プラウドタワー明石（（仮称）明石駅前再開発タワー）ってどうですか？

[物件比較中さん]

プラウドタワー明石についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/akashi/index.html

所在地：兵庫県明石市大明石町1丁目2001番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「明石」駅 徒歩2分
山陽電鉄本線 「山陽明石」駅 徒歩2分
間取：2LDK ～4LDK
面積：54.59平米～110.15平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主：アートプランニング
売主：関電不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

駅直結で更に隣接の商業施設内には 市役所、図書館
が移動してくるし生活至便この上ないね。

[22: 匿名さん]

ファミリーなら逆に明石はありだよ。
明石公園は目の前だし、県立図書館や天文科学館も近い。
明石城や柿本神社なんて歴史的なスポットもあるしね。

私学に通うにしても、神戸・姫路のどちらにも通えるよ。

[23: 匿名さん]

なんか一生懸命売り込んでる方がいらっしゃいますね。
そんなに必死にならなくても駅前ですから交通の便とか
良いのは分かります。
この当たりの小学校や中学はどうなんでしょうか？

[24: 匿名さん]

怪しい映画館は確か大衆演劇場になるんでしたっけ？映画館としては既に閉館しているはずです。

桜町については、確かに怪しい部分もありますが、駅前の方が変質者や事件は発生してるのでは無いでしょうか。まぁ駅前に住んで桜町に行く用事はほとんど無いと思うのですが…

校区は明石小でしょうか…詳しくないですが悪い噂も特に耳にはしませんが、中学は明石小以外は入って来ないから、小学校で何かあるとずっと嫌な思いをしないといけないかもと随分前ですが聞いたことがあります。
ですが、この周辺の子供は小学校や中学から私立に行く子もいるので、駅前なのは選択肢があっていいのかもですね。
駅前は塾も多いので、送迎は楽そうだし…

騒音は、2号線を走る爆音バイク集団、救急車、駅前の飲み屋から出てきた若者の声、なんかはありそうですね。駅のアナウンスや貨物の音なんかはどうなんでしょうね。

[25: 匿名さん]

有益な情報をありがとうございます。かなり雰囲気わかりました。三宮神戸駅周辺と神戸地下鉄沿線を考えていたところ、このマンションを知りました。有力候補と思ったのですが、HPをよくみたら竣工入居が2年後でした。さすがに2年は待てないですね。

[26: 匿名さん]

夜間の女性一人の帰宅でもそこまで危なくないという意見は参考になります
昔は治安が悪かったのかな
古い雑居ビルもなくなって、おしゃれな店も増えているのは環境的にはよさそうですよね
お子さんがいらっしゃる方には何度か現地で確かめた方がよさそうですね

[27: 周辺住民さん]

こちらの校区は明石小、錦城中校区です。明石小は楽天の三木谷氏が在籍していたとかいないとかで明石市内では一番良いと言われる校区です。ただし通学は駅の中を通る感じなのかな？近隣スーパーはアスピア地下のマルハチかな？子育てとしては、メリットは明石公園、大蔵海岸、文化博物館、天文科学館などと充実。ただし、いかがわしい映画館、桜町が…。
再開発、地元住民としては楽しみにしていますが、プラウドということでやはり価格が気になります。

[28: 匿名さん]

楽天三木谷は明石小学校ではない。親の家は松が丘、高校が明石高校。
みなさん、プラウドプラウドとおっしゃるが、この2年で
西神沿線だけでもプラウドは3棟売り出し、今も西神中央
で販売中、三井不や住友不に比べるとぐっと庶民的。
もちろん明石駅前でタワーマンションが
どれだけ売れるか、といういみでは興味深い。
例えば、加古川駅前に作ったらどれだけ売れるか？
というのと同じ。

[29: 匿名さん]

プラウドシティは大規模一般向けマンション。
プラウドやプラウドタワーとは規格が別物。

[30: 物件比較中さん]

ここの地盤ってどうなんでしょうか？
阪神大震災とか津波の影響はどうでしょうか？

[31: 検討中の奥さま]

他と比較中なので価格発表早くしてほしいですね。

[32: 匿名]

桜町は大きな道路の向こうだし
積極的に行かなければスルーできる場所ですよ
映画館(伝聞では違うものになるそうですが)も同じです
買い物は駅前にパントリーとMISUGIYAがあり
アスピア地下にマルハチがありますね
パントリーは高級路線だけど自社ブランドの無添加加工品などあります
お惣菜も美味しい
マルハチは庶民派ですね
あと魚の棚にも八百屋さんやお菓子屋さんあったはず
ただし閉店時間が早いです

[33: 匿名さん]

買い物と交通の便が良いのは分かります。
プラウドタワーは高級=高価格なようですが、
ファミリー向けとは言えない狭小な部屋も
あるようで下駄履きマンションに国道1号線とJRに
挟まれた立地では、猥雑なマンションになるのでは
と心配です。西神では譲渡制限や賃貸禁止など
で良好な環境を保っているようですが、ここは
明石市に再開発でもそのような規制はないのでしょうか？

[34: 匿名さん]

明石市内に国道1号線とJRに挟まれた土地はありませんので、心配しなくても大丈夫ですよ

[35: 匿名さん]

>>33
こんなこと書く人には西神が良いと思うよ。
明石駅前を昔から知ってる人は、ここが
静かな高級マンションになるなんて思わない。
ちょっと再開発したぐらいで街の雰囲気が
変わるわけじゃなし。
タワーマンションでオシャレなシティーライフを
夢見る人にも向かない。ハーバーランド当たり
へどうぞ。

[36: 匿名さん]

とにかく利便性第一！という人ならここが良いんじゃないかとは思います。
駅からの近さとか
複合施設とかそういうものを考えていくと便利であることは確かだし。
駅に近すぎるということで、子どもさんがおられる方よりは
DINKSや単身者の方が好みそうな感じではあるけれど。

[37: 匿名さん]

確かに。
でも大阪駅前にも、尼崎駅前にも、神戸駅前にも、相次いでマンションが建った今ごろ、わざわざ明石駅前にどれだけのニーズがあるかが問題。
再開発ありきでマンションでも建てておけば、というお役所的発想。意外と埋まらないような気がする。
ファミリー用の西神駅前でも苦戦だし。

[38: 匿名さん]

大阪神戸間の幾つかの駅前が再開発されたから、明石の駅前再開発がダメになるという理論はこじつけとしか思えない。
今から神西のマンションを買うのはかなりリスキー。一度に400戸以上も売り出したら苦戦するの当たり前の事です。

[39: 匿名]

明石は加古川・姫路方面へも行き易いですから
そちらへ通勤する方の需要もあるのでは？
ご夫婦でそれぞれ東西逆方向にお勤めの方を何組か知っています
神戸と加古川なんかだとここはピッタリですね

[40: 匿名さん]

駅前再開は賛成。
でも高級マンションは無理っぽい。高層階は高いところが好きなお金持ちが買うかもしれないけれど、中低層は付近のお手頃マンションと変わらないから、今どきお安くないと売れない。
お金持ちと地元庶民の混在する住みにくいマンションになりそう。

[41: 匿名さん]

加古川駅前にも、姫路駅付近にも、新長田駅前にも、垂水駅前にも、マンション販売中です。

[42: 匿名さん]

>40さん　どこのタワマも住民はそういうMIX状態ですよ。タワマンに住みたいという人は、どんな地域でもいますので下層階も問題なく売れますよ。下層階が売れなかったタワマンは、知っている限り存在しません。

[43: 匿名さん]

値段下げればね。
関連業者に売って中古にして売買とか色々手はある。
東京の高級タワマンのようにはいかないね。
大阪のタワマンは売れてない中低層沢山ある。
業者が抱えて、売り時を見計らってるだけ。

[44: 匿名さん]

駅前だから売れるとか
タワーマンションだから売れる
という時代ではないということですか。

まあそうでしょうね。

[45: 匿名さん]

>>42
タワマンの下層階の魅力って何ですか？
眺望は望めないし、エレベーターは中々来ないし、ようやく来たら上層階の住人に停めるなといった感じで白い眼で見られると何かで読みました。

[46: 匿名さん]

>>45
タワマンの下層階の魅力はやはり価格でしょうね。前さえぬけていれば問題ないかと。エレベーターは高中低層用と3基にわけて運用するマンションが増えてきましたが、こちらはどうですかね。

[47: 匿名さん]

ここは大型車も多い国道とJRに挟まれて、下層階は駅前の雑踏をもろに感じることになりそう。南向きはクルマの騒音と排気ガス、北向きはJRの列車騒音とホームの到着出発のチャイム。やっぱり上層階が良いね。
下は公共施設だけでお店はないのかな。

[48: 匿名さん]

エレベーターは、中高層階用１基、低中層階用１基、非常用（全階止）１基でしょう。
神戸のプラウドタワーは２件ありましたが、高額にもかかわらず竣工前に完売。さらにプラウドを名乗っていなかったが、実質はプラウドタワーで借地という悪条件、かつ高層階は１億を超え、完売を危惧されていた住吉の物件も竣工前完売。
プラウドのブランドと野村の販売力を甘く見ないことですね。でも野村をもっても苦戦している西神はやばそうですが、あれはプラウドシティという事で大目にみましょう。

[49: 匿名さん]

ここと加古川駅前は売れると思うよ。

[50: 匿名さん]

私もここは売れると思います。
やはり投資目的で購入される方が多いのでしょうか。

[51: 匿名さん]

地方の駅前マンションに投資か。
価格次第。
あと工場撤退などのリスク。
入居は2年先

[52: 匿名さん]

48
貴方プラウド信者なのは良いけど嘘はいかんよ。野村の販売力は認めるが、住吉リバーに関しては元々近鉄の案件だったのが、近鉄が定期借地権と言うことで自信なく、野村が販売会社として協力した。だからプラウドの冠が付かない。また、住吉のあの立地で定期借地権とはいえ3000万台、4000万台がメインだったので非常に安かった。記憶では億ションの部屋は無かったはず。唯一のハンデが定期借地権だった。販売力、ブランドは認めるが、住吉の2棟のタワマンとここでは条件が違い過ぎる。野村はプラウドでも長谷工よく使うのに、プラウドブランドの浸透のお陰で信者が沢山いるから大儲けしてるよね。

[53: 匿名さん]

プラウドでも投資用なら、ただの賃貸マンションだな。

[54: 匿名さん]

ここは施工は大林ですか。すると制振になるのかな。
売主に関電不動産が入っているからオール電化？

[55: 匿名さん]

ここは制振よりも津波対策の方が重要でしょ。
浸水しても電気系統は大丈夫？。
ちょっとした浸水でエレベーター止まったら上層階は
孤立するし、水も出ない？。

[56: 匿名さん]

住吉川リバーサイドフォーラム ザ・レジデンス１２０㎡以上の部屋は１億以上していた。
天井高３Ｍの王様仕様だったはず。下層階は安かったが。
施工が長谷工、借地でこの価格。野村でないと売れなかったでしょう。

ここの構造は間違いなくオール電化ＤＦＳ。住居部も５階から。
タワマンの一番売りにくい最下層部分が無いので、２００戸、即売れちゃいますよ。

[57: 匿名さん]

今はアベノミクス➕オリンピックでタワマンバブル、首都圏ですでに過剰と言われるのに、地方都市に過ぎない明石にタワマンはやり過ぎ。地元民は、おらさ町にもプラウドタワーっちゅうものが出来るらしい、と大歓迎だろうが、5年経てば、人口減るの分かってて何であんなもん建てた、と言われかねない。もはやゲーセンと百均で巨大なスペースは埋まらない。新長田駅前でも見てきたら、と明石市の責任者に教えたい。

[58: 匿名さん]

たった200戸ならすぐ売れるだろうね。

これが400戸以上なら苦しかったと思うけど。

[59: 匿名さん]

すぐ売れるなら、なぜ入居2年も前から宣伝はじめるのかな？

[60: 匿名さん]

＞57
東京や大阪は一棟で800戸とか1000戸の巨大タワマンが数多くあるし、これからも建てられる。
東京は人口が多く高額所得者も多いのでまだ良いとしても、大阪はやり過ぎ。
神戸の中心部はタワマンや超高層商業ビル規制の方向。
しかし明石で200戸のタワマンを1棟建てるのががやり過ぎという事は無い。

[61: 匿名さん]

>>60
やり過ぎでない根拠は?
加古川駅前でもやり過ぎではないかな?

[62: 匿名さん]

神戸が規制を始めたのは西神沿線の郊外マンションや戸建が売れなくなって慌てたからでしょ。高齢化、人口減少が進む中で空き家、空きマンションは増える一方だからね。

[63: 匿名さん]

神戸の規制は三宮の再開発と景観がらみ。
ＪＲ三宮駅の建替えに伴い、神戸再生最後のチャンスだから気合がはいっている。
西神のマンションや一戸建てなど関係ない。
どのみち、どこの都市も人口減にあわせて中心部へのコンパクト化が進む。
駅力の無いところは淘汰される運命。

[64: 匿名さん]

それは表向き

[65: 匿名さん]

三宮の再開発と景観なんて今に始まった問題じゃない。市長も就任してもう長いでしょう。今ごろ言い出すのは慌てた証拠、怠慢でなければ先が見通せなかったか。神戸市はよいお客つけて地下鉄を売りたいだけ。明石も神戸の郊外だからよく考えないとね。

[66: 匿名さん]

神戸市長は就任から1年半。政策が実行されるのはこれからですよ。
神戸の震災後にビルの建て替えがあったきりで、三宮などはバブル崩壊後からほとんど手づかずだったが、
ようやく、再開発がスタートしようとしている。ほかの政令指定都市にかなり遅れをとってしまった感がある。
明石ものんびりとはしていられない。近々に都市間の熾烈な生き残り競争が起きますよ。
そしてここが、多少なりとも発展の起爆剤になることを望みます。

[67: 匿名さん]

空き家はここだけに限らず、全国的にみてもかなり大きな問題になりつつありますね。
大きなマンションを建てるのはよいですけど、それと並行して、空き家対策も勧めて行ってもらいたいですね。

[68: 匿名さん [男性 40代]]

20階〜25階南向き3ldkだと4000万コースですかね。

[69: 購入検討中さん]

間取り見たけどイマイチ。価格で見送るか決めるから早く出して欲しい。

[70: 匿名さん]

>>68
そんなもんでしょう
5000万コースなら、神戸、大阪で買いますわ。

[71: 匿名さん]

>5000万コースなら、神戸、大阪で買いますわ。
50㎡くらいの部屋ですか笑
いまどき５０００万なんて大阪神戸で良い物件買えませんよ笑

[72: 匿名さん]

明石に5000万か〜
戸建の方がいいかな

[73: 匿名さん]

＞68　ここの南東の角部屋が4ＬＤＫ88平米なので参考までに言うと、オール電化のプラウドタワー兵庫県庁前の南東角20階（ここなら23階相当）3ＬＤＫ＋書斎が88平米で6800万円だったな。

[74: 匿名さん]

>>71
50m2・5000万円なら、神戸や大阪でも良い物件に十分手が届くかと。
良い物件の定義は人それぞれですが。

[75: 匿名さん]

ここは、大阪、神戸の郊外物件でしょ。
新築売値はプラウドタワーだから安くできないだろうが、リセールヴァリューは一気に下がりそう。
やっぱり同じ価格帯ならハーバーランドの方が魅力的かな。

[76: 匿名さん]

ここはハーバーを考える人は多分こないよ。
西区や北区、明石のバス便エリアや三木の人が増えそうだ。

[77: ご近所さん]

再開発要素があるので、野村的価格より若干でも適正価格になるような気がします。

[78: 匿名さん]

子供が幼児の間はいいが、小学校以降だと明石にはまともな私立ないから用事がないんだよね。
5年後に売るとしたら、サラリーマンしか買えない値段で売るのも悲しい。

[79: 匿名さん]

地元の住み替えでは明石市のお金使った再開発の意味ないんだよね。
周辺の空き家、空き部屋を増やすだけ。
不動産価格にもマイナス。
神戸や大阪から家族が移ってくるようなモノじゃないと。

[80: 匿名さん]

>>76西区や北区、明石のバス便エリアや三木の人が増えそうだ。

タワマン買えるかな？

[81: 匿名さん]

癌センター等の医者なんか丁度いいんと違うか。
車無くても急な呼び出しにもタクシーが外出たら待ってる。

[82: 通りすがり]

>>78
兵庫だとまともな私立は灘と甲陽と白陵、女学院くらいでいずれも通学圏内。人それぞれだがそれ以外の私立は論外かな。
公立国立も良い学校は周辺にあるよ。

[83: 匿名さん]

>>82
灘、甲陽、女学院なら西宮など阪神間でしょ。
有名私学で明石に住む必要全然ないし遠いだけ。
なんかこのスレに無理やりこの物件勧めてる人いるね。

[84: 匿名さん]

83
まさに言うとおり。
かなりゴリ押ししてる人多いよね。

[85: 匿名さん]

残念ながら1時間少々で行けるから通学圏内ですよ。子供のために住む所まで変えられませんから。

[86: 匿名さん]

明石の平均坪単価140万＋α 程度ですかね？
地権者がいい間取りと方角押さえるんだろうね

[87: 匿名さん]

>>85
あなた分かってないね。
灘や甲陽に子供を通わせるようなファミリーは子供のために住まいを変えるんですよ。

[88: 匿名さん]

オール電化のガス無しですか‥
残念です。

[89: 匿名さん]

>>85
明石の人かな。
世の中、明石の住人だけならこのタワマン大人気になると思うなぁ。

[90: 匿名さん]

85

本当に解ってないね。
なんか明石の人達と、西神の人達って同じだね。

明石が富裕層、大企業、公務員が多いって思い込んでるんだろうね。

[91: 匿名さん]

>>87
下層は〜150程度でしょうね。
10-20階がどの程度か、価格次第ですね。

[92: 匿名さん]

20階オーシャンビューで200オーバーか。
でも明石なら太寺で戸建が建つ。
やっぱ明石でタワマンは無理があるんだよなぁ。

[93: 匿名さん]

教えて下さい!
地権者物件って、地権者の人は管理費修繕積立金を免除されたり、理事会で態度でかく、修理の業者は地権者の知り合いがするって聞いたのですが、
そうなんですか？

[94: 匿名さん]

そういう９０は明石のタワーマンションスレに何の御用でしょうか笑

[95: 匿名さん]

みんな駅前タワマンだから安ければ買っても良いと思ってみてるんでしょう。
でもタワマンは本来、ニューヨークや東京のように地価の高いところで成り立つもので、明石のようなそもそも地価の安い所では割に合わないんだよ。
タワマンはその構造から地価が安くても建築費が高いから物件価格を安くできないからね。

[96: 匿名さん]

>>71
野村の人？
別に大阪、神戸で5000万の物件買おうとは思いませんよ笑
明石で5000万出す価値があるかどうかでしょ笑
売るとき苦戦しますよ笑

[97: 匿名さん]

上層階以外は2800〜4000でないと厳しいでしょうね。

[98: 明石love]

日々の買い物はパントリーもあるしアスピアにもなんかある。うおんたなもある。自転車圏内で(もちろん車でも)ホームセンターダイキやスーパーイズミヤもある。寿司が喰いたきゃ菊水鮓がすぐ近く、ついでに松竹の玉子焼きで一杯。目の前の明石公園はよく手入れされていてほんとうにすばらしい公園(夜中は歩かないが)。同居予定の明石市立図書館は蔵書も豊富なので暇つぶしも問題なし。明石に無いのは大丸と勇すしくらいかな。でも、何と言っても新快速停車駅。これは強い。垂水とくらべて大きなアドバンテージ。

利便性で言えば申し分ないでしょう。

以上、実需の話。収益物件として投資対象になるかというと、それはもう値段次第としか言いようが無いですが、御三家の次の御三卿と言えるブランド名と、ここ最近の相場動向からすると、ちょっと厳しいと予想。はっきり言って明石に賃貸需要は無いと思う。坪8,000円以上払える人は神戸市中央区に行く。

なので、実需しか考えられないと思いますが、まあそれもこれも値付け次第です。

[99: 匿名さん]

プラウドという事ですし、価格は想像以上に高いと思いますよ。
タワマンだと、1戸当たりの土地持分3坪から5坪くらいです。
土地が坪あたり100万安くても300万から500万しか安くなりません。
逆に、ここはタワマンと言うだけでなく再開発の商業施設、医院、保育、図書館、市役所の窓口が敷地内、駅にも直通という明石随一の利便性。そして2度とこのような物件は現れないであろう希少性が価格を押し上げるでしょうから、神戸のプラウドタワーとほぼ同価格帯の値付けを覚悟して発表を待った方が良いと思います。

[100: 匿名さん]

アスピアからの転居組みは結構いるでしょう
庶民派はアスピア買えばいいと思う

[101: 匿名さん]

官民一体で市と国の金が大分入ってますからね。
極端に高いと色々とまずいでしょう。
市議の方でも反対居ましたから。
購入者としては少しでもお手頃だと嬉しいなぁ

[102: 匿名さん]

明石の相場わからないけど坪150以上の部屋は買えないわ〜

[103: 匿名さん]

それじゃあ、諦めてくださぁい。

[104: 匿名さん]

>>99
神戸のプラウドタワー売り出し価格でいくらくらいですか？

[105: 匿名さん]

県庁前と住吉と２つあるよね。

[106: 購入検討中さん]

安けりゃ安いで抽選になるだろうし、そこそこ高めでいいんじゃないかな？プラウドは管理費修繕積立金は高めの設定だから、共働きで無理して買うような人は諦めといた方が良さそう

[107: 匿名さん]

資料拝見したところ、これは良いです
買いでしょう

[108: 匿名さん]

私も買いです。
第一期で決めたいですね。

[109: 匿名さん]

107ですけど買いの理由は二つ
地域1番物件であること
学校区がよいこと
子どもがいるとかいないとか関係ないです
要するに地位がら高いということです
この２つを両立する物件は限りなく少ない
資料で明石小と確認出来ましたので買いと判断しました

[110: 匿名さん]

私も買います！
1期で完売目指しましょう

[111: 匿名さん]

六甲道のウェルブのタワーみたいな感じやな。

[112: 匿名さん]

価格公開が望まれます。
モデルルームどこに出来るんだろうな〜

[113: 匿名さん]

モデルルームは白菊ビル内の９階？ぐらいです。

[114: 匿名さん]

抽選にならないように価格設定は高めでお願いしたい。

[115: 匿名さん]

高めでお願いとは余裕ですね
私はもれなく10階までですね
5階で構いません

[116: 匿名さん]

プラウドはどの物件でも、価格発表をすると必ず値段が高すぎるとクレームの嵐になります。
実際、高めのチャレンジ価格にしているんですが、それでも要望書出す人がいれば、その価格で決定しちゃいます。
いなければ値下げします。
とりあえず、資料請求の際の予算額は、みんなで低く出すことですね。

[117: 匿名さん]

最下階角部屋５０００万から１フロアＵＰで１００万プラスぐらいでしょう
頑張って買いましょう！

[118: 匿名さん]

そこまでいくと流石に売れんよ

[119: 匿名さん]

皆さんお金持ちですねー。
現実予算3000ちょいまでです><

[120: 購入検討中さん]

>>119
さすがに、低層の角以外でも、3000後半じゃないかな？
管理費修繕積立金もあがるし、固定資産税とかランニング考えてる？
無理しないほうがいいんでないかい？
プラウドシティ西神中央でも3000万台とかあったかな？