プラウドタワー明石（（仮称）明石駅前再開発タワー）ってどうですか？

[物件比較中さん]

プラウドタワー明石についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/akashi/index.html

所在地：兵庫県明石市大明石町1丁目2001番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「明石」駅 徒歩2分
山陽電鉄本線 「山陽明石」駅 徒歩2分
間取：2LDK ～4LDK
面積：54.59平米～110.15平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主：アートプランニング
売主：関電不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[467: 匿名さん]

住む為に買った人は損してまで売りません。
中国人や投資家が多数買っていたら、リスクは高くなります。
が中国人は明石など興味ないし、残念なことに投資家も賃料取れないので、マンションパーが低くなると見送ります。
投資物件は低層階の50㎡台の部屋が大半ではないでしょうか。
売りが出ないから、暴落するにも暴落しようがありません。
数少ない売り物件を、希望者が拾っていくだけになるでしょう。

[468: 匿名さん]

実需が多いから暴落がないと云うのは間違い。（売買事例が少ない事は予測できるが）
反対に、仮需も見込める物件の方が、市場性と云う点に於いて有利だろう（少なくとも値はつく）
つまり転売狙いの買いの手も入る事が見込める。（売ろうとした時に）
実需の人が売る理由は、住宅の満足度の不足、支払い難、転勤、離婚、等々。、
皆さん全員が資金計画が充分とも思えず、いずれ来る金利上昇時に手放そうとしても
買ってくれる実需の人たちも金利負担等上昇により、調達出来る資金も確実に下がる。

売りが少なくても、需要が弱ければ、やはり良い値はつかんと思う。

[469: 匿名さん]

そもそも、実需の需要があるかもなのに妄想激しくないですか。

[470: 匿名さん]

てか、日本全体で少子高齢化と都心回帰が進むの確実なのに、マンションの価格が下がらない訳ない。オリンピックまでは東京の一部は上がるだろうがね。

それにタワマンの全てが実需な訳ない。
修繕費や管理費はこの少数ならかなり早い段階で倍になるだろう。金利も今が底なだけで、いつかは上がる。その時に投げ売りが始まる。売ろうにも誰が明石買うって話。

皆夢見過ぎ。

[471: 匿名さん]

プラウドタワーは明石市最高峰のマンションになるでしょう。
そして今後ここを上回るか同等のスペックを持った物件が現れるか。
現れたら明石市としては、再開発により民活が促進されたことになり万々歳。
しかしその可能性は低いと思う。当然ながら、プラウドタワーの満足度は高く、競合する新築物件がなければ買い換えも少なくなる。
リスクは金利。第一期は今の超低金利を念頭に資金計画を立ててしまう。
2年後、金利が2％（数年前の水準に戻るだけだが）に上がっただけで、支払金利が倍になるというのは恐怖。
引き渡し時に金利が高ければはキャンセル物件も出るかも。
運よく低金利で契約（フラットなどの固定金利）でき、その後金利が上がった場合、保障された低金利を放棄するのはもったいないので売りを抑制させる。
売る時に金利高ければその分、中古価格を押し下げる要因になるが、これはプラウドタワーだけの話ではない。

[472: 匿名さん]

欧米のようにもっと中古住宅市場が活性化していけばいいですね。
今は、価格と金利が気になります。

[473: 検討中の奥さま]

ここは前が２号線ですね。騒音や排ガスも気になりますね。

[474: 匿名さん]

34階でも窓を開けると電車の音がうるさいらしい。

[475: 匿名さん]

471ですが、不安材料は売出し価格です。今はマンション相場が高すぎます。
もう2～3年販売が早ければ絶対に買いでしたが。
さらに今日の10年国債が0.43と急騰しているのも気がかり。いよいよ超低金利終焉の始まりかも。
ある程度の水準で収まってくれれば良いのですが、こればっかりは予想できません。
例えば5500万の部屋を頭1500万、4000万を35年ローンを単純計算すると
金利が1.5％だと毎月12万2500円、返済総額5144万円が金利3％になると毎月15万4000円、返済総額6465万に跳ね上がります。
金利高騰に備えて頭金を多く用意するか、かなり余裕をもった返済計画が必要でしょうね。
ここに限った話ではありませんが、ローン組には厳しい状況になるかもしれません。

[476: 匿名さん]

現ナマ持ってる人が申し込んでくださいよ。審査で引っ掛かったりしたら、僕たち営業マンが振り出しに戻りますから。

[477: 不動産業者さん]

相場は何時もオーバーシュートするもの。
今は上げのオーバーシュートの最中、（踊り場ぐらいか？）
下げのオーバーシュートのピークでの購入が勝者への道。
来たるべき買い時の為に、頭金を増やす努力が肝要。
私は”現金買い”だから関係ないけど「金利」は怖いよ。
４６７さん
「住むために買った人は損してまで売りません」は、ちと甘い。
誰も好んで損切りはしません、売らざるを得なくなるのですよ。

全ては金利次第。今の割高な不動産価格を維持してるのは超低金利のなせる業。
金利が正常化すれば、株、不動産価格は大幅な調整に入る。
高額な買い物は、それからでも遅くないと思うけどね。

[478: 申込予定さん [男性 30代]]

それからでも遅くない。確かにそんな気もするが、南東角はあまり下がらない気もするし、やっぱり最初に住みたいな

[479: 匿名さん]

人生短いですからね。住みたい家に住めるのが一番です。あとは大きな失敗だけしないように気をつけておきましょう。

[480: 匿名さん]

あ。公式HPの販売時期が８月に延びてる。なんで？

[481: 匿名さん]

単純に申し込み予定者が少ないから。

[482: 匿名さん]

西神中央が苦戦してるからと思う。第3期が5月下旬。そこで完売にしてプラウドタワー。営業マンがいない？

[483: 物件比較中さん]

>>482
西神中央の完成、引渡しが来年1月なのに、5月完売なら、全く苦戦してないと普通思いませんか？

適当なこと書き過ぎ

[484: 匿名さん]

西神中央の価格高すぎて、びっくり。苦戦してるかどうかは知らんけど、西神でこの値段は買う気失せるなぁ。
明石も買う気失せるくらい高いのか。

[485: 匿名さん]

>>189
販売延期はすでに189で予言済み

[486: 匿名さん]

>>483
実際かなり苦戦しています。

[487: 匿名さん]

西神は今度の3期で完売すれば、野村の想定通り。出来なければ苦戦ですよ。
なにせ野村は、竣工までに完売と言う悠長な事考えてませんから。

[488: 匿名さん]

委託先の販売員、場所代考えてたら、利益飛びますからね。
明石はお買い得で出して、即完売。官民一体も悪くないという実績を上げてほしい。

[489: 物件比較中さん]

>>487
そんなに急いでいるとは知りませんでした。
業界のかたですか？
モデルルームで販売員さんに聞いたら、250戸もあるので、1年かけて売りますって聞いていたので、12月頃に完売目指していると思ってました。
完成後にマンションの支払いが発生するから、完成までに完売すれば、キャッシュフローも問題ないかと思ってました。
また、逆に早く売れすぎるのは、値付けが、適正価格より低く、儲けそこなったのでは？
と素人的な考えをしてました。

[490: 匿名さん]

明石のタワマンも苦戦が見えてきたなぁ

[491: 匿名さん]

＞489さん　
　　　野村の平均販売月数 6.5ケ月　
住不の平均販売月数23.9ケ月　
　

[492: 匿名さん]

＞488さん　野村は委託してませんよ。
「製販一体体制」で全て社員。用地買収、建築、営業の各担当者が集まり、コンセプト、間取り、内装から価格帯まで全てを綿密に打ち合わせて売り出します。完売できなければ、上司から『なんで売れんのか？』と徹底的にいびられるらしいです。

[493: 匿名さん]

高いと苦戦必須ですよ。
金持ちの高階層で利益取って、20階までは野村さん、我々が喜ぶ価格設定頼みますよ。

[494: 匿名さん]

ここはやっぱ再開発絡んでるし、即完売しないと幸先悪いですね。

[495: 匿名さん]

少々待っても中々安くはならない（出来ない）と思う。
販売再延期か、小分けに売る。
西神中央では、某一部上場デベが全106戸のうち第一期は9戸売出す模様。
ここも苦戦したら最上階から10戸ずつぐらい小分けにして
売り始めるんじゃないかな。最初、金に糸目をつけない富裕層が
買い始める。下に行く程、価格は下がるからカエル人は
高級マンションに順次跳びついていく。
最下層に届く頃、高級を維持できるか普通の明石のマンションに
なっているかは成り行き任せ。

[496: 匿名さん]

プラウドってブランド名だけで即完売と思ってましたが、そんなことないんですね。なんかがっかり。
小分け販売でも、いい値段で買えたらいいですが。
そういえば、ジェームス山のプラウドシーズンのポスティングチラシが入ってました。ポスティングって費用対効果低いイメージです。ここも苦戦ですかね。

[497: 匿名さん]

今、戸建はさっぱり売れない。
戸建よりマンション。
昔は戸建を買えないからしばらくマンションで我慢、
いつかは戸建に住みたい、という感じだったが、
今はお金ある中高年が利便性と資産価値の維持を求めて
マンション大人気。
ジェームス山のプラウドシーズンは素敵な街並みだが
不便。

[498: 購入検討中さん]

こんだけ駅に近いとこで戸建てはありえないし、「利便性」を求めてならこちらのマンションの方が良いです。
No.497さんがおっしゃるように大規模開発でキレイな整備された丘の上の戸建てより”個人的には”こちらが魅力です。

[499: 匿名さん]

全ては価格だよね。

幾ら駅直結って行っても、三宮や元町、ハーバー、芦屋、岡本、夙川と価格が変わらないなら、富裕層が和えて明石に住む意味ないしね。

でも空気読めない価格で来そう。

[500: 購入検討中さん]

駅前物件なのでそれなりの価格で販売されるのは皆さん、ある程度覚悟されていると思うし、中高層の景色の良い部屋は値段が高くても購入したいという絶対数はそこそこいると思うし、予算があえば私も頑張って購入したい。
なにせこの時期のこれだけの書き込みがあるんだし、最近の駅近物件の売れ行きの早さからしても人気は出ると思うな。

[501: 匿名さん]

↑
貴方は購入に傾いてるから、皆もそうだと思い込みたいだけです。ここの掲示板の書き込みが売れ行きに関係ある訳ない。マンコミュの7割以上は業者だと言われてるのに。

皆さんが書いてるように戸数が少ない分、駅直結、野村ブランドに釣られる人達は200ぐらいはいるだろうね。地権者の部屋数抜いたらもっと販売戸数少ないだろうし。

[502: 匿名さん]

色々な物件の書き込みを見てても大抵、人気な物件は悪い意見（必死なネガレス！？）を含めて書き込み量が多いのは確かです。売れる売れないは別でしょうけど、少なくとも注目度は高いと思います。

[503: 匿名さん]

「あそこに住んでる」
そう胸を張って言えそうなマンションですね。

冷静に見て、利便性は文句なしだし、眺望も良い。
駅からの距離を考えて、この付近でこれ以上に立地の良いタワーマンションは今後難しい。

明石は良い所だからね。
購入を考える人は一度大蔵海岸や明石公園など行ってみれば良いと思う。
車で足を伸ばせば舞子や須磨、神戸まで行ける。
この海岸線のラインは他の地区では味わえない程爽快ですよね。

良いマンションになると思うし、人気が出ると思う。

ここに住める人が羨ましい。

[504: 匿名さん]

野村単独だと安くはないでしょうね。安いプラウドは、他デベとのジョイントの時かな。
それと中古で買おうとしても、経験上、必要な時に思い通りの部屋はなかな出ませんよ。
こればかりはいくらお金があってもダメです。

[505: 匿名さん]

マンコミュの情報を鵜呑みにして、高額商品である不動産を買う人達ってごく少数だし、居たとしたら情弱過ぎて可愛いそうとはしか言えない。
ここのスレが伸びた所で同一成りすましなんて腐る程いるし。
あくまで、情報ツールの一つであり現地や家族、自分の判断にて決断するべき事だからね。

でも、このスレに関しては非常に冷静で事実に基ずいてる意見が多いね。

まぁ買いたい人達や業者からすればネガに見えるんだろうがね。良くこう言う人達って事実をすぐネガとか言うけど、社会人で働いてる人なら解る事で、ポジだけで事業計画や仕事なんて成り立たない。ポジとネガはトレードオフの関係であって、最終的にポジが上回るなら個人の判断で決めれば良いだけ。

そういう意味で事実（ネガ？）の意見って大切なんだけどね。それを否定する人達って、単純に利害関係があるからポジしか言わないんだろうがね。

[506: 匿名さん]

ネガって具体的に何かありましたって？

[507: 匿名さん]

ネガの意見といっても、最初から否定ありきで書いているので、具体性合理性に欠けてる。
参考になるのは、明石の相場から見ると予想されている価格が高過ぎる、位ではないか？

[508: 匿名さん]

確かに以前は、マンションより戸建の方が高価っていうイメージは強かったのですけど、最近ではそれぞれの便利な部分っていうのがはっきりしてきましたので、それにあった方を購入するという感じなのでしょうか？物騒な世の中になってきているので、そういう面では、マンションの方がずっと安心なのかもしれませんね。

[509: 物件比較中さん]

昔は戸建に憧れたものですが利便性という立地環境ではマンションの方が好印象です！
ここは高層階なら大橋まで眺めることが出来るのだから、価格が想定内であって欲しいです。住みたいと考えています。

[510: 匿名さん]

>>23
神戸大学附属幼稚園・小学校があります。幼稚園はおくり迎え必須、小学校も確か30～60分以内に居住する必要があったはずです。その辺り狙ってる人は引っ越ししてくるかもしれません。
また、明石公園の東側は高級住宅街なので、治安が悪いとは思えませんね。

[511: 匿名さん]

プロジェクト説明会の案内来たなぁ。

[512: 匿名さん]

我が家はまだです。いつから始るんですか？
しかし、いよいよ価格発表。もうこれしか注目する所、無いでしょう。
周辺環境も利便性も購入予定者は分かりきっている事なので、モデルルーム見て設備や仕様の確認、そして恐る恐る予定価格を見る。これだけですよ。そして諦めるか、購入に一歩進むか正に運命の瞬間。

[513: 匿名さん]

やはり価格が気になりますね。
眺望が良さそうな南東角の高層階などの一部を除けば、そんなに明石の相場は外してこないと思うのですが、どうでしょうか。

[514: 匿名さん]

タワマンを建てるコストを考えましょう。
明石の相場で採算があうなら、とうの昔にタワマンが建っていたはず。
明石市のテコ入れとアベノミクスによるバブル景気の産物です。
今、この戸数なら高値で完売するでしょう。
しかし、中古価格は大きく下がるでしょう。

[515: 匿名さん]

寧ろ今後、駅前にタワマンができないなら、将来その希少性が評価される可能性も有りますよ。
懸念されるのは、建築コストの高騰。どれだけ品質を落とさずにコストを抑えられるか。
税金を投入した再開発物件だから、阿呆みたいな価格は出さないと信じています。野村様。

[516: 匿名さん]

人口は年間20万人以上減少しているにも関わらず住宅は増え続けており、
空き家空きマンションが急増しています。
タワマンの稀少性など10年以上も昔の話しです。