プラウドタワー武蔵浦和レジデンス（旧・プラウドタワー武蔵浦和20階建計画）

[匿名さん]

武蔵浦和駅再開発8棟目のタワーマンションです。駅からデッキで徒歩2分、別所アドレスなので人気がでそうです。
32階建の武蔵浦和スカイガーデンとも比較検討ができそうですね。


計画名称：武蔵浦和駅第1街区第一種市街地再開発事業 B3-1棟
戸数：165戸
竣工：2017年3月

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/musashiurawa/

プラウドタワー武蔵浦和レジデンス
所在地：埼玉県さいたま市南区別所七丁目239番（地番）
交通：埼京線 「武蔵浦和」駅 徒歩3分
武蔵野線 「武蔵浦和」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.82平米～86.17平米
売主：野村不動産
施工会社：鴻池組
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【物件情報を追加、修正しました 2015.6.18　管理担当】

[130: 匿名さん]

外廊下ですよ！近隣説明会の資料の各階平面図、配置図みましたが、その時点では間違いなく外廊下でした。

[131: 匿名さん]

北東側の削れてる部分が外廊下なのですね…

[132: 匿名さん]

と言うことは、その削れてる部分がタワーパーキングでスカ？

[133: 匿名さん]

マンションマニアさんも書いていましたが、ここは割高物件になるのでしょうか。

[134: 匿名さん]

モデルルームは行ってみようかな。

[135: 周辺住民さん]

騒音と日当たりは条件悪いでしょうが、それを上回る何かを見つけにモデルルームには行ってみようかと。
ちなみに武蔵野線は貨物列車も並走していてそちらの音の方が気になります。
武蔵浦和駅周辺はスーパーや飲食店もバランスよくあります。

[136: 匿名さん]

穴場は何階でしょう？

[137: 匿名さん]

>>118
初めて聞きました。某小売業ってどこ情報ですか？
名前出せないのは関係者ですか？

[138: 匿名さん]

ケーズの再開発事業は今後行われるので、でまかせと思われます。

[139: 匿名さん]

駅前商業施設なら需要あるでしょう。これも野村が参画しそう。

[140: 匿名さん]

ヤオコー？だったか小売業者がどっか買ったと聞いたけど
ガセなのかそれとも事務所とかかな？！

[141: 匿名さん]

なぜ再開発も始まってないのにヤオコーができるんだよ。

[142: 匿名さん]

まさに今再開発中なんだが…
ここの街区は

[143: 匿名さん]

ケーズのところはまだ着工してないよ。

[144: 匿名さん]

どこかが土地を買い取ってるけどまだ着工してない可能性はあるよね

[145: 匿名さん]

ケーズの跡地、いい場所ですよね。

有効な施設が立って欲しいですね。

[146: 匿名さん]

商業・オフィス系のビルが検討されているようですが、東口再開発の動向を中止しているそうですよ。

[147: 匿名さん]

ヤオコーがケーズの土地を買って再開発をするとは思えません。不動産業ではないので。
買ったなら税金の問題からも早くスーパーなり、事務所を建てますよね。
野村が買ったという話も聞かないし、まだ未定ということではないでしょうか。

[148: 匿名さん]

カインズホームがほしいな。

[149: 匿名さん]

ビバと島忠あるよ。

[150: 匿名さん]

>>147
イオンはよくそういうのやってるよ
イオンとかマックスバリューとか
ヤオコーも有り得るかも

[151: 匿名さん]

ケーズみたいに店舗が一つできるだけってのも有り得そうだしね
駅東側に三井住友銀行ができたいみたいに
必ずマンションやビルができるとは限らないよね…

[152: 匿名さん]

ケーズ撤退から3年くらいになりますっけ？ちょうどマークスが建ってる時でしたよね。
そろそろ具体的な話が出ても良さそうですが。マンション販売が決まっていて、時期をズラしてるのでしょうか。

[153: 匿名さん]

立ち退き問題では無いでしょうかね。

[154: 匿名さん]

ケーズ跡地以外にも立ち退かせてタワー計画？
マークスの南側にタワー建てたら揉めちゃうんじゃないかな。

[155: 匿名さん]

地元誌より

[156: 匿名さん]

結局、155さんの投稿が本物なら、ヤオコーという事に決定です。
下手に大きなマンションが建ったりするよりは、全然よかったと思います。
というより、スーパーができるのなら、すごく便利だと思います。
皆さんヤオコーには反対なのでしょうか？

[157: 購入検討中さん [ 30代]]

ヤオコーの惣菜は美味しい！

[158: 匿名さん]

駅前に一階建て？のヤオコーではもったいない気がする
ヤオコー好きだけどさ
武蔵浦和は市の副都心に指定されているだけあって

[159: 匿名さん]

ヤオコーはモールも展開しているから、幾つかの専門店を絡めた形態で展開してくるのではないでしょうか？

[160: 匿名さん]

資料届きましたが、間取りは普通でしたね。
共用施設が簡素な感じだったので、その分管理費は安いかな

[161: 匿名さん]

間取りを見たのですね！
駄目でしたか…？

[162: 匿名さん]

ヤオコーだったら他に色々と組み合わせて行ってほしいなぁと。
さすがにヤオコーも単体ではやってこないんじゃないでしょうか。
買物の選択肢が増えるのはスバラシイ

間取りふつうだったということは田の字ってヤツだったということなのかな？
田の字は何の特長もないけれど…可もなく不可もなく？

[163: 匿名さん]

ららぽーととか商業施設の中にヤオコーが入ったりするけど、
そういう時は三井不動産が土地を買い取ったという報道発表になるから、
ヤオコーが買い取ったってことはおそらくヤオコー単体のスーパーでしょうなぁ
ケーズ電気と同じくらいの店舗の広さで、あとは駐車場かな

[164: 匿名さん]

間取りですが、田の字でしたよ。
あとは、微妙にL字型のような廊下のプランもありました。
他は、アウトポール、ガスコンロ、タンクレストイレ、ウォークスルークローゼット。他のプラウドと変わりないプランですね。

[165: 匿名さん]

タワーって乾式壁かと思っていたのですが、HPの70㎡のプランはコンクリート壁ですよね？
高層タワーではないのでコンクリート壁の部屋もあるんですかね。
コンクリート壁は低層階だけとかそういう感じなのでしょうか？？？

[166: 匿名さん]

そこは確認した方が良いのかもしれない点の１つかも。１６５さんが書かれているように、低層階はコンクリート壁で、高層階になると乾式の所もあるようですので。
高さがあるので、オールコンクリート壁だと重さがどうなのかな？というのはあるのかな。
クオリティブックを見れば掲載されているのかな？

[167: 匿名さん]

寂しいです。

[168: 匿名さん]

ホントですね…
天下のプラウドタワーのクセにカッキーが少な過ぎと感じます。
周辺にプラウドが多過ぎなのかな…

[169: 匿名さん [男性]]

基本西向き、線路に近い、価格はスカイガーデン以上(予想)では、なかなか売れなそうな物件かなと思います。別所アドレスというのはありますが。
この条件ならスカイガーデンの上層を買います。

[170: 匿名さん]

確かにですね‥
間取りもスカイと変わらず田の字オンパレードみたいですしね‥

[171: 匿名さん]

カキコ少ないね。
建築費用高騰の影響から購買意欲が下がり気味なのかもしれないですね。

[172: 匿名さん]

過疎り過ぎと感じるのは私だけでは無いでしょうね。

[173: 周辺住民さん]

デッキ直結をおしてるけど、スカイに勝っているのはそれぐらいと感じました。
日当たり悪くて騒音が気になるし。
値段みてからスカイと比べて最終判断します。

[174: 匿名さん]

デッキ直結、免震、長期優良はポイントが高いと思います。別所アドレスは個人的にはメリットに感じませんが。
価格次第ですが、ここを買うならマークスの中古ですかね。

[175: 匿名さん]

スカイ＆ガーデンもいずれデッキ接続になる気がします。
免震構造は安心感があって好ましいし迷いますね。
しかしそれにいくら位費用がかかるのか･･･。
そして修繕積立金も･･･。

[176: 匿名さん]

こちらは修繕積立金が高いのですか？
他にも管理費とかあるから考えてみるとバカに出来ない額になりますね。

どうしても修繕費や管理費は払わなければならないから、
マンションを買うのもいろいろ考えなければならないことがありますね。

[177: 匿名さん]

まぁまぁ。
お金を払おうと思える人がスカイ＆ガーデンを買えばいい話ですよ。
払えない、払わない人がわざわざ難癖つける必要はないはず。

[178: 購入検討中さん]

ここは今までのプラウドの中で一番割高になるのでしょうか。
高くても高いなりの納得できる理由があるのなら良いのですが。
ただ「マンション価格高騰」「建設費高騰」という説明で消費者は納得できますか。
挙げ句の果てには「早く買わなければますます値上がりします」などと消費者を急かす営業マンもいました。(住不は皆そうだった)
周辺に比較対象物が多いこの物件はどんな説明をするのか、ワタシは注目しています。

[179: ご近所さん]

価格公表はまだ先ですかね。
プラウドは来客数ためて、短期売りして、第◯期即日完売を広告にしますから。
価格、注目してます。

[180: 匿名さん]

消費者が納得するかどうかに関係なく建設費高騰と言うに一票。
それはさておき、外廊下が致命的にダサいですね。これではプレミア志向の高所得層への訴求力が弱すぎます。

[181: 匿名さん]

やはり苦戦しているみたいです。
外廊下で田の字中心だし、デッキで駅直結と言っても遠過ぎます！

[182: 匿名さん]

ここだとどれくらいの価格になるのでしょうか。
デッキで駅に繋がっているし、何だかんだで駅まで徒歩３分。
この先、武蔵浦和でできるマンションはもっと遠くなっていく一方でしょうから、
そういう意味では価格は高くできる条件はあるのではないかと思います。

[183: 匿名さん]

全くその通りだと思います。
外廊下や田の字をディスッテル方がいますが全てはリッチです。
そういう意味で、ここは『買い』です\(^^)/

[184: 匿名さん]

中間層も手の届く価格で出してきたら買いですね。

[185: 匿名さん]

本日聞いてきましたが予定価格が260～270と聞きました。

さすがにこの地域にこの値段は出せないので見送ることにしました。

[186: 匿名さん]

嘘でしょ…

[187: 匿名さん]

>>185
もし本当であれば教えてください。

マンションマニアさんのブログでは平均坪単価@255と予想されています。
そのくらいであれば部屋によっては@240くらいめあるだろうと期待していたのですが、185様の言う数字は平均でしょうか？

もし平均でその坪単価であればありえないですし、スカイ＆ガーデンを契約します。

事前案内会の予約がとれなかったので気になっております。

マークスが@220平均くらいだったらしいので値上がりは必須ですね。

[188: 匿名さん]

今の時勢を考えると185さんの情報はまんざらデモないよ。

[189: 匿名さん]

私も事前説明会に行ってきました。詳細を書きますので皆さん参考にしてください。

10階価格
A 82.64㎡ 北西向き角部屋 4LDK 6千万後半 265-275万@坪
B/C 75.10/75.15㎡ 3LDK 西向き 5千万後半 255-265万@坪
D/E 70.16/70.01㎡ 3LDK 西向き 5千万中盤 255-265万@坪
F 60.82㎡ 2LDK 西向き 4千万後半 260-270万@坪
G 86.17㎡ 4LDK 南西向き角部屋 7千万前半 265-275万@坪
H 73.21㎡ 3LDK 南向き 5千万後半 255-265万@坪
I 82.06㎡ 4LDK 南東向き角部屋 6千万後半 265-275万@坪

一番安いFの2階で4千万後半(約255万@坪)だと思います。D/Eの2階で5千万前半(240-245万@坪)位の予想です。
D/Eの2階でスカイ&ガーデンのC棟最上階クラスが買える位の価格設定です。

個人的には、免震構造で+10%、アベノミクス効果で+10%高騰で計+20%弱の値上がりという印象です。

[190: 購入検討中]

マークスの坪220万円は、時期が違うので参考にならないけれど、武蔵浦和で255では高い印象。しかもマークスと比べてしまうと、同じプラウドタワーブランドで、マークスより遠い、マークスの裏（日陰）、西向き・・・。

事前説明会の価格は、売主が「売りたい希望価格」だから、アンケートで「高い」を書く人が多ければ、実際の販売時には価格下げてくるでしょう。

１割下がるなら検討するけど、そんなに下がらないなら、私はマークスの中古がほしいです。

[191: 匿名さん]

そうですね…
この段階で諦めることは無いです。

[192: 匿名さん]

高いは高いですけど、ここが高いからといってスカイガーデンを買う気にはなれないですけどね。質感のレベルが違いますし。
もう少し具体的な値段と、維持費がわかってから検討したいかな。

[193: 匿名さん]

結局は管理費や修繕費が月々どれくらいか、月の支払総額はローンと合せるとどれくらいになるのか、という事は考えて行ってもいいのかなと思います。
大きなところだと、管理費は安くなりやすいとは思いますし…。

なるべく、控えめな価格が良いのだけれど、でもこのご時世だと難しいのかなぁ。

[194: 匿名さん]

同じく、西向き、線路が近い印象ですね。
プラウドマークスはなかなか中古が出ないでしょうが、そちらの方がなんとなくオススメですね。

[195: 匿名さん]

新築がいいならスカイガーデンとの一騎打ちですね。

[196: 匿名さん]

下層階がコンクリート壁で、上層階が乾式壁ですか？

[197: 匿名さん]

結果論だけどマークスに限らず3年前までにマンション買っておくべきだったんだね。

[198: 物件比較中さん]

マークスの平均坪単価223万円に対して高すぎる！
販売中のスカイ＆ガーデンも平均224万円ではないか！

[199: 購入検討中]

スカイ＆ガーデンは４棟の集合体であり、うち３棟はタワマンじゃないです。それと「平均単価」を比べても仕方ないのでは？

[200: 匿名さん]

タワマンというだけで500万円も加算されるものなのでしょうか？

[201: 匿名さん]

>>200
別所アドレスだからでしょ。ここが沼影ならスカイ＆ガーデンとほとんど変わらない価格なはず。

[202: 周辺住民さん]

別所に住んでますがアドレスでそこまで特別なことはないです。都内の有名な場所ならともかく。
それより駅から近いとか電車の音を除けば静かとかが別所のいいとこかなと。

[203: 匿名さん]

タワマンは地震に対する建築構造も免震となりますし、建築コストが高く
なるのではないでしょうか。
しかし価格が高い分値崩れも少ないと聞きますし、資産としては優良
ではないかと考えます。

[204: 周辺住民さん]

やっぱりこの価格帯は周囲に比べて高い気がします。
長期有料なこともあり、期待していたのですが。正式発表次第ではありますが残念です。

[205: 匿名さん]

プラウドが周辺マンションより高いのは以前からでしょ…

[206: 匿名さん]

周辺プラウドより高いし、
アドレスや免震など加味したとしても、
何をどう考えても高すぎる。
それとも武蔵浦和の今後に何かがあるのか?
東口側の開発が決まったとか･･･。

[207: 匿名さん]

>204さん
長期有料→長期優良ですか？
長期優良住宅の指定を受けると、価格が安くなる傾向があるのでしょうか。
建物の寿命を伸ばす為、耐久性を高めるには構造や骨組みをしっかりしたものにする必要がありますし、耐震性能も高めなければならない為逆に高くなりそうな気がします。

[208: 購入検討中さん]

価格情報ありがとうございます。
かなり気になっていたのですが、うーん…悩ましい価格です。

「スカイ＆ガーデンとは質感のレベルが違う」とは、
具体的にどんなところなのでしょうか。
スカイ＆ガーデンのA棟も検討しているので、気になります。

[209: 匿名さん]

建築費が高騰してる影響が大きいのでは。
今はマンションの買い時ではなく売り時らしいので。
オリンピックまではマンションの高騰が続くみたいだし…
都心だけでなく郊外も価格が上がり始めてきてますよね…

[210: 匿名さん]

>>208
マンションの佇まいも、部屋の内装も、雰囲気が違うと思いますよ。
スカイガーデンのほうは、どちらかというと団地のようにも見えますし。
モデルルームをみたときも、細かい設備がワンランク落ちるような感じでした。

ただ、価格差を埋める魅力があるかどうかと言われると、難しい気もしますから、
好みが別れるとは思いますが。同じ駅徒歩3分ですしね。

[211: 購入検討中さん]

正式価格が買いと思えるような価格だといいな…モデルルームも楽しみです！

[212: 購入検討中さん]

208です。
なるほど、確かにスカイ＆ガーデンはタワー以外の棟もあるので、
普通のタワーより団地っぽさがありますね。
同じプラウドでもプラウドシティのほうは結構団地っぽさがありますし。
形の印象ですかね。
モデルルームをみた限りだと設備や内装については、
今までみた浦和地区のプラウドシリーズとそこまで違いは感じませんでしたが、
早くここもモデルルームがみたいです。

[213: 匿名さん]

やはりプラウドは他の物件と比べると、ある程度の価格になってしまっているような気がします。
それだけのブランド力があるから、人気も集まっているということでしょうか。
後は、どのような仕様が希望なのか、ということがその人のポイントになってくるのではないでしょうか。

[214: 匿名さん]

のらえもん氏も、
湾岸、武蔵小杉の次は？の質問に、武蔵浦和と回答していました。

高いんですけど
昨今の浦和近辺の相場を見ると
プラウドタワーとなれば
このくらいなんですよね。。
むしろスカイガーデンが割安

北浦和や南浦和の
非大手、非タワーが坪250超えてますから。

[215: 匿名さん]

こないだ訪問したら、189さんと同じ価格を言われました。

スカイ＆ガーデンと比べたら、坪単価は２割高く、価格で800-1000万円くらい高い計算です。長期優良で200年耐久性ありますと言われても、普通のマンション（70-100年）で十分なんですよねぇ。
214さんは、スカイ＆ガーデンが割安とおっしゃいますが、１年以上販売して（戸数が多いとはいえ）100戸以上残っているのです。不動産は需給で価格が決まるのですから、「武蔵浦和にしては割安ではない」のです。浦和駅とかと比べることは無理があると思います。

あと、気になるのは電車の音。新幹線は静かでしたが、武蔵野線はうるさくて、特に貨物列車はそこをマンションギャラリーの人に質問したら、遮音サッシだから大丈夫と説明されました。つまりずっと窓を閉めておけと・・・。私はイヤなので、上層階で検討します。その分ちょっと狭い部屋で価格下げるしかないかしら。線路からも遠くなるし。

ざっくりネットで調べた私の独断では、以下のイメージ。やっぱり、まだまだ高い。

対スカイ＆：免震+10％、建築コスト増+5％、長期優良+2％、ぺデ直結+2％、プラウドブランド+2％、別所アドレス+2％、共用施設少ない-3％、電車騒音-2％、ガーデン無い-2％
　⇒16％高なら妥当ですが、実際は20％高。差の4％を埋めるだけの内装があってやっと互角。

対マークス：免震+7％（マークス制震）、建築コスト増+12％、長期優良+2％、消費税+3％、西向き-5％、駅距離-3％、ワイドスパンでない-1％、電車騒音-2％
　⇒13％高なら妥当ですが、実際は20％高。差は7％、マークスが割安だったので比較は酷かもしれない。

ということで、建築費高騰などを踏まえても5％程度は割高の印象ですが、お得意の「不動産は価格上昇傾向ですから」で、1.5年かけて販売していくのでしょう。共用施設があまりいらない私にはスカイ＆ガーデンよりも向いていると思っていたのですが、ちょっと高すぎます。正式価格が大幅に下がるか、竣工前に値引きされることがあれば検討。それまで、マークスの中古が出るのを待とうかな。

[216: 匿名さん]

スカイ&ガーデンとではスペック、グレード、価格が全く違いますよ。
真剣に比較検討している方はいるのでしょうか？

[217: 購入検討中さん]

真剣に比較検討しておりますf^_^;
本音をいえばマークスが良かったですが笑。
現状ではスカイ＆ガーデンのA棟の条件を考慮すると、
個人的には十分に比較検討する価値はあるかなと。
少なくとも「全く違う」とは思ってないので。
レジデンスとA棟の正式価格の発表を待って、再考します。

[218: 比較検討中。]

>>216 スペックは、あまり変わらないかと思います。免震があるかなってぐらい。価格は、まだなのでわかりませんが…。SKYもA棟は高値で出してくるでしょうし。。

[219: 匿名]

>>216
価格に関してはA棟もそれなりでくるんじゃないでしょうか。
スペックについてはあまり変わらないのではないかと思ってます。
あちらも4千後半から5千が中心なので、
設備や内装もしっかり作ってあるように感じましたよ。
ただ、私は共用施設はいらないのでレジデンス待ちです。
レジデンスの正式価格があまりに割高だったり、
A棟がそれなりの価格であった場合に備えて、
比較検討したいのです。
215さんのように具体的な検討材料を提示していただけると参考になります。

[222: 匿名さん]

あまりに高いなら撤退でしょうね。マークスより1割くらいなら限度内でしょうか。マークス見送った人は悔しいでしょうが。

[224: 匿名さん]

先ずは価格ですね。
ただ、私は今の予想価格なら買いだと思います。
ゆっくり判断はしますが。
買いたいとき、買いたい場所のマンションは買います。

[226: 匿名さん]

壁や床を伝わる物音に敏感なので、
マンションはタワーでない最上階を買おうと決めているのですが、
たまたまこちらの間取りを見たらタワーなのにコンクリート壁の部屋がありますよね。
最上階でもコンクリート壁の部屋ってあるのでしょうか？
あるならMRに行ってみたい！と思ったのですが。

[227: 匿名さん]

今販売中の徒歩10分超えのライオンズマンションが4000万超えでも好調みたいなので、ここは数段条件良いから強気のでいくのでは？
スカイアンドガーデンが売り切れた後は独壇場ですし。

[228: 匿名さん]

スカイアンドガーデン入居までに完売できますかね。難しい感じするけど。

[229: 匿名さん]

ここの近くに古墳があるのは意外。
駅の地底に旧入間川の河道があるのも意外。
http://homepage3.nifty.com/kofun/kyuiruma/shirahata/index.html