プラウドタワー明石（（仮称）明石駅前再開発タワー）ってどうですか？

[物件比較中さん]

プラウドタワー明石についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/akashi/index.html

所在地：兵庫県明石市大明石町1丁目2001番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「明石」駅 徒歩2分
山陽電鉄本線 「山陽明石」駅 徒歩2分
間取：2LDK ～4LDK
面積：54.59平米～110.15平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主：アートプランニング
売主：関電不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

加古川駅前にも、姫路駅付近にも、新長田駅前にも、垂水駅前にも、マンション販売中です。

[42: 匿名さん]

>40さん　どこのタワマも住民はそういうMIX状態ですよ。タワマンに住みたいという人は、どんな地域でもいますので下層階も問題なく売れますよ。下層階が売れなかったタワマンは、知っている限り存在しません。

[43: 匿名さん]

値段下げればね。
関連業者に売って中古にして売買とか色々手はある。
東京の高級タワマンのようにはいかないね。
大阪のタワマンは売れてない中低層沢山ある。
業者が抱えて、売り時を見計らってるだけ。

[44: 匿名さん]

駅前だから売れるとか
タワーマンションだから売れる
という時代ではないということですか。

まあそうでしょうね。

[45: 匿名さん]

>>42
タワマンの下層階の魅力って何ですか？
眺望は望めないし、エレベーターは中々来ないし、ようやく来たら上層階の住人に停めるなといった感じで白い眼で見られると何かで読みました。

[46: 匿名さん]

>>45
タワマンの下層階の魅力はやはり価格でしょうね。前さえぬけていれば問題ないかと。エレベーターは高中低層用と3基にわけて運用するマンションが増えてきましたが、こちらはどうですかね。

[47: 匿名さん]

ここは大型車も多い国道とJRに挟まれて、下層階は駅前の雑踏をもろに感じることになりそう。南向きはクルマの騒音と排気ガス、北向きはJRの列車騒音とホームの到着出発のチャイム。やっぱり上層階が良いね。
下は公共施設だけでお店はないのかな。

[48: 匿名さん]

エレベーターは、中高層階用１基、低中層階用１基、非常用（全階止）１基でしょう。
神戸のプラウドタワーは２件ありましたが、高額にもかかわらず竣工前に完売。さらにプラウドを名乗っていなかったが、実質はプラウドタワーで借地という悪条件、かつ高層階は１億を超え、完売を危惧されていた住吉の物件も竣工前完売。
プラウドのブランドと野村の販売力を甘く見ないことですね。でも野村をもっても苦戦している西神はやばそうですが、あれはプラウドシティという事で大目にみましょう。

[49: 匿名さん]

ここと加古川駅前は売れると思うよ。

[50: 匿名さん]

私もここは売れると思います。
やはり投資目的で購入される方が多いのでしょうか。

[51: 匿名さん]

地方の駅前マンションに投資か。
価格次第。
あと工場撤退などのリスク。
入居は2年先

[52: 匿名さん]

48
貴方プラウド信者なのは良いけど嘘はいかんよ。野村の販売力は認めるが、住吉リバーに関しては元々近鉄の案件だったのが、近鉄が定期借地権と言うことで自信なく、野村が販売会社として協力した。だからプラウドの冠が付かない。また、住吉のあの立地で定期借地権とはいえ3000万台、4000万台がメインだったので非常に安かった。記憶では億ションの部屋は無かったはず。唯一のハンデが定期借地権だった。販売力、ブランドは認めるが、住吉の2棟のタワマンとここでは条件が違い過ぎる。野村はプラウドでも長谷工よく使うのに、プラウドブランドの浸透のお陰で信者が沢山いるから大儲けしてるよね。

[53: 匿名さん]

プラウドでも投資用なら、ただの賃貸マンションだな。

[54: 匿名さん]

ここは施工は大林ですか。すると制振になるのかな。
売主に関電不動産が入っているからオール電化？

[55: 匿名さん]

ここは制振よりも津波対策の方が重要でしょ。
浸水しても電気系統は大丈夫？。
ちょっとした浸水でエレベーター止まったら上層階は
孤立するし、水も出ない？。

[56: 匿名さん]

住吉川リバーサイドフォーラム ザ・レジデンス１２０㎡以上の部屋は１億以上していた。
天井高３Ｍの王様仕様だったはず。下層階は安かったが。
施工が長谷工、借地でこの価格。野村でないと売れなかったでしょう。

ここの構造は間違いなくオール電化ＤＦＳ。住居部も５階から。
タワマンの一番売りにくい最下層部分が無いので、２００戸、即売れちゃいますよ。

[57: 匿名さん]

今はアベノミクス➕オリンピックでタワマンバブル、首都圏ですでに過剰と言われるのに、地方都市に過ぎない明石にタワマンはやり過ぎ。地元民は、おらさ町にもプラウドタワーっちゅうものが出来るらしい、と大歓迎だろうが、5年経てば、人口減るの分かってて何であんなもん建てた、と言われかねない。もはやゲーセンと百均で巨大なスペースは埋まらない。新長田駅前でも見てきたら、と明石市の責任者に教えたい。

[58: 匿名さん]

たった200戸ならすぐ売れるだろうね。

これが400戸以上なら苦しかったと思うけど。

[59: 匿名さん]

すぐ売れるなら、なぜ入居2年も前から宣伝はじめるのかな？

[60: 匿名さん]

＞57
東京や大阪は一棟で800戸とか1000戸の巨大タワマンが数多くあるし、これからも建てられる。
東京は人口が多く高額所得者も多いのでまだ良いとしても、大阪はやり過ぎ。
神戸の中心部はタワマンや超高層商業ビル規制の方向。
しかし明石で200戸のタワマンを1棟建てるのががやり過ぎという事は無い。

[61: 匿名さん]

>>60
やり過ぎでない根拠は?
加古川駅前でもやり過ぎではないかな?

[62: 匿名さん]

神戸が規制を始めたのは西神沿線の郊外マンションや戸建が売れなくなって慌てたからでしょ。高齢化、人口減少が進む中で空き家、空きマンションは増える一方だからね。

[63: 匿名さん]

神戸の規制は三宮の再開発と景観がらみ。
ＪＲ三宮駅の建替えに伴い、神戸再生最後のチャンスだから気合がはいっている。
西神のマンションや一戸建てなど関係ない。
どのみち、どこの都市も人口減にあわせて中心部へのコンパクト化が進む。
駅力の無いところは淘汰される運命。

[64: 匿名さん]

それは表向き

[65: 匿名さん]

三宮の再開発と景観なんて今に始まった問題じゃない。市長も就任してもう長いでしょう。今ごろ言い出すのは慌てた証拠、怠慢でなければ先が見通せなかったか。神戸市はよいお客つけて地下鉄を売りたいだけ。明石も神戸の郊外だからよく考えないとね。

[66: 匿名さん]

神戸市長は就任から1年半。政策が実行されるのはこれからですよ。
神戸の震災後にビルの建て替えがあったきりで、三宮などはバブル崩壊後からほとんど手づかずだったが、
ようやく、再開発がスタートしようとしている。ほかの政令指定都市にかなり遅れをとってしまった感がある。
明石ものんびりとはしていられない。近々に都市間の熾烈な生き残り競争が起きますよ。
そしてここが、多少なりとも発展の起爆剤になることを望みます。

[67: 匿名さん]

空き家はここだけに限らず、全国的にみてもかなり大きな問題になりつつありますね。
大きなマンションを建てるのはよいですけど、それと並行して、空き家対策も勧めて行ってもらいたいですね。

[68: 匿名さん [男性 40代]]

20階〜25階南向き3ldkだと4000万コースですかね。

[69: 購入検討中さん]

間取り見たけどイマイチ。価格で見送るか決めるから早く出して欲しい。

[70: 匿名さん]

>>68
そんなもんでしょう
5000万コースなら、神戸、大阪で買いますわ。

[71: 匿名さん]

>5000万コースなら、神戸、大阪で買いますわ。
50㎡くらいの部屋ですか笑
いまどき５０００万なんて大阪神戸で良い物件買えませんよ笑

[72: 匿名さん]

明石に5000万か〜
戸建の方がいいかな

[73: 匿名さん]

＞68　ここの南東の角部屋が4ＬＤＫ88平米なので参考までに言うと、オール電化のプラウドタワー兵庫県庁前の南東角20階（ここなら23階相当）3ＬＤＫ＋書斎が88平米で6800万円だったな。

[74: 匿名さん]

>>71
50m2・5000万円なら、神戸や大阪でも良い物件に十分手が届くかと。
良い物件の定義は人それぞれですが。

[75: 匿名さん]

ここは、大阪、神戸の郊外物件でしょ。
新築売値はプラウドタワーだから安くできないだろうが、リセールヴァリューは一気に下がりそう。
やっぱり同じ価格帯ならハーバーランドの方が魅力的かな。

[76: 匿名さん]

ここはハーバーを考える人は多分こないよ。
西区や北区、明石のバス便エリアや三木の人が増えそうだ。

[77: ご近所さん]

再開発要素があるので、野村的価格より若干でも適正価格になるような気がします。

[78: 匿名さん]

子供が幼児の間はいいが、小学校以降だと明石にはまともな私立ないから用事がないんだよね。
5年後に売るとしたら、サラリーマンしか買えない値段で売るのも悲しい。

[79: 匿名さん]

地元の住み替えでは明石市のお金使った再開発の意味ないんだよね。
周辺の空き家、空き部屋を増やすだけ。
不動産価格にもマイナス。
神戸や大阪から家族が移ってくるようなモノじゃないと。

[80: 匿名さん]

>>76西区や北区、明石のバス便エリアや三木の人が増えそうだ。

タワマン買えるかな？

[81: 匿名さん]

癌センター等の医者なんか丁度いいんと違うか。
車無くても急な呼び出しにもタクシーが外出たら待ってる。

[82: 通りすがり]

>>78
兵庫だとまともな私立は灘と甲陽と白陵、女学院くらいでいずれも通学圏内。人それぞれだがそれ以外の私立は論外かな。
公立国立も良い学校は周辺にあるよ。

[83: 匿名さん]

>>82
灘、甲陽、女学院なら西宮など阪神間でしょ。
有名私学で明石に住む必要全然ないし遠いだけ。
なんかこのスレに無理やりこの物件勧めてる人いるね。

[84: 匿名さん]

83
まさに言うとおり。
かなりゴリ押ししてる人多いよね。

[85: 匿名さん]

残念ながら1時間少々で行けるから通学圏内ですよ。子供のために住む所まで変えられませんから。

[86: 匿名さん]

明石の平均坪単価140万＋α 程度ですかね？
地権者がいい間取りと方角押さえるんだろうね

[87: 匿名さん]

>>85
あなた分かってないね。
灘や甲陽に子供を通わせるようなファミリーは子供のために住まいを変えるんですよ。

[88: 匿名さん]

オール電化のガス無しですか‥
残念です。

[89: 匿名さん]

>>85
明石の人かな。
世の中、明石の住人だけならこのタワマン大人気になると思うなぁ。

[90: 匿名さん]

85

本当に解ってないね。
なんか明石の人達と、西神の人達って同じだね。

明石が富裕層、大企業、公務員が多いって思い込んでるんだろうね。

[91: 匿名さん]

>>87
下層は〜150程度でしょうね。
10-20階がどの程度か、価格次第ですね。

[92: 匿名さん]

20階オーシャンビューで200オーバーか。
でも明石なら太寺で戸建が建つ。
やっぱ明石でタワマンは無理があるんだよなぁ。

[93: 匿名さん]

教えて下さい!
地権者物件って、地権者の人は管理費修繕積立金を免除されたり、理事会で態度でかく、修理の業者は地権者の知り合いがするって聞いたのですが、
そうなんですか？

[94: 匿名さん]

そういう９０は明石のタワーマンションスレに何の御用でしょうか笑

[95: 匿名さん]

みんな駅前タワマンだから安ければ買っても良いと思ってみてるんでしょう。
でもタワマンは本来、ニューヨークや東京のように地価の高いところで成り立つもので、明石のようなそもそも地価の安い所では割に合わないんだよ。
タワマンはその構造から地価が安くても建築費が高いから物件価格を安くできないからね。

[96: 匿名さん]

>>71
野村の人？
別に大阪、神戸で5000万の物件買おうとは思いませんよ笑
明石で5000万出す価値があるかどうかでしょ笑
売るとき苦戦しますよ笑

[97: 匿名さん]

上層階以外は2800〜4000でないと厳しいでしょうね。

[98: 明石love]

日々の買い物はパントリーもあるしアスピアにもなんかある。うおんたなもある。自転車圏内で(もちろん車でも)ホームセンターダイキやスーパーイズミヤもある。寿司が喰いたきゃ菊水鮓がすぐ近く、ついでに松竹の玉子焼きで一杯。目の前の明石公園はよく手入れされていてほんとうにすばらしい公園(夜中は歩かないが)。同居予定の明石市立図書館は蔵書も豊富なので暇つぶしも問題なし。明石に無いのは大丸と勇すしくらいかな。でも、何と言っても新快速停車駅。これは強い。垂水とくらべて大きなアドバンテージ。

利便性で言えば申し分ないでしょう。

以上、実需の話。収益物件として投資対象になるかというと、それはもう値段次第としか言いようが無いですが、御三家の次の御三卿と言えるブランド名と、ここ最近の相場動向からすると、ちょっと厳しいと予想。はっきり言って明石に賃貸需要は無いと思う。坪8,000円以上払える人は神戸市中央区に行く。

なので、実需しか考えられないと思いますが、まあそれもこれも値付け次第です。

[99: 匿名さん]

プラウドという事ですし、価格は想像以上に高いと思いますよ。
タワマンだと、1戸当たりの土地持分3坪から5坪くらいです。
土地が坪あたり100万安くても300万から500万しか安くなりません。
逆に、ここはタワマンと言うだけでなく再開発の商業施設、医院、保育、図書館、市役所の窓口が敷地内、駅にも直通という明石随一の利便性。そして2度とこのような物件は現れないであろう希少性が価格を押し上げるでしょうから、神戸のプラウドタワーとほぼ同価格帯の値付けを覚悟して発表を待った方が良いと思います。

[100: 匿名さん]

アスピアからの転居組みは結構いるでしょう
庶民派はアスピア買えばいいと思う

[101: 匿名さん]

官民一体で市と国の金が大分入ってますからね。
極端に高いと色々とまずいでしょう。
市議の方でも反対居ましたから。
購入者としては少しでもお手頃だと嬉しいなぁ

[102: 匿名さん]

明石の相場わからないけど坪150以上の部屋は買えないわ〜

[103: 匿名さん]

それじゃあ、諦めてくださぁい。

[104: 匿名さん]

>>99
神戸のプラウドタワー売り出し価格でいくらくらいですか？

[105: 匿名さん]

県庁前と住吉と２つあるよね。

[106: 購入検討中さん]

安けりゃ安いで抽選になるだろうし、そこそこ高めでいいんじゃないかな？プラウドは管理費修繕積立金は高めの設定だから、共働きで無理して買うような人は諦めといた方が良さそう

[107: 匿名さん]

資料拝見したところ、これは良いです
買いでしょう

[108: 匿名さん]

私も買いです。
第一期で決めたいですね。

[109: 匿名さん]

107ですけど買いの理由は二つ
地域1番物件であること
学校区がよいこと
子どもがいるとかいないとか関係ないです
要するに地位がら高いということです
この２つを両立する物件は限りなく少ない
資料で明石小と確認出来ましたので買いと判断しました

[110: 匿名さん]

私も買います！
1期で完売目指しましょう

[111: 匿名さん]

六甲道のウェルブのタワーみたいな感じやな。

[112: 匿名さん]

価格公開が望まれます。
モデルルームどこに出来るんだろうな〜

[113: 匿名さん]

モデルルームは白菊ビル内の９階？ぐらいです。

[114: 匿名さん]

抽選にならないように価格設定は高めでお願いしたい。

[115: 匿名さん]

高めでお願いとは余裕ですね
私はもれなく10階までですね
5階で構いません

[116: 匿名さん]

プラウドはどの物件でも、価格発表をすると必ず値段が高すぎるとクレームの嵐になります。
実際、高めのチャレンジ価格にしているんですが、それでも要望書出す人がいれば、その価格で決定しちゃいます。
いなければ値下げします。
とりあえず、資料請求の際の予算額は、みんなで低く出すことですね。

[117: 匿名さん]

最下階角部屋５０００万から１フロアＵＰで１００万プラスぐらいでしょう
頑張って買いましょう！

[118: 匿名さん]

そこまでいくと流石に売れんよ

[119: 匿名さん]

皆さんお金持ちですねー。
現実予算3000ちょいまでです><

[120: 購入検討中さん]

>>119
さすがに、低層の角以外でも、3000後半じゃないかな？
管理費修繕積立金もあがるし、固定資産税とかランニング考えてる？
無理しないほうがいいんでないかい？
プラウドシティ西神中央でも3000万台とかあったかな？

[121: 匿名さん]

そんな高くて誰が買うの？
プラウドタワー県庁前でもそんなに高くなかった

[122: 匿名さん]

少々高くてもここは売れるよ。

新快速停車駅直結、デベ・ゼネコン一流、タワー、市役所同居なんてもう出ない。

[123: 匿名さん]

まあ11階以上はそれなりかもね
俺は10階以下の安〜い部屋買います

[124: 匿名さん]

>104
兵庫県庁前24階、小型のタワマンのため高層階はワンフロアは角部屋4戸で中部屋なし。
発表時　南西角97.88㎡--7700万　南東角88.90㎡--7100万　北西角84.21㎡--6600万　北東角82.89㎡--6300万
分譲時　南西角97.88㎡--7640万　南東角88.90㎡--6930万　北西角84.21㎡--6230万　北東角82.89㎡--5830万
南側は神戸港を見渡せるので人気だった。北側は不人気だったのでかなり安くなった。
今なら消費税アップ分で2％くらい上乗せした価格にしないといけない。
明石の南東角も88㎡で、さらに1番人気の方角だから、売れる売れないは別として、価格発表時の南東高層階は7000万の可能性もあるよ。
安くなる可能性としては県庁前の2倍戸数があり、さらに一体開発と制震構造のため建築コストが安くなるのを期待できる。

[125: 匿名さん]

なんだか、こちらの皆さんの意見がすごいですね。
抽選したくないから、高くしてとか。一度は言ってみたいです。その言葉。
市役所同居というだけあって、場所的にはかなり便利な場所になっているのでしょうね。

商、公、医複合施設とありましたが、医は何が入るのでしょうか？

[126: 物件比較中さん]

ここは子育て世代が買えるような物件にしてはダメ。
そのような方は、毎日必要な大型スーパーが近くにあるところに住むほうが幸せになれる。
市役所なんて毎日用事は無い。
医はお金持ち高齢者を呼び込める医療機関を入れないと。
高台に住んでる高齢者、若い時は良かったけど、年取ると不便だよね。駅近くに引っ越そう。
地元の人だったらは5000万出すなら迷わず戸建買うでしょ。
国の税金入れる以上、他県、市からのお金持ちを呼び込めるような物件にして、税収を上げるようにするのが筋。
明石市民の住替えでは意味がない。

[127: 匿名さん]

新築売出し価格は高いでしょう。
でも、人口減少で空き家の急増が社会問題化している現状では、ここも中古になれば
大幅下落するのではないでしょうか。
新築高値で飛びつくのはどうでしょうね。
市の再開発物件といっても新長田駅前のような
前例もありますし。

[128: 匿名さん]

明石の中古物件て激安ですもんね〜

[129: 匿名さん]

明石以外のお金持ちがここを買うかな？
三木や小野とか加古川くらいのお金持ち？
間違っても神戸、芦屋から来ないよ

[130: 匿名さん]

庶民には買えないでしょう。地元民なら戸建をお勧めします。

[131: 周辺住民さん]

>>128
明石の中古マンションって、安くないと売れないよね。
4000万以上の中古とかいつまでも売れてない。
そんな金額だせたりローン組める人は中古なんて買わないよね。

[132: 匿名さん]

タワマンが人気なのは資産価値、すなわち中古価格は
高いけれど、評価額が安く相続の節税になるからでしょ。

でも中古価格が高くないと、単に高い所が好きな人（笑）しか買わないね。

[133: 購入検討中さん]

ネバーランド明石ってまだ完売してなかったんだ。
明石で坪130万が完売しないんだね〜

[134: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

地方都市のタワマンの廃れ方はひどい。
悪い事は言わない。明石の人は中古まで我慢すれば安く買える。オリンピックが終わり、固定資産税の減免が無くなる頃がいい。今は、他府県からも見られているが、地方の中古に他府県から購入したいと思う人はそういない。Yahoo不動産の中古マンションを見て下さい。売りたくなった時、あなたはいくらで売るんですか？
明石に住んでて事業に成功した人は明石に住まない。

[135: 周辺住民さん]

ここまでひどくないけど
20年後はこんな感じなんやろか
大阪の泉大津のアルザタワー
駅直結の再開発タワマン、商業施設一体、大手ゼネコン竹中工務店施工、36階建、約200戸✖️2棟のツインタワー、オーシャンビュー

[136: 匿名さん]

購入を考えている皆さん、市内の方ですか？それとも県内？
30-50代ですか？？

[137: 匿名さん]

30代、市内です。価格次第では戸建も検討中です。

[138: 匿名さん]

やはりタワマンはニューヨークや東京、百歩譲って神戸ハーバーランドまで。

土地価格や中古マンションが安い明石の経済力では、資産価値はなく、
中古価格暴落、
荒廃が目に見える。

数年後には再開発を企画した明石市の見識が問われることになりそう。

明石市にはタワマンのような駅前1点集中
ではなくもっと広域にわたる面的な開発を
して欲しかった。

[139: 申込予定さん]

資料見たらここは買いだと思っていたけど、
落ち着いて考えたらそうですね。
業者はいいところしか言わないので、
ここの意見は参考になります。
いい情報はほっといても業者から入りますので。
これからもデメリットな情報よろしくお願いします。

[140: 周辺住民さん]

>>138
こんな再開発ではなく医学部のある大学を作らないと。
大久保のような子育て世代が買えるような街を作っても、大学でよその都市を知ってしまう若い世代は明石に帰ってこない。
潰れた店舗の跡地には、老人施設、障害者施設、葬儀屋だらけになってしまうぞ。