野村不動産株式会社 大阪支店の神戸・兵庫の新築分譲マンション掲示板「プラウドタワー明石((仮称)明石駅前再開発タワー)ってどうですか?」についてご紹介しています。
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物件比較中さん [更新日時] 2015-06-10 23:43:41
 

プラウドタワー明石についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL:http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/akashi/index.html

所在地:兵庫県明石市大明石町1丁目2001番(地番)
交通:山陽本線(JR西日本) 「明石」駅 徒歩2分
山陽電鉄本線 「山陽明石」駅 徒歩2分
間取:2LDK ~4LDK
面積:54.59平米~110.15平米
売主・販売代理:野村不動産 大阪支店
売主:アートプランニング
売主:関電不動産
施工会社:株式会社大林組
管理会社:野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)

[スレ作成日時]2015-03-26 16:04:04

現在の物件
プラウドタワー明石
プラウドタワー明石
 
所在地:兵庫県明石市大明石町1丁目2001番(地番)
交通:山陽本線(JR西日本) 明石駅 徒歩2分
総戸数: 216戸

プラウドタワー明石((仮称)明石駅前再開発タワー)ってどうですか?

427: マンション住民さん 
[2015-05-03 22:32:47]
世帯年収1000万以上がターゲットみたいですね。
428: 匿名さん  
[2015-05-03 22:53:53]

世帯年収1000万なら、夫婦とも総合職ならそんな難しい話ではない。30台半ば夫500万、嫁500万なんて総合職ならザラ。ただし、DINKSならね。

ただね、DINKSが和えて明石ってイメージないなぁ。市内のハーバーの三菱のタワマンとかなら解るけど。

貴方マンション住民ってなってるけど、地権者の息子かな?勉強しようね。
429: マンション住民さん 
[2015-05-03 23:07:43]
今マンションに住んでいるから『マンション住民』にしたんだけどおかしいかな。
予想されている価格なら年収1000万以上ないと無理だろうけど、明石だと世帯年収でないと買えないだろうと思ったんだけどね。三菱タワーみたいな中途半端なタワマンこそDINKSの対象外。
430: 匿名さん 
[2015-05-04 07:03:12]
地権者かぁ
部屋の購入も平等じゃないし
居住後も管理組合牛耳られそうだし
管理費修繕金も地権者の為に払うような気分になってしまいそう


431: 匿名さん 
[2015-05-04 08:43:06]
>>430
まあ地権者があっての開発なので切っても切れないでしょう。
私はマイナスに見ています。
言っちゃ悪いですが、購入層もばらけそうですし、高価格の割にあまり落ち着いた住人層にはならなさそうですね。
432: 匿名さん 
[2015-05-04 11:07:23]
つまり物件は4,500万円以上、世帯年収は1,000万円以上でお金の価値がわからないボンボンに申し込んでほしいという解釈でよろしいでしょうか?
433: 匿名さん  
[2015-05-04 11:29:01]
まぁ先ずは価格だね。資材や人件費高騰なのは間違いないから平均4500万もあり得る。

そうなると流石に明石の市場価格と掛け離れ過ぎなんで苦しいかと。売れるとは思うけど、投資対象の賃貸貸しばかり増えそうです。

平均4000万を切らないと苦しいだろうね、三菱のハーバータワーは高いから苦戦してるしね。
434: 匿名さん 
[2015-05-04 16:04:07]
投資対象で購入するなら利回りを考えるとせいぜい3,000万円かな。家賃が高いと借りる人がいなくなるから。ていうか、いくらタワーマンションだからといっても場所が明石じゃ投資物件としては難しい。
435: 匿名さん 
[2015-05-04 23:22:02]
マンション投資の真髄を教えましょう
すべてはロケーションです
明石の中では一流
どれだか明石に縁のある人が多いかが勝負ですけど、明石に高級マンションありませんので以外と高い家賃で貸せるかもしれません
野村も賃貸に出した時の賃料はリサーチしてるのでその金額を聞いてみる事です
そこで利回り5を切っていると相当に投資としては割に合わない
436: 匿名さん 
[2015-05-05 10:32:16]
明石で5%は無理でしょう
437: 匿名さん 
[2015-05-05 11:41:30]
投機目的ならやめておいた方がいいと思います。明石は利回り悪いですよ。
節税対策なら価格次第ですが。
438: [男性 50代] 
[2015-05-05 12:13:12]
No.433>平均4000万を切らないと苦しいだろうね、三菱のハーバータワーは高いから苦戦してるしね。
ハーバーランドタワーは残り60部屋程度だそうです。完成までには順調に完売するのではないか思います。
439: 匿名さん 
[2015-05-05 14:28:05]
自分なら西宮、夙川にお金出しますがね。
440: 匿名さん 
[2015-05-06 00:59:02]
明石駅前の3LDKは家賃相場が9万円ぐらいです。仮に12万円で貸せたとしても、投資利回り5%とすると、2,880万円です。どう考えても3,000万円までの価値しかありません。
441: 匿名さん 
[2015-05-06 01:46:27]
野村は明石の相場では考えていないですよ。如何に明石に富裕層や高額所得者を呼び込むか。これに尽きます。
明石以外から野村のブランド力で引っ張ってきますよ。
442: 匿名さん 
[2015-05-06 06:40:11]
同感。大手デベに明石価格では旨みがない。
特にタワマンでは。
問題は買う人の採算に合わないこと。
それを無視して買う人がどれだけ居るか。
443: 匿名さん 
[2015-05-06 07:53:00]
明石物件を投資対象で考えるのは無知無謀もいいところ、利回り云々以前の話。
インカムゲイン以上のキャピタルロス必至で全く無意味な事やね。
ここで成立するのは、損得抜きの実需買いのみ。
キャピタルロス(評価損)が出ても、売る事なく住み続ければ損失は実現しない。
其れより、永年ローンを払い続ける事の心配をするべきでしょうね。

ミニバブル最中で投資妙味のあるのは人気地区のレア物件のみ。

441さん
富裕層や高額所得者が、敢えて明石を選ぶ理由がないと思いますがね。
まあ、地縁血縁程度では市場にも限度があるし、
評価されてる?”野村”は、明石だけではなく他の人気地区でバンバン事業展開をしてますよ。
444: 匿名さん  
[2015-05-06 09:08:25]
実需が中心だとすると、ますます価格次第だね。戸建てからの買い換えも期待出来ないとすると。

世帯年収1000万だと4500万ならちょっと苦しいよね。
1500万の人達が明石に住む意味がないし、普通戸建てに住むわな。
野村ブランド推しの人はやたら理想論ばかり語るけど。
445: 匿名さん  
[2015-05-06 09:58:34]
富裕層狙いなら当然セカンド狙いや、投機狙いを呼び込むのが普通。
投機の人達もお金持ちだからね。

都合よく、士業や大企業務めの中年世帯、公務員DINKSが明石に住民票を変えてまで来るとは思えない。

ただ200戸って言うのが絶妙だよね。
価格次第で、憧れのタワマン、野村って事で食いつく層は必ずいる。税金突っ込んでるのに、街作りでなくデベが完売出来るマンション建てただけ。

446: 匿名さん 
[2015-05-06 11:07:15]
北◯と息のかかったいず◯の念願の計画ですね。デベ、市議会に地権者、人丸◯◯、下請け、闇は深いですよ。
447: 匿名さん 
[2015-05-06 11:20:39]
↑気になる。
448: 匿名さん 
[2015-05-06 11:21:56]
うーん。やっかみや色んな噂があるのですね。ここは検討だけして決めないかもな。でも、検討している時が一番楽しいかも。
449: 匿名さん 
[2015-05-06 11:24:37]
色んな負のオーラがありそうでちょっとなー。
基本、縁起は気にするので。
妬みとか、前評判悪いとテンション下がります。
450: 匿名さん  
[2015-05-06 11:30:32]
まぁ全ては価格ですよ。

安くても完売、高くても完売。
どの層を狙ってるのかが価格で解る。
451: 匿名さん 
[2015-05-06 11:32:41]
野村さん見てると思いますが、低めでお願いします。
452: 匿名さん 
[2015-05-06 11:38:39]
再開発はそういうもんですよ。調整に20~30年は普通ですからね。
それを乗り越えなければね。しがらみを断ち切るためにも再開発は必要ですよ。
みすぼらしい駅前では、他市の駅前がどんどん開発されていくのに悲しくなります。
453: 匿名さん  
[2015-05-06 11:51:39]
価格が出てないから解らないけど、現状では妬みではなくて現実論ばかりだよ。

明石の市場価格、賃貸価格から考えたら投機案件としては苦しい。
でも、タワマン、野村、駅直結、再開発案件、資材、人件費高騰考えるとある程度の価格で売り出さざるを得ない。

結果、実需で買う人達が想定されるけど、他市からの呼び込みがあるかどうか?そんな理想論が簡単に進む程明石に魅力があるか?
街作りとしての再開発なんだから、税金突っ込んでる以上明石市民にメリットがいる。其れにも関わらずたった200戸。
購入者が明石市民ばかりなら、市民税が増える事もない。

結果的に価格が安いなら明石市民ばかりだろうし、高ければ苦戦はするだろうが完売はするだろうね。

高値で売り抜けたデベと地権者が1番得をするって誰が考えても普通の結論じゃないかな。
454: 匿名さん 
[2015-05-06 12:34:21]
損得を抜きにするためにも、地元の人間と違ってそんなの気にしない神戸などの高額所得世帯を引っ張ってくる必要がある。
そして完成までに完売させるためにも、価格は高くなるけど、デベは野村で正解。
でも、この再開発は駅前の整備が主目的で、タワマンだから目立つけれど、プラウドタワーの実質はグリコのおまけみたいなもんと違いますか?
せっかくの容積率を満たすために、オフィスビル-ダメ、商業施設ーダメ、ホテルーダメのダメ出しで、残る希望はタワマン。
赤字で撤退されるリスクもないし、建築費も維持費も購入者負担だから無難な選択ですよ。
455: 匿名さん 
[2015-05-06 12:36:44]

下層の安い部屋に抽選で当たる以外は、
明石の一般市民にはほとんど関係なさそうだね。


456: 匿名さん 
[2015-05-06 12:57:51]
大丈夫、安くなると皆さん予想してるので中古で買えますよ。たぶん。
457: 匿名さん 
[2015-05-06 13:40:20]
住民層はある程度、選別してほしいなぁ
458: 匿名さん 
[2015-05-06 13:56:00]
ハイソなマンションに見合った人たちが集まるといいですね。
459: 匿名さん 
[2015-05-06 14:01:52]
値段を気にせず買う人はそもそも明石なんか選ばないと思います。田舎のイメージですから。
460: 匿名さん 
[2015-05-06 14:24:26]
マンションのグレードも住民の属性も、ここだけ明石とは別世界ですよ。
461: 匿名さん 
[2015-05-06 14:28:20]
数年後に「大損したタワマンランキング」とかで第1位に選ばれそう…
462: 匿名さん 
[2015-05-06 14:31:04]
>>460
アスピアを売ってた営業マンのセリフと一緒
463: 匿名さん 
[2015-05-06 14:33:08]
加古川のブランズの最上階が5000万台にのっているそうですが…

ここはタワマンだしかなり高くなりそうですね。
464: 匿名さん 
[2015-05-06 14:33:26]
459さん
根っからの明石住民ですが、値段気にせず購入出来ますけど・・・というより、購入します、田舎でも。

住みやすい街ですよ、明石は。あえて都会に行く必要性がありません。(地権者ではありません。)
465: 匿名さん 
[2015-05-06 14:59:49]
実需での購入組が大半を占めそうだから、中古価格の暴落は無い。
実需主導だから売り物件自体が少ない。
値上がりはしないだろうが、少し安くして売り出せばすぐ売れちゃうんじゃあないかな。
466: 匿名さん 
[2015-05-06 15:21:33]
暴落はしますよ。
オーズタウンでもしかり。ただ、中古で売れないことはないと思います。
467: 匿名さん 
[2015-05-06 15:34:24]
住む為に買った人は損してまで売りません。
中国人や投資家が多数買っていたら、リスクは高くなります。
が中国人は明石など興味ないし、残念なことに投資家も賃料取れないので、マンションパーが低くなると見送ります。
投資物件は低層階の50㎡台の部屋が大半ではないでしょうか。
売りが出ないから、暴落するにも暴落しようがありません。
数少ない売り物件を、希望者が拾っていくだけになるでしょう。
468: 匿名さん 
[2015-05-06 15:39:18]
実需が多いから暴落がないと云うのは間違い。(売買事例が少ない事は予測できるが)
反対に、仮需も見込める物件の方が、市場性と云う点に於いて有利だろう(少なくとも値はつく)
つまり転売狙いの買いの手も入る事が見込める。(売ろうとした時に)
実需の人が売る理由は、住宅の満足度の不足、支払い難、転勤、離婚、等々。、
皆さん全員が資金計画が充分とも思えず、いずれ来る金利上昇時に手放そうとしても
買ってくれる実需の人たちも金利負担等上昇により、調達出来る資金も確実に下がる。

売りが少なくても、需要が弱ければ、やはり良い値はつかんと思う。
469: 匿名さん  
[2015-05-06 15:50:41]
そもそも、実需の需要があるかもなのに妄想激しくないですか。
470: 匿名さん  
[2015-05-06 16:05:12]
てか、日本全体で少子高齢化と都心回帰が進むの確実なのに、マンションの価格が下がらない訳ない。オリンピックまでは東京の一部は上がるだろうがね。

それにタワマンの全てが実需な訳ない。
修繕費や管理費はこの少数ならかなり早い段階で倍になるだろう。金利も今が底なだけで、いつかは上がる。その時に投げ売りが始まる。売ろうにも誰が明石買うって話。

皆夢見過ぎ。
471: 匿名さん 
[2015-05-06 16:33:57]
プラウドタワーは明石市最高峰のマンションになるでしょう。
そして今後ここを上回るか同等のスペックを持った物件が現れるか。
現れたら明石市としては、再開発により民活が促進されたことになり万々歳。
しかしその可能性は低いと思う。当然ながら、プラウドタワーの満足度は高く、競合する新築物件がなければ買い換えも少なくなる。
リスクは金利。第一期は今の超低金利を念頭に資金計画を立ててしまう。
2年後、金利が2%(数年前の水準に戻るだけだが)に上がっただけで、支払金利が倍になるというのは恐怖。
引き渡し時に金利が高ければはキャンセル物件も出るかも。
運よく低金利で契約(フラットなどの固定金利)でき、その後金利が上がった場合、保障された低金利を放棄するのはもったいないので売りを抑制させる。
売る時に金利高ければその分、中古価格を押し下げる要因になるが、これはプラウドタワーだけの話ではない。
472: 匿名さん 
[2015-05-06 21:14:40]
欧米のようにもっと中古住宅市場が活性化していけばいいですね。
今は、価格と金利が気になります。
473: 検討中の奥さま 
[2015-05-07 09:27:22]
ここは前が2号線ですね。騒音や排ガスも気になりますね。
474: 匿名さん 
[2015-05-07 11:27:33]
34階でも窓を開けると電車の音がうるさいらしい。
475: 匿名さん 
[2015-05-07 14:40:25]
471ですが、不安材料は売出し価格です。今はマンション相場が高すぎます。
もう2~3年販売が早ければ絶対に買いでしたが。
さらに今日の10年国債が0.43と急騰しているのも気がかり。いよいよ超低金利終焉の始まりかも。
ある程度の水準で収まってくれれば良いのですが、こればっかりは予想できません。
例えば5500万の部屋を頭1500万、4000万を35年ローンを単純計算すると
金利が1.5%だと毎月12万2500円、返済総額5144万円が金利3%になると毎月15万4000円、返済総額6465万に跳ね上がります。
金利高騰に備えて頭金を多く用意するか、かなり余裕をもった返済計画が必要でしょうね。
ここに限った話ではありませんが、ローン組には厳しい状況になるかもしれません。
476: 匿名さん 
[2015-05-07 15:35:47]
現ナマ持ってる人が申し込んでくださいよ。審査で引っ掛かったりしたら、僕たち営業マンが振り出しに戻りますから。
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。

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