プラウドタワー明石（（仮称）明石駅前再開発タワー）ってどうですか？

[物件比較中さん]

プラウドタワー明石についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/akashi/index.html

所在地：兵庫県明石市大明石町1丁目2001番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「明石」駅 徒歩2分
山陽電鉄本線 「山陽明石」駅 徒歩2分
間取：2LDK ～4LDK
面積：54.59平米～110.15平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主：アートプランニング
売主：関電不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[401: 匿名さん]

>>399
販売予定が6月下旬なのでそろそろではないでしょうか？
モデルルームはどこにできるのかな。

[402: 周辺住民さん]

東京で働いている元地元民ですが、高齢の両親の居住用に購入検討しています。
価格がキーですが、野村の物件はマンションブランド別の調査で平均から7％高いとの
記事があり高めの価格設定を憂慮しています。

何年か前、明石駅から5分程度の70平米台の新築マンションが3700万円で売出しでしたので
ここは同じくらいの広さで4500万円くらいの売出しかなと見ています。
ターゲットはHPにもあるように単身者、DINKS＋金持ち高齢者かな。

明石小ですが明治開校の歴史のある学校で私は建替前の鉄筋校舎で学んでいました。
私が通っていた頃は１学年４クラスでしたが、今は1クラスに減っていると聞きます。
そういう意味では目の届きやすい学校と言えます。
近くの神戸大附属ですが、以前は幼稚園から中学校までありましたが、中学が廃止、
住吉と統合されます。
それと関係しているのか、あるいは私学の空白地帯になっているからか
元東大の総長が明石で中高一貫校の設立を検討しているそうです。

ご参考まで。

[403: 匿名さん]

400さん

あんたがどれだけ頭がいいのかわからんが
残念ながら不動産ってものを全くわかってない。
データは確かに事実なんだろう。
ただし真実とは限らない。
不動産の県と言う広い範囲しかも単年の契約率だけで供給過多、
景気なんて判断できんよ。
家電や車と違うんだよ。
土地っていうもんが絡むんだよ。
道路一本隔てたら人気、不人気が別れたりもする。
欲しい立地のマンションじゃなきゃ買わない、まだまだ待つって
消費者も大勢いる。
ましてや今の時代、即日完売にこだわる不動産やなんて少ないよ。
住友不動産みたいに最初から5年計画で売るところもある。
それでも兵庫県の単年データを崇めますか？

[404: 匿名さん]

75m2で4500万円とすると平米60万なので、明石にしては高いような気がします。
駅前再開発タワー・財閥ブランドと考えると、やはり周辺相場より確実に高くなるのでしょうか。

[405: 匿名さん]

4500？
三宮、神戸ハーバーランドが買えるわ。阿呆らし

[406: 匿名さん]

＞404さん　
　　駅前再開発＆タワマン＆野村という事で、低層階は周辺相場より20パーくらい、高層階はさらに激高になるのでは。
　　７０平米台は、南の中部屋と北東と北西の角部屋なので、安い価格は期待もてないですね。
　　今の資料を見る限りでは、中部屋で７０平米台が無いのが痛いです。
　　予想が外れてくれたらいいんですが、そうなると今度は競争倍率が高くなりそう。
　　

[407: 匿名さん]

明石の新築マンションの平米単価は40万くらいですかね。
そうすると、50万くらいからのスタートでしょうか。
200戸だけなので、強気の価格でくるんでしょうね。

[408: 周辺住民さん]

4500万円は中層階のイメージです。
間取りをまだ見ていないのですが、現実的にグロス価格を下げるために
コンパクトな間取りが多くなるのではと思います。
条件の悪いところは割安にして、高層の南東で見晴らしのいいところは
かなり強気な値付けを予想します。
二極化するんではないでしょうか？

[409: 匿名さん]

4,500万円ならアスピアが2つ買える。人気があるから書き込みが多いのか❓それとも田舎で売れ残るのが目に見えているから早くから一生懸命営業活動しているのか❓誰か教えて。7,000万円あたりから活動を始めて今4,500万円。

[410: マンション住民さん]

私の想像なので、信憑性はゼロですが。
恐らく、一番安い部屋は、市役所窓口とお見合いになる西の5階。平米単価50万切。
50平米台の中部屋が1戸有ると思われますが、2480万円〜?。投資用かな。
プレミアムフロアを除いて、1番高額なのは、南東の88平米で30階台で7000万円超。単価80万円。
但し、地権者物件の可能性大。階層差が平均50万円として11階の同じタイプで5980万円。単価68万円。
北東や北西の部屋は、南東より1割引。西と東の中部屋は1割5分引。
南の中部屋が5分引。南西はほぼ同額。
こんな感じで思ってます。

[411: 匿名さん]

ハーバータワーでもそこまで高くないですよ。3LDK3000万円台でないと厳しいです。

[412: 匿名さん]

>>409
同意見です。今のうちにふっかけて、基準を固めようとしていると思います。
期待はありますが幾ら何でも、高すぎに見ていませんか？

[413: 匿名さん]

田舎に珍しいものができるので、みなさん興味津々ですね。
再開発も絡むので、注目度が高い。
だって、明石衰退の象徴ともいえそうなあの駅前が、キレイになるんですからね。
税金突っ込んでどうなるのかは、地元の人がいちばん気になるところでしょう。

[414: 匿名さん]

明石で4000万言うたら戸建有名ハウスメーカー行けますよ。
金銭感覚は人それぞれですが。

[415: 匿名さん]

高値に飛びつく井の中の蛙、10年後に大海を知る。

[416: 匿名さん]

都会の駅近マンションに住んでその便利さに慣れてしまうと、一戸建てに住むという考えが無くなりますよ。明石出身で、そのような人で、高額所得世帯のリターン組も購入者にはいるのでは。神戸、大阪は通勤圏ですよ。
また、そのような人でリタイヤ後は明石でという人もいますよ。都市部のマンションの価格に慣れているので、明石の相場より高くても買っちゃいますよ。なんせプラウドですから。

[417: 匿名さん]

皆さん、デベロッパーにとっていいお客さんにならないよう、どんどん要望出しましょう。

[418: 匿名さん]

高くなるだろうけど、平米50万越えると厳しいと思う。

[419: 匿名さん]

明石から大阪は通勤圏内って言うのは待共働きの30台なら解るけど、ここは戸建てからの買い換え老人世帯ばかりになるよ。
プラウドブランド推しの人間は営業で間違い。

[420: 匿名さん]

ここを推奨してる人はどうも的外れ。
神戸、大阪通勤圏を強調したがるが、
それ読むたびに、何でわざわざ明石に、となる。

よほど売れ行きが心配なんでしょうか。

[421: 匿名さん]

田舎の老人は保守的なので、自宅を売ってまでプラウドタワーに住むとは思えません。
それに明石の一戸建ての売却金だけでは、かなり金額が不足しますよ。
高齢者なら、都市部で働いてそのまま住んでいた世帯のリターン組の方が多いと思いますよ。
現役世帯だと、5千万の物件なら世帯年収1000万、6千万なら世帯年収1200万、
親からの援助無しならこの辺が目安になると思います。
公務員夫婦とか、医者、士業とか。
神戸あたりの40代の共働き世帯だと、民間企業でも結構いるんじゃあないですか。

[422: 匿名さん]

↑
言いたい事は解るが、そのまでの収入有れば和えて明石なんてあり得ないから。

新快速が止まろうが、直結だろうが、世帯年収有れば三ノ宮から西宮間の環境良いとこに住むわ。

明石の市場価格から余りに乖離した価格なら苦戦すると思うよ。

[423: 匿名さん]

プラウドのタワマンで安く出来ないところが売る側の辛い所。
明石価格ではなく、神戸、大阪価格になると思う。
それでも飛びつくカエルはいると思うけどね〜。

[424: 匿名さん]

なんか明石の人達ってプラウドブランドに必要以上に騙されてない？

最近のプラウドは長谷工物件も多いし。当然ここは違うけどね。

プラウドの購入者版見ても管理も甘い所多いし、他のデベと何ら変わらないのに。
ただ、このブランドに食いつく一定層は結構いるからね。この層は自分で考えたり、現地を見たりしないからね。
この版でも異常に褒めてる人達いるし。

[425: 匿名さん]

>>424
まさにうちの夫がそれです。
ステータスだとかなんとかいって聞きません。
しょうもない見栄ですね。
抽選にでもなって外れてくれることを祈るばかりです。

[426: 匿名さん]

野村のデベとしての利益率は、財閥系より良いはず。
あ、住友は値引きしないからあそこは別格として。

つまり、デベからしたら戦略勝ちだよね。他と余り変わらず、長谷工施工でも高値で食いつく人達がいるって。

ここは税金入ってるのに、たった200戸。市民税が劇的に増える訳でもなく、恐らく強気価格。美味しいのデベと地権者だけやん。

[427: マンション住民さん]

世帯年収1000万以上がターゲットみたいですね。

[428: 匿名さん]

↑
世帯年収1000万なら、夫婦とも総合職ならそんな難しい話ではない。30台半ば夫500万、嫁500万なんて総合職ならザラ。ただし、DINKSならね。

ただね、DINKSが和えて明石ってイメージないなぁ。市内のハーバーの三菱のタワマンとかなら解るけど。

貴方マンション住民ってなってるけど、地権者の息子かな？勉強しようね。

[429: マンション住民さん]

今マンションに住んでいるから『マンション住民』にしたんだけどおかしいかな。
予想されている価格なら年収1000万以上ないと無理だろうけど、明石だと世帯年収でないと買えないだろうと思ったんだけどね。三菱タワーみたいな中途半端なタワマンこそDINKSの対象外。

[430: 匿名さん]

地権者かぁ
部屋の購入も平等じゃないし
居住後も管理組合牛耳られそうだし
管理費修繕金も地権者の為に払うような気分になってしまいそう

[431: 匿名さん]

>>430
まあ地権者があっての開発なので切っても切れないでしょう。
私はマイナスに見ています。
言っちゃ悪いですが、購入層もばらけそうですし、高価格の割にあまり落ち着いた住人層にはならなさそうですね。

[432: 匿名さん]

つまり物件は4,500万円以上、世帯年収は1,000万円以上でお金の価値がわからないボンボンに申し込んでほしいという解釈でよろしいでしょうか？

[433: 匿名さん]

まぁ先ずは価格だね。資材や人件費高騰なのは間違いないから平均4500万もあり得る。

そうなると流石に明石の市場価格と掛け離れ過ぎなんで苦しいかと。売れるとは思うけど、投資対象の賃貸貸しばかり増えそうです。

平均4000万を切らないと苦しいだろうね、三菱のハーバータワーは高いから苦戦してるしね。

[434: 匿名さん]

投資対象で購入するなら利回りを考えるとせいぜい3,000万円かな。家賃が高いと借りる人がいなくなるから。ていうか、いくらタワーマンションだからといっても場所が明石じゃ投資物件としては難しい。

[435: 匿名さん]

マンション投資の真髄を教えましょう
すべてはロケーションです
明石の中では一流
どれだか明石に縁のある人が多いかが勝負ですけど、明石に高級マンションありませんので以外と高い家賃で貸せるかもしれません
野村も賃貸に出した時の賃料はリサーチしてるのでその金額を聞いてみる事です
そこで利回り5を切っていると相当に投資としては割に合わない

[436: 匿名さん]

明石で5%は無理でしょう

[437: 匿名さん]

投機目的ならやめておいた方がいいと思います。明石は利回り悪いですよ。
節税対策なら価格次第ですが。

[438: [男性 50代]]

No.433＞平均4000万を切らないと苦しいだろうね、三菱のハーバータワーは高いから苦戦してるしね。
ハーバーランドタワーは残り60部屋程度だそうです。完成までには順調に完売するのではないか思います。

[439: 匿名さん]

自分なら西宮、夙川にお金出しますがね。

[440: 匿名さん]

明石駅前の3LDKは家賃相場が9万円ぐらいです。仮に12万円で貸せたとしても、投資利回り5%とすると、2,880万円です。どう考えても3,000万円までの価値しかありません。

[441: 匿名さん]

野村は明石の相場では考えていないですよ。如何に明石に富裕層や高額所得者を呼び込むか。これに尽きます。
明石以外から野村のブランド力で引っ張ってきますよ。

[442: 匿名さん]

同感。大手デベに明石価格では旨みがない。
特にタワマンでは。
問題は買う人の採算に合わないこと。
それを無視して買う人がどれだけ居るか。

[443: 匿名さん]

明石物件を投資対象で考えるのは無知無謀もいいところ、利回り云々以前の話。
インカムゲイン以上のキャピタルロス必至で全く無意味な事やね。
ここで成立するのは、損得抜きの実需買いのみ。
キャピタルロス（評価損）が出ても、売る事なく住み続ければ損失は実現しない。
其れより、永年ローンを払い続ける事の心配をするべきでしょうね。

ミニバブル最中で投資妙味のあるのは人気地区のレア物件のみ。

441さん
富裕層や高額所得者が、敢えて明石を選ぶ理由がないと思いますがね。
まあ、地縁血縁程度では市場にも限度があるし、
評価されてる？”野村”は、明石だけではなく他の人気地区でバンバン事業展開をしてますよ。

[444: 匿名さん]

実需が中心だとすると、ますます価格次第だね。戸建てからの買い換えも期待出来ないとすると。

世帯年収1000万だと4500万ならちょっと苦しいよね。
1500万の人達が明石に住む意味がないし、普通戸建てに住むわな。
野村ブランド推しの人はやたら理想論ばかり語るけど。

[445: 匿名さん]

富裕層狙いなら当然セカンド狙いや、投機狙いを呼び込むのが普通。
投機の人達もお金持ちだからね。

都合よく、士業や大企業務めの中年世帯、公務員DINKSが明石に住民票を変えてまで来るとは思えない。

ただ200戸って言うのが絶妙だよね。
価格次第で、憧れのタワマン、野村って事で食いつく層は必ずいる。税金突っ込んでるのに、街作りでなくデベが完売出来るマンション建てただけ。

[446: 匿名さん]

北◯と息のかかったいず◯の念願の計画ですね。デベ、市議会に地権者、人丸◯◯、下請け、闇は深いですよ。

[447: 匿名さん]

↑気になる。

[448: 匿名さん]

うーん。やっかみや色んな噂があるのですね。ここは検討だけして決めないかもな。でも、検討している時が一番楽しいかも。

[449: 匿名さん]

色んな負のオーラがありそうでちょっとなー。
基本、縁起は気にするので。
妬みとか、前評判悪いとテンション下がります。

[450: 匿名さん]

まぁ全ては価格ですよ。

安くても完売、高くても完売。
どの層を狙ってるのかが価格で解る。

[451: 匿名さん]

野村さん見てると思いますが、低めでお願いします。

[452: 匿名さん]

再開発はそういうもんですよ。調整に20～30年は普通ですからね。
それを乗り越えなければね。しがらみを断ち切るためにも再開発は必要ですよ。
みすぼらしい駅前では、他市の駅前がどんどん開発されていくのに悲しくなります。

[453: 匿名さん]

価格が出てないから解らないけど、現状では妬みではなくて現実論ばかりだよ。

明石の市場価格、賃貸価格から考えたら投機案件としては苦しい。
でも、タワマン、野村、駅直結、再開発案件、資材、人件費高騰考えるとある程度の価格で売り出さざるを得ない。

結果、実需で買う人達が想定されるけど、他市からの呼び込みがあるかどうか？そんな理想論が簡単に進む程明石に魅力があるか？
街作りとしての再開発なんだから、税金突っ込んでる以上明石市民にメリットがいる。其れにも関わらずたった200戸。
購入者が明石市民ばかりなら、市民税が増える事もない。

結果的に価格が安いなら明石市民ばかりだろうし、高ければ苦戦はするだろうが完売はするだろうね。

高値で売り抜けたデベと地権者が1番得をするって誰が考えても普通の結論じゃないかな。

[454: 匿名さん]

損得を抜きにするためにも、地元の人間と違ってそんなの気にしない神戸などの高額所得世帯を引っ張ってくる必要がある。
そして完成までに完売させるためにも、価格は高くなるけど、デベは野村で正解。
でも、この再開発は駅前の整備が主目的で、タワマンだから目立つけれど、プラウドタワーの実質はグリコのおまけみたいなもんと違いますか？
せっかくの容積率を満たすために、オフィスビル-ダメ、商業施設ーダメ、ホテルーダメのダメ出しで、残る希望はタワマン。
赤字で撤退されるリスクもないし、建築費も維持費も購入者負担だから無難な選択ですよ。

[455: 匿名さん]

下層の安い部屋に抽選で当たる以外は、
明石の一般市民にはほとんど関係なさそうだね。

[456: 匿名さん]

大丈夫、安くなると皆さん予想してるので中古で買えますよ。たぶん。

[457: 匿名さん]

住民層はある程度、選別してほしいなぁ

[458: 匿名さん]

ハイソなマンションに見合った人たちが集まるといいですね。

[459: 匿名さん]

値段を気にせず買う人はそもそも明石なんか選ばないと思います。田舎のイメージですから。

[460: 匿名さん]

マンションのグレードも住民の属性も、ここだけ明石とは別世界ですよ。

[461: 匿名さん]

数年後に「大損したタワマンランキング」とかで第1位に選ばれそう…

[462: 匿名さん]

>>460
アスピアを売ってた営業マンのセリフと一緒

[463: 匿名さん]

加古川のブランズの最上階が5000万台にのっているそうですが…

ここはタワマンだしかなり高くなりそうですね。

[464: 匿名さん]

459さん
根っからの明石住民ですが、値段気にせず購入出来ますけど・・・というより、購入します、田舎でも。

住みやすい街ですよ、明石は。あえて都会に行く必要性がありません。（地権者ではありません。）

[465: 匿名さん]

実需での購入組が大半を占めそうだから、中古価格の暴落は無い。
実需主導だから売り物件自体が少ない。
値上がりはしないだろうが、少し安くして売り出せばすぐ売れちゃうんじゃあないかな。

[466: 匿名さん]

暴落はしますよ。
オーズタウンでもしかり。ただ、中古で売れないことはないと思います。

[467: 匿名さん]

住む為に買った人は損してまで売りません。
中国人や投資家が多数買っていたら、リスクは高くなります。
が中国人は明石など興味ないし、残念なことに投資家も賃料取れないので、マンションパーが低くなると見送ります。
投資物件は低層階の50㎡台の部屋が大半ではないでしょうか。
売りが出ないから、暴落するにも暴落しようがありません。
数少ない売り物件を、希望者が拾っていくだけになるでしょう。

[468: 匿名さん]

実需が多いから暴落がないと云うのは間違い。（売買事例が少ない事は予測できるが）
反対に、仮需も見込める物件の方が、市場性と云う点に於いて有利だろう（少なくとも値はつく）
つまり転売狙いの買いの手も入る事が見込める。（売ろうとした時に）
実需の人が売る理由は、住宅の満足度の不足、支払い難、転勤、離婚、等々。、
皆さん全員が資金計画が充分とも思えず、いずれ来る金利上昇時に手放そうとしても
買ってくれる実需の人たちも金利負担等上昇により、調達出来る資金も確実に下がる。

売りが少なくても、需要が弱ければ、やはり良い値はつかんと思う。

[469: 匿名さん]

そもそも、実需の需要があるかもなのに妄想激しくないですか。

[470: 匿名さん]

てか、日本全体で少子高齢化と都心回帰が進むの確実なのに、マンションの価格が下がらない訳ない。オリンピックまでは東京の一部は上がるだろうがね。

それにタワマンの全てが実需な訳ない。
修繕費や管理費はこの少数ならかなり早い段階で倍になるだろう。金利も今が底なだけで、いつかは上がる。その時に投げ売りが始まる。売ろうにも誰が明石買うって話。

皆夢見過ぎ。

[471: 匿名さん]

プラウドタワーは明石市最高峰のマンションになるでしょう。
そして今後ここを上回るか同等のスペックを持った物件が現れるか。
現れたら明石市としては、再開発により民活が促進されたことになり万々歳。
しかしその可能性は低いと思う。当然ながら、プラウドタワーの満足度は高く、競合する新築物件がなければ買い換えも少なくなる。
リスクは金利。第一期は今の超低金利を念頭に資金計画を立ててしまう。
2年後、金利が2％（数年前の水準に戻るだけだが）に上がっただけで、支払金利が倍になるというのは恐怖。
引き渡し時に金利が高ければはキャンセル物件も出るかも。
運よく低金利で契約（フラットなどの固定金利）でき、その後金利が上がった場合、保障された低金利を放棄するのはもったいないので売りを抑制させる。
売る時に金利高ければその分、中古価格を押し下げる要因になるが、これはプラウドタワーだけの話ではない。

[472: 匿名さん]

欧米のようにもっと中古住宅市場が活性化していけばいいですね。
今は、価格と金利が気になります。

[473: 検討中の奥さま]

ここは前が２号線ですね。騒音や排ガスも気になりますね。

[474: 匿名さん]

34階でも窓を開けると電車の音がうるさいらしい。

[475: 匿名さん]

471ですが、不安材料は売出し価格です。今はマンション相場が高すぎます。
もう2～3年販売が早ければ絶対に買いでしたが。
さらに今日の10年国債が0.43と急騰しているのも気がかり。いよいよ超低金利終焉の始まりかも。
ある程度の水準で収まってくれれば良いのですが、こればっかりは予想できません。
例えば5500万の部屋を頭1500万、4000万を35年ローンを単純計算すると
金利が1.5％だと毎月12万2500円、返済総額5144万円が金利3％になると毎月15万4000円、返済総額6465万に跳ね上がります。
金利高騰に備えて頭金を多く用意するか、かなり余裕をもった返済計画が必要でしょうね。
ここに限った話ではありませんが、ローン組には厳しい状況になるかもしれません。

[476: 匿名さん]

現ナマ持ってる人が申し込んでくださいよ。審査で引っ掛かったりしたら、僕たち営業マンが振り出しに戻りますから。

[477: 不動産業者さん]

相場は何時もオーバーシュートするもの。
今は上げのオーバーシュートの最中、（踊り場ぐらいか？）
下げのオーバーシュートのピークでの購入が勝者への道。
来たるべき買い時の為に、頭金を増やす努力が肝要。
私は”現金買い”だから関係ないけど「金利」は怖いよ。
４６７さん
「住むために買った人は損してまで売りません」は、ちと甘い。
誰も好んで損切りはしません、売らざるを得なくなるのですよ。

全ては金利次第。今の割高な不動産価格を維持してるのは超低金利のなせる業。
金利が正常化すれば、株、不動産価格は大幅な調整に入る。
高額な買い物は、それからでも遅くないと思うけどね。

[478: 申込予定さん [男性 30代]]

それからでも遅くない。確かにそんな気もするが、南東角はあまり下がらない気もするし、やっぱり最初に住みたいな

[479: 匿名さん]

人生短いですからね。住みたい家に住めるのが一番です。あとは大きな失敗だけしないように気をつけておきましょう。

[480: 匿名さん]

あ。公式HPの販売時期が８月に延びてる。なんで？

[481: 匿名さん]

単純に申し込み予定者が少ないから。

[482: 匿名さん]

西神中央が苦戦してるからと思う。第3期が5月下旬。そこで完売にしてプラウドタワー。営業マンがいない？

[483: 物件比較中さん]

>>482
西神中央の完成、引渡しが来年1月なのに、5月完売なら、全く苦戦してないと普通思いませんか？

適当なこと書き過ぎ

[484: 匿名さん]

西神中央の価格高すぎて、びっくり。苦戦してるかどうかは知らんけど、西神でこの値段は買う気失せるなぁ。
明石も買う気失せるくらい高いのか。

[485: 匿名さん]

>>189
販売延期はすでに189で予言済み

[486: 匿名さん]

>>483
実際かなり苦戦しています。

[487: 匿名さん]

西神は今度の3期で完売すれば、野村の想定通り。出来なければ苦戦ですよ。
なにせ野村は、竣工までに完売と言う悠長な事考えてませんから。

[488: 匿名さん]

委託先の販売員、場所代考えてたら、利益飛びますからね。
明石はお買い得で出して、即完売。官民一体も悪くないという実績を上げてほしい。

[489: 物件比較中さん]

>>487
そんなに急いでいるとは知りませんでした。
業界のかたですか？
モデルルームで販売員さんに聞いたら、250戸もあるので、1年かけて売りますって聞いていたので、12月頃に完売目指していると思ってました。
完成後にマンションの支払いが発生するから、完成までに完売すれば、キャッシュフローも問題ないかと思ってました。
また、逆に早く売れすぎるのは、値付けが、適正価格より低く、儲けそこなったのでは？
と素人的な考えをしてました。

[490: 匿名さん]

明石のタワマンも苦戦が見えてきたなぁ

[491: 匿名さん]

＞489さん　
　　　野村の平均販売月数 6.5ケ月　
住不の平均販売月数23.9ケ月　
　

[492: 匿名さん]

＞488さん　野村は委託してませんよ。
「製販一体体制」で全て社員。用地買収、建築、営業の各担当者が集まり、コンセプト、間取り、内装から価格帯まで全てを綿密に打ち合わせて売り出します。完売できなければ、上司から『なんで売れんのか？』と徹底的にいびられるらしいです。

[493: 匿名さん]

高いと苦戦必須ですよ。
金持ちの高階層で利益取って、20階までは野村さん、我々が喜ぶ価格設定頼みますよ。

[494: 匿名さん]

ここはやっぱ再開発絡んでるし、即完売しないと幸先悪いですね。

[495: 匿名さん]

少々待っても中々安くはならない（出来ない）と思う。
販売再延期か、小分けに売る。
西神中央では、某一部上場デベが全106戸のうち第一期は9戸売出す模様。
ここも苦戦したら最上階から10戸ずつぐらい小分けにして
売り始めるんじゃないかな。最初、金に糸目をつけない富裕層が
買い始める。下に行く程、価格は下がるからカエル人は
高級マンションに順次跳びついていく。
最下層に届く頃、高級を維持できるか普通の明石のマンションに
なっているかは成り行き任せ。

[496: 匿名さん]

プラウドってブランド名だけで即完売と思ってましたが、そんなことないんですね。なんかがっかり。
小分け販売でも、いい値段で買えたらいいですが。
そういえば、ジェームス山のプラウドシーズンのポスティングチラシが入ってました。ポスティングって費用対効果低いイメージです。ここも苦戦ですかね。

[497: 匿名さん]

今、戸建はさっぱり売れない。
戸建よりマンション。
昔は戸建を買えないからしばらくマンションで我慢、
いつかは戸建に住みたい、という感じだったが、
今はお金ある中高年が利便性と資産価値の維持を求めて
マンション大人気。
ジェームス山のプラウドシーズンは素敵な街並みだが
不便。

[498: 購入検討中さん]

こんだけ駅に近いとこで戸建てはありえないし、「利便性」を求めてならこちらのマンションの方が良いです。
No.497さんがおっしゃるように大規模開発でキレイな整備された丘の上の戸建てより”個人的には”こちらが魅力です。

[499: 匿名さん]

全ては価格だよね。

幾ら駅直結って行っても、三宮や元町、ハーバー、芦屋、岡本、夙川と価格が変わらないなら、富裕層が和えて明石に住む意味ないしね。

でも空気読めない価格で来そう。

[500: 購入検討中さん]

駅前物件なのでそれなりの価格で販売されるのは皆さん、ある程度覚悟されていると思うし、中高層の景色の良い部屋は値段が高くても購入したいという絶対数はそこそこいると思うし、予算があえば私も頑張って購入したい。
なにせこの時期のこれだけの書き込みがあるんだし、最近の駅近物件の売れ行きの早さからしても人気は出ると思うな。

[501: 匿名さん]

↑
貴方は購入に傾いてるから、皆もそうだと思い込みたいだけです。ここの掲示板の書き込みが売れ行きに関係ある訳ない。マンコミュの7割以上は業者だと言われてるのに。

皆さんが書いてるように戸数が少ない分、駅直結、野村ブランドに釣られる人達は200ぐらいはいるだろうね。地権者の部屋数抜いたらもっと販売戸数少ないだろうし。

[502: 匿名さん]

色々な物件の書き込みを見てても大抵、人気な物件は悪い意見（必死なネガレス！？）を含めて書き込み量が多いのは確かです。売れる売れないは別でしょうけど、少なくとも注目度は高いと思います。

[503: 匿名さん]

「あそこに住んでる」
そう胸を張って言えそうなマンションですね。

冷静に見て、利便性は文句なしだし、眺望も良い。
駅からの距離を考えて、この付近でこれ以上に立地の良いタワーマンションは今後難しい。

明石は良い所だからね。
購入を考える人は一度大蔵海岸や明石公園など行ってみれば良いと思う。
車で足を伸ばせば舞子や須磨、神戸まで行ける。
この海岸線のラインは他の地区では味わえない程爽快ですよね。

良いマンションになると思うし、人気が出ると思う。

ここに住める人が羨ましい。

[504: 匿名さん]

野村単独だと安くはないでしょうね。安いプラウドは、他デベとのジョイントの時かな。
それと中古で買おうとしても、経験上、必要な時に思い通りの部屋はなかな出ませんよ。
こればかりはいくらお金があってもダメです。

[505: 匿名さん]

マンコミュの情報を鵜呑みにして、高額商品である不動産を買う人達ってごく少数だし、居たとしたら情弱過ぎて可愛いそうとはしか言えない。
ここのスレが伸びた所で同一成りすましなんて腐る程いるし。
あくまで、情報ツールの一つであり現地や家族、自分の判断にて決断するべき事だからね。

でも、このスレに関しては非常に冷静で事実に基ずいてる意見が多いね。

まぁ買いたい人達や業者からすればネガに見えるんだろうがね。良くこう言う人達って事実をすぐネガとか言うけど、社会人で働いてる人なら解る事で、ポジだけで事業計画や仕事なんて成り立たない。ポジとネガはトレードオフの関係であって、最終的にポジが上回るなら個人の判断で決めれば良いだけ。

そういう意味で事実（ネガ？）の意見って大切なんだけどね。それを否定する人達って、単純に利害関係があるからポジしか言わないんだろうがね。

[506: 匿名さん]

ネガって具体的に何かありましたって？

[507: 匿名さん]

ネガの意見といっても、最初から否定ありきで書いているので、具体性合理性に欠けてる。
参考になるのは、明石の相場から見ると予想されている価格が高過ぎる、位ではないか？

[508: 匿名さん]

確かに以前は、マンションより戸建の方が高価っていうイメージは強かったのですけど、最近ではそれぞれの便利な部分っていうのがはっきりしてきましたので、それにあった方を購入するという感じなのでしょうか？物騒な世の中になってきているので、そういう面では、マンションの方がずっと安心なのかもしれませんね。

[509: 物件比較中さん]

昔は戸建に憧れたものですが利便性という立地環境ではマンションの方が好印象です！
ここは高層階なら大橋まで眺めることが出来るのだから、価格が想定内であって欲しいです。住みたいと考えています。

[510: 匿名さん]

>>23
神戸大学附属幼稚園・小学校があります。幼稚園はおくり迎え必須、小学校も確か30～60分以内に居住する必要があったはずです。その辺り狙ってる人は引っ越ししてくるかもしれません。
また、明石公園の東側は高級住宅街なので、治安が悪いとは思えませんね。

[511: 匿名さん]

プロジェクト説明会の案内来たなぁ。

[512: 匿名さん]

我が家はまだです。いつから始るんですか？
しかし、いよいよ価格発表。もうこれしか注目する所、無いでしょう。
周辺環境も利便性も購入予定者は分かりきっている事なので、モデルルーム見て設備や仕様の確認、そして恐る恐る予定価格を見る。これだけですよ。そして諦めるか、購入に一歩進むか正に運命の瞬間。

[513: 匿名さん]

やはり価格が気になりますね。
眺望が良さそうな南東角の高層階などの一部を除けば、そんなに明石の相場は外してこないと思うのですが、どうでしょうか。

[514: 匿名さん]

タワマンを建てるコストを考えましょう。
明石の相場で採算があうなら、とうの昔にタワマンが建っていたはず。
明石市のテコ入れとアベノミクスによるバブル景気の産物です。
今、この戸数なら高値で完売するでしょう。
しかし、中古価格は大きく下がるでしょう。

[515: 匿名さん]

寧ろ今後、駅前にタワマンができないなら、将来その希少性が評価される可能性も有りますよ。
懸念されるのは、建築コストの高騰。どれだけ品質を落とさずにコストを抑えられるか。
税金を投入した再開発物件だから、阿呆みたいな価格は出さないと信じています。野村様。

[516: 匿名さん]

人口は年間20万人以上減少しているにも関わらず住宅は増え続けており、
空き家空きマンションが急増しています。
タワマンの稀少性など10年以上も昔の話しです。

[517: 匿名さん]

いくら可能性の話とはいえ、将来に希少価値が評価されて資産価値が評価される事はないですね。少子高齢化と都心回帰、供給過剰による部屋余りは避けられない事実です。東京ですら、オリンピック後は一部を除きかなりの下落が始まるでしょう。不動産の価値はあくまで需要と供給によって市場が決める事。
だからこそ、市場価格が大事になる。
アベノミクスで人件費高騰、資材高騰なのは解るとして、余りに市場価格から掛け離れた価格なら早い段階で価格下落は始まるね。

明石の街がこの日本中の流れから逃れる客観的根拠が無いのに、希少価値が上がるとは思えない。

全ては価格と、タワマン特有の修繕費、管理費の高騰をどこまで許容出来るかの個人の判断で決まるでしょう。
全戸が富裕層のみではないでしょうからね。

[518: 匿名さん]

維持できない人は退場して、新しい住民に代わるだけ。
大阪や神戸にタワマンがいくらあろうが、タワマンに住みたい、そして明石に愛着を持っている富裕層は買いますよ。
そんな人達にとって明石ではここだけしかない。これが希少性です。

[519: 匿名さん]

↑
この理屈なら日本全国の駅前にタワマン経つね。　　笑

[520: 匿名さん]

資産価値の下がらないマンションなんて、もうこの辺にはないだろうから、それは仕方がないと思うけど、どのくらい下がるんだろう。10年で半値とかなら辛いなぁ。

[521: 購入検討中さん]

明石駅にこれほど近く見晴らしの良い物件であれば、「欲しい！」と思います。

戸建ては戸建てなりに維持費がかかりますし、どこかへ出て行くにも車が必要。立地性はマンションには完敗だと思います。
将来の売り買いによる「資産性」はもちろん物件選びに大事だとは思うのですが、それよりも今後の住みやすさ、快適さを重視すると例え購入後、値が大きく下がろうがそれは個人的には納得しようかと思っています。

それよりも南東角の高層階が購入可能な価格に収まるのかが心配ですし、既に興味を持っておられる方が多数おられるって事ですから抽選状況も心配です。

[522: 匿名さん]

「維持できない人は退場して新しい住民に代るだけ」
その通りだが、代る度に物件価格の下落が表面化し新住民の属性は下がるだろう。
人気地区なら広範囲のエリアからの需要が見込めるが、明石ではチト厳しいと思うね。
需要層は明石以西が多いのではないかな？。

[523: 匿名さん]

なんか明石のタワー買うのが富裕層ばかりだと断定している人って何の根拠があるんだか。

願望ばかりじゃん。

[524: 匿名さん]

ある程度の収入が無いと、固定資産税や管理修繕費払えませんよ。
80㎡でも固定資産税年間20万、管理修繕費も20万、その他で駐車場無しでも、諸々で年間50万は見といたほうがいいです。
修繕費は5年ごとにどんどん値上がりします。
これにローンが加わりますから、ローンで3000万とか4000万組むと、月に15万から20万は必要になりますよ。

[525: 匿名さん]

最低年収2000万以上が富裕層の定義だろうね。1000万だとDINKSで公務員40台や1部上場企業同士の30台で要るにはいる。皆も言ってるがそんな連中が和えて明石を選ぶって根拠が何もない。
まぁ2000万以上は高層階の1部だけだよ。
富裕層でなくて、親支援の子育て世帯や老人世帯でタワーの憧れがある人達が一定数いるのは間違いないので売れるのは売れるだろうね。
そういう世帯は524が言う通り、後で苦労するだろうね。たった200戸だと修繕費がすぐ値上がりする。
まぁ老人世帯が永住するんだろうけど、若者世帯は苦しいよ。

[526: 匿名さん]

逆に考えれば、1億だして注文建築の豪邸建てても、知っているのはその＊＊限定。
プラウドタワーだと明石限定とはいえ、多くの人がマンション名だけで『金持ち』と認定してくれる。
しかも狭い部屋でも分らない。これ魅力に思える人も多いはず。

[527: 匿名さん]

526です　＊＊は『しゅう・らく』です。なぜか使用禁止ワードみたいですね。
今は使ってはいけない言葉なんですかね？

[528: 匿名さん]

526さんの言うような人達が一定数いるし、親の援助、背伸びの人達もいるから、完売はするだろうねって言うのが皆の意見ですよ。

ただ、当然背伸びして買う人達も沢山いるわけで、その人達からすれば市場価格に合わせて欲しいし、将来の修繕費高騰は戸数から確実なんだから資産価値も気にするよねって話。

今の時代大手も5年先は解らない時代なのに、世帯年収一千万ぐらいの層が、都合良く明石に住むと言う予想は完全に客観性のない営業トークだよ。

[529: 匿名さん]

526
明石のタワーマンションに住めば金持ちって誰も思わないですよ。実際3500万から4000万で買える部屋沢山あると思うしね。

本当の金持ちなら芦屋や岡本に住みます。

野村贔屓なのはわかるけど極論です。

[530: 匿名さん]

修繕費の問題は深刻だよね。一応、モデルルームでは計画聞かされるけど結局1年で上がった所や、想定以上の値上がりとか。1番でかいのは駐車場の契約率なんだよね、どうしてもタワーの機械式はメンテ費が掛かる。ここは駅直結だから車乗る人少ないだろうしね。
まぁどこのタワーでも今問題になってる。
その点三宮のシティタワーは総戸数600以上だから圧倒的な数の力で安定してると住んでる友人が言ってた。

[531: 匿名さん]

確かに駐車場の需要は少ないだろう。
私なら、DFSだけど敢えて中をタワーパーキングにしないね。
それで維持修繕費を大幅に圧縮できる。
そして施設棟の駐車場と地下で共有にする。
無いかな？

[532: 匿名さん]

修繕費は酷いとこだと、月10万越えもあり得ますからね。やっぱり200戸は少ないね。

[533: 匿名さん]

ここの設備なら修繕費は1平米あたり、100円スタートで20年後に400円〜500円の間でしょう。

[534: 匿名さん]

修繕費の数字は何かの資料に書いてありましたか？値上がり確実とのカキコミが以前からありますが、そもそもどれぐらいの費用設定になっているのでしょうか？？

[535: 匿名さん]

長期修繕積立費、タワマンでググればすぐ出てくるよ。ここはまだ当然価格出てないけど、はじめは低く設定されていたり、大体の予測計画をデベがモデルルームで資産してくるけどあくまで計画なんだよね。その結果今の所計画以上に高くなったり、計画より前倒しで値上がりしたりが全国のタワマンで起こってる。その値上がり幅が通常のマンションより異常に高くなるのが通常。

[536: 匿名さん]

タワマンの修繕費は普通のマンションより高くつくのに、デベが売りたいがために金額を低く設定してしまうんですね。
値上げは当然と思っておかないとダメですね。修繕計画も管理会社任せにしないように。放っておいて、将来割を食うのは住民ですから。まぁこれはどこのマンションもそうでしょうけど。マンションは管理を買えってこのことですかね。管理の良し悪しが今後の資産価値に大きく影響すると聞きました。住民の中にそういうの詳しい方がいればいいなー。

[537: 匿名さん]

普通のマンションでもそうですよ。
例外として野村はオハナで値上げしない定額制の修繕費を取り入れています。
価格の安さを売りにしているデベは、修繕費を平米50円くらいの破格値に設定しています。
当然、全然足りないですが、売ってしまえばあとは住民に丸投げです。
修繕費が異常に安い物件は、修繕費が全く積み上げられないので要注意。
大手だときっちり長期の修繕計画表を作成しているので、ＭＲで修繕費がどう上がっていくか確認することですね。

[538: 匿名さん]

↑
その大手の三井さんが大阪のタワマンで1年で値上げしてるんだが。
当然完売マンションで。そんな例は全国どこにでもある。特にタワマンは歴史が浅く解らない事も多いから今問題になってるんだよ。
大手とか関係ないし。
貴方営業丸出しトークも良いけど、デベなんで駐車場フル契約とかの試算で出すの当たり前だから。
またここの制震装置は最新で優秀だけど、一回震度6クラスが来たらダンパーを交換しないといけないはず。制震装置ってそんなもん。そんな事もモデルルームで確認しないといけない。
MRで確認しても、どのデベもあくまで計画ですって念押しするから。つまり、上記地震などの計画外もあり得るって事。

あんまり煽らない方が良いんじゃない。

[539: 匿名さん]

なんやかんやお金がかかるんですね。
マンションって、共有資産みたいなもんだから、自分の好きなようにもできないし、なかなか面倒ですよね。
その分戸建は気楽。やっぱり戸建にしようかな。

[540: 匿名さん]

まぁマンコミュでの意見なんて参考程度にしとかないとね。
結局は皆さん書いてるけど、大手とか関係なく自分の目で判断しないと。

普通に考えたら、良い事ばかりは余り参考にならないよね。

[541: 匿名さん]

ここは悪いことも書いてくれるので、勉強になりますね。業者のいいなりにならないように自分で調べるのも大事ですね。本も読みましたけど、東京の方の一般論しか書いてない。いろんなリスクを想定して、それに対応できそうなら買おうかな。住宅は慎重に選べっていいますもんね。

[542: 匿名さん]

別に煽ってるわけじゃあないが。
どこのタワマンか知らないが、１年で動くとは優秀な管理組合じゃあないですか。
おおいに見習うべきですね。

[543: 匿名さん]

野村ブランド最高、展望最高、富裕層ばかりの高級物件ってな事は個人の価値観としては間違いではないんだろうけど、現実や華やかさの裏側って大事だよ。

実生活で物買う時、メリットしか言わない営業マンや販売員なんて信用出来ないよね。甘い汁なんてないんだよ。各家庭がどこでどう折り合いを付けるか。メリットが勝り、金額も納得なら購入すれば良い。

少なくても大手だからといってとかブランドでは判断しない事だよね。大手や大手デベ施工でもいくらでも事故や施工トラブル起こしてるから。

[544: 匿名さん]

修繕積立金なんて積み上げ過ぎるのも問題やけどな。
税金と同じで、ムダ使いしかねんし、大規模マンションなら金額も大きく管理が大変。
私が所有してるマンションなんて３０戸足らずだが、それでもペイオフ対策で分散預金してる。
使い込みも現実にあるし、本当は必要に応じて一時金で処理して欲しいところだが、、
貧乏人も多いから、普段からコツコツと云う事なんだろうな。

[545: 匿名さん]

ここはこれだけ盛り上がってるのに販売開始が延期され8月とはねぇ。

[546: 匿名さん]

反響が大きくて、これなら瞬間蒸発。急いで売り出す必要ないと、余裕で遅らしたのかも。

[547: 契約済みさん]

「プラウド」に住んでるって言えば、マンションの購入を検討した人達から「凄い」と思われるでしょうね。

[548: 匿名さん]

>>546
なるほど。
焦らして価格を吊り上げ、高値で一気に売り切る戦略ですね。

[549: 匿名さん]

ＪＲ塚口再開発（総戸数1200戸）
第一弾・・プラウドシティ塚口　マークフロント　247戸
第一期200戸。
第一期二次47戸。
めでたく瞬間蒸発。
プラウドタワー明石もこうなるのかな？

[550: 匿名さん]

なんやら、野村営業が湧いてきたなぁ。
火曜、水曜は営業休みやから木曜日だと元気だね。

プラウドシティって、単純に安いからじゃん。西神中央の苦戦はどう説明すん
の？

549、547の営業さん教えてよ。

[551: 匿名さん]

値段で諦める人がいて、ローン審査で落ちる人がいて、どのくらい最後に残るでしょうか。

[552: 匿名さん]

ジオとガチンコしたとはいえ、そろそろ完売しないんですか？
野村をもってしても苦戦するという事は、西神中央 が実力以上に過大評価されていたという事ではないでしょうか。
それは阪急にも言える事でしょう。
デベの西神中央に対する評価見直しは必至でしょうね。

[553: 匿名さん]

ここは明石海峡が眺められる部屋が激戦になるでしょうから、販売価格もその部屋だけは跳ねあがるんでしょうね。
駅前物件なら今でも沿線沿いにチラホラ出てるし、特に大阪方面勤務なら明石大橋が見れない部屋を購入するのはモチベーションが下がると思う。
現段階での書き込み数から考慮しても、かなり「東南角」狙いはいるでしょう。高ければ希望者は脱落していくでしょうし、価格が安ければ抽選倍率があがるでしょうし。

販売担当者は何も言わずにでも売れる部屋の宣伝はせず、もうしばらくすれば橋が見えない部屋や僅かに見える部屋なんかを必死に宣伝し出すのでしょうね(笑)

[554: 匿名さん]

ではさっそくお言葉に甘えまして。
高度が少々高いのは愛嬌で。
北の眺望もなかなかのものですよ。

[555: 匿名さん]

日没の眺めもなかなか

[556: 匿名さん]

神戸の夜景はどんなふうに見えるんでしょうか。買えなくてもビューラウンジだけは行きたい。

[557: 匿名さん]

552

だから市場価格って大事なんですよ。
西神中央であの値段は高過ぎる、証拠に西神南はスムーズに完売。西神南は中央に比べかなり割安だったからね。

さぁ明石の市場価格を無視してプチバブルの波に乗るのか、市場価格で勝負するのか。見ものですな。

[558: 匿名さん]

眺望なんてすぐに当たり前になって飽きるよ。
明石なら通勤時間もそこそこなので在宅時間も少々減るんでないの？
まあＭＲに行けば、たっぷりと景色を映像で見せてくれるでしょう。
善良なる労働者諸君「価格」が重要だよ。

[559: 匿名さん]

駅近マンションが活況を呈すなか、西神中央は蚊帳の外ですね。
駅近マンションを検討している西神中央の一戸建て富裕層の一部が、ジオやプラウドシティではなくプラウドタワーに興味を持っているのかも。
いずれにせよ、人気なくて販売遅らせたのかのどうかか、販売価格を含めもうじき分りますね。

[560: 匿名さん]

>神戸の夜景
中心部の夜景は明石からは見えません。
須磨の辺りが海に張り出しているので眺望はそこまでです。

[561: 匿名]

西神中央の富裕層は、
わざわざ明石には買わないでしょう。

[562: 匿名さん]

富裕層は長谷工団地より大林タワーを選択するのでは。
シティとタワーでは同じプラウドでも格が違うからね。

[563: ご近所さん]

景色は飽きると言えども、明石大橋が見えない部屋なら中央区のタワーにしますよ。
北側の景色みたいなのはどこのタワーでも見れそうな景色だし、魅力は感じません。周りに聞いても「東南の角が一番人気だろうね」っていうのが大方の。。全員の意見です。
どうせン千万も出して購入するのなら妥協せず、眺めの良い部屋にしたいです。

[564: 匿名さん]

眺望でいえば南東高層階だが、売りだされるかが問題。
プレミアムフロアに地権者が入ればよいが、でなければ南東は地権者がずらり独占の可能性あり。

[565: 物件比較中さん]

>>>No.564

そんな事はないと思いますけど、もしそうであったり、抽選で駄目だった場合は「はい、さようなら！」です。
1物件に固執すると結局デベロッパーの思惑で誘導され、後々後悔しますからね。

階数の妥協はあったとしても好みの方位や向き、間取り等では自分の希望と異なるなら他を考える余裕を持つことが大切だと以前、思い知らされましたから。

要望書もあれやこれやと希望を書くより、もし出すなら絞った方が良い野では無いかと思う。

[566: 物件比較中さん]

>>565
同感です。
販売担当者は早くから希望の予算や間取りを聞いてあたかも希望の間取りを押さえてくれるのかと思いきや、ただの営業の材料にされるだけですもんね。
1点買いの態度で望めば他の人と希望部屋がダブっても巧みに他の部屋に“誘導”されることもないですしね。
本心はどうであれ、「この部屋じゃないと買わない！」って態度で望まないと販売側にいいようにされるだけですもんね。

[567: 匿名さん]

>565 文面からは以前に購入経験があると思われますが、要望書出したことあります？
　　　あれやこれや希望書くのではなく、購入したい1部屋を指定するだけですよ。
　　　再開発で地権者物件が多数あったトア山手ザ・神戸タワーやシティタワー神戸三宮みれば分ると思いますが
　　　誰もが欲しがる眺望抜群の部屋は地権者物件で非分譲。

＞566　これは他の購入者との駆け引きですからね。
　　　　人気物件だと抽選で落ちれば、第1期2次で落選組の部屋選び。
　　　　これを避けたい人は直前にまだ空いている部屋に変更もしますよ。
　　　　人気薄ければ先着申し込みを優先するので、早い者勝ちになる場合もありますが、
　　　　これは営業の都合で購入者の事考えてませんね。おっしゃる通り他の部屋に誘導しますね。
　　　　

[568: 匿名さん]

556さん、こちらのビューラウンジは誰でも入る事が出来るのでしょうか？
確か、マンションによっては、そのマンションの住人であっても上層階の人しか利用できない空間があったり、マンション住人が利用できても、住人じゃない人は利用できないとかってあるのを聞いたことがあります。私自身、タワーには住んだことがないのでよくわからないですけど。

[569: 購入検討中さん]

「誰もが欲しがる眺望抜群の部屋は地権者物件で非分譲。」なんて情報はどこからですか？
そんな事が数戸あっても”東南角の中高層階”が全て押さえられてしまっているなんてありえないでしょ。

これだけの人気ですから要望書を事前に出しても結局、人気部屋は抽選になるでしょうから、だったら、他の方が出す要望書の提出状況を聞き出し、申込最終日直前に倍率低め且つ希望の部屋に滑り込む方が良いかもしれませんね。

早く、希望方角の間取りと販売価格が知りたいですね。

[570: 匿名さん]

書き方悪かったですかね。非分譲だったのはシティタワーやトア山手のことで、
眺望の良い、この場合南向きの角部屋、の高層階はほぼ非分譲だったという事です。
プラウドタワーも18戸の非分譲がありますが、南東の高層階は非分譲の可能性が高いのではないかと言いたかっただけです。
もしあなたが地権者で好きな部屋を選べるとしたら、どこを選ぶか考えてみてください。

[571: 匿名さん]

>>568
多分住民しか入れないでしょうね。
管理規約見ないと分からないですけど。
ただの希望的観測です。

[572: 匿名さん]

>>568
低層階でも共用部は居住者なら使えるのでは！？
だから、普段は景色が見えなくても良いかって思う人が出て部屋が上手く埋まっていくのでしよ！？
営業から「普段、景色なんて見なくなりますよー。見たくなったらビューラウンジへ上がればいつでも見れますよ！」ってのが、大体、タワーの低層階数への常套文句！？？(笑)

タワーなら皆さんが言うように景色良くてナンボでしよ！

[573: 匿名さん]

高層階は嫌でも埋まっていきますよね。
どうやって予算的に○な人を低層階や橋の見えない側に誘導するかが野村の営業力の見せ所ですよね！
どんな営業トークされるのか楽しみです。

[574: 匿名さん]

低層階と高層階は真っ先に売れますよ。価格が中途半端な中層階が最後まで残りますね。

[575: 匿名さん]

暑くなってきたので、西日がツライです。
最近のマンションは気密性がいいので、夏はすごく暑くなるんじゃないかと心配です。
西側は遮熱ガラスやブラインドをつけてくれるとか、そんなサービスがあったらいいのになぁ。

[576: 匿名さん]

マンション販売の基本って、要望書がある程度集まって売れる見込みが出来てから販売しだすんだけど、ここはちょっと遅いね。特に野村は完売に拘るから今の資材高騰と、人件費UPで売れ残りが怖くて待ってるかもね。

[577: 匿名さん]

要望書の提出って客側からのメリットってあまり無い感じしません？？
こちらの予算や希望間取りを聞くだけ聞いて「1番客」として一応は対応してくれるみたいだけど、結局一定の部屋に希望者が殺到するといわゆる”誘導”で捌ききれず結局抽選ですよね！？？抽選で「倍率優先」なんか野村くらい大きな会社だとしてくれるわけでも無さそうだし。

向きと階数とか、角部屋かどうかってことを考えるとやっぱり「東南角」で上に上がるほど凄い人気になりそうな予感。

[578: 匿名さん]

＞＞577
要望書の件に関しては同感ですね。
ユーザーが情報提供して、それを参考にして販売戦略を練る訳で、
デベには都合がよいが、買い主のメリットは分からんね。
寧ろ、下手に要望書が多いと値付けも強気になってロクな事はない。
要望書なんか出さずに検討をして、いいと思えば一挙に申し込む方が賢いと思うわ。

[579: 匿名さん]

同一人物が連投してるのか知らんが、ＭＲのアンケートと要望書とごっちゃにしてない？

[580: 購入検討中さん]

＞＞＞No.579

No.577です。
他の方の意見に同意する形で意見させてもらったのですが。。。
「アンケート」も「要望書」も過去に提出したことがありますので、理解しているつもりです。
現在、資料請求者に事前説明会として送付されてるものが「アンケート」ですよね？さらに、今後具体的に話を進め、希望部屋番号が決まれば出すことを勧められるのが「要望書」ですよね。

どちらを書いても消費者側にはそれほどメリットがなく、業者サイドの格好の材料とされるだけなのではないかと思っています。No.578様が言うようにどうせ人気の出る物件なら”後出しじゃんけん”の方が良いのでは！？ないかという意見です。

間取りや販売価格、各階からの眺望や騒音の度合い等、何も聞かされていないン千万する商品に対して「ご予算はおいくらですか？」「希望の方角は？広さは？」とアンケートで聞いてくる姿勢も納得できませんが、そんな我が儘を言っていては人気マンションは買えないのが辛いところ。なので、メリットがあれば即提出します！

実際、私自身もココを検討していますが、もしこれらの書類を出す、それも誰よりも早く提出することが我々消費者にメリットがあるのなら是非、ご教授下さい。

[581: 匿名さん]

時期に提出を促される要望書の件は他のスレを見てても、メリットは殆んど無さそうですよね。
購入初心者の方(殆んどが初めてだったり、こんなシステムを知らない人ばかりでしようが)はほぼ、デベロッパーの言うかままに提出して、「何か優先してるくれそう！」みたいな期待感だけアップさせてしまう悪しきシステムだと思いますね。
我々の得することって何なんだろう？？

[582: 匿名さん]

メリット（；；）敷居を高くすることで冷やかし客を排除できる。
銀行の融資審査ではねられるの確実なのに、とりあえず申し込もうとする輩がいるからね。
審査基準の甘い仮審査を通ってしまい、そんなのと競合して抽選になったらいい迷惑。
ハードルは高い方が、絶対に買う、そして買える人にはメリットありまぁす。

[583: マンション住民さん]

案内がやっと来ました。資料請求2000件超えか。やっぱり人気ですね。
このうちどの位の人がモデルルームに行くんでしょうね。
ライバル多そうなので心配。価格も高目になるのかな。
釣り上げられ無いように予算少な目に書いておきます。

[584: 購入検討中さん [女性 30代]]

初めてマンションの購入を検討しているのですが、「アンケート」や「要望書」というものはあまり出さない方が良いのでしょうか？
また提出しなかったら、販売会社からハネられたりして契約できなかったり、希望の間取りが買えなかったりするのでしょうか？
「要望書」なるものは何か雛形があったりするのですか？それとも決まった形式はなく個々で作成して提出するものなのですか？
提出は締め切りギリギリに出すのが良いのでしょうか？そもそも出さなくて良いのでしょうか？

よろしくお願いします。

[585: 契約済みさん]

>>584
売主が買手を各部屋に一人になるように振り分けするのが目的と思いますが、出さざるを得ないと思います。売主の指定用紙があるはずです。

[586: 匿名さん]

要望書は、世帯の職業や年収など個人情報をさらけだしたうえで、
「この部屋を購入することを希望します」と要望を出すものです。

以下、2014年の経験談です。

ジオ西神中央では、まずは要望書を提出しないと、
要望する部屋の価格はおろか、マンション全体の価格表も、管理費一覧も、
見せてくれず、資料もくれませんでした。
データがないと検討のしようがない、と言うと見せてくれましたが、
資料をくれず、こちらがメモをとるありさまでした。
第1期第1次に入るプロセスの時の話です。

プラウド西神中央では、要望書を提出する前に、
マンション全体の価格表と間取り図や管理費一覧を見せてくれました。
記載された資料も勿論、来場者には全員、配布されていました。
その上で検討する期間をはさみ、要望書を受け付ける時期を設定していました。
こちらも第1期第1次に入るプロセスの時の話です。

販売手法の違い、と言ってしまえば簡単ですが、
その結果が、第1期第1次でプラウドに大半が流れる一因となったと見ています。
実際、ジオ西神中央みたいなことされたら買いづらいし。。

売り手側の価格の算出方法で、「どうしても欲しい。金は積みまっせ」という
顧客の要望を見込んで、上限の価格をつける方法を顧客価値算出法といいますが、
まさか阪急のジオがそのままの手口をするとは思わなかった。

プラウド西神中央では、そんなことはしなかったから、
プラウドタワー明石も、ちゃんと価格表等、事前に配布してくれるのでは？
その上で、希望の部屋に要望書を出されるとよいと思いますよ。

要望書の本来の形は、価格や条件をしっかり納得した上で、「じゃあ買います」と
相手に自分の要望を知らせるものですから。

（阪急さん、読んでますか！？）

[587: 匿名さん]

相手の顔色を見ながら、価格も含めて有利な条件で売りつけようと云う魂胆やな。
そもそも、青田売りと云う手法がおかしいと思うがね。
一事期、大京が完成売りにチャレンジした様な事を昔記事で見た事があるが、
やはり売り手にとってリスクが大きいと云う事か・・・・・・。
マンション分譲は海千山千のプロと、無知な消費者との取引なので最初から「勝負あり」
という事なんだろう。

[588: 匿名さん]

アンケートや個別打ち合わせの段階で予算、間取り等の購入者側の情報を聞き出した上でふるいにかけ、勧められる部屋もその時点で分けられるので業者にとっても効率が良いのよね。

来場前に予想外観図や間取りで購入意欲に火をつけ、ちゃっかり個人情報を取得し、予算に届く範囲の部屋タイプ＆階層のみの長所（営業トーク）で希望の部屋から目をそらせる（誘導）。

そんな背景があることを知ってて、みすみす個人の内情を簡単にさらけ出す必要は無いと私も思う！
コチラにはメリットが無いんだからっ。
まして、購入対象の資料や価格表、カタログくらいは先に売り主から出すのが売り買いの基本でしょう！？？
販売会社の中には「資料をお渡しするのにも経費が。。。」とか言うヤツいるけど、立派すぎるモデルルームやドリンクサービスなんか要らないから肝心のものを用意してけっ！つーの。
話はそれからだよ。


こんだけ言っても、事前説明会はイマイチ感漂うものなんだろうなぁ。

[589: 匿名さん]

6月の案内来ましたね！！皆さんは何時に行かれますか？？

[590: 匿名さん]

ＴＥＬしましたが6月、満席でした。撥ねられたのかな？

[591: 匿名さん]

モデルルームオープンまでの繋ぎのイベントでしょ！？
別に行こうが行かまいがあんまし有益な情報は出ないと過去の経験から思う。
モデル的な間取りと価格“帯”位の発表で具体的な個別の部屋価格は教えてもらえない。。。っていうかこのイベントでの客層と人気度を計り最終的な価格を出すのだからね。どちらかと言うと販売側の重要イベント！
で、帰りにしっかりモデルルームオープン後の来場予約なんかとらされてしまって、しっかり繋ぎ留めを図られるんでしょうね。
案内会は頻繁に行われるし満員でも直ぐに新たに催されると思いますよ。どこのマンションでも同じように日にちを更新して案内状が届きますから。

[592: 匿名さん]

>>591
私も一応は参加予定ですが、概ね知りたい個別の内容より、全体計画とかコンセプトとかそんな話に終始してしまうんでしょう。わざわざ早い段階から出向くのですからそれなりの内容にして欲しいです。
ココに限らずですが、私も礼儀として最低限の連絡先とかは記入するようにしていますが、突っ込んだ内容はお互いの信頼が生まれるまでは書いたり教えずハグらかしていますよ。
それの方が比較的、こちらに有益な情報を話してくれますからね。

[593: 匿名さん]

”さくら”も出没するんでないの？

[594: 匿名さん]

「さくら」の出没による消費者のデメリットは！？？
相手する営業マンはしんどいかもしれんけど、その経費も結局は購入金額から出てるんだし。
「さくら」であっても最後の抽選まで参加して倍率が上がるわけでもないし、人が入ってないモデルルームよりはよっぽど良いんじゃない！？
しかも、大半のモデルルームの大半の客は冷やかし来場者でしょ！？？

[595: 匿名さん]

東西南北関わらず海も街も見渡せるし住み心地良いだろうなあ。
心配なのは抽選。
同じ高層マンションのプラウドタワー大津やプラウドシティ新大阪は人気で抽選が凄かったみたいですね。
回避するコツはあるのだろうか。

[596: 匿名さん]

「人が入ってないモデルルームよりよっぽどいいんじゃない？」
それが売り主の狙い。だからこそ”さくら”を使う意味がある。
しかし、594はまるで売主かな？と思わせるようなカキコミ内容ですな。

[597: マンコミュファンさん]

＞＞＞No.595

回避するコツなんかあったら皆さん、その方法をしちゃうんだから。
これだけネットが発達してたら、不平等な取り扱いをしたら販売業者だって叩かれますし、少なくとも大手はトラブルにならない”公平な”抽選に徹するだけです。
販売業者は契約見込み客をできるだけ全ての部屋に欠けなく埋めようと必死に努力してくるのですから、我々はせめてその営業戦略にハマることなく、本当に欲しい部屋を決定するべきなのです。

ココなら「こちら側でも橋が”わずかに”は見えますよ！」などというような甘い営業トークは必定。
それに本当に納得出来るなら申し込めば良いでしょうし、後から「やっぱりアッチの方が良かったぁ」って思うなら最初はダメ元でも自分の一番気に入った部屋を申し込むべきだと思います。

開いてる部屋へ部屋へ勧められるわけですから、逆に自分の意思をもって流されず、できるだけ締め切りギリギリに倍率を確かめて申し込むのが最善なのではないでしょうか。

[598: 匿名さん]

先に要望書を出した方が良いと思いますけどね。
納得できる部屋を買える可能性が高いですし、営業さんも最大限努力してくれるでしょう。
締切ギリギリや後で要望書を入れるやり方は、まず抽選が前提条件となりますから。

住宅購入は人生に関わる大きなもの。

色々な情報はありますが、自分に合うものを取り入れることが大切ですね。

[599: 匿名さん]

要望書を最後に出すのはど素人。
まず第一希望の部屋に要望書を入れておく、そして変更したいなら締切間際に変更。
ただし、営業には変更するかもしれない旨は知らせておく。
突然変更といわれたら営業も困る。
この方が営業からいろんな情報流してもらえる。

[600: 匿名さん]

なんか買うのを前提の話になってるけど、そんな小賢しい知恵ではなく
物件自体の情報はないのかね？特に地元民の話を聞きたい。
売り子の誘導トークは控え目にして欲しいもんだ。