プラウドタワー武蔵浦和レジデンス（旧・プラウドタワー武蔵浦和20階建計画）

[匿名さん]

武蔵浦和駅再開発8棟目のタワーマンションです。駅からデッキで徒歩2分、別所アドレスなので人気がでそうです。
32階建の武蔵浦和スカイガーデンとも比較検討ができそうですね。


計画名称：武蔵浦和駅第1街区第一種市街地再開発事業 B3-1棟
戸数：165戸
竣工：2017年3月

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/musashiurawa/

プラウドタワー武蔵浦和レジデンス
所在地：埼玉県さいたま市南区別所七丁目239番（地番）
交通：埼京線 「武蔵浦和」駅 徒歩3分
武蔵野線 「武蔵浦和」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.82平米～86.17平米
売主：野村不動産
施工会社：鴻池組
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【物件情報を追加、修正しました 2015.6.18　管理担当】

[721: 匿名さん]

ケーズデンキのところにタワマンがもし建てば
マークスの南向きは眺望なくなってしまいますし
わからないですね

[722: 匿名さん]

レジデンスはマークスなどの周囲のタワマンより高さが１０階ほど低いので、外観インパクトはかなり劣りそうな気がします。
野村もこれを分かっているため、周辺環境を含めた完成予想イメージ図をHP等に載せていないのでしょうか。

[723: 匿名さん]

個人的にはマークスが外観が好みではないのでパスです。
マークスもうちょっと高級感がある外観だったらよかったのに。
バルコニーの隣との境の衝立みたいなやつもなんか低くてチープに見えるのですがなんでだろう。

[724: 匿名さん]

レジデンス入居してすぐだとマークスに比べて劣る部分も多々あると思いますが20年30年経つと長期優良、免震の良さでレジデンスが優位になると思います。

[725: 匿名さん]

マークスはデザインも価格もこっちより安いよね？

[726: 契約済みさん]

マークスは安かったですね。この掲示板でも議論ありますが715指摘の通り中古で同条件で売りに出たらマークスがいいのは明らかで常に二番煎じになのが悔しい！ここは高いがもう直結はないので買いたい時が買い時ということで決断しました。

[727: 匿名さん]

武蔵浦和に住めるだけ羨ましいよ

[728: 匿名さん]

>>726
自分はマークスよりレジデンスの方が高級感あって好きですよ
マークスは安っぽく見えるのでいいなと思ったことはないです

[729: 匿名さん]

>>728
同じくです。

[732: 匿名さん]

マークスとの比較はあまり意味がないと思いますが、
駅のこちら(北西)側はなんといっても役所があるので
それなりにきれいに保たれると思います。
これはなかなか大きい利点だと思います。

良くも悪くも、役所の周辺は役人がきれいにしてくれますので。
都庁が出来た時も新宿地下道のホームレスが一斉に退去させられましたものね。

[733: 土地勘無しさん]

価格面では以前と比べて不利でしょうけど、金利面では今の方が有利ですね。

[734: 匿名さん]

＞730-731の間にプラウド山手通りのクレームが書かれていましたがどうやらあちこちのプラウド物件スレに書き込まれていた荒らしのようですね。このスレでは大変具体的に対策を書いたレスも一緒に削除されているのが興味深い。

[735: 匿名さん]

733氏の言っていることが本当かな？と調べてみました。結構本当でした。
三井住友あたりの過去金利一覧を一例にすると、
3年前 2.66%
現在 2.09%
と書いてあります。詳細は割愛します。

で、仮に35年ローンで計算してみると、1000万円あたりの月々返済額は
3年前 36,612円
現在 33,590円
となります。

つまり総額は今の方が1割近く安くなる(!)ということです。

もちろん35年より短い場合、繰上げ返済をする場合は差はもっと小さくなるはずですが、金利のパワーを考えると今は買い時かもしませんね。

私はここは高いんで買えませんけどね、、

[736: 匿名さん]

マンションは本当にタイミングですよね。
数年悩んでもローン審査に支障がない年齢だったら余裕を持って待てるんですけどね。

[737: 匿名さん]

変動金利で10年後完済パターンだとあんまり金利差って関係無い(ここ20年は)ですけどね〜。
組み方の問題もありますよね。

とりあえずマークスと比べても今更仕方ないので、武蔵浦和エリアだとライオンズマンションかスカイガーデンと比較しましたが、どうも仕様にしっくりこず、ここしか選択肢に残って無いですね。
武蔵浦和エリアでほかにも新築予定があれば別なんですけど。
あるいは、浦和周辺で魅力的な物件ってありますか？

[738: 匿名さん]

>>737
パークハウス浦和タワーは良いと思いますよ。2期はこれからでは？

[739: 物件比較中さん]

そういえばマークスとの比較はよく話題に上がり坪単価もインターネットで分かるのですが、他のラムザやナリアガーデンテラス、ミューズ、ライブタワーの坪単価や仕様等情報は見つかりません。
どんな状況であったのかご存知ありませんでしょうか。

[740: 匿名さん]

長期優良住宅なので5000万まで住宅ローン減税の対象になるんですよね。
しかも今のところ超低金利だから変動金利で5000万くらい借りておいたら
10年間で最大500万減税になるんですよね。

[741: 購入検討中さん]

>>740
最大で500万の減税ですね。残債が10年間5000万円以上ないと満額受け取れないので実際にはもっと少ないですが。
今の金利で変動金利なら7000万円くらい借りないと満額受け取れないですね。今のところ金利よりも控除額が大きいのでお得ですが。

[742: 匿名さん]

>>741
変動金利にしておいて借りられるだけ借りておいて、
10年経ってから一括返済する予定です。

[743: 契約済みさん]

>735さん
皆さんの言う通り、過去のマークスとの比較はナンセンスにせよ、金利込みで比べると総支出は大差ないと言えますよね。
私は普通のサラリーマンですが、その差だけで手に入るならと、購入を決断しました。

もちろん>742さんの言うように減税をフル活用。
11年目に一括返済は残念ながらできませんが。。笑

[744: 匿名さん]

五千万借りたから、その分減税になるのではなく、所得税と住民税とか計算して減税になるので、よほとの収入がないとフルには減税を活用できないみたいなので、ご注意を。まぁ、五千万のローンが組める人は高収入の人ですね。

[745: 匿名さん]

>744
743です。説明が下手でした。
私は500万フルに活用できるほど収入が無いので、妻とペアローンにして、実入りを最大化させた、という意味です。

[746: 匿名さん]

>>742
私も全く同じパターンです。
10年で完済すれば金利どころか逆さやで儲かりますからね。
その後は、落ち着いたら郊外に戸建てを購入するつもりです。

[747: 匿名さん]

すごい…そういう風に考えている方もいらっしゃるのですか。
いろいろな対策を建てられるのだなぁと思いました。

今はマンションの値段ってすっごく上がってしまっていますが、
低金利だからっできる技なのかもしれません。

今、この状況で金利が高かったら動くものも動かなくなっちゃいます。
物件価格は下がって欲しいというのがみんな共通の思いでしょうけれど、
取り敢えずは現状での対策を建てなければなりません。

[748: 匿名さん]

物価は緩やかに上がっていくのが共通の願いではないでしょうか。特に不動産は長く所有するので、資産価値が上がることでいろいろな活用ができるし。
インフレ政策に期待してるんですが、無理かなぁ。

[749: 匿名さん]

マークスは分譲時より随分高い金額で中古として売り出していますね。
それでも売れるということなんでしょうね。
ここは元の価格が高値なのでリセールの場合ちょっと不利になるのかな。

[750: 匿名さん]

マークス一階二階店がいっぱい入っているけど、ラーメン屋とか、、、住居として個人的にはどうかなと思う。

[751: 匿名さん]

駅前ですから

[752: 物件比較中さん]

確かに自分が住むマンションに飲食店があるのは良い感じがしないかも。
ネズミや害虫が寄って来そうで･･･。

[753: 匿名さん]

マークスのような店舗が入っているマンションは、店舗ごとに区分所有者がいるのですよね。
管理組合とかややこしそうな気がします。

[754: 周辺住民]

と言ってもやっぱりマークスですね、レジデンスは西向き、マークスの影が最大のデメリットですね。

[755: 匿名さん]

>>754
西側は永久眺望ですね。

[756: 匿名さん]

マークスはなんで外観がチープな色なんだろう。

[757: 匿名さん]

安いから

[758: 匿名さん]

マークスは内廊下だけど、空気が臭くなる。

[759: 購入検討中さん]

区役所隣のラーメン館とか居酒屋とかがあって、空き地候補みたいなところには何かできるんですかね？

[760: 匿名さん]

気になりますね。
２０２０年頃までには何かになってるような気がします。
というかせっかくの駅前なのに今の状態はもったいない。
何か商業施設出来てほしい。

[761: 匿名さん]

次の検討地区は7-1街区だとさ

[762: マークスの住人]

>>758
内廊下の臭いはありません。そもそも、エレベーターが５基あって、内廊下のフロアはムダに広いとさえ感じますし、12件の住人しか出入りせず、毎朝清掃が入るためそういう不都合はないですよ。まあ、私の住む階しかわかりませんが。

住んでみて三年間の感想として、内廊下のおかげで、バルコニー側以外、外気に触れてないぶん、個室内に冷気や熱気がつたわりにくく、冷暖房費が凄く節約できているんじゃないかなと感じます。

今、午後３時すぎですが、朝から全く暖房器具を使用せず、(外気は10度くらいでしょうか)室温21度です。我が家は南向きでわりと長い時間室内に日光が入りやすいからかもですが、夕方までは20度代です。乳幼児がいるため、床暖房を夜に数時間使いますが、大人だけならつけなくても平気で、これが一番びっくりしている点です。
寒さ苦手なので、嫁さんの反対を押しきりオプションで、メインのリビング以外にも床暖房を１部屋増設しましたが、この三年間で三回くらいしか使用せず、お金をムダにしたなあと後悔したくらいです。

レジデンスは西向きなので、特に冬は暖房器具なんかはいらないんじゃないかな。
東向きは寒い気がしますね。具体的に同じマークス住人から聞いたわけではないですが。
ご参考までに。

[763: 匿名さん]

どっかのスレに、マークスの内廊下が臭いって書いてなかったですか？
階によるのか、日によるのか。。。
飲食店もあるから、10年経ってからとかが心配な気がします。このマンションには虫は来ないかな？？

[764: 匿名さん]

うちは夏もエアコン入れずに扇風機だけで過ごせているので
内廊下だと部屋を風が吹き抜けにくくなりそうなので
外廊下の方が都合がよいです。
今も外廊下のマンションに住んでるのですが、
暖房も一切入れずに部屋の温度は20度あるので暖かいです。
そのかわり結露がすごいです。
ペアサッシだと結露もかなりマシになりそうかな？と期待してます。

[765: 購入検討中さん]

今日現地を見に行ってきたけど、結構頑丈な作り方してました、さすが長期優良だなあと思いました。

[766: 購入検討中さん]

駅から2分22秒、115mでした。

[767: マークス住人]

低層階に住んでいますが低層階の内廊下の臭いは問題になりましたね。機械換気の能力不足で機械まるごと交換したら全く臭いはなくなりましたよ。アフターでurが対応しました。内廊下ってホテルみたいで快適です。ただ24時間つけっぱだからか管理費高いですわ。

[768: 匿名さん]

飲食店ならゴキブリ大丈夫ですか？

[769: マークスの住人]

>>768
ゴキブリはみないですね。

がっかりしたのは、高層階のくせに、砂やホコリで、バルコニーは意外に汚れてしまうことかな。40階とかまでいけばないのかもですが。
二階のエントランスから出た瞬間、サイゼリアの臭いははやり残念

[770: 匿名さん]

荒川が近いからでしょう。

[771: 匿名さん]

埼玉東京は荒川沿に都市がある

[772: 匿名さん]

マークスの真後ろではないので全体的に日当たりがあるみたいですね。

[773: 匿名さん]

マークスのお陰で近くで外食ができるが、マークスからの飲食店の臭いが気になります。

[775: 匿名さん]

冬の今の時期でも、10時前には日が当たってました。それ以前は確認してませんが。
真北ではないこと、また少し南に向いていることから、先入観よりは随分日当たりが良いる印象です。

[776: 匿名さん]

出来れば８時頃には、と願いたいところだけど、
10時前に日が射し込むなら良いと思いますよ。
寒いところは本当に寒いから。

マンションだとどうしても間取りで向きが決まってしまって、
上手くいかないものですが、
日の射し具合は大事ですからね。

[778: 匿名さん]

>>769
付けてよかったオプションとかありますか？
食器棚と洗濯機上の棚は付ける予定ですが、その他どうしようかなと。
インテリアオプション会で付けるか、別のところでお願いするかも迷います。

[779: マークスの住人]

>>778
(つけてよかったオプション)
*マークスでは標準装備でなかった食洗機
(レジデンスでは標準ですか？)はかなり重宝
*姿見　玄関に埋め込むタイプ
*マークスでは標準装備でなかったピピっとコンロ(20階以上は優遇として無料で変えてくれた。)

(つけなくてもよかったオプション)
*床暖房の増設(賃貸マンションに比べてプラウドタワーの気密性や省エネは夏冬の室温をかなり適温に守ります)
オプション家具(個人の趣味にもよりますが、イメージとは使い勝手が違いました。そのわりにかなり高い。しばらかく暮らしてみて夏のボーナス頃にでも、しっかり採寸してから、ご予算にあわせて、ニトリ、大塚家具でも、引っ越してから買ってもよいと感じました。)
※どうしても、入居前の造作家具がよい！後悔しない！って誓える人はよいとおもます。
*電子コンベック、つけたが価格のわりに活用できてないし、市販家電の電子レンジ　石窯なんたらとかがかなり性能よいから不要。しかもキッチンまわりの収納をかなり圧迫。いらない！
*タンクレストイレ
既成トイレはたしかにお安い品ですが、トイレを変えるのは既成が壊れてからでめよかった。
(微妙なライン)
*エコカラット
入居後だと工事が入るためいろいろめんどいどいから、入居前に施工が終わるためつけてしまった点はよかった！ただし、入居してからデザインとか家族とよく考えて施工したらより生活にあうデザインを選べるし、もっと業者もよく選べるし価格もさがらる。
*バルコニータイル
これもエコカラットと同じ理由
つけて損はないが、かなり高額。満足感と価格のバランスが微妙。とくにバルコニー 面積が広くなる家は注意。
*証明器具
ダウンライトは 入居後 天井に穴を開け設置するのが難しい為 必要な人とは 入居前に付けるべし かなり割高感あり。
*カーテンなど。

我が家は、マークス南西の角狙いでしたが、家族多くなく途中で75平米くらいに狙いを変えたため、やや予算に余裕できたため、またオプション説明会では、かなり金銭感覚が麻痺しており、予算ある人や、高い買い物に慣れてない若い世代はつけすぎ失敗に陥ると思います。私もオプション説明会に出席したころは32才かそこらで、かなり麻痺してオプションをテンコ盛りしてしました。

ぶっちゃけ入居後に知りあった本当のお金持ちのシニアの方々は、シンプルに、必要なものだけにしていまして、高い買い物に慣れてるんだなと、未熟を恥じた次第です。

オプション説明会ではまず、感覚が麻痺していると自分に言い聞かせ、他で同様の品を買ったらいくらか相ミツを忘れず！
住んでから追加きくオプションは後回しでよい！
を心に刻んで臨んでいけば意外とつけるオプションをへらせますよ。
特に、高い買い物に慣れてない私のような30才そこそこの一次取得者かつ普通のサラリーマンには、資金的に余裕がある40代に引きずられないように(笑)

[780: 匿名さん]

詳しく教えていただきありがとうございます。経験者の方の説明はとてもためになり、ありがたいです。また何か気付いた点などありましたら、ぜひ教えてください。

レジデンスについてですが食洗機、タンクレストイレ、バルコニータイルは標準仕様で良かったでしょうか？
記憶が曖昧になってしまったため、ご存じの方教えてください。

[781: 匿名さん]

詳しい内容が知れて助かります

[782: 匿名さん]

>>780
食洗機、タンクレストイレ、バルコニータイルは標準仕様です。

[783: 匿名さん]

そろそろ第2期ですかね？

何戸くらい販売されるんでしょうか？

[784: 匿名さん]

>>783
この場、分かっている者いないだろう

[785: 匿名さん]

>>780
食洗機、タンクレストイレ、は標準仕様です。
バルコニーは、室内と同じようなフローリング調の茶色シートが標準仕様です。

[786: 匿名さん]

都内在住で、こちらの物件を検討されている方いらっしゃいますか？
駅近で仕様も良く、候補のひとつに挙がっているのですが、自身の駅近という条件を外せば、この値段で都内も買えてしまうので非常に悩ましいです。

[787: 匿名さん]

>>786
駅直結でこの価格は、さいたまだからでしょ。駅近がいらなきゃ、そりゃ高い。

[788: 匿名さん]

>>786
逆に教えてほしいが、この値段で都内で何処で買えますかね？

[789: 匿名さん]

駅から離れるとか条件によれば、都内でもこの価格でありますよね。
特に最寄りが新しい地下鉄の駅だと、安い気がします。でも、駅が深いからホームが遠い。

[790: 匿名さん]

免震、長期優良なら、都内ではこの値段はあり得ないでしょう

[791: 匿名さん]

免震ゴムのメンテナンス費用は何年毎にどの位ですか？

[792: 匿名さん]

免震、長期優良にこだわりがなければ
駅10分ちょっと離れれば都内で中古マンションなら
同じくらいの値段で確かに買えますね。
自分は都内を諦める代わりに、さいたまで駅直結を選択した感じです…

[793: 匿名さん]

>>791
長期修繕計画見たらわかるかな

[794: 匿名さん]

このマンションは、特段、欠点があるところが見当たらないですよねー

[795: 匿名さん]

>>786
都内でもバス通勤は勘弁。

[796: マークスの住人]

>>794
免震に、この仕様の良さ
良い物件だと思います。
日当たりとかは西向きにひらけてますし、日々周辺をみる限り全く問題点がないとおもます。
価格はタイミングみたいなもんですから、今の相場からしたら妥当だし、長く住むには良い建物
欠点ないとおもます。
武蔵野線の音とかきなるような人は、駅ちか物件にはむいてませんよ。

[797: 匿名さん]

>>791

通常、免震ゴムの耐久は4〜50年程度で設定されてますから、販売時の積み立て計画には入っていない可能性がある（入っていても検査費用程度）ので、もし20年そこらで劣化による影響があると交換の可能性もありますね。
そうなるとあの建物をジャッキアップさせるのですからかなりの費用がかかると思います。

頭の片隅に入れておくと良いと思います。

[798: 匿名さん]

後で長期修繕計画を確認しますが、普通にジャッキアップして交換する費用が含まれていた認識です。実際に病院の免震ゴム交換を担当した作業実績もあるとのことですし、免震が売りなのですから、流石にその辺りはしっかり考慮していると思いますよ。

[799: 匿名さん]

説明会でも免震ゴム交換について説明されていましたよ。
料金も計算されておりますし、ジャッキアップの実績もある業者だと言っていました。
とはいえ高層マンションを持ち上げるというのはなかなか実感が湧きませんが。
修繕費に関しては一時金もなく、そういった先のメンテナンスまで検討されていて誠実な設定だなと思いました。

[800: 匿名さん]

そういえば、建物構造の説明会や、修繕計画の説明会では、サラリーマン世代のいかにも仕事できそうな方々が、細かいところまで質問してましたね〜。杭打ちの問題で盛り上がってた時期というのもありますが。こんな大きな買い物で考慮不足があったらたまりませんからね。

[801: 匿名さん]

確認したら長期修繕計画に免震ゴムの工事周期や費用も載ってました。

プラウドクオリティセミナーで、
30年後に余剰金が1億5千万？くらいになる予定で修繕計画を余裕をみて立ててあると言ってた気がします。

あと駐車場利用率はガーデンとラムザはほど100%で稼働してるけど
マークスはかなり空きが出てしまっているので
レジデンスではもっと厳しめに確か50%？だったか稼働してたら収支がプラスになるように余裕をみて計画したと言ってました。
ちなみに第一期分の駐車場契約率は100%だったとのことでした。
第一期分の駐車場は若干もれてしまった方もいるそうで第2期の駐車場抽選に回れるようです。

[802: マークスの住人]

>>801
マークスでは稼働率向上にむけ、いくらなら借りますか？アンケートありました。なんと、12000円　なんて馬鹿なアンケート結果が。そんな安値ではジャリ駐もないですよね。駅ちかで。
マークス住人頭悪すぎ！と思った。

[803: 匿名さん]

>>802
12000円、あり得ないですね。

[804: 匿名さん]

今、武蔵浦和駅から８分のところに住んでますが、駐車場８０００円です。
いくらなら借りますか？なので素直な気持ちなのでは。
駅近なので高くなるとは承知の上。

[805: 周辺住民さん]

>>804
線路下だとマークスから一分のとこでも1万円です。まあ12,000円の気持ちは分からなくもないです。
スカイアンドガーデンの駐車場は16,000円からです。

[806: マークスの住人]

>>805
まあ、気持ちはね。私もです。
線路下は10000ですが、まず空きでないですね。
タワーパーキングで、建物直結で、12000はないでしょう。
スカイガーデン16000円なんですか？
妥当ですね！

我が家も、最初、タワーパーキングに入れてましたが、マークスから徒歩2分に12000円をみつけて、19800円から切り替えました。まあ、しかし、16000円なら断然、建物直結のタワーパーキングにもどりますよ。

[807: 匿名さん]

武蔵野線の貨物車両の噪音が大丈夫かな？

[808: 匿名さん]

この辺のマンションで２０階以上あるのは、何棟くらい建っているんですかね。
２０階もあると結構な高さもあるから、周辺に高層ビルが無ければ、気分もイイだろうな。
そんなところに住んでみたいな。

ホテルなんかでは１０階以上の部屋に泊まったことがあるけど、気持ち良いもんね。

[809: 匿名さん]

30階程度のが6棟建っています。建設中含めて。

[810: 匿名さん]

タワーは７棟です、ここが８棟目

[811: 匿名さん]

>>801
抽選倍率1倍超えはとりあえず使うか分からないけど押さえてみたって感じなのですかねえ？

しかし、ラムザやガーデンで稼働率100%なのに、マークスの住人さんはなぜ駐車場を利用しないんでしょうかね。
駅チカといっても大して距離は変わらんと思うのですが。

[812: マークスの住人]

>>811
ラムザ、ガーデン住人より金銭的な余裕ないかな。

[813: 匿名さん]

マークスは管理費がかなり高いんですよね。
だから駐車場借りる余裕がないのかも。
それか駐車場設置率（設置台数）の違いかもですが。
プラウドクオリティセミナーで、メモってなかったのでうろ覚えなんですが管理費だいたい

マークス　280円/㎡
ラムザ、ガーデン　240円/㎡と250円/㎡　（どっちがどっちが忘れました）
レジデンス　210円/㎡

下一桁は忘れてしまったけどだいたいこんな感じだったと思います。
ちなみにラムザとガーデンは一時金徴収があります。

[814: 周辺住民さん]

>>813
レジデンスはサービス面で何か劣るところがあるのでしょうか？

明らかにタワーの中では戸数が少なく管理費、修繕費ともに高額になると思うのですが…。
たとえばコンシェルジュサービスいれたら、マークス、ラムザ等と比較し1戸あたりの単価があがるはずですし。

[815: 匿名さん]

>>813
確かマークスも一時金徴収ありますよね？

[816: 匿名さん]

管理費と修繕積立金って別物ですよね。

[817: 匿名さん]

>>814
コンシェルジュサービスを入れると1戸当たり6千円だか8千だか管理費が上がってしまうということで
コンシェルジュサービスを今回外したとプラウドクオリティセミナーで言ってました。
マークスのコンシェルジュサービス等の利用率を調べたら住民の４％だったのでレジデンスでは外したとも仰ってました。

[818: 匿名さん]

個人的にはコンシェルジュや、使うか分からない共用施設は外して良いと思う。共用施設を抑えたことも管理費を安く抑えられた要因では？

[819: 周辺住民さん]

>>817
安い分、やはりサービス面で劣るところがあるということですね。

[820: 匿名さん]

>>819
共用部（サービス）た〜っぷりの、スカイガーデンをお勧め致します。