プレイズ津田沼奏の杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：千葉県習志野市習志野都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内10街区4、10街区5（地番）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩6分
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩11分
間取：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：68.76平米～92.93平米
売主：三交不動産 マンション事業本部 東京支店
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-03-28 16:07:30
プレイズ津田沼奏の杜ってどうですか？
| No.151 |
by 匿名さん 2015-07-25 12:13:09
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よくわからないですが、
プレイズ津田沼が割高なのは、 デベは首都圏に販売手段を持たない三交不動産で、 販売は全く関係のない伊藤忠がやっているから、それなりの販売手数料が発生して高くなってるんですかね いつまでも、百万円台のままで、正式な値段の発表を引っ張ったままならば、 この掲示板をみて値下げしてほしいですよね お金が余ってる人からすると、競争倍率がさがって喜んでいるのだろうか？ |
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| No.152 |
まあそうやって高値のまま何年も売り続けると言うデベロッパも実際いますからね
住友とかそうですよ その代わり住友のマンションは中古でも値下がりしづらいです。 |
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| No.153 |
>>152
それは、デベも販売会社も同じ住友だからできることですよね。デベと販売会社が別なら、どうなっちゃうのかな？ |
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| No.154 |
キッズルームないのかー。規模を考えたら、やむを得ないか・・・。ただでさえ、戸数が少なく、周囲のマンションとも通う学校が違うのだから、せめて入居している子ども同士、親同士の交流を図る場があればよかったのだけど。
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| No.155 |
ここって、開放立地で、南面が抜けていることを売りにしてるけど、南面の駐車場やモデルルームの跡地に、建物が建たない保証はないですよね？ それをセールスポイントとして、大々的に押し出すのは、どうなんだろう。営業からきちんと説明受けた人いたら、教えてもらえないでしょうか。
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| No.156 |
>>155
こういうセールスのやり方は常識で別におかしくないですね。将来の可能性を含めた購入判断はあくまでも自己責任で行ってください。 |
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| No.157 |
>154さん
世帯規模は37戸だけですし、そのうちの果たして何割が子持ち世帯であるかと考えればはじめから作らない方がマンション全体の為には良いのかと思います。 キッズルームを利用するのも、ほんの数年の事です。 ましてや賃貸のように人の出入りが頻繁でもありませんし、すぐに無用の長物となるのは必至ではないでしょうか。 |
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| No.158 |
>>155
「あくまで現状では」ってことなんでしょうね。 およそ誠実なやり方とは思えませんが、 マイナーデベで商品力や価格競争力が低いのだから 多少荒っぽい売り方になってしまうのかもしれませんね。 一般的には、コインパーキングは地主さんの一時的な土地活用法ですから 近い将来に建物が建つ可能性が高いのは事実です。 開放感をアピールしたところでそれを鵜呑みにする人も少ないのでは。 不動産屋が不誠実であろうと、それを真に受けて 将来被害をこうむる人がいなければ問題ないわけですから。 >>156 不動産屋さんの代弁者みたいなご意見ですが、 売り手側がプロで買い手側が素人であるという前提に立てば、 売り手側の不誠実なやり方を看過して買い手側の自己責任論を持ち出すのは かなりバランスを欠いたご意見と言わざるを得ません。 今回のケースでは、現状の開放感を売り物にするのではなく、 将来のリスクをこそきちんと伝えるのが正しい販売者側のあり方だと思いますが。 |
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| No.159 |
ちゃんと営業の方に聞いたら教えてくれましたよ。
現状の建ぺい率、容積率からはどうがんばっても3階建てが限度だと。。 従って、四階以上がよろしいかと 説明受けました。 不動産を検討しているのであれば 営業トークを鵜呑みにしないで その先を考えた質問をしてみたら いいのではないでしょうか。 駐車場はいつか駐車場で無くなるのは 世の中の常識だとおもいます。 |
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| No.160 |
情報連携ありがとうございます。
４階以上ですか… うちは、４階以上を買えるだけの余裕がないなあ。 |
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| No.161 |
>>157
そんなものなんですかね。 モデルルームで子連れの家族を見たことがあったので、一定数はファミリーも入居するのではないかと、自分に都合よく思い込んでいたのですが。 そもそも総戸数が少ないのと、平均的なファミリー世帯の比率などを踏まえると、 デベとしては、そういう判断になるんですね。 まあ、たしかに、モデルルームに来た人たちが全員、買うもしくは買えるとは限りませんもんね… |
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| No.162 |
荒れているモリコアの住民予定板見てると小規模の方が向いているかもと思ってしまいます。
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| No.163 |
建ぺい率・容積率から3階が限界、故に4階以上が良い、と説明しているのですか？
だとすれば、それは虚偽説明ですね。 その営業マンが悪意なのか、無知なのかは分かりませんが。 |
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| No.164 |
どこが虚偽？
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| No.165 |
それは東側の話だろうなあ。
南側は理論的にはもっと高い建築物を建てられる。 現実的には、建つとしても三階建て賃貸アパートの可能性が高いと思うけど。 |
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| No.166 |
ここのへ建蔽、容積わかってるのでしょうか？
建基法ご存知？ あの敷地面積からすると 三階以上は基本的に無理です。。。 |
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| No.167 |
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| No.168 |
ダメだこりゃ
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| No.169 |
だから159が正しいのでは？
いずれにせよ将来的には三階建てが建つという見解がただしいかと。 |
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| No.170 |
>>157
そもそも戸数が少ないので、管理費、修繕積立金等の １人あたりの負担が比較的大きくなりかねないなかで、 子育てが終わったり、子供のいない家庭にまで、 キッズルームの負担を強いるのは理解が得られないということですかね。 |
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| No.171 |
>>157
そもそも戸数が少ないので、管理費、修繕積立金等の １人あたりの負担が比較的大きくなりかねないなかで、 子育てが終わったり、子供のいない家庭にまで、 キッズルームの負担を強いるのは理解が得られないということですかね。 |
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| No.172 |
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| No.173 |
そんなにあつくならないで。。。
たいしたことじゃないじゃないですか。 |
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| No.174 |
>>173
入居予定でありながら、隣接地のマンションの高さは大したことじゃないとおっしゃるということは、もしや南面の最上階をお買い求めですか？ プレイズ南面敷地問題は、ただでさえお値段的に割高なプレイズで、最上階あるいは４階以上を買えない庶民にとっては、かなり切実なもんだいなんですけど。 |
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| No.175 |
ところで売れ行きはどうなんでしょうか？
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| No.176 |
いや、売れ行きもなにも、８月８日が初めての抽選なので、昨日の時点で「入居予定さん」というハンドルネームはおかしいんですけどね。何者！？
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| No.177 |
せめて「申込予定さん」とかだよね。トータルで考えると、わたしはここはパスだなあ。
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| No.178 |
建ぺい率・容積率を根拠に3階建てが限界、というデベの説明を頭から信じている方がいるようですが…
普通に建ちますよ、4階建ても。 それを理由に4階を買おうとする人はデベから「前に3階を超える建物は建ちません」という一筆を要求してみるべきです。 絶対出ませんから（笑） プレイズの場所も南のコインパーキングも、モリコア（24階）もブランズ（13階）の敷地も全て、 用途地域や建ぺい率・容積率は基本同じです（習志野市の用途地域図で確認できます）。 そもそもデベの営業も、自分達の販売している物件が6階建てなのに、 おなじ建ぺい・容積率の隣りの土地で『3階が限界』と言える根拠が分かりませんね。 じゃあ、6階建てのプレイズはどうやって「建築基準法」を満たしてるんでしょう？ 3階建て限界派の方（特に「建基法」を良くご存知の166さん）、 ご回答いただければ幸いです。 |
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| No.179 |
166ではありませんが一言。
北側、道路斜線及び天空率、日影から 多分三階建てが程度が 限界だと思いますよ。 178さんこそ建基法を理解してないような気がします。 無理すれば四階若しくは五階も あり得なくはないかもしれませんが 昨今の建築費の高騰から 階高を高くするよりは基準階の床を確保します。 無理にペンシルにしてもデベにはメリットがありません。 現に駐車場横の積水か大和の賃貸も三階建てです。。。 営業さんに一筆とありますが 基準階の床面積を小さくして斜線、日影をクリアする ギリギリの階高とすれば四階もあり得なくはないかも しれません。 ただし基準階面積が小さいので普通 そんな計画にはしません。 可能性としてあり得るので 従って 一筆なんて書けるわけはありません。 要はなんでも一筆とかではなくて 常識の範囲内で考えればいいただけで 178さんみたいな考えであれば この案件をスルー若しくは最上階でも購入すれば いいだけではないのでしょうか。 スレを拝見しますと 営業？の方も別に前に建築物が建たないといっているわけではないので。。なにも問題ないとおもいます。 むしろ他人の計画に一筆かけなんて。。。。 |
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| No.180 |
細かいことで水を差してすみませんが…
プレイズやブランズ周辺とモリコア、用途地域は同じですが容積率は違いますよ。 プレイズ・ブランズ・ブランズシティ周辺 建ぺい率６０％、容積率２００％ ２４階モリコア 建ぺい率６０％、容積率３００％ |
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| No.181 |
結局、営業は「どうがんばっても３階」と言ってるけど、理論上はそれ以上もあり得るので買い手の自己責任で判断しろ、ってことでＯＫですかね？
ただ、この物件はただでさえ価格が高めなので無条件に上には行きにくいです。。 この場合、営業に薦められて４階を購入して、将来前に建物が建ってしまった場合にデベに補償を求めることは可能でしょうか？ |
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| No.182 | ||
| No.183 |
178はだめだな。
四階建てを無理して建てたところで デベにメリットがないことを 全く理解していない。。 容積率も同じとか。。。。。 |
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| No.184 |
24階建てがあるエリアの容積率は土壇場で変更になったので知らない方がいるかもしれませんね。
革新系議員からはデべの都合にあわせるためだけの対応として批判されていました。 パチンコ屋のために、住民を無視して教育施設近隣での開業を規制した条例の変更を決めてしまう市なので驚くことではありませんが。 |
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| No.185 |
>>181
大きな買い物なので、デベ？販売会社？に対して違和感を感じているなら、パスされた方がいいです。 しかも、奏の杜にこだわるとしても、他にも物件がある、または、これからできるのですから。 しかも、この物件は、他に比べて割安というわけでもないようですので。 |
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| No.186 |
投稿最初から拝見いたしました。
「大規模マンション」ＶＳ「小規模マンション」 にスレタイ変更した方がいいかも？！ですね。 メリデメはそれぞれ検索すれば沢山出てきます、、、 「大規模マンション」擁護派にやや焦りが見受けられる様な、、、 |
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| No.187 |
>>186
ただ、価格が割高なのは、小規模であることに起因するわけではなく(少しは因果関係はあるかも知れませんが)、あくまでデベの販売戦略の結果です。 ここの営業が、「大規模マンションと小規模マンションはそもそも全く違うものなので、モリコアやブランズシティとは比べること自体がナンセンスで、小規模であることに価値を見いだせる人に好評だ」的な発言してました。 それは一理あるでしょう。ですが、「小規模」という言葉で、価格の割高感や仕様の劣後やデベの知名度の低さなどを片付けてしまっているように感じてしました。 大規模と小規模という構図にとらわれてしまうと、それはそれで、正しい判断ができなくなる気がします。 投稿している他のかたも、大規模擁護か小規模擁護かで意見をいっているのではなく、それぞれの物件のいろいろな特徴を見比べたうえで、コメントしているのだと思いますよ。 |
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| No.188 |
178さんその後ご意見ありませんか？
あれだけ元気があったのに。 反論できないのだろうか？ |
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| No.189 |
>>188
宅地建物取引主任資格をもっているプロの人間が寄ってたかって叩いたら可哀想ですよ。相手は素人なんですから、優しくしてあげましょうよ。 |
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| No.190 |
＞189さん
確かに大人げない対応失礼いたしました。 宅建は持ってませんが、記文を害されているようでしたら申し訳ない。 ただ178さんみたいに容積、建蔽率で すべてが決まると考えている方がいて ビックリしてしまいました。 失礼でした。 |
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| No.191 |
記文→気分でした。
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| No.192 |
検討候補のひとつとして要望書を出して銀行ローンの審査も終えていましたが、
やっぱり割高感に納得が行かず購入を見合わせてキャンセルを伝えたら なかなか帰してもらえずに長時間の引止めを受けました。。 要望を出すときは結構ライトな感じだったのに、 いざやめるとなると「他のお客さんを断っていたのに」 「買うと言うから売りに出したのに」とかなりヘビーな感じでした・・・ 薦められるままに要望なんて出さないほうが良かったんですかね？ |
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| No.193 |
SUUMOをみると、
今回販売17戸とあるので、 8/8の抽選に向けて、 第一期で要望書が入ったのは、 現時点では37戸中17戸ということですかね。 いくら総個数が少ないとはいえ、 即完売とはいかなかったようですね。 |
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| No.194 |
17戸の評価はどうなんですかね？
販売好調とみるべきか？伸び悩みとみるべきか？ 192さんの投稿を見る限り、販売を絞っていたようには見えませんから、純粋に第一期で欲しいといった人が17人だったということでしょうか？ |
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| No.195 |
なんか色々読んでみると、
周りから相当ライバル視されているマンションのようですね！ そんなに脅威的なマンションなのかな⁉ |
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| No.196 |
>>195
そりゃあ、同じ区画整理地区内で、連鎖的に幾つも新築マンションができてるわけですから、買う方からすれば、比較検討は当然ですし、奏の杜の人気具合や、他のマンションの売れ行きとか、仕様とか、もろもろ気になりますよね。 |
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| No.197 |
私もライバル視というより気になります。
奏の杜内の中古でも。 小規模中古がずっと売れていないので（後か ら販売された大規模中古の方が早く売れている）リセールしやすい方がいいのか悩みます。 お金たくさん持ってる方は好きな所を選べば良いですけど。 |
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| No.198 |
気になるに決まってますよ。買う側も、売る側も。同じ地域にたくさんできてるんですから。プレイズやブランズシティの掲示板に、モリコアという言葉が何度出てきたことか(その逆も、またしかり)
ただそれだけのことで、とりたてて、脅威を感じているというのとはちがうと思います… |
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| No.199 |
なんだかんだ言って売れていますね。
大規模で気になることがあったんでしょうか。 |
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| No.200 |
大規模スレ、荒れてましたよね～。
今時、姑でも躾、躾と連呼しませんよ。 コスト削減の非常階段の件が発端でしたよね。 共用部分だからといって大手なのにあんなことするんですね。 |
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