バンベール星ヶ丘ヒルズ その２

[物件比較中さん [男性 30代]]

バンベール星ヶ丘ヒルズについての情報を希望しています。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.yahagijisyo.co.jp/ventvert/hoshigaoka/

所在地：愛知県名古屋市千種区桜が丘119番他6筆（地番）
交通：名古屋市営地下鉄東山線 「星ケ丘」駅 徒歩10分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.20平米～108.84平米
売主・事業主：矢作地所
施工会社：矢作建設工業株式会社
管理会社：矢作葵ビル株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336450/

[222: 匿名さん]

メリットもわかるし、デメリットもわかる。
売れ残ってるのは、万人受けするマンションではないからでしょ。
ここが好きな人は坂があっても買ってるわけだし。

それに星ヶ丘徒歩１０分って、十分利便性高いと思うけど。
名古屋インターも近いし。

[223: 匿名さん]

インターが近いってそんなに良い事？

駅まで１０分では近いとは言えないよね。
よく言われてるけど坂の上り下りがメリットになる人達はいそう。

[224: 匿名さん]

人口減少が影響しているのでは？
。。。
本当は完売していたりするかもしれませんよ？
残り一件とか？

駅まで10分でも15分でも近いです。
世の中の他の世帯のことをことを考えたら。

[225: 匿名さん]

心配するな。急な坂のある物件が売れ残るのは当たり前。

パークハウス八事八幡山も価格が安いのに完売までに時間が掛かった。
大手でも苦戦するんだから仕方ない。

[226: 匿名さん]

上階の8000万円台とかの部屋が売れ残ってるのかな。

[227: 匿名さん]

名古屋ＩＣから１５分で豊田ＩＣに着くよ。
電車だと本山、八事と乗り換えて１時間。しかも名鉄豊田線は１５分に１本。
名二環の上社ＩＣもすぐだし、車を通勤で使う人にはめちゃめちゃ便利なとこだよ。

駅徒歩１０分は（実際は１１～１２分だとしても）、検索に引っかかるから売りやすい貸しやすい。
つまり資産性が高いよ。

[228: 匿名さん]

車で通勤ですか、豊田方面へ通勤する人も多いのですかね。

地下鉄で市内へ通勤の人が多いのかと思ってました。

すみません。

[229: 匿名さん]

住所見るだけでは、とてもいい。

冬に心配なだけの坂道なんて来なければわからないし。
千種区桜が丘なんて、いい住所です。

マンションには星ヶ丘の名前もあるし。

[230: 匿名さん]

町名変更でかつては大字がついていたような所もしゃれた地名になったものです。

まあ、見栄えや聞こえが良いのも資産価値を上げる要素ですか。

[231: 匿名さん]

名古屋ICから豊田IC方面て毎朝渋滞だから15分で豊田IC着くとあるけど実際は…。小牧IC方面は春日井出口が混んでる時もあるけど一宮、岐阜方面行くには名古屋IC近いのは便利です。

[232: 匿名さん]

高額な部屋しか残ってない？

[233: 匿名さん]

言うほどインター近くない。
玄関出て、エレベーターで地下駐車場まで下りて、徐行しながら駐車場出て、徐行しながら細い道下りて、交通量の激しい交差点で合流するまでに結構掛かる。
あと、毎日高速使うような人は、このマンション買わない。
駐車場２台分確保できる郊外の戸建て買うでしょ。

[234: 匿名]

んなこたあない

いろいろ

[235: 匿名さん]

インターが近いから便利だと思って毎日高速使う人が買ったら後悔するんだろうな。

[236: 匿名さん]

インター近いよ。
実際、玄関出てからＩＣ入り口まで１０分かからない。
これで後悔なんてする人はよほどのせっかち。

[237: 匿名さん]

朝の７時から８時の出勤時間帯は、坂道の状況はどうですか？

[238: 匿名さん]

>>237
朝の出勤時間帯は、玄関出てからＩＣ入り口まで１０分以上かかります。

[239: 匿名さん]

柵はなくなった？

[240: 匿名さん]

インターや地名をネタにしてるから、柵も反対運動も片付いたと勘違いした。

[241: 匿名さん]

いつになったら、解決しますか？

[242: 契約済みさん]

このマンションに肯定的な書き込みが矢作の営業ならば、内容が陳腐で雑。苛々する。完売させる気あるのか。

[243: 匿名さん]

>>242
そんなタラレバでイライラするなんて、無駄に神経すり減らしてるだけ。
自分が納得して買ったのなら、どっしり構えてたら？

[244: 匿名さん]

いつになったら、解決しますか？

[245: 匿名さん]

屋上のスカイテラスが開放的ですね、高い位置で朝日を浴びていい空気が吸えそう。夕陽を眺めて心を鎮めるにもいいのでは。平和公園で軽くジョギングしたり、ウォーキングしたり、ジムに通うよりずっと自然にふれることでリフレッシュできそう。

[247: 匿名さん]

肯定的な書き込みを全部「矢作の営業扱い」してる人は、他社の営業か、モリノコトリ。笑

[250: 購入検討中さん]

坂道はこの時期からはきついですがモデルルームからもエントランスからでも眺望は絶景でした！
モリノコトリっていったい何のことかわかりません。。

[251: 匿名さん]

女優さんです

[252: 匿名さん]

この辺り自然環境良さそうですが虫とかヘビとか出ますか?

[253: 匿名さん]

虫が苦手ですが自然は好きです。ムシコナーズで気休め程度でしょうかね
ちょっとしたガーデニングをしたり緑を見たり、おいしいパン屋さんで買ったパンでもいただいたら幸せそう。ケーキ屋さんとかおしゃれでおいしいお店があるといいのですが。

[254: 匿名さん]

都会でもムシは出ます。
山だと空気もきれいで自然林のよい雰囲気がありますが、害虫がでるのは、仕方がありません。

上の部屋では物理的に出にくいように思います。
窓を締め切っていても、隙間から入って来る平らな害虫もいるので、害虫対策が必要です。

マンションの回りに管理人さんにお願いをして梅雨の時期から対策をすれば問題ないと思いますよ。

[255: 匿名さん]

羽のある虫は何をしてもどこかから飛んできますよ。
数年前にカメ虫が大発生した時は大変でした。
でも人間だけが快適に生きていくのは身勝手ですし、虫とも上手く付合っていかないといけないかな。

[256: 匿名さん]

柵、ようやく片付きましたね。

[257: K]

誠意が感じられてきました。
お金ではありませんよ。

[258: ビギナーさん [女性 10代]]

残室が8部屋くらいみたいだけど、モデルルームを値引いて販売しないかな？
そもそも入居して4ヶ月も経つので、値引き交渉したら下げるか、強気に出るか、過去の矢作の物件の掲示板を検索して、どんな対応するのか？調査してみるか、、、。

[259: 匿名さん]

坂道の意地悪バンプ、好いですね。サスの堅い車がガタガタ軋みます。

道路ベタ塗のMaximum。アメリカならSpeed limitなんだろけど。お洒落で良いですね。

柵を撤去した地面が痛々しいコンクリートが荒れています。そこも舗装、塗装してほしいです。

坂がきついし、狭いし、その下の住宅街も通り抜けの車ばかりなので、安全運転するしかないでしょう。

[260: 匿名さん]

駅が近くても車社会なのが名古屋ですよね。
朝は、混雑していませんか？

[261: ＯＬさん]

先着となって９戸からなかなか減らなかったのはトラブルが原因？。

[262: 購入検討中さん]

値段じゃないですか？
２割程度安かったら購入したのに。

[263: 匿名さん]

のこり何部屋？

[264: 入居済み住民さん]

本当にこのマンションは気持ちがいいですね。
静かだし、涼しいし、蒸し暑い名古屋の夏なのに高原で過ごしているみたい。
下界に降りたくなくなります。

[265: 匿名さん]

言い過ぎ

高原はないですよ。

私はやっぱり暑い！

[266: 入居済み住民さん]

暑さ寒さは人それぞれですけど、うちは今のところエアコン一度も使ってないですよ。

[267: 匿名さん]

あの坂、名古屋の盛夏に歩いて登ってみたら。汗だくだくになる方が健康体。登った後に涼しい風が吹いてる？高原じゃあるまいし。現実と向き合った方が、後悔しないのでは。（266の言う通り、人それぞれだけどねー。）

[268: 購入検討中さん]

値引ってどれくらいですか？
２割引きなら購入しようと思ってます。

[269: 匿名さん]

割引はないから、購入しなくていいよ。

[270: 購入検討中さん]

え？

割引の提案ありましたけど。

今のことろ保留してますが、最終的にはさらに割引してくれそうです。

[271: ビギナーさん [女性 10代]]

>>No.270さん

どれ位の割引ですかね？　情報共有ねがいます。

100万円＋αくらいが限界かなと、交渉の営業マンから読んでたんですが、それ以上が提示されてらっしゃるなら、随分と交渉上手なんですね、教えて頂きたいわぁ。

[272: 購入検討中さん]

まだ、相当に売れ残っているみたいですよ。
８～９室ということはないと思います。
最後はかなりの値引きになると思いますが・・・
焦りは禁物です。

[273: 匿名さん]

>>271
横から失礼…
別物件の経験ですが本体価格の10％+α程度は、
比較的容易だと感じました。
デベさんは本体価格そのものの値引は、
既契約者との関係上嫌がります。
ですので、諸経費をまずカットしてもらいます。
修繕、管理費積立金（一時金）、登記費用、
ローンの手数料、保証料（一時払い）、
火災保険料等のデベ負担で。
物件価格にもよりますが、これだけでも
200万円程度いくと思います。
次にOpリストを入手し、付けたいOpを無償で。
無論、建築後ですので制約はありますが、
意外といけます。
最後に本体価格で。
合計20％の値引はハードかも知れませんが、
あながち無謀とも感じません。
以上、ご参考まで。

[274: 匿名さん]

>>273
登録費用まではありえても、それ以降はあり得ない。
倒産したデベ物件を買い叩いて売ってた頃の話でしょ。

[275: 匿名さん]

>>274
いえいえ（笑）
信じていただかなくても結構ですし、
立場によっては、信じたくない。
という気持ちも理解できます。

あとはお読みになられた方々の解釈に
委ねたいと思います。

ただ、ひとつだけ申せば、
今も変わらず、大手で事業をされている
デベさんですよ。

どうしてこれ以上具体的に話せないか？
その辺りは、お察し頂ければ幸いです（笑）

[276: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[277: 匿名さん]

>>275
よく分からんが、よっぽどボッタくり価格付けてたってことだろ。
値引きではなくて、それくらいが適正価格なんだよ。
それを喜んで、他スレに書いちゃう浅ましさ。
まあ、言いたくてたまらないけど、誓約書書かされてるから、この掲示板くらいしか言えないのか。
どのみち住民にはバレてますよ(笑)

[278: 匿名さん]

>>277
それで結構ですよ（笑）
売れ残ることが、値付けの失敗であり、
それがボッタクリ価格だと。
それが貴方のご認識なら、その通りでしょう。
…あれっ！？（笑）

ヘェ〜、誓約書なんか取られるのですね！
知りませんでした！

自身は、物件全体を考えれば、
長期の売れ残りが存在する方が、
不幸だと考えます。

ですので、今もご検討の方の参考になれば。
と思ったのですが…
余計なお世話でしたね。
申し訳ございません！

今、本物件をご検討の方々が、
277さんの仰るところの
『適正』価格で購入できる事。
影ながら応援しています！

以下蛇足。
277さん。
『仮に』貴方が当物件の契約者だとしたら…
今一度、ご自身の発言を読み返し、
冷静になられることをお勧めします。

[279: 匿名さん]

↑
反対住民の新たな嫌がらせ？
まだ誠意が足りないのかなｗ

[280: 匿名さん]

誓約書を書くことは有るのでは？

他人に口外しないことですよね。

値引きがあったと分かったら素直に買った人達は面白くない。

反対派の新たな嫌がらせには思えませんがね。

[281: 匿名さん]

価格表を見る限り、同じ広さ、間取りでも上層階になるにつれて大きく値上がりしていたので、そのへんが値下げの余地なんでしょう。
実際に上層階の方が売れ残っていましたね。

[282: 契約済みさん]

そこら辺は、住友さんがあこぎな商売してますよね。

[283: 匿名さん]

>>No.273

いろいろ交渉の観点や交渉のポイントがあって、参考になりました。ありがとうございます。


>>No.264

直射日光はどこも同じで暑いでしょうが、他所で吹いている熱風の風とは違って、周囲の森林を抜けて来る風は、
マイナス2～5℃は違うと思います。　夜なんかは、明らかに肌寒い風が流れてますよね。

[284: 匿名さん]

海抜７メートルぐらいに住んでますが、昼間の暑さに比べると今年は明らかに夜は涼しいですよ。
じっとしているとひんやりとさえ感じます。

[285: 匿名さん]

278です。

>>283さん
参考になったのなら嬉しいです。


>>280さん
そこは皮肉ですので…、
誓約書の類が存在するケースは理解しています。
すいません。

>>279さん
斜め上から、ありがとうございます（笑）
って、僕へのコメントですよね？
僕は利害関係者ではありません。
念の為（笑）

>>282さん
僕も似た印象です。
春山の物件でそう感じました。

[286: 匿名さん]

いずれにせよ、適正価格になればここは需要がありそうだから、
ディスカウントをすれば上の方の階も売れていくと思います。
最初の値付けが高すぎたような。
値引きの話があちらから出るのかどうかっていうのはわかりませんが、
もう少し安ければなーみたいな感じしていけば
あちらから話は出やすくなってくるのかなと思いました。

[287: 匿名さん]

278、285はなんか痛い人だね。

[288: 匿名さん]

>>287
そんな事はないけどな

[289: 匿名さん]

適正価格かどうか。
これだけの大型マンションが残り数部屋なら適正価格なのでしょう。

多くのマンションは、売れ残りが発生した場合、ある程度の時期が来たら価格改訂を正式に発表し売り出すことが一般的です。よくみませんか？チラシ。家具つきエアコンつきになったり、数百万円下がることはよくあること。


値下げしたことを隠すとか、口外しないとかそういう問題ではありません。

デメリットとして、共用部の部分的占有部分がないとか、希望の部分が既に先着順であるために、生活実態に合った希望の場所が選べない等の不都合が考えられます。

それらが不都合とは感じない生活実態の場合は、ほかの部屋よりも安くて広くてお得かつ、デメリットなしで不動産が買えます。

[290: 買い換え検討中]

この物件の適正価格っていくらですか？
私は坪150～160万だと考えております。

[291: 匿名さん]

>>290さん
@150〜160万円は言い過ぎかな？
私見ですが。
空部屋で一番高額な物件でいえば、
@200万円強位だと思っています。

今の売価なら、星が丘の中古
（プラウドかグランドメゾン）。
もしくは追金して、これから売り出す
伏見のタワーの何れかにしますね。
僕なら。

僕は野村ないし積水のまわし者ではありません。
念のため。

[292: 匿名さん]

新築買うなら、増税前では？
さらに、ここは駅まで近いし、景色もよいし。

一階でも、景色がよいなんて、最高。

[293: 匿名さん]

>>292
つまり？？

[294: 匿名さん]

坪２００万円だとすると、８０㎡で約４８５０万円。
となると、やはり下層階はお得感が、上層階は割高感がありますね。

でも一般的なマンションの資産査定では測れない魅力がある希少物件なので、気に入って買った住民は手放したくないでしょうし、将来的な価値はかなり維持されるんじゃないでしょうか。

[295: 匿名さん]

>>292

各住戸のベランダから見た場合、1階では景色は見れませんよ。
5階以上でないと、森が邪魔してるからね。

[296: 契約済みさん]

>>一般的なマンションの資産査定では測れない魅力がある希少物件

そんなに魅力があるなら売れ残らないのでは？
ある意味希少物件ですが、いざ中古で売ろうとするときに買い手が現れるかどうか・・・
オーソドックスなマンションのほうが中古でも売りやすい。

[297: 入居済み住民さん]

5階より下に住んでいますが、我が家からは木々の間から景色が見えています。
緑とのバランスがいい感じです。
ただ、朝から蝉の鳴き声はうるさいです。夜は静かで涼しいですよ。

[298: 匿名さん]

>>294さん
僕が示した@200万円は上層階角部屋の場合で、
中部屋、中層階以下ならもっと下です。
所謂平均坪単価ではありません。
ただ、売れ残った部屋の位置に偏りがあるなら、
偏った位置の値付けが割高だったことは、
類推できます。
もし、散在しているのなら、全体の値付けが
どうだったのかなぁ…。とも思いますけど。
いずれにせよ、購入された方々は、
納得し、満足されているのですから、
それで良いのではないでしょうか。

[299: 匿名さん]

ここを検討しているのですが、樹木もたっぷりあるので
夜にムク鳥の鳴き声が聞こえてくるかどうかがとても心配です。
入居者の方ご存知なら教えてください。

[300: 入居済み住民さん]

>>299
リビング側も寝室側も、夜に鳥の鳴き声が聞こえた記憶はないですよ。

蝉の鳴き声が18時にはピタリとやんだので、今はとても静かです。

[301: 入居済み住民さん]

>296 さん

このマンションの静かさや涼しさ、森に囲まれている気持ち良さは、住んでみないと実感できないと思いますよ。
そういった要素は資産査定には反映しにくいということでしょう。

[302: 匿名さん]

一階でも、森が見えるなんて、プライバシーの心配もないし、最高ですね。

[303: 匿名さん]

住環境は良いようですが、地下鉄通勤をしている方の感想がお聞きできたらと思います。
暑い季節に坂の上り下りは辛く無いでしょうか？

[304: 匿名さん]

このマンション、すごく魅力的なので、早くしないと、売れてしまいそう。

[305: 匿名さん]

買えば？

[306: 買い換え検討中 [ 40代]]

表ヅラは良くても裏はどうでしょう？

平和公園側からMSを見たことある？
駐車場側の部分、裏から見れば分かります。
大きな買い物ですから自分の足で調べてみて。

とても永住物件になるとは思えない。

以前の電波塔があった時、東海豪雨で
駐車場側一部水没してますよね。
大丈夫かな。

地震があって唯一の私道が分断され孤立。
平和公園から大学に抜ける道も半ば獣道。

火災が起きたとき、消防車も上がって来れるのか。

35年住もうとすれば、最悪の事態も想定しなければ
ならない。

私道の修繕計画は大丈夫か？
老人ホームが出来たら確実に車の往来は
多くなり、子供にとっても危険が増す。
下の道に出るところ死角があり、
雨の日は特に危ない。
小市民的な感覚だと知らない老人ホームの
道路まで何で負担しないといけないんだと
思ってしまう。

私道のアスファルトを触ると
ボロボロと剥がれてきませんか。

坂を登るのが疲れるだけではない
すぐに飽きるであろう眺望を全面に
押し出している丘の上のリスクがあるMSです。

消費税5％の頃から売り出ししてて
未だ残ってる。

気にしない人は買いじゃないですかね。
値引きがあれば、星ヶ丘でこの価格は
お買い得感がある。

ミストサウナ、人工御影石のカウンター、
タンクレストイレ、ディスポーザーなど
建設費高騰の中削減されているものは標準装備。

ただ、私は子供の安全のため、平地に買います。

[307: 入居済み住民さん]

>>303
これは感じ方に個人差があると思われますが、、、仕事帰りの登りは最後の方で少しキツイですね。日が沈んで暗い時間帯なので暑さは気になりませんが。

下りは問題なしです。
毎日の事なのでもう慣れましたが、いい運動になります。

[308: 匿名さん]

お、モリノコトリがまた飛んで来ましたねー。

地震の心配をされてるようでしたら、マンションより斜面に建ってるコトリさんの家を心配された方がいいと思いますよ。
それと、お宅の旦那さんが車が来てるのに道の真ん中を踏ん反り返って歩いていて、避けようとしないのが危ないです。

[309: 匿名さん]

>306 さん

ここの坂道は位置指定道路ですので私道ではなく市道です。
マンション住民は何も負担することなく、名古屋市が責任持って管理していますので、ご心配なく。

[310: 匿名さん]

名古屋市が管理しているなら、凍結時に苦情言えますね。また、危険な場合も、改善要求出せますね。

[311: 匿名さん]

名古屋市の道路なら、なぜ、矢作が舗装するの？
私道だからじゃないの。

[312: 匿名さん]

この道をマンションの住人で管理しないといけないの？

[313: 匿名さん]

>>306
>ただ、私は子供の安全のため、平地に買います。

結婚できたなら、子供が生まれたならそうしたいと思います、ってところか。

[314: ご近所さん]

まーもともと無線塔があったところで、電波を遠くに届かせるため名古屋市でも標高の高い
この地を選んでNTTが所有していたところです。
そこへわざわざ住もうと思うのが、無理がある・・。眺望体験といいますが
たまに行くならいいけれど、毎日はどうでしょうか？
決してけなしてるわけではありませんが、普通にそう思いませんか？

[315: 匿名さん]

確かに高台からの眺望の良さはある種の優越感を得られるけれど、やはり毎日の通勤のことを考えると坂を登って帰るのはためらいます。
以前慣れますよと書かれていた方もいらっしゃいますか、残業続きで疲れた体にこの暑さの中では相当きつそうです。
休日に良い眺めに癒されたり、毎日トレーニングだとポジティブに考えることができたら良いのかな。
このごろ駅近マンションの方が良いように思えます。

[316: 匿名さん]

まー実際にそこに住んでみないと良さなんて分からないでしょうね。

[317: 匿名さん]

そうとも言えますが、逆も言えます。

[318: 匿名さん]

逆に？

[319: 匿名さん]

メリットもデメリットも少ない平凡なマンションを買うか、メリットとデメリットがはっきりしたマンションを買うか。

結局は個人の考え方の違いであって、マンションの優劣とは言えないでしょう。

ただひとつ言えるのは、眺望眺望と言われますが、眺望はこのマンションの魅力のひとつでしかなく、購入者わざわざ眺望のために坂を登ってるわけではないということです。

[320: 匿名さん]

眺望以外の魅力について居住者さんから聞きたいです。
実際に住んでみて良かった点やこれはちょっとと思うことも参考にしたいです。

[321: 入居済み住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】