プラウドタワー明石（（仮称）明石駅前再開発タワー）ってどうですか？

[物件比較中さん]

プラウドタワー明石についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/akashi/index.html

所在地：兵庫県明石市大明石町1丁目2001番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「明石」駅 徒歩2分
山陽電鉄本線 「山陽明石」駅 徒歩2分
間取：2LDK ～4LDK
面積：54.59平米～110.15平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主：アートプランニング
売主：関電不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[527: 匿名さん]

526です　＊＊は『しゅう・らく』です。なぜか使用禁止ワードみたいですね。
今は使ってはいけない言葉なんですかね？

[528: 匿名さん]

526さんの言うような人達が一定数いるし、親の援助、背伸びの人達もいるから、完売はするだろうねって言うのが皆の意見ですよ。

ただ、当然背伸びして買う人達も沢山いるわけで、その人達からすれば市場価格に合わせて欲しいし、将来の修繕費高騰は戸数から確実なんだから資産価値も気にするよねって話。

今の時代大手も5年先は解らない時代なのに、世帯年収一千万ぐらいの層が、都合良く明石に住むと言う予想は完全に客観性のない営業トークだよ。

[529: 匿名さん]

526
明石のタワーマンションに住めば金持ちって誰も思わないですよ。実際3500万から4000万で買える部屋沢山あると思うしね。

本当の金持ちなら芦屋や岡本に住みます。

野村贔屓なのはわかるけど極論です。

[530: 匿名さん]

修繕費の問題は深刻だよね。一応、モデルルームでは計画聞かされるけど結局1年で上がった所や、想定以上の値上がりとか。1番でかいのは駐車場の契約率なんだよね、どうしてもタワーの機械式はメンテ費が掛かる。ここは駅直結だから車乗る人少ないだろうしね。
まぁどこのタワーでも今問題になってる。
その点三宮のシティタワーは総戸数600以上だから圧倒的な数の力で安定してると住んでる友人が言ってた。

[531: 匿名さん]

確かに駐車場の需要は少ないだろう。
私なら、DFSだけど敢えて中をタワーパーキングにしないね。
それで維持修繕費を大幅に圧縮できる。
そして施設棟の駐車場と地下で共有にする。
無いかな？

[532: 匿名さん]

修繕費は酷いとこだと、月10万越えもあり得ますからね。やっぱり200戸は少ないね。

[533: 匿名さん]

ここの設備なら修繕費は1平米あたり、100円スタートで20年後に400円〜500円の間でしょう。

[534: 匿名さん]

修繕費の数字は何かの資料に書いてありましたか？値上がり確実とのカキコミが以前からありますが、そもそもどれぐらいの費用設定になっているのでしょうか？？

[535: 匿名さん]

長期修繕積立費、タワマンでググればすぐ出てくるよ。ここはまだ当然価格出てないけど、はじめは低く設定されていたり、大体の予測計画をデベがモデルルームで資産してくるけどあくまで計画なんだよね。その結果今の所計画以上に高くなったり、計画より前倒しで値上がりしたりが全国のタワマンで起こってる。その値上がり幅が通常のマンションより異常に高くなるのが通常。

[536: 匿名さん]

タワマンの修繕費は普通のマンションより高くつくのに、デベが売りたいがために金額を低く設定してしまうんですね。
値上げは当然と思っておかないとダメですね。修繕計画も管理会社任せにしないように。放っておいて、将来割を食うのは住民ですから。まぁこれはどこのマンションもそうでしょうけど。マンションは管理を買えってこのことですかね。管理の良し悪しが今後の資産価値に大きく影響すると聞きました。住民の中にそういうの詳しい方がいればいいなー。

[537: 匿名さん]

普通のマンションでもそうですよ。
例外として野村はオハナで値上げしない定額制の修繕費を取り入れています。
価格の安さを売りにしているデベは、修繕費を平米50円くらいの破格値に設定しています。
当然、全然足りないですが、売ってしまえばあとは住民に丸投げです。
修繕費が異常に安い物件は、修繕費が全く積み上げられないので要注意。
大手だときっちり長期の修繕計画表を作成しているので、ＭＲで修繕費がどう上がっていくか確認することですね。

[538: 匿名さん]

↑
その大手の三井さんが大阪のタワマンで1年で値上げしてるんだが。
当然完売マンションで。そんな例は全国どこにでもある。特にタワマンは歴史が浅く解らない事も多いから今問題になってるんだよ。
大手とか関係ないし。
貴方営業丸出しトークも良いけど、デベなんで駐車場フル契約とかの試算で出すの当たり前だから。
またここの制震装置は最新で優秀だけど、一回震度6クラスが来たらダンパーを交換しないといけないはず。制震装置ってそんなもん。そんな事もモデルルームで確認しないといけない。
MRで確認しても、どのデベもあくまで計画ですって念押しするから。つまり、上記地震などの計画外もあり得るって事。

あんまり煽らない方が良いんじゃない。

[539: 匿名さん]

なんやかんやお金がかかるんですね。
マンションって、共有資産みたいなもんだから、自分の好きなようにもできないし、なかなか面倒ですよね。
その分戸建は気楽。やっぱり戸建にしようかな。

[540: 匿名さん]

まぁマンコミュでの意見なんて参考程度にしとかないとね。
結局は皆さん書いてるけど、大手とか関係なく自分の目で判断しないと。

普通に考えたら、良い事ばかりは余り参考にならないよね。

[541: 匿名さん]

ここは悪いことも書いてくれるので、勉強になりますね。業者のいいなりにならないように自分で調べるのも大事ですね。本も読みましたけど、東京の方の一般論しか書いてない。いろんなリスクを想定して、それに対応できそうなら買おうかな。住宅は慎重に選べっていいますもんね。

[542: 匿名さん]

別に煽ってるわけじゃあないが。
どこのタワマンか知らないが、１年で動くとは優秀な管理組合じゃあないですか。
おおいに見習うべきですね。

[543: 匿名さん]

野村ブランド最高、展望最高、富裕層ばかりの高級物件ってな事は個人の価値観としては間違いではないんだろうけど、現実や華やかさの裏側って大事だよ。

実生活で物買う時、メリットしか言わない営業マンや販売員なんて信用出来ないよね。甘い汁なんてないんだよ。各家庭がどこでどう折り合いを付けるか。メリットが勝り、金額も納得なら購入すれば良い。

少なくても大手だからといってとかブランドでは判断しない事だよね。大手や大手デベ施工でもいくらでも事故や施工トラブル起こしてるから。

[544: 匿名さん]

修繕積立金なんて積み上げ過ぎるのも問題やけどな。
税金と同じで、ムダ使いしかねんし、大規模マンションなら金額も大きく管理が大変。
私が所有してるマンションなんて３０戸足らずだが、それでもペイオフ対策で分散預金してる。
使い込みも現実にあるし、本当は必要に応じて一時金で処理して欲しいところだが、、
貧乏人も多いから、普段からコツコツと云う事なんだろうな。

[545: 匿名さん]

ここはこれだけ盛り上がってるのに販売開始が延期され8月とはねぇ。

[546: 匿名さん]

反響が大きくて、これなら瞬間蒸発。急いで売り出す必要ないと、余裕で遅らしたのかも。

[547: 契約済みさん]

「プラウド」に住んでるって言えば、マンションの購入を検討した人達から「凄い」と思われるでしょうね。

[548: 匿名さん]

>>546
なるほど。
焦らして価格を吊り上げ、高値で一気に売り切る戦略ですね。

[549: 匿名さん]

ＪＲ塚口再開発（総戸数1200戸）
第一弾・・プラウドシティ塚口　マークフロント　247戸
第一期200戸。
第一期二次47戸。
めでたく瞬間蒸発。
プラウドタワー明石もこうなるのかな？

[550: 匿名さん]

なんやら、野村営業が湧いてきたなぁ。
火曜、水曜は営業休みやから木曜日だと元気だね。

プラウドシティって、単純に安いからじゃん。西神中央の苦戦はどう説明すん
の？

549、547の営業さん教えてよ。

[551: 匿名さん]

値段で諦める人がいて、ローン審査で落ちる人がいて、どのくらい最後に残るでしょうか。

[552: 匿名さん]

ジオとガチンコしたとはいえ、そろそろ完売しないんですか？
野村をもってしても苦戦するという事は、西神中央 が実力以上に過大評価されていたという事ではないでしょうか。
それは阪急にも言える事でしょう。
デベの西神中央に対する評価見直しは必至でしょうね。

[553: 匿名さん]

ここは明石海峡が眺められる部屋が激戦になるでしょうから、販売価格もその部屋だけは跳ねあがるんでしょうね。
駅前物件なら今でも沿線沿いにチラホラ出てるし、特に大阪方面勤務なら明石大橋が見れない部屋を購入するのはモチベーションが下がると思う。
現段階での書き込み数から考慮しても、かなり「東南角」狙いはいるでしょう。高ければ希望者は脱落していくでしょうし、価格が安ければ抽選倍率があがるでしょうし。

販売担当者は何も言わずにでも売れる部屋の宣伝はせず、もうしばらくすれば橋が見えない部屋や僅かに見える部屋なんかを必死に宣伝し出すのでしょうね(笑)

[554: 匿名さん]

ではさっそくお言葉に甘えまして。
高度が少々高いのは愛嬌で。
北の眺望もなかなかのものですよ。

[555: 匿名さん]

日没の眺めもなかなか

[556: 匿名さん]

神戸の夜景はどんなふうに見えるんでしょうか。買えなくてもビューラウンジだけは行きたい。

[557: 匿名さん]

552

だから市場価格って大事なんですよ。
西神中央であの値段は高過ぎる、証拠に西神南はスムーズに完売。西神南は中央に比べかなり割安だったからね。

さぁ明石の市場価格を無視してプチバブルの波に乗るのか、市場価格で勝負するのか。見ものですな。

[558: 匿名さん]

眺望なんてすぐに当たり前になって飽きるよ。
明石なら通勤時間もそこそこなので在宅時間も少々減るんでないの？
まあＭＲに行けば、たっぷりと景色を映像で見せてくれるでしょう。
善良なる労働者諸君「価格」が重要だよ。

[559: 匿名さん]

駅近マンションが活況を呈すなか、西神中央は蚊帳の外ですね。
駅近マンションを検討している西神中央の一戸建て富裕層の一部が、ジオやプラウドシティではなくプラウドタワーに興味を持っているのかも。
いずれにせよ、人気なくて販売遅らせたのかのどうかか、販売価格を含めもうじき分りますね。

[560: 匿名さん]

>神戸の夜景
中心部の夜景は明石からは見えません。
須磨の辺りが海に張り出しているので眺望はそこまでです。

[561: 匿名]

西神中央の富裕層は、
わざわざ明石には買わないでしょう。

[562: 匿名さん]

富裕層は長谷工団地より大林タワーを選択するのでは。
シティとタワーでは同じプラウドでも格が違うからね。

[563: ご近所さん]

景色は飽きると言えども、明石大橋が見えない部屋なら中央区のタワーにしますよ。
北側の景色みたいなのはどこのタワーでも見れそうな景色だし、魅力は感じません。周りに聞いても「東南の角が一番人気だろうね」っていうのが大方の。。全員の意見です。
どうせン千万も出して購入するのなら妥協せず、眺めの良い部屋にしたいです。

[564: 匿名さん]

眺望でいえば南東高層階だが、売りだされるかが問題。
プレミアムフロアに地権者が入ればよいが、でなければ南東は地権者がずらり独占の可能性あり。

[565: 物件比較中さん]

>>>No.564

そんな事はないと思いますけど、もしそうであったり、抽選で駄目だった場合は「はい、さようなら！」です。
1物件に固執すると結局デベロッパーの思惑で誘導され、後々後悔しますからね。

階数の妥協はあったとしても好みの方位や向き、間取り等では自分の希望と異なるなら他を考える余裕を持つことが大切だと以前、思い知らされましたから。

要望書もあれやこれやと希望を書くより、もし出すなら絞った方が良い野では無いかと思う。

[566: 物件比較中さん]

>>565
同感です。
販売担当者は早くから希望の予算や間取りを聞いてあたかも希望の間取りを押さえてくれるのかと思いきや、ただの営業の材料にされるだけですもんね。
1点買いの態度で望めば他の人と希望部屋がダブっても巧みに他の部屋に“誘導”されることもないですしね。
本心はどうであれ、「この部屋じゃないと買わない！」って態度で望まないと販売側にいいようにされるだけですもんね。

[567: 匿名さん]

>565 文面からは以前に購入経験があると思われますが、要望書出したことあります？
　　　あれやこれや希望書くのではなく、購入したい1部屋を指定するだけですよ。
　　　再開発で地権者物件が多数あったトア山手ザ・神戸タワーやシティタワー神戸三宮みれば分ると思いますが
　　　誰もが欲しがる眺望抜群の部屋は地権者物件で非分譲。

＞566　これは他の購入者との駆け引きですからね。
　　　　人気物件だと抽選で落ちれば、第1期2次で落選組の部屋選び。
　　　　これを避けたい人は直前にまだ空いている部屋に変更もしますよ。
　　　　人気薄ければ先着申し込みを優先するので、早い者勝ちになる場合もありますが、
　　　　これは営業の都合で購入者の事考えてませんね。おっしゃる通り他の部屋に誘導しますね。
　　　　

[568: 匿名さん]

556さん、こちらのビューラウンジは誰でも入る事が出来るのでしょうか？
確か、マンションによっては、そのマンションの住人であっても上層階の人しか利用できない空間があったり、マンション住人が利用できても、住人じゃない人は利用できないとかってあるのを聞いたことがあります。私自身、タワーには住んだことがないのでよくわからないですけど。

[569: 購入検討中さん]

「誰もが欲しがる眺望抜群の部屋は地権者物件で非分譲。」なんて情報はどこからですか？
そんな事が数戸あっても”東南角の中高層階”が全て押さえられてしまっているなんてありえないでしょ。

これだけの人気ですから要望書を事前に出しても結局、人気部屋は抽選になるでしょうから、だったら、他の方が出す要望書の提出状況を聞き出し、申込最終日直前に倍率低め且つ希望の部屋に滑り込む方が良いかもしれませんね。

早く、希望方角の間取りと販売価格が知りたいですね。

[570: 匿名さん]

書き方悪かったですかね。非分譲だったのはシティタワーやトア山手のことで、
眺望の良い、この場合南向きの角部屋、の高層階はほぼ非分譲だったという事です。
プラウドタワーも18戸の非分譲がありますが、南東の高層階は非分譲の可能性が高いのではないかと言いたかっただけです。
もしあなたが地権者で好きな部屋を選べるとしたら、どこを選ぶか考えてみてください。

[571: 匿名さん]

>>568
多分住民しか入れないでしょうね。
管理規約見ないと分からないですけど。
ただの希望的観測です。

[572: 匿名さん]

>>568
低層階でも共用部は居住者なら使えるのでは！？
だから、普段は景色が見えなくても良いかって思う人が出て部屋が上手く埋まっていくのでしよ！？
営業から「普段、景色なんて見なくなりますよー。見たくなったらビューラウンジへ上がればいつでも見れますよ！」ってのが、大体、タワーの低層階数への常套文句！？？(笑)

タワーなら皆さんが言うように景色良くてナンボでしよ！

[573: 匿名さん]

高層階は嫌でも埋まっていきますよね。
どうやって予算的に○な人を低層階や橋の見えない側に誘導するかが野村の営業力の見せ所ですよね！
どんな営業トークされるのか楽しみです。

[574: 匿名さん]

低層階と高層階は真っ先に売れますよ。価格が中途半端な中層階が最後まで残りますね。

[575: 匿名さん]

暑くなってきたので、西日がツライです。
最近のマンションは気密性がいいので、夏はすごく暑くなるんじゃないかと心配です。
西側は遮熱ガラスやブラインドをつけてくれるとか、そんなサービスがあったらいいのになぁ。

[576: 匿名さん]

マンション販売の基本って、要望書がある程度集まって売れる見込みが出来てから販売しだすんだけど、ここはちょっと遅いね。特に野村は完売に拘るから今の資材高騰と、人件費UPで売れ残りが怖くて待ってるかもね。