プラウドタワー明石（（仮称）明石駅前再開発タワー）ってどうですか？

[物件比較中さん]

プラウドタワー明石についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/akashi/index.html

所在地：兵庫県明石市大明石町1丁目2001番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「明石」駅 徒歩2分
山陽電鉄本線 「山陽明石」駅 徒歩2分
間取：2LDK ～4LDK
面積：54.59平米～110.15平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主：アートプランニング
売主：関電不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[266: 匿名さん]

>>263
売り出し3480万でないと厳しいですね。
4000万超えちゃうと意識的に後退しちゃう。

[267: 匿名さん]

＞263さま　
　　262ですが、私としては、5階4000万あたりから始まり、ど真ん中の基準を4500万。高層階で5000万超と予想しています。
　　ただマンションの値付けってトータルで売り上げが達成できたらいいので、結構おおざっぱらしいですよ。

[268: 匿名さん]

ほぼ同一人物でスレが埋れて行く。

まぁ野村の何時ものパターンかな。

[269: 匿名さん]

＞266様
　　北側で5階に75平米の中部屋があれば、その位だと思います。

[270: 匿名さん]

皆さん、プラウドシティ西神中央の価格はご存知ですか？プラウドタワー明石がそんなに安かったら、こちらは大抽選会になりますよ。
プラウドタワー大津でしたっけ？抽選に外れた人が暴れたとか。同じ事を繰り返すような事はしないでしょう。
こちらはプラウドタワーです。
一度、プラウドシティ西神中央の売れ残り物件の価格も見にいかれた方がよろしいかと。価格によれば西神中央も選択肢に入りますよ。

[271: 匿名さん]

新長田、築10年のタワーマンション20Fが2,480万円で売りに出してるから、それを買ってリフォームしたほうが断然おトクですね。

[272: 匿名さん]

神戸と明石を一緒にしたらダメっしょ

[273: 匿名さん]

そっかぁ、西神中央も結局売れ残ってるのかぁ…

[274: 匿名さん]

4LDKで3980万下層でしょうね

[275: 匿名さん]

住むのに長田と比較はありえんわ。さしもの野村も長田にはマンションださんやろ。
プラウドは立地が命。プラウドと購入層が違い過ぎ末世。

[276: 匿名さん]

皆さん、大抽選会になるらしいですよ。抽選で外れた人が暴れたらしいですよ。だから1億円でも目をつぶって買いましょう！それでも外れた人は西神の売れ残りを買いましょう！

[277: 匿名さん]

駅前の公示価格は新長田のほうがはるかに高いですね。3,000万円超えるとキツイでしょうね。

[278: 匿名さん]

＞270様
　あくまでも中部屋の価格ですよ。間取りが2タイプしか出ていないので、予測難しいですがね。
　88平米の南東の角だと面積で12平米増えて、角で坪単価も上がるので例えば17階中部屋76平米4500万（坪200万位）の隣の88平米が坪単価230万で6100万円位とかになるんじゃあないですか。高層階だと坪250万が最低ラインで7000万の声も聞けるかも（ただし地権者物件かも）
　最上階のプレミアムフロア間取り不明だが坪300万いくでしょう。決して安いとは思っていません。
　

[279: 匿名さん]

プラウドタワー大津のスレは参考になりますね。駅直結、商業直結、レイクビュー、京都からの距離感。こちらも大混雑が予想されます。

[280: 匿名さん]

個数も階数も、地権者も。
似てる‥
違うのは、発売時期。
今は上げ相場

[281: 匿名さん]

野村さん
プラウドタワー明石は、オークション方式にしませんか？
最低購入価格を決めて、部屋ごとに最高価格を入札した人が購入出来るってシステム。
需要と供給がはっきりしていいんじゃない？
下品な書き込みも無くなりますよ。

[282: 匿名さん]

野村さんの希望売却価格ではなく、予想販売価格でお願いします。

[283: 匿名さん]

モデルルームは、GWまでに間に合うのだろうか？

[284: 匿名さん]

＞297　
　　プラウドタワー大津は施工が大成建設、外廊下、耐震構造でかなり仕様が低い。
　　61.46平米-2,430万円～90.45平米-5,380万円（良い部屋は地権者物件なので安いのかも）
　　明石とは似て非なるプラウドタワー。
　　　　これでは参考にならん。

[285: 匿名さん]

>>283
無理でしょうね

[286: 匿名さん]

>>283
2日オープン予定です。
現在夜間工事してます。

[287: 匿名さん]

それだと７月か８月に第一期販売開始？　

[288: 匿名さん]

6月下旬じゃなかった？
資金計画の準備は大丈夫ですか？
早めに要望書出しますよ〜

[289: 匿名さん]

モデルルームは6〜7月です。

[290: 匿名さん]

>>289
ソースは？

[291: 匿名]

>>290
郵送されてきた資料に書いてるよ。

[292: 匿名さん]

人気あるねここ。俺も狙ってるけど笑

[293: 匿名]

モデルルームはどこにできますか？

[294: 匿名さん]

みなさん、ローンはどこで組みますかー？
野村さんはどっかと提携してるんでしょうか？
変動と固定、どっちにしますかー？

[295: 匿名さん]

今考える？
2年後なんて金利どうなってるか分かりませんよ～

[296: 匿名さん]

固定金利ですね〜
フラット35一択です

[297: 匿名さん]

4LDK狙います！
希望者少ないといいなぁ

[298: 匿名さん]

>>296
全期間固定いいですね。
検討してみます。

[299: 匿名さん]

売買契約って増税前になるんでしょうか？

[300: 匿名さん]

２０１６年１０月の契約から１０％ですよ。
それまでに契約してしまえば８％。
問題は今の金利が続くかですね。
フラットなどの固定金利は平成２９年に確定。
変動でも今の超低金利でぎりぎりの計算していると、予定が狂う事態もあります。
しかしＭＲが開くと、契約まであっという間でしょうね。

[301: 匿名さん]

当方3ＬＤＫ１択。キャッシュだから優先してくれるはず。最高のロケーション狙ってます。

[302: 匿名さん]

>>300
なるほど。
金利上がらなければいいんですが。

[303: 匿名さん]

抽選て実は公平じゃなかったりするんですかね？
要望書ゲットしたら、早々に提出した方が良さそうですね。

[304: 匿名さん]

物件の人気によるけど、要望書が少なければ早い者勝ちで、後からの人は同じ間取りの他の階や、似たような間取りに誘導。
後から割り込んでも先に要望書出した人が優遇されるというのは聞いたことがあります。
他の部屋や間取りに誘導できない程要望書多ければ、抽選と言うのが一般的。

[305: 匿名さん]

>>304
詳しくありがとうございます！

[306: 匿名]

部屋の間取りは完成する前なら変更してもらえるのでしょうか？リビングを大きく取りたいので、隣の洋室と貫通させたいのですが。

[307: 匿名さん]

煽り、煽れば、煽られて。

[308: 匿名さん]

>>301
キャッシュ、ローン関係ないよ。決済までに入金準備ができればどちらも同じ。

[309: 匿名さん]

>>308
要望書って、普通、資産証明やローン審査通った支払いを担保出来る人しか受付てくれませんよね？

[310: 匿名さん]

私も一括で買いますが、ローンの方は借金完済しましょうね。クレジットカードも枚数減らしておいた方がいいですよ〜

[311: 匿名さん]

一括以外の低所得は買わなくていいよ

[312: 匿名さん]

一括の方は何者ですか。

[313: 匿名さん]

ローン組んでる方が控除があって、余裕があれば早めに繰り上げ返済すればお得になるんですよ。

[314: 匿名さん]

>>309
じゃなかったら、部屋押さえたけど結果買えないとか続出しますね。

[315: 匿名さん]

>>312
マンション格差ってご存知ですか？
住んでから色々ありますから
よく考えて購入しましょうね。

[316: 匿名さん]

こんなローカルの安マンションで格差もくそも無いわな。マンション全体が格落ちやがな。

[317: 匿名さん]

本当の金持ちは人格者だとか聞きますけども。
やはり田舎には偽物が混ざってるようです。

[318: 匿名さん]

301ですが、多分審査もなにも問題ないわけですぐに希望の部屋押さえることが出来ると見込んでおります。明石海峡大橋は俺のモノ。なんちゃって。同じ住むなら、山側は全く価値がありません。
何せキャッシュ＞ローンとなるわけですね。
折角ですし格差なく皆仲良くしましょうよ。こんな明石ごときで見栄っ張りなど逆にダサいと思います。

[319: 匿名さん]

キャッシュより属性ですよ。重要なのは。ヤバそうな人だと、わざと抽選にして落とされますよ。

[320: 匿名さん]

とりあえず賃貸にだして、定年後(10年後)にすもうかなって思ってます。
中古だと希望の部屋が買えるか分からないものですから。
抜群の利便性とブランドが欲しい理由なので、眺望はパスして、安いと思われる北の低層階狙ってます。
間取りが出てい無いので、良く解りませんが、例えば北の中部屋で70平米前後だといくら位で貸せるんでしょうか？
又、明石という微妙な立地で、資産価値を皆さんはどう思われますか？
今は、マンションの相場が上がっているので、新築だとかなり高くなりそうでドキドキしてます。

[321: 匿名さん]

北側に中部屋はないですよ。北側といえど、駅と明石公園なので最下層でもとりあえず抜けてます。
安いのはビルとお見合いしてる5階東の中部屋か、4階電気室の隣の南西角じゃないですか？
この2つはさすがに住みたくありません。

[322: 匿名さん]

何時も思うんだけど、ホームページにも乗っていない、モデルルームまだなのに321みたいにやけに詳しい人達って業者なのか？

[323: 匿名さん]

控除額年20万(ローン2000万)が一般家庭では1番効果がありそうですね

[324: 匿名さん]

322
私も同じ事思ってました。
書き込みある時間も真夜中だったり、なんか野村が雇ったバイト丸出しみたいな書き込みですよね。

キャッシュ払いや格差まで持ち出して。なんか気持ち悪いです。

[325: 匿名さん]

>>322
地権者でしょ

[326: 匿名さん]

>>324
プラウドリピーター

[327: 匿名さん]

>>320
詳しく覚えてないですが、２年ほど前にアスピアの2LDK12万くらいで賃貸出てたと思います。
資産価値、わたしも皆さんのご意見聞きたいです。
中古もあわせて見てますが、とにかく安いですよね。ただ２号線より北側の明石小校区で約80平米、駅近物件はなかなか出ないです。マンション自体少ないんでしょうが、あっても旧耐震基準の築古物件です。それなら新築がいいかなとこちらを検討しだしましたが、価格によっては戸建にするかもしれません。まだ中古も見出して日が浅いので、じっくり調査してみます。

[328: 匿名さん]

>>322
情報収集力不足ですね。
ネットに出て誰でも見れますよ。
視点を変えて検索してみて下さい。

[329: 匿名さん]

三現主義です。デベの口車に乗せられて高掴みしないように気をつけなはれや

[330: 匿名さん]

>>329
御意。

[331: 匿名さん]

なるほど地権者か。これは地権者の子供だな。
文書がはしゃいでるし、馬鹿っぽいし、皆が寝てる時に書き込みしてるし。

なんか民度が解るね。

[332: 匿名さん]

三宮のタワーマンションより、こちらのほうがもりあがっていますね！

[333: 匿名さん]

>>331
そうですか。
よかれと思ったのですが、残念です。ではではここまでにしますね。
もう海外旅行の準備がありますので。
いい部屋ゲットしてくださいね。

[334: 匿名さん]

市役所も入る明石市による再開発物件とのことですが、
販売にあたり価格や倍率で明石市民を優遇するような
措置は無いのでしょうか？
市税をなんらかの形で投入しているのに。
また、賃貸や売却に制約は無いのでしょうか？
買って（当選して）直ぐに高値で売却し大儲けし
たり、高級マンション
として賃貸にだしてもお咎めなしですか？

[335: 検討中の奥さま]

姫路駅前のような再開発を期待していいのかしら？

[336: 匿名]

浜っかわの市役所が一部とはいえ駅前に来て便利になるんですよ。駅前も整備されてきれいになるんですよ。
明石市民は恩恵受けてますよね。

[337: 匿名さん]

大儲け出来そうですね。
明石市民じゃなくても。 笑

[338: 匿名さん]

西神とかの宅地分譲とは訳が違いますもんね。
そういえば神戸市住宅供給公社はつぶれましたね。

[339: 匿名さん]

>>336
あんたわかってないね。
明石市民が恩恵受けるのは当然。市民税払ってるんだから。
もちろん、住むのに優遇されてもいい。
市民じゃない人間が、明石市民の税金で儲けるのはおかしいだろ。
まだわからないか？

[341: 匿名]

明石市民の税金で儲けていいと思うよ。
明石市にお金が落ちればね。

[342: 匿名さん]

市外の高額納税者に住んでもらうために、販売価格の優遇するんなら分かりますけどね。
少数の明石市民だけが恩恵を受けると、恩恵を受けてない明石市民が怒るんじゃないでしょうか。
ていうか、そもそもこのマンションそんな儲かるんでしょうか。

[343: 匿名さん]

高層階を買うようなお金持ちに限って、セカンドだとか言って
住民票移さない。それでは市民税もとれない。結局、地元民の
住み替えに終わり、周辺マンションは値下がり。

[344: 匿名さん]

京都市中心部では市長がデベにマンション建設ではなく
ホテル建設を要望した。高級マンションでは実際に住む人は少なく、
市にお金は落ちない。
このマンションどうなんでしょうね。
眺望目当ての金持ちは明石にお金落とさないだろうな。

[345: 匿名さん]

>>344
住民票は移したくないな。

[346: 匿名さん]

京都ならホテルもありでしょうけど、明石にわざわざ宿泊しませんね。

[347: 匿名さん]

恩恵を受ける少数の明石市民て誰のこと？地権者？

[348: 匿名さん]

334の「販売にあたり価格や倍率で明石市民を優遇するような
措置は無いのでしょうか？ 」
というコメントを受けてです。
マンション買える明石市民だけ優遇受けたら不公平ですよね。

[349: 匿名さん]

明石市のタワマン誘致に無理がある。市が絡むなら市住で十分。
民間が採算合うと思えば勝手に建てる。
今回、市の再開発でやっと明石に建つということは、
しょせんそれだけの価値しかないあかし。
短期バイバイなら利益でるかもしれんが、5年10年経てば大損でしょう。

[350: 匿名さん]

>>349
しょせんそれだけの価値しかないあかし。明石と証しで座布団1枚!

[351: 匿名さん]

>>349
短期バイバイなら利益　　売買とバイバイ(さよなら

[352: 匿名さん]

>>349
短期バイバイなら利益　売買とバイバイ(さよなら)で更に座布団もう1枚

[353: 匿名さん]

三宮のシティタワーも再開発で補助金が投入されているが、神戸市民に優遇が欲しいなんて声はシティタワーの板で見たことないけど…。

この辺が地方都市なのかな～

[354: 匿名さん]

住んだら明石市民に妬まれるマンション。

[355: 匿名さん]

353
優遇が欲しいと言うか、シティタワーは600戸以上あり、他県や他市からの富裕層を呼び込み、一戸辺り3人平均としても2000人もの人が移動する訳で。経済効果も期待出来る。実際住友らしく値引きなしにじっくり販売で完売。三ノ宮駅前の再開発も決定してる。

ここだとたった200戸でしょ。しかも、セカンドや高齢者の戸建てからの住替え需要が殆どでしょ。明石のジリ貧具合や、中古価格、地元の寂れ具合を知ってる地元民からしたら堪らんでしょう。

でも完売は間違いないと思うけどね、高値掴みだけは気を付けないと。200戸ってのがミソだよね、高値でもこの数なら買う人いるから。

[356: 匿名さん]

ここほんと勉強になりますねー。

[357: 匿名さん]

再開発も手遅れ感が否めない。

[358: 匿名さん]

明石が神戸のマネしても、似て非なるモノになるということね。

最適なのは上層階を購入し、景色に飽きたら直ぐ転売。
マンションも高値でいつ崩れるかヒヤヒヤもの。

この場所では南海トラフ津波で浸水でもすればタワマンの機能は
マヒし、人気は凋落。
ババ抜き的スリル味わえそう。

[359: 匿名さん]

ハザードマップでは明石は津波大丈夫なはずだけど？

[360: 匿名さん]

ハザードマップ見たけど浸水はするね。
浸水したら電気系統止まってタワマンはアウト。
まぁ、ここに限らないけど。

[361: 匿名さん]

この地域は確かにハザードマップに何か印ついてるね。
でも液状化じゃないかな。
まぁ、海から真っ直ぐ流れ込めば、この場所なら水に被ることぐらいありそう。でもそんなの気にしてたらマンション買えない。

[362: 匿名さん]

液状化はＴＲＤ工法で対応済だよ。

[363: 匿名さん]

全国的にマンションの供給過多なんだよね。

兵庫県は成約率が近畿でも悪い。

そんな中、いくら駅直結とはいえ難しいんではないかな。

だって仮に4000万以上の値付けが平均だとしたら、明石の中古価格みたら恐ろしくて手が出ないよな。

てことは、皆が書いてる年寄り世代の永住層がメインだろうね。投資案件だとしても、家賃相場考えたら難しいだろうし。

[364: 匿名さん [男性 30代]]

4000万くらいからかな
加○川駅前の東急でも3LDKなら3000後半いくらしいし

[365: 匿名さん]

兵庫県は成約率が近畿でも悪い、とは初めて聞いたけど、本当かな？