プラウドタワー明石（（仮称）明石駅前再開発タワー）ってどうですか？

[物件比較中さん]

プラウドタワー明石についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/akashi/index.html

所在地：兵庫県明石市大明石町1丁目2001番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「明石」駅 徒歩2分
山陽電鉄本線 「山陽明石」駅 徒歩2分
間取：2LDK ～4LDK
面積：54.59平米～110.15平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主：アートプランニング
売主：関電不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[326: 匿名さん]

>>324
プラウドリピーター

[327: 匿名さん]

>>320
詳しく覚えてないですが、２年ほど前にアスピアの2LDK12万くらいで賃貸出てたと思います。
資産価値、わたしも皆さんのご意見聞きたいです。
中古もあわせて見てますが、とにかく安いですよね。ただ２号線より北側の明石小校区で約80平米、駅近物件はなかなか出ないです。マンション自体少ないんでしょうが、あっても旧耐震基準の築古物件です。それなら新築がいいかなとこちらを検討しだしましたが、価格によっては戸建にするかもしれません。まだ中古も見出して日が浅いので、じっくり調査してみます。

[328: 匿名さん]

>>322
情報収集力不足ですね。
ネットに出て誰でも見れますよ。
視点を変えて検索してみて下さい。

[329: 匿名さん]

三現主義です。デベの口車に乗せられて高掴みしないように気をつけなはれや

[330: 匿名さん]

>>329
御意。

[331: 匿名さん]

なるほど地権者か。これは地権者の子供だな。
文書がはしゃいでるし、馬鹿っぽいし、皆が寝てる時に書き込みしてるし。

なんか民度が解るね。

[332: 匿名さん]

三宮のタワーマンションより、こちらのほうがもりあがっていますね！

[333: 匿名さん]

>>331
そうですか。
よかれと思ったのですが、残念です。ではではここまでにしますね。
もう海外旅行の準備がありますので。
いい部屋ゲットしてくださいね。

[334: 匿名さん]

市役所も入る明石市による再開発物件とのことですが、
販売にあたり価格や倍率で明石市民を優遇するような
措置は無いのでしょうか？
市税をなんらかの形で投入しているのに。
また、賃貸や売却に制約は無いのでしょうか？
買って（当選して）直ぐに高値で売却し大儲けし
たり、高級マンション
として賃貸にだしてもお咎めなしですか？

[335: 検討中の奥さま]

姫路駅前のような再開発を期待していいのかしら？

[336: 匿名]

浜っかわの市役所が一部とはいえ駅前に来て便利になるんですよ。駅前も整備されてきれいになるんですよ。
明石市民は恩恵受けてますよね。

[337: 匿名さん]

大儲け出来そうですね。
明石市民じゃなくても。 笑

[338: 匿名さん]

西神とかの宅地分譲とは訳が違いますもんね。
そういえば神戸市住宅供給公社はつぶれましたね。

[339: 匿名さん]

>>336
あんたわかってないね。
明石市民が恩恵受けるのは当然。市民税払ってるんだから。
もちろん、住むのに優遇されてもいい。
市民じゃない人間が、明石市民の税金で儲けるのはおかしいだろ。
まだわからないか？

[341: 匿名]

明石市民の税金で儲けていいと思うよ。
明石市にお金が落ちればね。

[342: 匿名さん]

市外の高額納税者に住んでもらうために、販売価格の優遇するんなら分かりますけどね。
少数の明石市民だけが恩恵を受けると、恩恵を受けてない明石市民が怒るんじゃないでしょうか。
ていうか、そもそもこのマンションそんな儲かるんでしょうか。

[343: 匿名さん]

高層階を買うようなお金持ちに限って、セカンドだとか言って
住民票移さない。それでは市民税もとれない。結局、地元民の
住み替えに終わり、周辺マンションは値下がり。

[344: 匿名さん]

京都市中心部では市長がデベにマンション建設ではなく
ホテル建設を要望した。高級マンションでは実際に住む人は少なく、
市にお金は落ちない。
このマンションどうなんでしょうね。
眺望目当ての金持ちは明石にお金落とさないだろうな。

[345: 匿名さん]

>>344
住民票は移したくないな。

[346: 匿名さん]

京都ならホテルもありでしょうけど、明石にわざわざ宿泊しませんね。

[347: 匿名さん]

恩恵を受ける少数の明石市民て誰のこと？地権者？

[348: 匿名さん]

334の「販売にあたり価格や倍率で明石市民を優遇するような
措置は無いのでしょうか？ 」
というコメントを受けてです。
マンション買える明石市民だけ優遇受けたら不公平ですよね。

[349: 匿名さん]

明石市のタワマン誘致に無理がある。市が絡むなら市住で十分。
民間が採算合うと思えば勝手に建てる。
今回、市の再開発でやっと明石に建つということは、
しょせんそれだけの価値しかないあかし。
短期バイバイなら利益でるかもしれんが、5年10年経てば大損でしょう。

[350: 匿名さん]

>>349
しょせんそれだけの価値しかないあかし。明石と証しで座布団1枚!

[351: 匿名さん]

>>349
短期バイバイなら利益　　売買とバイバイ(さよなら

[352: 匿名さん]

>>349
短期バイバイなら利益　売買とバイバイ(さよなら)で更に座布団もう1枚

[353: 匿名さん]

三宮のシティタワーも再開発で補助金が投入されているが、神戸市民に優遇が欲しいなんて声はシティタワーの板で見たことないけど…。

この辺が地方都市なのかな～

[354: 匿名さん]

住んだら明石市民に妬まれるマンション。

[355: 匿名さん]

353
優遇が欲しいと言うか、シティタワーは600戸以上あり、他県や他市からの富裕層を呼び込み、一戸辺り3人平均としても2000人もの人が移動する訳で。経済効果も期待出来る。実際住友らしく値引きなしにじっくり販売で完売。三ノ宮駅前の再開発も決定してる。

ここだとたった200戸でしょ。しかも、セカンドや高齢者の戸建てからの住替え需要が殆どでしょ。明石のジリ貧具合や、中古価格、地元の寂れ具合を知ってる地元民からしたら堪らんでしょう。

でも完売は間違いないと思うけどね、高値掴みだけは気を付けないと。200戸ってのがミソだよね、高値でもこの数なら買う人いるから。

[356: 匿名さん]

ここほんと勉強になりますねー。

[357: 匿名さん]

再開発も手遅れ感が否めない。

[358: 匿名さん]

明石が神戸のマネしても、似て非なるモノになるということね。

最適なのは上層階を購入し、景色に飽きたら直ぐ転売。
マンションも高値でいつ崩れるかヒヤヒヤもの。

この場所では南海トラフ津波で浸水でもすればタワマンの機能は
マヒし、人気は凋落。
ババ抜き的スリル味わえそう。

[359: 匿名さん]

ハザードマップでは明石は津波大丈夫なはずだけど？

[360: 匿名さん]

ハザードマップ見たけど浸水はするね。
浸水したら電気系統止まってタワマンはアウト。
まぁ、ここに限らないけど。

[361: 匿名さん]

この地域は確かにハザードマップに何か印ついてるね。
でも液状化じゃないかな。
まぁ、海から真っ直ぐ流れ込めば、この場所なら水に被ることぐらいありそう。でもそんなの気にしてたらマンション買えない。

[362: 匿名さん]

液状化はＴＲＤ工法で対応済だよ。

[363: 匿名さん]

全国的にマンションの供給過多なんだよね。

兵庫県は成約率が近畿でも悪い。

そんな中、いくら駅直結とはいえ難しいんではないかな。

だって仮に4000万以上の値付けが平均だとしたら、明石の中古価格みたら恐ろしくて手が出ないよな。

てことは、皆が書いてる年寄り世代の永住層がメインだろうね。投資案件だとしても、家賃相場考えたら難しいだろうし。

[364: 匿名さん [男性 30代]]

4000万くらいからかな
加○川駅前の東急でも3LDKなら3000後半いくらしいし

[365: 匿名さん]

兵庫県は成約率が近畿でも悪い、とは初めて聞いたけど、本当かな？

[366: 匿名さん]

データが兵庫県だったか神戸市だったかは忘れたけど、成約率が悪いとはちょっと前にニュースになってたよ。

[367: 匿名さん]

初歩的な質問ですみません。
野村のプラウドってなぜ人気なんでしょうか？
メリットデメリットご存知の方いらっしゃれば教えてください。

[368: 匿名さん]

365

自分でググろうね。　https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/191/k2014.pdf

一番下の販売在庫みようね、兵庫県下、神戸市は近畿で契約率一番悪いよね。

発売戸数も兵庫県下では前年対比－38.5%でしょう。
近畿全体でもマイナスでしょう。

ついでに明石の中古価格も自分で調べようね。

景観や野村ブランド、駅直結だからとか関係ないから。
決めるのは市場であり、需要と供給からしか成り立たないからね。

ここは、絶妙な戸数なんだよ、野村ブランド・駅直結、景観で充分満足な
人達が200はいるだろうから。
貴方みたいに自分で調べようともしない、デベの言いなりの人達の人数としては最適なんだよね。

つまり、デベの一人勝ちの案件だな。

[369: 匿名さん]

今年に入り神戸市内のマンション契約率は6割未満で他が7割以上だから
明らかに悪い。スカイマークの破綻で神戸空港の存続が危ういからとか
言われている。

しかし、ここはタワーと言っても戸数が少ないから、よほど割高でなければ
完売はするでしょう。
問題は新築売値と、中古になった時の価格差。
あと、このマンションの感じが今一つよくわからない。
高級なのか庶民的なのか、都市型なのか郊外型なのか。

[370: 匿名さん]

おいおい、明石は津波は大丈夫だよ。
どのハザードマップみたんだ？
この辺が危ないのは洪水だよ。

[371: 匿名さん]

神戸空港で今日、ホンダジェットがデモフライト。
帰りに、大阪ガスのタンク前で、なんと走っているトヨタ2000GTに遭遇。ラッキーな1日でした。
神戸もまだまだ捨てたもんじゃあ無いですよ。

[372: 匿名さん]

あかしは？

[373: 匿名さん]

残念ながら笑)

[374: 匿名さん]

>>368
成約率から契約率に話がすりかわってないですか？

[375: 匿名さん]

374
368ですが、成約率と契約率の違いを具体的に教えてくれませんか？

調べても解らないです。

私は契約率と成約率は同じ認識でした。
データは契約率なので、契約率が悪いと伝えたかったのです。

[376: 匿名さん]

なんせ人気案件、くだくだ言う前に担当へ媚売っておこうね。

[377: 匿名さん]

↑
貴方みたいな人が200ぐらいはいるだろうから、完売は間違いないね。

[378: 匿名さん]

情報が更新されませんね。明石は中古下落が激しいので、戸建に心動いてます。

[379: 匿名さん]

明石のプラウド持ってます
三宮の普通のマンション持ってます
どちらがいいなーとなるか？
考えたらわかりますよね？
世間の評価てそんなものですよ
別に世間の評価気にしないなら
タワー、プラウドである必要はないからね

[380: 匿名さん]

確かに。。三宮ですね〜

[381: 匿名さん]

明石のプラウドタワーに1票。

[382: 匿名さん]

最新データである2015年3月の月間契約率を見ると、兵庫県が一番好調のようです
http://www.fudosantoushi.net/news/view/002892

[383: 匿名さん]

↑
3月単体のデータに何の意味があるのか。

普通の社会人ならデータって偏りが無いようある程度の期間を置くよね。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[384: 匿名さん]

4,000万円超えるとババ抜きですね。周辺の戸建てが十分買える値段ですから。

[385: 匿名さん]

4000超えるとそうですね。ハウスメーカーで戸建行けるので普通は戸建選びます。

[386: 匿名さん]

それって田舎の感覚じゃあないかな。
新生明石は都会を目指します。

[387: 匿名さん]

モデルルームはまだかいな。

[388: 匿名さん]

再開発で利便性良くなるので、期待はしてますが、販売価格見て、高かったら戸建にします！

[389: 匿名さん]

私も値段次第！

[390: 匿名さん]

>>383
2013年、2012年のそれぞれ通年で見ても兵庫県下のマンション契約率は近畿の平均を上回っています。

[391: 匿名さん]

>>390
そら西宮等、阪神間のおかげやろ
三ノ宮以西なんて用事ないやんけ

[392: 匿名さん]

前の政権、旧税率の時期のデータは意味ないよ。

[393: 匿名さん]

>前の政権、旧税率の時期のデータは意味ないよ。

なぜ意味がないのでしょうか？

[394: 匿名さん]

>391
390は以下の流れからでてきたレスでしょう。
西宮、阪神間、明石とか狭い範囲で話はしてませんよ。

368
自分でググろうね。　https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/191/k2014.pdf
一番下の販売在庫みようね、兵庫県下、神戸市は近畿で契約率一番悪いよね。
382
最新データである2015年3月の月間契約率を見ると、兵庫県が一番好調のようです
http://www.fudosantoushi.net/news/view/002892
383
3月単体のデータに何の意味があるのか。
普通の社会人ならデータって偏りが無いようある程度の期間を置くよね。


>三ノ宮以西なんて用事ないやんけ
このスレもあなたには用事はないでしょうからとっとと尼崎の巣にでもお帰りください。

[395: 匿名さん]

394
368は対前年比の2014年度でデータ出してるから、少なくとも対前年同月比単体よりかは正確性あるよね。

また、2012,2013年ってことは、対前々年、対前々々年のデータだよね。少なくとも普通の企業は対前年比で見るよね。
不動産なんて高額なモノなら、対前年同月比など一ヶ月のデータなんて当てにならないじゃん。ましてら2年前、3年前と比べてアベノミクスや、税率、消費税駆け込みなど国の政策も関わるんだから。

逆に前年同月比の単体になんの意味があるのか？教えろよ。

[396: 匿名さん]

まぁ、何かしらよ揚げ足取りたくて、2年前、3年前のデータを出したんだろうが、基本は対前年比だよね。

2年前なんて消費税駆け込み、アベノミクス発動で全国的にマンション販売が好調だったしね。

[397: 匿名さん]

過去の神戸市や、神戸市を除く兵庫県の販売データーと、
明石やプラウドタワー明石との関連性はあるのか？
スタート時点で論点がずれている。不毛の論争。
このデーターからなにを読み取れるというのか？
会議でこんな論争したら、失笑を買いますよ。

[398: 匿名さん]

同感。

[399: 匿名さん]

静かになりましたね。
情報更新されません。
モデルルームはまだみたいですね。残念。

[400: 匿名さん]

397、398
貴方達、プラウドの新人だから頭悪過ぎて何も解ってないよな。

明石の物件買うのは、基本兵庫県民だろうが、ごく少数で神戸市民と大阪民。
兵庫の契約率が下がってるって事は、供給過多、景気が悪いって事だろうが。
ここより、便利な市内案件も売れてないって事が事実なのに、値付け次第では苦しむって事を言ってるんだろうが。
明石の中古市場から、高値掴みしてあっと言う間に値段が下がるわな。

また、たった200なんだから恐らく完売とも皆さん言ってるわな。

税金突っ込んで誰得よ？デベだけだろうが。

つまり、貴方達はおバカな新人のデベ丸出しって事だよな。

[401: 匿名さん]

>>399
販売予定が6月下旬なのでそろそろではないでしょうか？
モデルルームはどこにできるのかな。

[402: 周辺住民さん]

東京で働いている元地元民ですが、高齢の両親の居住用に購入検討しています。
価格がキーですが、野村の物件はマンションブランド別の調査で平均から7％高いとの
記事があり高めの価格設定を憂慮しています。

何年か前、明石駅から5分程度の70平米台の新築マンションが3700万円で売出しでしたので
ここは同じくらいの広さで4500万円くらいの売出しかなと見ています。
ターゲットはHPにもあるように単身者、DINKS＋金持ち高齢者かな。

明石小ですが明治開校の歴史のある学校で私は建替前の鉄筋校舎で学んでいました。
私が通っていた頃は１学年４クラスでしたが、今は1クラスに減っていると聞きます。
そういう意味では目の届きやすい学校と言えます。
近くの神戸大附属ですが、以前は幼稚園から中学校までありましたが、中学が廃止、
住吉と統合されます。
それと関係しているのか、あるいは私学の空白地帯になっているからか
元東大の総長が明石で中高一貫校の設立を検討しているそうです。

ご参考まで。

[403: 匿名さん]

400さん

あんたがどれだけ頭がいいのかわからんが
残念ながら不動産ってものを全くわかってない。
データは確かに事実なんだろう。
ただし真実とは限らない。
不動産の県と言う広い範囲しかも単年の契約率だけで供給過多、
景気なんて判断できんよ。
家電や車と違うんだよ。
土地っていうもんが絡むんだよ。
道路一本隔てたら人気、不人気が別れたりもする。
欲しい立地のマンションじゃなきゃ買わない、まだまだ待つって
消費者も大勢いる。
ましてや今の時代、即日完売にこだわる不動産やなんて少ないよ。
住友不動産みたいに最初から5年計画で売るところもある。
それでも兵庫県の単年データを崇めますか？

[404: 匿名さん]

75m2で4500万円とすると平米60万なので、明石にしては高いような気がします。
駅前再開発タワー・財閥ブランドと考えると、やはり周辺相場より確実に高くなるのでしょうか。

[405: 匿名さん]

4500？
三宮、神戸ハーバーランドが買えるわ。阿呆らし

[406: 匿名さん]

＞404さん　
　　駅前再開発＆タワマン＆野村という事で、低層階は周辺相場より20パーくらい、高層階はさらに激高になるのでは。
　　７０平米台は、南の中部屋と北東と北西の角部屋なので、安い価格は期待もてないですね。
　　今の資料を見る限りでは、中部屋で７０平米台が無いのが痛いです。
　　予想が外れてくれたらいいんですが、そうなると今度は競争倍率が高くなりそう。
　　

[407: 匿名さん]

明石の新築マンションの平米単価は40万くらいですかね。
そうすると、50万くらいからのスタートでしょうか。
200戸だけなので、強気の価格でくるんでしょうね。

[408: 周辺住民さん]

4500万円は中層階のイメージです。
間取りをまだ見ていないのですが、現実的にグロス価格を下げるために
コンパクトな間取りが多くなるのではと思います。
条件の悪いところは割安にして、高層の南東で見晴らしのいいところは
かなり強気な値付けを予想します。
二極化するんではないでしょうか？

[409: 匿名さん]

4,500万円ならアスピアが2つ買える。人気があるから書き込みが多いのか❓それとも田舎で売れ残るのが目に見えているから早くから一生懸命営業活動しているのか❓誰か教えて。7,000万円あたりから活動を始めて今4,500万円。

[410: マンション住民さん]

私の想像なので、信憑性はゼロですが。
恐らく、一番安い部屋は、市役所窓口とお見合いになる西の5階。平米単価50万切。
50平米台の中部屋が1戸有ると思われますが、2480万円〜?。投資用かな。
プレミアムフロアを除いて、1番高額なのは、南東の88平米で30階台で7000万円超。単価80万円。
但し、地権者物件の可能性大。階層差が平均50万円として11階の同じタイプで5980万円。単価68万円。
北東や北西の部屋は、南東より1割引。西と東の中部屋は1割5分引。
南の中部屋が5分引。南西はほぼ同額。
こんな感じで思ってます。

[411: 匿名さん]

ハーバータワーでもそこまで高くないですよ。3LDK3000万円台でないと厳しいです。

[412: 匿名さん]

>>409
同意見です。今のうちにふっかけて、基準を固めようとしていると思います。
期待はありますが幾ら何でも、高すぎに見ていませんか？

[413: 匿名さん]

田舎に珍しいものができるので、みなさん興味津々ですね。
再開発も絡むので、注目度が高い。
だって、明石衰退の象徴ともいえそうなあの駅前が、キレイになるんですからね。
税金突っ込んでどうなるのかは、地元の人がいちばん気になるところでしょう。

[414: 匿名さん]

明石で4000万言うたら戸建有名ハウスメーカー行けますよ。
金銭感覚は人それぞれですが。

[415: 匿名さん]

高値に飛びつく井の中の蛙、10年後に大海を知る。

[416: 匿名さん]

都会の駅近マンションに住んでその便利さに慣れてしまうと、一戸建てに住むという考えが無くなりますよ。明石出身で、そのような人で、高額所得世帯のリターン組も購入者にはいるのでは。神戸、大阪は通勤圏ですよ。
また、そのような人でリタイヤ後は明石でという人もいますよ。都市部のマンションの価格に慣れているので、明石の相場より高くても買っちゃいますよ。なんせプラウドですから。

[417: 匿名さん]

皆さん、デベロッパーにとっていいお客さんにならないよう、どんどん要望出しましょう。

[418: 匿名さん]

高くなるだろうけど、平米50万越えると厳しいと思う。

[419: 匿名さん]

明石から大阪は通勤圏内って言うのは待共働きの30台なら解るけど、ここは戸建てからの買い換え老人世帯ばかりになるよ。
プラウドブランド推しの人間は営業で間違い。

[420: 匿名さん]

ここを推奨してる人はどうも的外れ。
神戸、大阪通勤圏を強調したがるが、
それ読むたびに、何でわざわざ明石に、となる。

よほど売れ行きが心配なんでしょうか。

[421: 匿名さん]

田舎の老人は保守的なので、自宅を売ってまでプラウドタワーに住むとは思えません。
それに明石の一戸建ての売却金だけでは、かなり金額が不足しますよ。
高齢者なら、都市部で働いてそのまま住んでいた世帯のリターン組の方が多いと思いますよ。
現役世帯だと、5千万の物件なら世帯年収1000万、6千万なら世帯年収1200万、
親からの援助無しならこの辺が目安になると思います。
公務員夫婦とか、医者、士業とか。
神戸あたりの40代の共働き世帯だと、民間企業でも結構いるんじゃあないですか。

[422: 匿名さん]

↑
言いたい事は解るが、そのまでの収入有れば和えて明石なんてあり得ないから。

新快速が止まろうが、直結だろうが、世帯年収有れば三ノ宮から西宮間の環境良いとこに住むわ。

明石の市場価格から余りに乖離した価格なら苦戦すると思うよ。

[423: 匿名さん]

プラウドのタワマンで安く出来ないところが売る側の辛い所。
明石価格ではなく、神戸、大阪価格になると思う。
それでも飛びつくカエルはいると思うけどね〜。

[424: 匿名さん]

なんか明石の人達ってプラウドブランドに必要以上に騙されてない？

最近のプラウドは長谷工物件も多いし。当然ここは違うけどね。

プラウドの購入者版見ても管理も甘い所多いし、他のデベと何ら変わらないのに。
ただ、このブランドに食いつく一定層は結構いるからね。この層は自分で考えたり、現地を見たりしないからね。
この版でも異常に褒めてる人達いるし。

[425: 匿名さん]

>>424
まさにうちの夫がそれです。
ステータスだとかなんとかいって聞きません。
しょうもない見栄ですね。
抽選にでもなって外れてくれることを祈るばかりです。