ワコーレ須磨名谷ステーションハートってどうですか？

[物件比較中さん]

ワコーレ須磨名谷ステーションハートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



所在地：兵庫県神戸市須磨区中落合2丁目3-5（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「名谷」駅 徒歩3分
間取：2LDK～3LDK
面積：71.14平米・71.56平米
売主・事業主：和田興産
販売代理：日本リベスト
施工会社：株式会社村上工務店
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

まだ、詳細はわかりませんけど、全戸南向き、角住戸率100％、ワイドスパン、駐車場100％。
ポイントを抑えた物件ですね。
一つ気になったのは、「独立バルコニー」というのが通常のバルコニーとどう違うのかという点です。

[2: 匿名さん]

私も独立バルコニー、気になりました。
検索しても出てこなかった…。

お隣とつながっていないっていう事なんでしょうかね？？
まだマンションの外観の画像すら出てきていないからどういう風になるのか全く読めないです。
今後のお楽しみ、ということカナ

[3: 匿名さん]

独立バルコニーの謎が解けましたよ！
隣とくっついていなくて個別に出っ張ってる感じです。
外観的には凸凹した感じになりそうでどうなのかなと思いますが。
バルコニーの形が普通に長方形でないのもなんだか気になります。
角住戸率100％なのは良いですが窓は小さめですね。
それでも多少は採光もあり通風には良いだろうと思われますが。

[4: 匿名さん]

3様、ありがとうございます。
お隣とくっついていないというのが最大の特長ですか。

お隣とくっついていると、洗濯物を干している時に
お互いに気配が判ると気まずい感じがしますけれど
そういうのがないのならいいですね。

排水がこちらに流れてきたり、お隣に流れて行ったりという気の使い方も
しなくても良いということになりますし。

[5: 匿名さん]

ここってジオ学園都市のＭＲの跡地ですか？
いびつな形した敷地ですよね。
隣のステーションマークスと比べると外観は安っぽい印象。

[6: 匿名さん]

駅前物件を一時期待ってたけど、まともなやつは中古もほぼ出ないし異常な高値で売れてるので、ニーズがあると踏んでるのだろうね。

マルハチ側のワコーレは中古5000万近くでも売れてたみたい。笑えるよね。

戸建て買える価格だが、名谷は戸建ては徒歩15分以上かかるし、駅前で生活完結できるから、売れるんだろう。

[7: 購入検討中さん [男性 30代]]

先日、説明を聞きに行ってきました。
優先？先行説明会は終わっていて、全24戸の内すでに４割程度が購入予約済みとのことでした。
今はご近所に折込チラシを入れ始めた段階のようでした。

たしかに、「全戸南向、角部屋」「名谷駅徒歩3分」「廊下面積が少ない」という点は良いですね。
南側に高い建物がなく開放的ですし、風呂場に窓があるのは個人的には○です。

とりあえず私が気になったのは、
１）電車の音は？
２）裏にある変電所の身体への影響は？
の２点でしたが、説明は以下の通りでした。
１）南側の窓はペアガラス、二重サッシを採用して遮音性を高めており、かなりマシになると考えている。
　　近隣で上記設備のないご住居もある一方、費用は掛かるが特色・違いがあると考えている。
２）問題ないことは分かっているが、気にされるお客様のために敷地境界線での電磁波測定を実施しており、
　　結果はエアコンレベルであった。

全体として、共有設備も無駄がないようでしたし、専有設備も特に不満のない印象でしたが、
分譲価格は、、、やや高めです。
その割に面積が71㎡と若干小さいです。
せめて80㎡以上だったらなあ、という印象は否めませんでした。
とはいえ駅近立地ですし、大規模マンションはちょっと・・・、
という私には購入の選択肢として大変魅力的なので、悩ましいですね。

自分で気づかないことも多いと思いますので、
みなさんが思ったり感じたりした良い点、悪い点を教えていただければ幸いです。

[8: 物件比較中さん]

私は価格が高すぎて手が出ませんでした。あと24人でこのマンションの維持、管理費を補うとすればかなり高額な費用がかかってくるのではないかと感じてしまいました。

[9: 匿名さん]

変電施設と線路に囲まれた変形地だと、土地はかなり安く仕入れたと思うのですが
その割に安くないですね。

[10: 匿名さん]

名谷で70平米ちょいに4500万は狂気の沙汰ですね。。

近所の物件、プラウド、マルハチ側のワコーレ、ディアエスタミオ、全て坪130万前後、3000万前後です。

お隣のワコーレは前回のバブルで建てたので坪180万でしたが、これよりもっと高いんですよ？阪急沿線もかえますね。

1500万もドブに捨てることはないでしょう。
止めるべきです。

[11: 匿名さん]

阪神間の土地が坪３００－５００万位していた頃、流石に手が出ないので
名谷徒歩圏で坪２００万の予算で（監視価格の上限を超えていたかも）土地を探していた時期があった。
幸い、縁がなく時間の経過とともに地価下落が起こり、結局阪神間人気地区で坪１８０万
で購入した。（現金買いだから問題はないが現在４０００万位の評価損）
今では名谷徒歩圏なら坪６５万ぐらいかな？そうなら８０００万くらいの評価損発生していたところですが。

相場は比較感で成り立っているもの、人気地区の高騰に遅れてツレ高するのが周辺部。
人気地区（東灘、芦屋、西宮）並みの価格で名谷のマンションを買うのは極めてリスク大。
ここに限らず今は首を捻る物件が多いと思う。冷静に検討される事を望みます。

[12: 匿名さん]

和田興産の企業体質がモロに現れた物件だと思います。
他社が手を出さない土地でも積極的に用地取得して、小規模マンションを量産。
中には資産価値を望めないマンションもかなり販売しています。
ただ、設備は揃っているので、割安感で売れている印象でした。
しかしここは高すぎます。
中古で売ろうとしても、買値よりかなり安くでしか売れないのは目に見えています。
それでも敢えて購入したいと思わせる魅力は無いと思いますが。

[13: 匿名さん]

ここは買ってはいけないですね。

名谷は物件選びは難しいんだよね。
駅前は西神につぐ便利さだけど、駅近の分譲マンションでいいのが上記ぐらいしかない。賃貸は市営かUR。戸建てとなると徒歩15分以上で遠い。

名谷ならプラウドの中古を待つか、URで我慢。

名谷でなくてもいいならより学区レベルも高い学園都市や西神中央、西神南の戸建てや中古マンションがいいでしょう。

売り出し中の西神中央駅前のジオやプラウドも高すぎです。

[14: 匿名さん]

もちろん学園都市のブリリアも高すぎです。

ただ、ここは立地面でも劣り、競合物件が多いです。電車、北と東の道路もうるさく、敷地も狭く、間取りもイマイチです。

[15: 匿名さん]

価格の面でひっかかり、口コミ情報を調べるうちにこちらの掲示板にたどり着きました。
周辺環境やバルコニー等外観に至るまで、細部に渡り検討されておられるんですね。
全くの素人なもので、皆さんのご意見はたいへん参考になります。

[16: 購入検討中さん [男性 30代]]

貴重なご忠告ありがとうございます。
たしかに、その価格差が何に起因するのか、しっかりとした説明があれば構いませんね。
システムキッチン、ユニットバス、トイレ、床材、ドア部材、壁クロスなど他物件と比べてメーカーやランクが上と言えるのかどうかは、確認しておいても損はないですね。

阪急沿線は岡本・芦屋川以外は見てませんが、類似条件だとさすがに金額的にちょっと無理ですしねえ・・・
どちらにお住まいか分かりませんが、名谷にお住まいの方は名谷がやっぱり適度に落ち着くという方が多いように思いますので、名谷の価値が上がることには異論ありませんが。

本物件の近所にはいくつかマンションがあるのですが、築年、戸内設備、学校区など様々な要素を揃えての評価は難しいんですよね。
たしかに、本物件のすぐ横のワコーレフラッツは１０F、築約10年、西向き(車の騒音が結構大きかった)、喫煙者居住、内装リフォームナシ、80㎡で中古価格３０００万くらいで出てましたね。築１０年、普及タイプのシステムキッチン、ユニットバス、、、なのに即売れでした。中落合の学校区が良いという噂？と関係あるんでしょうか？？

[17: 購入検討中さん [男性 30代]]

度々、失礼します。

「NO.10,11,12,13,14」さんへ
お詳しそうなので伺いたいのですが、
名谷で今後10年で新築マンションが建つとしたら、駅徒歩5分圏内で、どの辺りの土地が活用されそうでしょうか？もしお分かりでしたら構いません。お教えください。

[18: 名谷在住]

>>17
名谷駅付近に15年以上住んでますが、徒歩5分圏ですと正直かなり厳しいと思います。
可能性としてはワコーレステーションフラッツ向かいの公園を市が手放すか、マルハチ前の駐車場をOM神戸が手放すかくらいでしょうか。後者が実現すればかなり好立地ですが、10年以内ならばプラウドやワコーレの空きを狙う方が良さそうです。

なお、駅近の13団地14団地は当分建て替えする気配はありません(住民の意思統一は出来そうにないため)

[19: 名谷在住]

>>18
追記

マルハチ前のワコーレは坪130万円では無理でした。当時はリーマンショック前で相場が高めでしたので75平米で4000万超えていたはずです(この物件と似たような感じ)。

ワコーレに住んでいる知人に聞いたのですが、内装の質は売り出し価格が安かったプラウドのモデルルームの方が良さげだったそうです。ブラウドも施工が長谷工なので高級感はありませんが、雰囲気は悪くないと住民の友人が言っていました。

この物件は資産価値としては目減りする可能性が高いと思いますが、駅近で新築マンション探すならばラストチャンスに近いような気がします。新築にこだわらなければ駅横のワコーレ中古(3000〜3500万くらい)を狙うかプラウドの空きをじっくり待つのが良さそうです。

[20: 匿名さん]

>>19
そうですね。隣のワコーレも高すぎですね。
ディアは西向き、マルハチワコーは道路前なので、個人的にはプラウド一択ですね。

プラウド 136万
マルハチ側のワコーレ 185万
隣のワコーレ 130万
ディアエスタミオ 129万

学区は中落合も竜が台もかわらないかな？
不良はいないですし、中の上ぐらいかな。
お勉強を求めるなら、私立か学園都市か西神でしょう。

[21: 匿名さん]

駅近とはいえ郊外のマンションですから、ある程度の規模がないマンションは将来的には資産価値低くなりますよ。
今は新築だから売れるでしょうが、中古になると苦しいのでは。
プラウドシティと比べれば一目瞭然です。

[22: 名谷在住]

>>20
勉強で言えば西神エリアの平均学力は高いようです。ただ、長田のような公立進学高校を狙う場合は皆の学力が高いので他の中学ならば余裕で長田が狙えるはずの子でも無理となる場合があるそうです(神戸のシステムの問題)。
そういう意味では学園都市や名谷の方が良いのかもしれません。

[23: 匿名さん]

別物件を見に行ったときに不動産屋さんから教えてもらったのですが、ここは坪250とのことでした。
No.20さんが書かれている時期に比べると、100以上上がっています。
今は不動産バブルで価格が跳ね上がっていますが、この価格が正常になって、さぁ売却ということになれば、自分が買ったほどの価値は無くなっている可能性が非常に高いです。家を必要としている人に買う時期は関係ないのですが、上がった分を考慮に入れても良い買い物をしたいものです。

[24: 名谷在住]

学園都市のブリリアのスレによると、4割は購入予約済みとのことです。

>坪単価は、ワコーレ須磨名谷ステーションハートの状態と同じ感じですね。やや名谷の方が高いといった感じですが。
名谷で24戸のうち4割が購入予約済みとのこと。
高くても売れるんだなという印象を受けました

[25: 匿名さん]

坪250ってほんとですか？
過去物件のより2000万高いんですが。笑

[26: 名谷在住]

>>25

価格：4,240万円～4,720万円間取：2LDK～3LDK専有面積：71.14平米・71.56平米

とあるので、坪単価 200〜220万円くらいですね。

[27: 匿名さん]

>>26
ありがとうございます。
買ったら1000万円以上すぐに含み損ですね

[28: 匿名さん]

ＨＰを見てきましたが、１階部分にはエントランスホールとこども園とありました。
１階にはこども園が入るという事になるのでしょうか？
マンション自体、規模は小さくなると思われますので、
マンション専用のこども園という訳ではないですよね？
そうなると、送り迎えの人の自転車や車とかがいっぱいになるって事はないのでしょうか？
専用のスペースがあればいいと思いますが、そこまでは分からなかったので。

[29: 購入検討中 [男性 30代]]

何度か投稿しております、購入検討中の者です。

＞名谷在住さん
ありがとうございます。やっぱりそうですか。
おっしゃるとおり名谷には駅近の余ってる(？)土地があまり見当たらなかったんですよね。隣のワコーレフラッツは滅多に中古が出ませんが、たまに出ても、キッチン、風呂、トイレ、床、壁などフルリフォームすると4000万に届きそうな売値で、見に行っては即決できず、別の人の手にっていう状態でした。
ワコーレフラッツを3000万程度で新築購入された人は、良い買い物されてますね。

＞No21さん
　そういう考え方もあるのですね！ちなみにどういう点が資産価値に反映されて差が出てくるかをお教えいただけませんか？

　なお、昔住んでいた200戸以上の大型マンションでは、敷地内はみんなのものというより、ただそこにあるもの。　歩いている人の顔を見ても住民かどうか分からない、見られてる意識がなくなるのか歩きタバコやポイ捨てをする、禁止のペットこっそり飼うし糞始末をしない、路駐する、隣の緑地でBBQする、などマナーの悪さを経験していて、大型を敬遠するのはそのためです。。。プラウドってそういう意味でどんな感じでしょうか？
　自分でもプラウド、何度か週末見に行ってみようと思います。

＞No28さん
　そうですね、駅近なので、専用バスで送り迎えということでなければ、南側道路がごちゃごちゃしそうですね。エントランスとこども園の入り口は別だったと思います。
マンションの駐車場は東側なので、自分たちの車の出し入れにはおそらく影響ないと思いますが、徒歩で駅に行くときに時間が重なったらって感じでしょうか。隣のワコーレフラッツのこども園と同じ系列みたいなので、フラッツに住んでる友人に聞いてみます。
自分でも朝夕の時間帯にチェックできればしておきたいと思います。

[30: 物件比較中さん]

プラウド名谷 中古売り出してますね

http://m.nomu.com/om/bn/EB8R6001/

[31: 匿名さん]

>>ＨＰを見てきましたが、１階部分にはエントランスホールとこども園とありました。

自分も見ました。
子供が小さいうちに入居したら、きっと利用出来てよいんだろうなと思います。
ただ、うちの子供が大きいのでもう利用は出来ませんが(笑)
最近は、保育園などの近所から子供の声がうるさいとか言う方がいるようですが
子供の元気な声は聴いていて微笑ましいです。
こういう施設があるって良いことだと思います。

[32: 購入検討中さん]

ワコーレ舞子グランテラスの口コミ見てきました…
内覧会で傷見よ…

[33: 匿名さん [ 30代]]

本物件において以前、公開されていた予定販売価格が、現在、未定となっていますが、どなたか事情をご存知の方いませんか？？
大幅な価格の見直し等あるのでしょうか。

[34: 匿名さん]

名谷は、
マイルドヤンキーが多い。

[35: 匿名さん]

こども園があるということですがマンションの住民が優先的に使えるという訳ではないのでしょうか。
こればかりは地域貢献的な感じ？
雨の日でも雪の日でも楽に行けるので敷地内で通えるのが一番いいんですけれどね～。
こども園ということなので、幼稚園的な要素も大きいのかな？
お勉強も多少は見てもらえるとか。

[36: 匿名さん]

意外とそこ、大きな問題ではないでしょうか？
敷地内にこども園があって、住人が優先されず入園できなかったら、
わざわざ他の場所まで通わなくてはなりません。
入りたかったのに入れなかった場合、
敷地内と言うだけあってあまり快く思えなくなるかもしれません。
住人優先されればよいのですけど。

[37: 匿名さん]

知識がなくて申し訳ないのですが、「こども園」は幼稚園とは違うものですか？

”教育・保育を一体的に行う施設で､いわば幼稚園と保育所の両方の良さを併せ持っている施設”と書いてありましたが、私設保育園みたいなものですか？

プレ幼稚園のようにして使えるならいいなと感じます。

[38: 匿名さん]

>>37

残念ながら…マンションの中にこども園があっても近いからと入れる人は少ないです。
保育園は市が決めるポイント制があって、全員は入れません。
優先順位は、母子家庭、生活保護、母が精神病か両親正社員で共働きでないとまず難しいのが現状です。

こども園とは、保育園と幼稚園が一緒になったもので、認可園で私立が多いんじゃなかったかな？

[39: 匿名さん]

すみません、こども園の情報は公式HPのどのページに掲載されていました？
HPを閲覧し探しましたが、見つけることができませんでした。
こども園は自分の子供も入園できれば良いでしょうけど、もし入れなかったら他の利用者の無断駐車や駐輪は腹が立つかもしれません。

[40: 入居予定さん [男性 30代]]

NO39さん。腹を立てたくなければ、モデルルームにてしっかり確認してから書き込みして下さい。
無断で駐車、駐輪できる状態ではありません。

[41: 匿名さん]

こども園って、私もよく内容を分かっていないのですが、
うちの近所に合った幼稚園がこども園に変わりました。
今まで、幼稚園で結構人気があったとこだったのですが、
こども園になった途端、別の幼稚園へ子供が流れました。
今まで、市立だったのですけど、私立に変わるって事もあるのでしょうか？

[42: 物件比較中さん]

HPの概要の第2期販売予告で販売予定時期が8月上旬になっていますが、もぅ販売終わったのでしょうか？
検討していたのに。

[43: 匿名さん]

物件概要を見たら2期は9月下旬となってました。
時期が少しズレたんでしょうかね。とりあえずはまだこれからのようですが。
現地風景を見ると眺望は良さそう。電車の音とかどんな感じなのでしょうか。
駅の南側に徒歩で買い物に行きたい時はどのルートを通るのが一番いいんでしょうね。

[44: 匿名さん]

ここ、坪単価207万やって！！！！

プラウドや隣のワコーレよりも坪70万高い。。
てことは、1500万から2000万も高いやん。。

西神駅前のジオやプラウドですら
高い高いと言われて坪170やのに。

ほんま、衝撃的や。デタラメ価格や。
買ってしまう情弱には
御愁傷様としかいいようがない。

[45: 匿名さん]

ちなみに学園都市の駅前ブリリアも坪190越えや。
ここと同じで、近隣より坪70-80高いぞ。

地方は選択肢が少ないからか無茶苦茶しよる。

若い人は特にきいつけや。
売るに売れず身動きとれんようになるぞ。

[46: 匿名さん]

坪単価がそんなに上乗せされているとは知りませんでした。
何か特別な理由があるのでしょうか。
地下鉄の駅が近いからとか？

[47: 匿名さん]

>>46
建材費と人件費のは高騰、通常ならデベが手を出さない割高な土地の獲得をせざるをえないことかま原因でしょう。ここは、後者については超狭小地であることから明らかですね。

何故地下鉄沿線ですら一番とは言えない場所で、数年前の御影、夙川、苦楽園口、住吉、西宮北口などと同じ価格であるのか。隣の物件より1000万単位で高いのか。おかしいでしょう。

ただ、選択肢の少ない地元民中心の郊外で、高齢の情弱も多いので、こんな値段でもうれると思います。リセールは地獄でしょうが。

[48: 匿名さん]

>数年前の御影、夙川、苦楽園口、住吉、西宮北口などと同じ価格であるのか。
>隣の物件より1000万単位で高いのか。おかしいでしょう。

数年前の物件と比較することこそ真の情弱

[49: 匿名さん]

>>48
お隣の同じデベで同じ程度の物件より2000万近く高いものを時間をずらして情弱に買わせるのが情強様のデベ様なんですよね。わかります。

[50: 匿名さん]

>47,49

それで売り切ることができたら情強だね。
ただ買った人が情弱かどうかは別問題。
不動産の買い時なんてひとそれぞれ。
あんたのように過去を眺めて後悔しているよりよっぽど良いんじゃない。
過去の情報から未来は見えますか？