プレミアムレジデンス横濱妙蓮寺ってどうですか？

[物件比較中さん]

プレミアムレジデンス横濱妙蓮寺についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：神奈川県横浜市港北区仲手原二丁目579-1他（地番）
交通：東急東横線 「妙蓮寺」駅 徒歩2分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.98平米～85.48平米
売主：三信住建
売主：セコムホームライフ
販売代理：双日新都市開発
施工会社：三信住建株式会社
管理会社：双日総合管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 匿名さん]

ここは生活圏に苦痛を感じるような坂はないけど？貴方検討者じゃないでしょ。大倉山プラウド買った人が自分の選択が正しかったことを確認したいがために出入りしてるとかかな？

[122: 匿名さん]

坪単価の予想が続いていますが、ここが290だったら全戸一斉に販売したとしても瞬間蒸発してしまうのではないでしょうか。
もう最近はどこも高値となり300以下を探すのが難しい状態ですよ。
たまに見つかっても駅から遠すぎて永住一択とかですから。

[123: 匿名]

坪、280がいいところだろう。

[124: 匿名さん]

300超えはあり得ないでしょ‼︎

[125: 匿名さん]

当初の予定より大分遅れてますが、何かあったのでしょうか？

[126: 購入検討中さん]

モデルルームはもう満席で、8月下旬しか予約取れないって。
皆さん予約取るの早くないですか？39戸しかないから、やっぱり
すぐに売れちゃうのかなぁ。

[127: 匿名さん]

8月末まで待てないのであれば、平日休みを取って行ってみてはいかがでしょうか？

[128: 購入検討中さん [女性 30代]]

モデルルーム見学、行ってきました。
立地的には申し分ない物件で、見る前から買いたいと思っていたので、期待大で行ったのですが、、。
正直建物は、戸数も少ないしこんなもんなのかなぁ？と疑問符でした。

天井はあちこち低くなっていて子供の二段ベッドが入れられるか不安だし、全体的に収納も少なく、WICとは名ばかりです。

また専門的なことはよくわかりませんが、部屋によってはベランダも採光を良くするため逆バリ？にしているそうで、床に出っ張りが。カウンターと言う表記ですが、それがある分実際の広さよりリビングが狭くなっています。
ベランダもその出っ張りに子供が上ったら転落リスクもあるのではと危険を感じます。
まぁ、そういうリスクを言い出したらキリがないのですけど。。
最近の設計は、逆バリ？が多いのでしょうか？
個人的に75平米以上を狙っていたので、70平米でのさらに狭いとなると悩みます。
予算もあるので80平米の7500万は高すぎて手が出せないし、、。
あと管理人さんが午前中しか在中しないのも気になりました。これも最近じゃ主流なのでしょうか、、？

駅ちかで利便性もある良いところなので、購入は前向きに検討したいと思っていますが、気になったところをあげてみました。
真面目に検討しすぎてマイナス要素ばかりのレスですが、参考までに。

[129: 匿名さん]

＞128

お疲れ様でした。
まぁ、仕様については分かりませんが聞いたこともないデベですので、あまり期待はしてませんでしたが。。。

価格については、周辺の中古物件、賃料相場からすると高いなぁといった印象です。
それでも売れ残ることはないような気がします。

管理人さんですが、このぐらいの戸数ですと終日、24時間常駐は難しいんだと思います。

自分もモデルルーム見学行く予定ですが、ちょっと悩みますねぇ。

[130: 匿名さん]

>>128さん
管理人さんが午前中だけ在駐なのは、決して主流ではないと思います。
129さんが仰るようにマンションの規模が小さいので、管理費の予算上
管理人の人件費に充てることができないのだと思います。
後で管理組合で話し合い、時間延長も可能かと思いますが管理費は
値上げすることになると思います。

[131: 匿名さん]

モデルルームに行ってきました。
周辺については、駅前に通りは思った以上に車どおりが多かったです。
一方通行ですが、車、バイク、自転車と交通量が多かったです。
商店街があり、OKストアもあるため日常用品の買い物に不自由はしないかと。
物価はそんなに高くないかと思います。
線路からの距離はないものの気になるほどうるさくはないと思います。

建物は、東棟と南棟の2棟建て、エレベーター前に連結あり（地震の時大丈夫か？）
南棟は、4～6階。3階以下は隣の建物にかぶってしまい眺望は望めず。F～Hタイプ
東棟は、4～7階。Cタイプの2LDKは窓のない部屋がある。A～Eタイプ
A,B,D,G,H　3LDK
C　2LDK
E,F　4LDK
WICは各部屋にあるものの1畳以下と小さ目。
Cタイプは廊下に多めに収納があり収納率は高め。

部屋は、天井は低いところで210cm（廊下）他はさほど気になりませんでした。
各部屋とも四角に近いので広めに感じました。
リビングダイニングも広めにとっているものの横長のリビングダイニングは使いにくい気がしないでもないです。
Cタイプについては、窓のない部屋があるのが気になりました。
バルコニーは、奥行きが2m程度あるので使い勝手は良さそうでした。

気になる価格は、低層階の価格が出そろってませんが、坪270万円～320万（一番広い住戸335万円）
個人的には中古物件が230万円程度で出てるためちょっと高いかなと思いました。
購入は登録後複数の希望があれば抽選とのことです。

これが即日完売するようであれば、最近の需要はすごいですね。

[132: 匿名さん]

追加で、管理費134円/㎡　修繕積立金100円/㎡
修繕積立一時金10,000円/㎡（ちょっと高い？）

[133: 匿名さん]

何年かしたらそこらへんの賃貸に埋没しそうな雰囲気ですね。
妙蓮寺駅近新築しかないわ！などと無用に視野を狭くしないほうが良さそうです。

[134: 匿名さん]

すごい活気のスレですね。詳細わかってすごくありがたいです。良い所悪いところあってのマンション選びなので助かります。

[135: 匿名さん]

モデルルーム行かれた方どうでしたでしょうか？
2LDKあたりは結構倍率つきそうですかね？

[136: 匿名さん]

ある程度年数立つとマンションも賃貸も見分けがつかなくなる感じも否めません
でも管理人さんがいたり、アフターサービスなどサービスがよければ住環境は格段に賃貸より上がるのですが。こちらはどうでしょう。午前中でも管理人さんがいるとゴミとか回収と化してくれるのかしら？セキュリティーはいいようですがその辺のサービスは気になります

[137: 匿名さん]

>>136
？？？
分譲か賃貸かは竣工時から分からないと思います。
ただ、一般的に分譲の方が造りがしっかりしています。
賃貸でも管理人さんいるマンションありますよ。
ゴミ捨てもしてくれます。
アフターサービスは…
管理会社との問題になるので、住んで管理組合作ってからですよね。
新しいマンションはどこもセキュリティしっかりしてますよ。

[138: 匿名さん]

85.48㎡が一番広いみたいですが、おいくらなんでしょう？８５００万くらい？

[139: 匿名さん]

4000くらい

[140: 匿名さん]

管理人さんが午前中にいることで、
全体的な清掃は行き届くと思いますし、
普通のオール賃貸のマンションとは全然年数が経ったときに違ってくると思いますよ。
資産の意識がある人々も住んでいるわけですから。

[141: 匿名さん]

平均坪単価いくら？
意外と安そうですよね

[142: 匿名さん]

最多価格帯5900万円台なんですね。

[143: 匿名さん]

８１．３㎡が７８８８万てことは坪３２０万か・・・

[144: 匿名さん]

>>143
かなり強気ですよね(^^;;

[145: 匿名さん]

最高値が320なら平均は270～280くらいでしょうか？
最多価格帯5900万円、75㎡とすると坪259ですね。
駅距離の優位性にもかかわらず、値ごろ感がありますね。

[146: 匿名さん]

＞＞145
5000万円台の部屋は、64.98㎡～70.05㎡なのでほぼ坪270万以上はします。
平均すると坪295万円。。。
広さも70㎡以上の部屋が多いのでグロスもしますよ。
駅から近いにしても高嶺の花です。

[147: 匿名さん]

大体想定通りでしょ。
近隣他物件と比べて。

[148: 匿名さん]

昨今の相場を考えると、予想よりも安いと感じました。ただ、南向きはそれなりにしますね。管理費も戸数を考えると安いですね。

[149: 匿名さん]

最新マンションの設備を期待するなら有料オプションが必須になる印象です。標準設備は洗濯機の上の収納やキッチンの背面収納などはなく、またドアキャッチャーも旧式のものでした。予算は多めに考えた方が良さそうです。

[150: 匿名さん]

>>148
安いとは感じないです。気に入った人は安く感じるのでしょう

[151: 匿名さん]

無名デベでこの価格は高いですよ。
リセール時にはかなり下がりそうですね。

[152: 匿名さん]

そうなんですか。
リセールの時にもデベって関係してくるのでしょうか。
建物その時の状況とか、あとは立地と価格かしら、なんて思っておりましたけれども。

ただ新築分譲の時に、そこそこ抑えめ価格じゃないと不利かなという点は感じられます。
良い建物で目利きがある人だったら、お得かどうかっていうのはデベ関係なくわかるのだろうけれど。

[153: 匿名さん]

＞＞152
施行主・ディベロッパーが大手であれば
価格に反映される場合が多いようです。

物件の価格を決定する際には、
基本的にはポイント性にて査定をしていきます。
その中には、建物の仕様・内装等の項目も含まれており、
大手であればそれらが高級なものになっていることから
ポイントが多くなり、必然的に価格が上がるようですよ。

とは言っても何百万も変わるわけではないのでしょうが。

[154: 匿名さん]

無名のばか高物件は大損しかないわ

[155: 匿名さん]

第一期は明日まで登録受付ですが、
申し込みはどのくらいあったのか気になります。
やはり南向きの方が人気はありそうですね。

[156: 匿名さん]

>>155
今回、全部は売りに出してないですよね。
どこを売りに出したか気になります。
南向きは結構な金額してますから、意外と申し込み少ないかもしれませんよ。

[157: 匿名さん]

>>156
某不動産サイトで部屋一覧が出ていますが、そちらが第一期の売り住戸ではないでしょうか。

南向きの価格高いですよね。
ただし東向きはリセール時のポイントも下がりますよね。

[158: 匿名さん]

高台に建っていて景観が良さそうなのはいいですが、
周辺の坂道が多そうなのが気になります。
菊名池公園はプールがあるようですから夏場は大活躍しそうです。
そういった子供が遊べるような場所があると、子育てしやすいですよね

[159: 匿名さん]

周辺に坂道が多いと言っても、普通は住んでいる場所から駅周辺への往復ですから、途中に坂があれば行きは坂を下りで帰りは坂を上るというだけですよ。坂を上って降りてを繰り返しながらこのあたりをぐるぐると回らなければならない生活をする人は大変だなと思いますが、そんな人ほとんどいませんから。歩いてチラシのポスティングをやってる人くらいでは。それも今は電動自転車がありますしね。

[160: 匿名さん]

先着順販売住戸が出ていますが、1期の売れ残りですか？

[161: 匿名さん]

何と言っても、妙蓮寺駅までは徒歩２分ですから、坂道があったとしても、
159さんが言うようにきついという距離ではないのかもしれません。
買い物には、近くても遠くても自転車が便利だと思うので、
やっぱり電動自転車は便利なんじゃないでしょうか？

[162: 匿名さん]

>>161
駅まではフラットですよ。
丘の中腹にあるような場所なので、どちらに行くにせよ坂はあります。
ただ日常生活でそれほど必要ないような立地ですね。

[163: 購入検討中さん [男性 30代]]

杭基礎、大丈夫ですかね？
旭化成建材が基礎工事請け負っていたら、購入検討から外そうと思います。

[165: 匿名さん]

>>164
この程度で高いと思うなら、今の相場で東横線徒歩圏は買えないよ。

[167: 物件比較中さん]

環境とか東横線の人気とか思えば将来性もいいと思いますよ。HPのblogとか見てると街には興味持てる。ただ、私の担当者結構しつこいから、もう少し比較したいと伝えてるんだけどな...。

[168: 匿名さん]

妙蓮寺って東横線の中でいい意味で他と違う感じがするよね。価格は高いと思うけど。

でも、妙蓮寺で今いくつか出てる６０００万位の土地に２５００万で家建てると８５００万になるからまあ相場なのかなとも思う。

[170: 匿名さん]

>>168
いい意味じゃなくて悪い意味で他と違う感じだね。
あんな寂しく何も無い駅はない。