プレイズ津田沼奏の杜ってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 40代]]

プレイズ津田沼奏の杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



所在地：千葉県習志野市習志野都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内10街区4、10街区5（地番）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩6分
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩11分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：68.76平米～92.93平米
売主：三交不動産　マンション事業本部　東京支店
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

西側のお隣がブランズシティだけど、そこの東向低層階だったらこちらの方がいいかも。

[2: 匿名さん]

ここは街区公園側も景色が抜けるし、
戸建ての方を向いている方も眺望良さそうな感じだし、
いいんじゃないですかね。
戸数があまり多くないですから、管理費や修繕費など
どういう試算になっているのかの確認はしておいた方
がいいのではないかと思います。
価格はどうなりますか？？
専有面積はありますよね？

[3: 匿名さん]

西側のブランズに思い切り見下ろされますが・・・

その分ブランズやモリコアより
値段が安くなるのなら検討対象になるかも。

[4: 匿名さん]

>>3
見下ろすような高層階ならブランズがいいけど、低層階だとこちらの影になってしまうから。
こちらは東側が低層住宅なので圧迫感があまりない。

デベがマイナーなのが少し気になるかな。
なんでこの場所に三重交通？

[5: 匿名さん]

すぐ近くにある公園は遊具がありますが、狭いですし、すぐ道路なので
お子さんをあそばせるときは気を付けなければいけませんね。
これから、周辺にはマンションが建つ予定がありそうな感じですね。
日当たりが阻害されないといいですが。

[6: 匿名さん]

収納スペースが広い間取りもあるのでいいですね。
来客が多い場合は、スライドウォールが便利。
部屋の広さを調節できるので。
住宅街に建設されているんですね。
生活環境は良さそう。
ただ、夜、寂しくないのかな。

[7: 匿名さん]

きれいに区画された人工的な街といった雰囲気ですね。
すぐ近くの街区公園はどこかのマンションの提供公園か
何かなのでしょうか。
静かな環境ながら、少し歩くと商業施設が建ち並ぶ
駅前というのはいいですよね。

[8: 匿名さん]

立地自体はいいんだけど
売主と管理がどうにも貧弱なので、パスかな

[9: 匿名さん]

築36～7年のアカシアハイツとかが今も売れるんですよね。立地が如何に影響しているかが明らか。時代背景は異なりますが、仮に、施工当初からここに住み高齢で売却、2500～2800万持って老後にシフト出来るならば充分に居住費の元は取れておりそれだけでも勝ち組なのでは?

[10: 匿名さん]

中古として流動した時、次に買う人は施工業者云々はあまり気にしない人が多いです。業者が何処かは年数と共に風化してしまいます。

若い世帯はあまり古いモノは好みませんが、使い倒すつもりで購入する方には立地と室内状態で適正だと判断されれば買い手は必ず付きます。設定価格次第では逆に美味しい物件なのでは?

[11: 匿名さん]

そうなんですか。
中古販売のチラシを見ていると、結構デベの事をすごく前面に出す事って多いような気がしますが。
特に財閥系とかだと。
でも実際に中古の場合はそこまで気にされる方は多くないということですか。
年数経ってしまえば、あとはきれいに保たれているかとか値段とかですものね。

[12: 匿名さん]

戸建てなら「〇〇施工」、マンションなら「〇〇の分譲マンション」と言った文言は
チラシにデカデカと掲載されるよ。

[13: 匿名さん]

＞10

上手い言い回しですね
確かに施工業者はあまり気にしないでしょう
ただデベロッパーは売りに出すときの看板になるので、重要です

[14: 匿名さん]

>>9
確かにこのマンションから100mほど離れた場所にあるアカシアハイツが今でもそれなりの価格で取引される理由は、立地以外の何物でもないですね。

[15: 匿名]

この地域の他のデベと比べると明らかに見劣りするので、
それなりの価格設定にしないとダメですね

[16: 匿名さん]

ブランズシティより１割安ければ検討するけどな
むこうの８０平米で５０００万ぐらいだったから、同条件で４５００万なら。

[17: 匿名さん]

谷津小通学可能で大型物件と比較して駅からも若干近く、小規模でもあるので強きの価格設定できそう。

[18: 匿名さん]

強気の価格って・・・

先行の大手デベでただでさえ過剰供給気味なのに、
聞いたことないような中小デベ＆施工会社で
高値なんてありえないでしょう。

それともよっぽどハイグレードな仕様とか？

[19: 匿名さん]

同じ奏の杜のパークハウステラス並みかな。
間もなく発表ですかね。

[20: 購入検討中さん]

間取を見ると全体的に敷地に余裕がないのかバルコニーの面積が狭いですね。
奥行き２メートルないのかな
また駐車場も設置率５０％程で２台平置き以外機械式なので
こちらも他物件と比べるとやや劣るかな。

[21: 匿名さん]

子育て環境を中心として考えるのであれば
良い立地だと思います。
通学区となっている学校が徒歩１０分程度なのは安心です。
小児科などの病院も近くありそうですね。

[22: 物件比較中さん]

子育て世代には、谷津小に通えることが一番ポイント高いでしょうね。
谷津南へのバス通は、結局定期配布という子供を一番犠牲にしたやり方に決まりましたから。

[23: 匿名さん]

パークハウスより価格安かったら検討できる・・・

[24: 検討中の奥さま]

子育て世代ですが、パンク状態の谷津小の環境が良いとは思いません。小学校が近いことは親にとってのメリットも大きいのですが…。
それよりポイントは価格。他物件と同じくらいなら、将来の修繕計画や管理組合の役員など小規模はいろいろ大変そうなの見送ります。

[25: ﾏﾏさん [女性 30代]]

私も谷津小はプレハブの、校庭なしの状況がしばらく続くと思うと、いいとは思いません。バスで通うのは少しは不便ですが、バスで数分だし、谷津南の広い校庭でのびのびしたほうがよっぽどいいかと。逆にこの不審者とか多い世の中なので、徒歩でなくバスで登校できるなんて羨ましいですけどね。

[26: 匿名さん]

普通の公立なので学区の地域特性が要因だけど、毎年御三家含む難関中学の合格者を複数出す谷津小の学力の高さは特筆もの。
今年は卒業生が東大理Ⅲに現役合格。

[27: 匿名さん]

>>26
中学受験は塾の力ではないでしょうか？
（親の経済力も？）
御三家進学された方のいる小学校に現在通学していますが、中学受験しない家庭は塾内の成績や合否の噂話を聞く程度の影響です(~_~;)
でも、中学受験を予定している家庭には塾の友達がたくさんいてポイント高いのかな!?
うちは公立中学進学組なので第一中学の高校受験の実績をご存知ならどなたか教えて下さい。
（それも塾の力かもしれませんが…）

[28: ご近所さん]

>>27
普通の公立小ですから、難関中学合格に対する学校教育の寄与は大きくはないでしょうね。
ただ、勉強で頑張っている子を揶揄するような雰囲気は感じません。
我が家の時も、学校や受験をしない友達は応援してくれる感じでした。
これも学年による差はあるでしょうが。

第一中学は、お受験の子が抜けるので平凡な感じです。
例年最上位層の子が、地域の公立トップ校である船橋高校、都内の難関私立高校に数人受かる程度。
スポーツと管弦楽は盛んです。

[29: 匿名さん]

>>28
ありがとうございます！習志野市外に住んでいるのでこういった情報はありがたいです(^^)
小学校の最上位？が抜けても県船や都内難関私立に数人進学できるなら素晴らしいですね！

[30: 匿名さん]

部屋の広さの割に、部屋数が多いような気がしました。
各部屋の広さ的にはなんとかなる大きさだとは思うのですが、ＬＤが狭い気がします。。
ダイニングテーブルを置くと、リビングにはあまり余裕がないような？
１部屋居室を潰してリビングにするのが前提なのでしょうか？

[31: 匿名さん]

ごく一般的な間取りじゃないですか？
設備はかなりシンプルですね、規模的に当然の事ながら
ディスポーザーが無いのは個人的に大きなマイナスです

[32: 匿名さん]

ディスポーザー、壊れると高いですよ。一軒家が長かったので無くても平気ですが壊れて交換となれば8～10万くらいは掛かると思います。金額的に給湯器の次に壊れた時痛い出費ですね。

子供が小さいうちは出費も少なく余裕的にも大したことではないんです。成長につれ、塾や光熱費等も全てにおいてお金のかかり出す時期に新築で買ったハズの家のあちこちが交換時期となります。費用がないわではありませんが給湯器やコンロ、便座、ディスポーザーみたいなのが壊れると「えっ10万掛かるの??」みたいな痛さはあります。金の掛かる設備は無きゃ無い方がいいですよ。

[33: 匿名さん]

ディスポーザー自体普及年数が浅いので経年後のリスクは未知ですが、貴方の家は正しく使っていてもよそ様は何を流しているか分からない。自分のとこでは故障して直せても、よそ様は余裕が無く故障のまま放置するかもしれない。そんな場合の配管や浄化槽がどう影響するかが心配な気もします。

[34: [ 20代]]

戸数の少ないマンションだとディスポーザー付かない場合が多いですよね。

実家でディスポーザー使っていたためで、今の賃貸での三角コーナーの処理が手間で仕方なく
家探しはディスポーザー付きを第一条件としている程、重視しています！
一度使うと便利ですし、きちんと使用方法を守れば10年は余裕で持ちます！
何を重視、優先するかは人それぞれですよね。

[35: 匿名さん]

＞32
そう、じゃあ給湯器の無い家に住みたい？
ディスポーザーってそれぐらいあって当たり前の物になりつつあると思いますよ
一度使っちゃうと物件選びの優先事項に考えてしまいます。

[36: 匿名さん]

ディスポーザーの故障について懸念されている方がいらっしゃるので一言
配水管と一体の構造となっていますので、普通に流しを使用している限り
詰まったり浄化槽に悪影響を与えたりといった心配はありません。

例えば、モーターが故障して回らなくなったとして、放置していても何ら問題はありません
使えないと不便ですけどね。

あと、欧米では50年以上も前から使用されており、技術としては完成しています。

[37: 匿名さん]

ディスポーザーは無くても十分なんですけど便利なものは使い始めたら当たり前になっちゃうんでしょうね。
収納がたっぷりで部屋をすっきり使えて見栄えもよくなるのでは。

[38: 匿名さん]

ご招待状が届いたから、来週末は見に行ってこようか

[39: [ 30代]]

モデルルーム事前予約会に予約入れてみました。価格帯の説明あるといいな〜

[40: 匿名さん]

明日モデルルームがオープン。
どんな感じでしょうかね。

[41: [女性]]

モデルルーム行った方どうでしたか？奏の杜で物件たくさんあって、迷ってます。ここくらいのちいさいコミュニティーだと、管理費はやはり高くなるのでしょうか？

[42: 購入検討中さん [女性 30代]]

もし価格がわかる方がおられれば、またお教えいただければと思います。

[43: 匿名さん]

2階の3LDKで4500万、4LDKで5800万程度。
ルーバル7800万程度。
開発地の中では駅近、谷津小学校通学可で予想通り強気の価格設定。
さてどうしましょうか。

[44: 匿名さん]

たっか・・・

[45: [女性]]

＞NO.43様
価格情報ありがとうございます。仕様にもよりますがモリコアの追加ででてる８Fの３LDKより高いですね。。。ほぼかわらないですが。。。うーん。厳しい。。。見に行くか検討します。

[46: 匿名さん]

修繕積立金なども高めでしょうか？うーん、価格に期待したのですが、市川のマンションも値上がりしているし仕方ないのかもしれませんね。それにしてもモリコアより設備考えると高いですね…。

[47: 匿名さん]

4500万の部屋を７５㎡と仮定すると坪200万程度ですね
坪単価はお隣のブランズシティと同程度に設定してきたという感じでしょうか
だとすれば設備や売主等々勘案すると割高に感じますね。

[48: 匿名さん]

売主・仕様については周りの大手物件と比べれば劣るので
谷津小と駅徒歩６分というステータスに
どれだけ価値を見出せるかに全てがかかっている。

[49: 匿名さん]

学区問題がありますがなんだかブランズシティがお買い得に思えてきました…。再検討します。

[50: 匿名さん]

>>47さん
同程度どころか明らかに高いです。。

安い部屋で４５００万円・７０㎡で、３ＬＤＫは４５００～５０００万円という感じです。
お隣のブランズシティが４０００万円～、モリコアでも４２００万円～なのに。
マイナーデベで仕様のレベルも低いにもかかわらず、後発というだけでここまで高くなるとはびっくりです。
今の世の中、後に出てくる物件ほど値段が高くなるとは分かっていますが、
隣で売ってる物件より５００万円も高いとは、はっきり言って想定外でした。

営業の方もすごい谷津小学校押しでしたが、この価格差を一緒に出されると
バス通学のほうが却って安心・安全に思えてくるから不思議です（笑）