プラウドタワー明石（（仮称）明石駅前再開発タワー）ってどうですか？

[物件比較中さん]

プラウドタワー明石についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/akashi/index.html

所在地：兵庫県明石市大明石町1丁目2001番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「明石」駅 徒歩2分
山陽電鉄本線 「山陽明石」駅 徒歩2分
間取：2LDK ～4LDK
面積：54.59平米～110.15平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主：アートプランニング
売主：関電不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[401: 匿名さん]

>>399
販売予定が6月下旬なのでそろそろではないでしょうか？
モデルルームはどこにできるのかな。

[402: 周辺住民さん]

東京で働いている元地元民ですが、高齢の両親の居住用に購入検討しています。
価格がキーですが、野村の物件はマンションブランド別の調査で平均から7％高いとの
記事があり高めの価格設定を憂慮しています。

何年か前、明石駅から5分程度の70平米台の新築マンションが3700万円で売出しでしたので
ここは同じくらいの広さで4500万円くらいの売出しかなと見ています。
ターゲットはHPにもあるように単身者、DINKS＋金持ち高齢者かな。

明石小ですが明治開校の歴史のある学校で私は建替前の鉄筋校舎で学んでいました。
私が通っていた頃は１学年４クラスでしたが、今は1クラスに減っていると聞きます。
そういう意味では目の届きやすい学校と言えます。
近くの神戸大附属ですが、以前は幼稚園から中学校までありましたが、中学が廃止、
住吉と統合されます。
それと関係しているのか、あるいは私学の空白地帯になっているからか
元東大の総長が明石で中高一貫校の設立を検討しているそうです。

ご参考まで。

[403: 匿名さん]

400さん

あんたがどれだけ頭がいいのかわからんが
残念ながら不動産ってものを全くわかってない。
データは確かに事実なんだろう。
ただし真実とは限らない。
不動産の県と言う広い範囲しかも単年の契約率だけで供給過多、
景気なんて判断できんよ。
家電や車と違うんだよ。
土地っていうもんが絡むんだよ。
道路一本隔てたら人気、不人気が別れたりもする。
欲しい立地のマンションじゃなきゃ買わない、まだまだ待つって
消費者も大勢いる。
ましてや今の時代、即日完売にこだわる不動産やなんて少ないよ。
住友不動産みたいに最初から5年計画で売るところもある。
それでも兵庫県の単年データを崇めますか？

[404: 匿名さん]

75m2で4500万円とすると平米60万なので、明石にしては高いような気がします。
駅前再開発タワー・財閥ブランドと考えると、やはり周辺相場より確実に高くなるのでしょうか。

[405: 匿名さん]

4500？
三宮、神戸ハーバーランドが買えるわ。阿呆らし

[406: 匿名さん]

＞404さん　
　　駅前再開発＆タワマン＆野村という事で、低層階は周辺相場より20パーくらい、高層階はさらに激高になるのでは。
　　７０平米台は、南の中部屋と北東と北西の角部屋なので、安い価格は期待もてないですね。
　　今の資料を見る限りでは、中部屋で７０平米台が無いのが痛いです。
　　予想が外れてくれたらいいんですが、そうなると今度は競争倍率が高くなりそう。
　　

[407: 匿名さん]

明石の新築マンションの平米単価は40万くらいですかね。
そうすると、50万くらいからのスタートでしょうか。
200戸だけなので、強気の価格でくるんでしょうね。

[408: 周辺住民さん]

4500万円は中層階のイメージです。
間取りをまだ見ていないのですが、現実的にグロス価格を下げるために
コンパクトな間取りが多くなるのではと思います。
条件の悪いところは割安にして、高層の南東で見晴らしのいいところは
かなり強気な値付けを予想します。
二極化するんではないでしょうか？

[409: 匿名さん]

4,500万円ならアスピアが2つ買える。人気があるから書き込みが多いのか❓それとも田舎で売れ残るのが目に見えているから早くから一生懸命営業活動しているのか❓誰か教えて。7,000万円あたりから活動を始めて今4,500万円。

[410: マンション住民さん]

私の想像なので、信憑性はゼロですが。
恐らく、一番安い部屋は、市役所窓口とお見合いになる西の5階。平米単価50万切。
50平米台の中部屋が1戸有ると思われますが、2480万円〜?。投資用かな。
プレミアムフロアを除いて、1番高額なのは、南東の88平米で30階台で7000万円超。単価80万円。
但し、地権者物件の可能性大。階層差が平均50万円として11階の同じタイプで5980万円。単価68万円。
北東や北西の部屋は、南東より1割引。西と東の中部屋は1割5分引。
南の中部屋が5分引。南西はほぼ同額。
こんな感じで思ってます。

[411: 匿名さん]

ハーバータワーでもそこまで高くないですよ。3LDK3000万円台でないと厳しいです。

[412: 匿名さん]

>>409
同意見です。今のうちにふっかけて、基準を固めようとしていると思います。
期待はありますが幾ら何でも、高すぎに見ていませんか？

[413: 匿名さん]

田舎に珍しいものができるので、みなさん興味津々ですね。
再開発も絡むので、注目度が高い。
だって、明石衰退の象徴ともいえそうなあの駅前が、キレイになるんですからね。
税金突っ込んでどうなるのかは、地元の人がいちばん気になるところでしょう。

[414: 匿名さん]

明石で4000万言うたら戸建有名ハウスメーカー行けますよ。
金銭感覚は人それぞれですが。

[415: 匿名さん]

高値に飛びつく井の中の蛙、10年後に大海を知る。

[416: 匿名さん]

都会の駅近マンションに住んでその便利さに慣れてしまうと、一戸建てに住むという考えが無くなりますよ。明石出身で、そのような人で、高額所得世帯のリターン組も購入者にはいるのでは。神戸、大阪は通勤圏ですよ。
また、そのような人でリタイヤ後は明石でという人もいますよ。都市部のマンションの価格に慣れているので、明石の相場より高くても買っちゃいますよ。なんせプラウドですから。

[417: 匿名さん]

皆さん、デベロッパーにとっていいお客さんにならないよう、どんどん要望出しましょう。

[418: 匿名さん]

高くなるだろうけど、平米50万越えると厳しいと思う。

[419: 匿名さん]

明石から大阪は通勤圏内って言うのは待共働きの30台なら解るけど、ここは戸建てからの買い換え老人世帯ばかりになるよ。
プラウドブランド推しの人間は営業で間違い。

[420: 匿名さん]

ここを推奨してる人はどうも的外れ。
神戸、大阪通勤圏を強調したがるが、
それ読むたびに、何でわざわざ明石に、となる。

よほど売れ行きが心配なんでしょうか。

[421: 匿名さん]

田舎の老人は保守的なので、自宅を売ってまでプラウドタワーに住むとは思えません。
それに明石の一戸建ての売却金だけでは、かなり金額が不足しますよ。
高齢者なら、都市部で働いてそのまま住んでいた世帯のリターン組の方が多いと思いますよ。
現役世帯だと、5千万の物件なら世帯年収1000万、6千万なら世帯年収1200万、
親からの援助無しならこの辺が目安になると思います。
公務員夫婦とか、医者、士業とか。
神戸あたりの40代の共働き世帯だと、民間企業でも結構いるんじゃあないですか。

[422: 匿名さん]

↑
言いたい事は解るが、そのまでの収入有れば和えて明石なんてあり得ないから。

新快速が止まろうが、直結だろうが、世帯年収有れば三ノ宮から西宮間の環境良いとこに住むわ。

明石の市場価格から余りに乖離した価格なら苦戦すると思うよ。

[423: 匿名さん]

プラウドのタワマンで安く出来ないところが売る側の辛い所。
明石価格ではなく、神戸、大阪価格になると思う。
それでも飛びつくカエルはいると思うけどね〜。

[424: 匿名さん]

なんか明石の人達ってプラウドブランドに必要以上に騙されてない？

最近のプラウドは長谷工物件も多いし。当然ここは違うけどね。

プラウドの購入者版見ても管理も甘い所多いし、他のデベと何ら変わらないのに。
ただ、このブランドに食いつく一定層は結構いるからね。この層は自分で考えたり、現地を見たりしないからね。
この版でも異常に褒めてる人達いるし。

[425: 匿名さん]

>>424
まさにうちの夫がそれです。
ステータスだとかなんとかいって聞きません。
しょうもない見栄ですね。
抽選にでもなって外れてくれることを祈るばかりです。

[426: 匿名さん]

野村のデベとしての利益率は、財閥系より良いはず。
あ、住友は値引きしないからあそこは別格として。

つまり、デベからしたら戦略勝ちだよね。他と余り変わらず、長谷工施工でも高値で食いつく人達がいるって。

ここは税金入ってるのに、たった200戸。市民税が劇的に増える訳でもなく、恐らく強気価格。美味しいのデベと地権者だけやん。

[427: マンション住民さん]

世帯年収1000万以上がターゲットみたいですね。

[428: 匿名さん]

↑
世帯年収1000万なら、夫婦とも総合職ならそんな難しい話ではない。30台半ば夫500万、嫁500万なんて総合職ならザラ。ただし、DINKSならね。

ただね、DINKSが和えて明石ってイメージないなぁ。市内のハーバーの三菱のタワマンとかなら解るけど。

貴方マンション住民ってなってるけど、地権者の息子かな？勉強しようね。

[429: マンション住民さん]

今マンションに住んでいるから『マンション住民』にしたんだけどおかしいかな。
予想されている価格なら年収1000万以上ないと無理だろうけど、明石だと世帯年収でないと買えないだろうと思ったんだけどね。三菱タワーみたいな中途半端なタワマンこそDINKSの対象外。

[430: 匿名さん]

地権者かぁ
部屋の購入も平等じゃないし
居住後も管理組合牛耳られそうだし
管理費修繕金も地権者の為に払うような気分になってしまいそう

[431: 匿名さん]

>>430
まあ地権者があっての開発なので切っても切れないでしょう。
私はマイナスに見ています。
言っちゃ悪いですが、購入層もばらけそうですし、高価格の割にあまり落ち着いた住人層にはならなさそうですね。

[432: 匿名さん]

つまり物件は4,500万円以上、世帯年収は1,000万円以上でお金の価値がわからないボンボンに申し込んでほしいという解釈でよろしいでしょうか？

[433: 匿名さん]

まぁ先ずは価格だね。資材や人件費高騰なのは間違いないから平均4500万もあり得る。

そうなると流石に明石の市場価格と掛け離れ過ぎなんで苦しいかと。売れるとは思うけど、投資対象の賃貸貸しばかり増えそうです。

平均4000万を切らないと苦しいだろうね、三菱のハーバータワーは高いから苦戦してるしね。

[434: 匿名さん]

投資対象で購入するなら利回りを考えるとせいぜい3,000万円かな。家賃が高いと借りる人がいなくなるから。ていうか、いくらタワーマンションだからといっても場所が明石じゃ投資物件としては難しい。

[435: 匿名さん]

マンション投資の真髄を教えましょう
すべてはロケーションです
明石の中では一流
どれだか明石に縁のある人が多いかが勝負ですけど、明石に高級マンションありませんので以外と高い家賃で貸せるかもしれません
野村も賃貸に出した時の賃料はリサーチしてるのでその金額を聞いてみる事です
そこで利回り5を切っていると相当に投資としては割に合わない

[436: 匿名さん]

明石で5%は無理でしょう

[437: 匿名さん]

投機目的ならやめておいた方がいいと思います。明石は利回り悪いですよ。
節税対策なら価格次第ですが。

[438: [男性 50代]]

No.433＞平均4000万を切らないと苦しいだろうね、三菱のハーバータワーは高いから苦戦してるしね。
ハーバーランドタワーは残り60部屋程度だそうです。完成までには順調に完売するのではないか思います。

[439: 匿名さん]

自分なら西宮、夙川にお金出しますがね。

[440: 匿名さん]

明石駅前の3LDKは家賃相場が9万円ぐらいです。仮に12万円で貸せたとしても、投資利回り5%とすると、2,880万円です。どう考えても3,000万円までの価値しかありません。

[441: 匿名さん]

野村は明石の相場では考えていないですよ。如何に明石に富裕層や高額所得者を呼び込むか。これに尽きます。
明石以外から野村のブランド力で引っ張ってきますよ。

[442: 匿名さん]

同感。大手デベに明石価格では旨みがない。
特にタワマンでは。
問題は買う人の採算に合わないこと。
それを無視して買う人がどれだけ居るか。

[443: 匿名さん]

明石物件を投資対象で考えるのは無知無謀もいいところ、利回り云々以前の話。
インカムゲイン以上のキャピタルロス必至で全く無意味な事やね。
ここで成立するのは、損得抜きの実需買いのみ。
キャピタルロス（評価損）が出ても、売る事なく住み続ければ損失は実現しない。
其れより、永年ローンを払い続ける事の心配をするべきでしょうね。

ミニバブル最中で投資妙味のあるのは人気地区のレア物件のみ。

441さん
富裕層や高額所得者が、敢えて明石を選ぶ理由がないと思いますがね。
まあ、地縁血縁程度では市場にも限度があるし、
評価されてる？”野村”は、明石だけではなく他の人気地区でバンバン事業展開をしてますよ。

[444: 匿名さん]

実需が中心だとすると、ますます価格次第だね。戸建てからの買い換えも期待出来ないとすると。

世帯年収1000万だと4500万ならちょっと苦しいよね。
1500万の人達が明石に住む意味がないし、普通戸建てに住むわな。
野村ブランド推しの人はやたら理想論ばかり語るけど。

[445: 匿名さん]

富裕層狙いなら当然セカンド狙いや、投機狙いを呼び込むのが普通。
投機の人達もお金持ちだからね。

都合よく、士業や大企業務めの中年世帯、公務員DINKSが明石に住民票を変えてまで来るとは思えない。

ただ200戸って言うのが絶妙だよね。
価格次第で、憧れのタワマン、野村って事で食いつく層は必ずいる。税金突っ込んでるのに、街作りでなくデベが完売出来るマンション建てただけ。

[446: 匿名さん]

北◯と息のかかったいず◯の念願の計画ですね。デベ、市議会に地権者、人丸◯◯、下請け、闇は深いですよ。

[447: 匿名さん]

↑気になる。

[448: 匿名さん]

うーん。やっかみや色んな噂があるのですね。ここは検討だけして決めないかもな。でも、検討している時が一番楽しいかも。

[449: 匿名さん]

色んな負のオーラがありそうでちょっとなー。
基本、縁起は気にするので。
妬みとか、前評判悪いとテンション下がります。

[450: 匿名さん]

まぁ全ては価格ですよ。

安くても完売、高くても完売。
どの層を狙ってるのかが価格で解る。