プラウドタワー明石（（仮称）明石駅前再開発タワー）ってどうですか？

[物件比較中さん]

プラウドタワー明石についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/akashi/index.html

所在地：兵庫県明石市大明石町1丁目2001番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「明石」駅 徒歩2分
山陽電鉄本線 「山陽明石」駅 徒歩2分
間取：2LDK ～4LDK
面積：54.59平米～110.15平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主：アートプランニング
売主：関電不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[387: 匿名さん]

モデルルームはまだかいな。

[388: 匿名さん]

再開発で利便性良くなるので、期待はしてますが、販売価格見て、高かったら戸建にします！

[389: 匿名さん]

私も値段次第！

[390: 匿名さん]

>>383
2013年、2012年のそれぞれ通年で見ても兵庫県下のマンション契約率は近畿の平均を上回っています。

[391: 匿名さん]

>>390
そら西宮等、阪神間のおかげやろ
三ノ宮以西なんて用事ないやんけ

[392: 匿名さん]

前の政権、旧税率の時期のデータは意味ないよ。

[393: 匿名さん]

>前の政権、旧税率の時期のデータは意味ないよ。

なぜ意味がないのでしょうか？

[394: 匿名さん]

>391
390は以下の流れからでてきたレスでしょう。
西宮、阪神間、明石とか狭い範囲で話はしてませんよ。

368
自分でググろうね。　https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/191/k2014.pdf
一番下の販売在庫みようね、兵庫県下、神戸市は近畿で契約率一番悪いよね。
382
最新データである2015年3月の月間契約率を見ると、兵庫県が一番好調のようです
http://www.fudosantoushi.net/news/view/002892
383
3月単体のデータに何の意味があるのか。
普通の社会人ならデータって偏りが無いようある程度の期間を置くよね。


>三ノ宮以西なんて用事ないやんけ
このスレもあなたには用事はないでしょうからとっとと尼崎の巣にでもお帰りください。

[395: 匿名さん]

394
368は対前年比の2014年度でデータ出してるから、少なくとも対前年同月比単体よりかは正確性あるよね。

また、2012,2013年ってことは、対前々年、対前々々年のデータだよね。少なくとも普通の企業は対前年比で見るよね。
不動産なんて高額なモノなら、対前年同月比など一ヶ月のデータなんて当てにならないじゃん。ましてら2年前、3年前と比べてアベノミクスや、税率、消費税駆け込みなど国の政策も関わるんだから。

逆に前年同月比の単体になんの意味があるのか？教えろよ。

[396: 匿名さん]

まぁ、何かしらよ揚げ足取りたくて、2年前、3年前のデータを出したんだろうが、基本は対前年比だよね。

2年前なんて消費税駆け込み、アベノミクス発動で全国的にマンション販売が好調だったしね。

[397: 匿名さん]

過去の神戸市や、神戸市を除く兵庫県の販売データーと、
明石やプラウドタワー明石との関連性はあるのか？
スタート時点で論点がずれている。不毛の論争。
このデーターからなにを読み取れるというのか？
会議でこんな論争したら、失笑を買いますよ。

[398: 匿名さん]

同感。

[399: 匿名さん]

静かになりましたね。
情報更新されません。
モデルルームはまだみたいですね。残念。

[400: 匿名さん]

397、398
貴方達、プラウドの新人だから頭悪過ぎて何も解ってないよな。

明石の物件買うのは、基本兵庫県民だろうが、ごく少数で神戸市民と大阪民。
兵庫の契約率が下がってるって事は、供給過多、景気が悪いって事だろうが。
ここより、便利な市内案件も売れてないって事が事実なのに、値付け次第では苦しむって事を言ってるんだろうが。
明石の中古市場から、高値掴みしてあっと言う間に値段が下がるわな。

また、たった200なんだから恐らく完売とも皆さん言ってるわな。

税金突っ込んで誰得よ？デベだけだろうが。

つまり、貴方達はおバカな新人のデベ丸出しって事だよな。

[401: 匿名さん]

>>399
販売予定が6月下旬なのでそろそろではないでしょうか？
モデルルームはどこにできるのかな。

[402: 周辺住民さん]

東京で働いている元地元民ですが、高齢の両親の居住用に購入検討しています。
価格がキーですが、野村の物件はマンションブランド別の調査で平均から7％高いとの
記事があり高めの価格設定を憂慮しています。

何年か前、明石駅から5分程度の70平米台の新築マンションが3700万円で売出しでしたので
ここは同じくらいの広さで4500万円くらいの売出しかなと見ています。
ターゲットはHPにもあるように単身者、DINKS＋金持ち高齢者かな。

明石小ですが明治開校の歴史のある学校で私は建替前の鉄筋校舎で学んでいました。
私が通っていた頃は１学年４クラスでしたが、今は1クラスに減っていると聞きます。
そういう意味では目の届きやすい学校と言えます。
近くの神戸大附属ですが、以前は幼稚園から中学校までありましたが、中学が廃止、
住吉と統合されます。
それと関係しているのか、あるいは私学の空白地帯になっているからか
元東大の総長が明石で中高一貫校の設立を検討しているそうです。

ご参考まで。

[403: 匿名さん]

400さん

あんたがどれだけ頭がいいのかわからんが
残念ながら不動産ってものを全くわかってない。
データは確かに事実なんだろう。
ただし真実とは限らない。
不動産の県と言う広い範囲しかも単年の契約率だけで供給過多、
景気なんて判断できんよ。
家電や車と違うんだよ。
土地っていうもんが絡むんだよ。
道路一本隔てたら人気、不人気が別れたりもする。
欲しい立地のマンションじゃなきゃ買わない、まだまだ待つって
消費者も大勢いる。
ましてや今の時代、即日完売にこだわる不動産やなんて少ないよ。
住友不動産みたいに最初から5年計画で売るところもある。
それでも兵庫県の単年データを崇めますか？

[404: 匿名さん]

75m2で4500万円とすると平米60万なので、明石にしては高いような気がします。
駅前再開発タワー・財閥ブランドと考えると、やはり周辺相場より確実に高くなるのでしょうか。

[405: 匿名さん]

4500？
三宮、神戸ハーバーランドが買えるわ。阿呆らし

[406: 匿名さん]

＞404さん　
　　駅前再開発＆タワマン＆野村という事で、低層階は周辺相場より20パーくらい、高層階はさらに激高になるのでは。
　　７０平米台は、南の中部屋と北東と北西の角部屋なので、安い価格は期待もてないですね。
　　今の資料を見る限りでは、中部屋で７０平米台が無いのが痛いです。
　　予想が外れてくれたらいいんですが、そうなると今度は競争倍率が高くなりそう。
　　

[407: 匿名さん]

明石の新築マンションの平米単価は40万くらいですかね。
そうすると、50万くらいからのスタートでしょうか。
200戸だけなので、強気の価格でくるんでしょうね。

[408: 周辺住民さん]

4500万円は中層階のイメージです。
間取りをまだ見ていないのですが、現実的にグロス価格を下げるために
コンパクトな間取りが多くなるのではと思います。
条件の悪いところは割安にして、高層の南東で見晴らしのいいところは
かなり強気な値付けを予想します。
二極化するんではないでしょうか？

[409: 匿名さん]

4,500万円ならアスピアが2つ買える。人気があるから書き込みが多いのか❓それとも田舎で売れ残るのが目に見えているから早くから一生懸命営業活動しているのか❓誰か教えて。7,000万円あたりから活動を始めて今4,500万円。

[410: マンション住民さん]

私の想像なので、信憑性はゼロですが。
恐らく、一番安い部屋は、市役所窓口とお見合いになる西の5階。平米単価50万切。
50平米台の中部屋が1戸有ると思われますが、2480万円〜?。投資用かな。
プレミアムフロアを除いて、1番高額なのは、南東の88平米で30階台で7000万円超。単価80万円。
但し、地権者物件の可能性大。階層差が平均50万円として11階の同じタイプで5980万円。単価68万円。
北東や北西の部屋は、南東より1割引。西と東の中部屋は1割5分引。
南の中部屋が5分引。南西はほぼ同額。
こんな感じで思ってます。

[411: 匿名さん]

ハーバータワーでもそこまで高くないですよ。3LDK3000万円台でないと厳しいです。

[412: 匿名さん]

>>409
同意見です。今のうちにふっかけて、基準を固めようとしていると思います。
期待はありますが幾ら何でも、高すぎに見ていませんか？

[413: 匿名さん]

田舎に珍しいものができるので、みなさん興味津々ですね。
再開発も絡むので、注目度が高い。
だって、明石衰退の象徴ともいえそうなあの駅前が、キレイになるんですからね。
税金突っ込んでどうなるのかは、地元の人がいちばん気になるところでしょう。

[414: 匿名さん]

明石で4000万言うたら戸建有名ハウスメーカー行けますよ。
金銭感覚は人それぞれですが。

[415: 匿名さん]

高値に飛びつく井の中の蛙、10年後に大海を知る。

[416: 匿名さん]

都会の駅近マンションに住んでその便利さに慣れてしまうと、一戸建てに住むという考えが無くなりますよ。明石出身で、そのような人で、高額所得世帯のリターン組も購入者にはいるのでは。神戸、大阪は通勤圏ですよ。
また、そのような人でリタイヤ後は明石でという人もいますよ。都市部のマンションの価格に慣れているので、明石の相場より高くても買っちゃいますよ。なんせプラウドですから。

[417: 匿名さん]

皆さん、デベロッパーにとっていいお客さんにならないよう、どんどん要望出しましょう。

[418: 匿名さん]

高くなるだろうけど、平米50万越えると厳しいと思う。

[419: 匿名さん]

明石から大阪は通勤圏内って言うのは待共働きの30台なら解るけど、ここは戸建てからの買い換え老人世帯ばかりになるよ。
プラウドブランド推しの人間は営業で間違い。

[420: 匿名さん]

ここを推奨してる人はどうも的外れ。
神戸、大阪通勤圏を強調したがるが、
それ読むたびに、何でわざわざ明石に、となる。

よほど売れ行きが心配なんでしょうか。

[421: 匿名さん]

田舎の老人は保守的なので、自宅を売ってまでプラウドタワーに住むとは思えません。
それに明石の一戸建ての売却金だけでは、かなり金額が不足しますよ。
高齢者なら、都市部で働いてそのまま住んでいた世帯のリターン組の方が多いと思いますよ。
現役世帯だと、5千万の物件なら世帯年収1000万、6千万なら世帯年収1200万、
親からの援助無しならこの辺が目安になると思います。
公務員夫婦とか、医者、士業とか。
神戸あたりの40代の共働き世帯だと、民間企業でも結構いるんじゃあないですか。

[422: 匿名さん]

↑
言いたい事は解るが、そのまでの収入有れば和えて明石なんてあり得ないから。

新快速が止まろうが、直結だろうが、世帯年収有れば三ノ宮から西宮間の環境良いとこに住むわ。

明石の市場価格から余りに乖離した価格なら苦戦すると思うよ。

[423: 匿名さん]

プラウドのタワマンで安く出来ないところが売る側の辛い所。
明石価格ではなく、神戸、大阪価格になると思う。
それでも飛びつくカエルはいると思うけどね〜。

[424: 匿名さん]

なんか明石の人達ってプラウドブランドに必要以上に騙されてない？

最近のプラウドは長谷工物件も多いし。当然ここは違うけどね。

プラウドの購入者版見ても管理も甘い所多いし、他のデベと何ら変わらないのに。
ただ、このブランドに食いつく一定層は結構いるからね。この層は自分で考えたり、現地を見たりしないからね。
この版でも異常に褒めてる人達いるし。

[425: 匿名さん]

>>424
まさにうちの夫がそれです。
ステータスだとかなんとかいって聞きません。
しょうもない見栄ですね。
抽選にでもなって外れてくれることを祈るばかりです。

[426: 匿名さん]

野村のデベとしての利益率は、財閥系より良いはず。
あ、住友は値引きしないからあそこは別格として。

つまり、デベからしたら戦略勝ちだよね。他と余り変わらず、長谷工施工でも高値で食いつく人達がいるって。

ここは税金入ってるのに、たった200戸。市民税が劇的に増える訳でもなく、恐らく強気価格。美味しいのデベと地権者だけやん。

[427: マンション住民さん]

世帯年収1000万以上がターゲットみたいですね。

[428: 匿名さん]

↑
世帯年収1000万なら、夫婦とも総合職ならそんな難しい話ではない。30台半ば夫500万、嫁500万なんて総合職ならザラ。ただし、DINKSならね。

ただね、DINKSが和えて明石ってイメージないなぁ。市内のハーバーの三菱のタワマンとかなら解るけど。

貴方マンション住民ってなってるけど、地権者の息子かな？勉強しようね。

[429: マンション住民さん]

今マンションに住んでいるから『マンション住民』にしたんだけどおかしいかな。
予想されている価格なら年収1000万以上ないと無理だろうけど、明石だと世帯年収でないと買えないだろうと思ったんだけどね。三菱タワーみたいな中途半端なタワマンこそDINKSの対象外。

[430: 匿名さん]

地権者かぁ
部屋の購入も平等じゃないし
居住後も管理組合牛耳られそうだし
管理費修繕金も地権者の為に払うような気分になってしまいそう

[431: 匿名さん]

>>430
まあ地権者があっての開発なので切っても切れないでしょう。
私はマイナスに見ています。
言っちゃ悪いですが、購入層もばらけそうですし、高価格の割にあまり落ち着いた住人層にはならなさそうですね。

[432: 匿名さん]

つまり物件は4,500万円以上、世帯年収は1,000万円以上でお金の価値がわからないボンボンに申し込んでほしいという解釈でよろしいでしょうか？

[433: 匿名さん]

まぁ先ずは価格だね。資材や人件費高騰なのは間違いないから平均4500万もあり得る。

そうなると流石に明石の市場価格と掛け離れ過ぎなんで苦しいかと。売れるとは思うけど、投資対象の賃貸貸しばかり増えそうです。

平均4000万を切らないと苦しいだろうね、三菱のハーバータワーは高いから苦戦してるしね。

[434: 匿名さん]

投資対象で購入するなら利回りを考えるとせいぜい3,000万円かな。家賃が高いと借りる人がいなくなるから。ていうか、いくらタワーマンションだからといっても場所が明石じゃ投資物件としては難しい。

[435: 匿名さん]

マンション投資の真髄を教えましょう
すべてはロケーションです
明石の中では一流
どれだか明石に縁のある人が多いかが勝負ですけど、明石に高級マンションありませんので以外と高い家賃で貸せるかもしれません
野村も賃貸に出した時の賃料はリサーチしてるのでその金額を聞いてみる事です
そこで利回り5を切っていると相当に投資としては割に合わない

[436: 匿名さん]

明石で5%は無理でしょう