Brillia（ブリリア）Towers 目黒ってどうですか？ Part ８

[物件比較中さん]

Brillia（ブリリア）Towers 目黒についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区上大崎三丁目1番、2番（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（ノースレジデンス）、2分（サウスレジデンス）
東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（ノースレジデンス）、2分（サウスレジデンス）
都営三田線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（ノースレジデンス）、2分（サウスレジデンス）
東急目黒線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（ノースレジデンス）、2分（サウスレジデンス）
間取：STUDIO～3LDK
面積：30.05平米～150.11平米
売主：東京建物　八重洲分室
売主：一般財団法人首都圏不燃建築公社
販売代理：東京建物不動産販売
施工会社：大成・竹中建設共同企業体
管理会社：未定

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/557058/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.3.20　管理担当】

[186: セレブと呼ばれてさん]

アタクシ、今はお部屋をもう一つ欲しい気分なのよね。
お気に入りのルブタンのレッドソールのように赤く燃えてるって感じかしら（笑）。
でも、コレクションは決して人様にお貸ししたりするものではないわ。
もちろん、自宅でもない。たまにお客様を招いたりするときに使うぐらいかしらね。
言うまでもないけど、専有部はある程度自在に造りこみできるけど、共用部はそうはいかないでしょ。
共用部はこの上なくゴージャスに造りこんで欲しいものだわね。
都心の森の中の超高級タワマン・・・そう評価されるように願っているわ。

[187: 匿名さん]

電車の音は、森では聞こえません…。

[188: 匿名さん]

>>185
欲しい時が買い時です。
確かに数年前より不動産は上がっていますが、それでも買えるなら自分は買った方がいいと思う。
金利が安いイコール買い時とはならないと言ってる方がいますが、はたしてそうでしょうか？
不動産価格も大事ですが、もし数千万のローンを組むなら金利の差はかなり大きいです。試しに今の金利とちょっと極端だけど2%くらいで試算するといいでしょう。
今なら10年くらいの固定でも1%で借りられますからね。

[189: 購入検討中さん]

>>188
欲しい時が買い時。そうですね。
まだ買えるかは価格次第なのですが、参考になります。ありがとうございます。

[190: 匿名さん]

>>189
欲しい時が買い時というのは全くその通りだけど、資産性を考えれば人と真逆の事をすべきですね。
皆が欲しい時に売り、皆が売りたい時に買うようにしないとね。

[191: 匿名さん]

私がセレブなら絶対、六本木、渋谷、青山、麻布にするけどな。駅1分の必要ないしね。
お見合いOffice、パチンコやさん、居酒屋、マン喫、線路
セレブの要素何もないわよ

[192: 匿名さん]

>>191
同感
なんでセレブが目黒なんて検討してるの？
赤坂、麻布、青山、広尾あたりがお似合い。
目黒は庶民の街。ここも庶民のためのマンションであってほしいな。

[193: 匿名さん]

>>190
じゃあ今は、皆が欲しい時なのか売りたい時なのか？ですね。

少なくとも言えることは、「オリンピック前に、皆が売りたい時が来る」。

[194: 匿名さん]

>>191
私も青山、麻布、広尾がいいな。この中でも高い安いあるから、最高級なところは無理だけど、手の届くところもありますから。
ここは目黒駅前の再開発のマンションと言えば通じるのは魅力ですね。

[195: 匿名さん]

六本木は住むにはキツイな、ミッドタウンの横とかキレイだけど、やっぱ駅周辺がね、、渋谷も同じ。
赤坂は◯◯◯が多いと聞くから論外。
残すは十番、青山、広尾。

[196: 匿名さん]

>>195
麻布十番 ◯力団
で検索してみよう。

[197: 匿名]

麻布は元麻布・南麻布の一部のみ・渋谷・六本木は絶対にいや・・

[198: 匿名さん]

>>193
中古に関して言えば、圧倒的に売り手市場。
今住んでる隣の部屋、３年前は７５００万でも買い手つかなかったのに、去年９０００万オーバーで売れたよ。
隣人に対して憐れみを持ちながら生きてます。

[199: 匿名]

広尾はわかる！

[200: 匿名さん]

今は中古も新築も高いですよね。
親しい三井の営業さんが、今は住み替え需要も多いけど、新築が高いから買い替えたくても買えない人が多いと言ってました。
自分の家が高く売れても、買える家がないと。

[201: 匿名さん]

>>198
うちは、高く売れるうちに売り逃げしようと
去年の暮れに利益を大きく上乗せして中古として売り出しました。
さずがに「何故こんなに高い？」って内覧者から言われ続け、
今年になってからやっと僅かに値引きして制約しました。
売り手市場でも甘くはないですよ。

[202: 匿名さん]

>>201
内覧者がそんなこと言うんですか？！5割以上乗せたとか？

[203: 匿名さん]

>>201
制約じゃなく成約ね。
今、セカンドで仮住まいしてます。

[204: 匿名さん]

新築、築浅なら怖い人の隣人になることはほぼないでしょう。
それでも赤坂、六本木に住むことはあったとしても家を買うことはないなぁ〜

[205: 匿名さん]

>>202
内覧者も好き勝手言いますよ。仲介業者を通じて間接的に。
5割よりもっと乗せたけど。

[206: 匿名さん]

>>205
なるほど。直接かと思ってびっくりしました。

[207: 匿名さん]

うちもそろそろ十年だけど売り出しは七割以上乗っかってます
中古も新築もあほらしいでしょう

[208: 匿名さん]

>>207
あほらしくてもそれが相場というものでしょう。

[209: 匿名]

でも円安は事実。国策で株買えと言われたのも事実。それをしてない時点でセンスがない。
経済オンチをとがめるんじゃなく、情報弱者以上に行動もできない人ってこと。
だから高いだのなんだの難癖つける。要は自分が無能だったことを受け入れてないだけ。

[210: 匿名]

無理でしょ・・・

[211: 匿名]

ロンドンは再建築ができなくて結果新しいマンション建てれなくて需要が大きいのと、
他国から人が流入しがちだからね。アラブなどから超富裕層の息子などが留学してくるでしょ。なので地価が下がりにくい。日本は結果論バブル以後かなり土地を割安に放置しすぎたから感覚的には異常な値上がりを感じてしまうが、シンガポールなどにいけば日本めちゃ安いと感じてしまう。そう考えると日本の今は異常とはいえない。
株式も個人売りの機関買いの状況。個人の金が入りまくらないとバブルにはならない。
まだまだ金余りの状況。

[213: 匿名さん]

物件と関係のない駄説は他で展開してくださいませ、よろしくお願いします。

[214: 匿名さん]

海外の不動産に関しては為替が絡むから一概に高いとは言えないけど、それでも東京は安いのでしょう。
株やFXで儲けてる人じゃないと、サラリーマンではなかなかこれからの不動産には手が出ないかもしれません。
貧富の差がどんどん拡大していくのだろうなぁ。
20年後の東京の治安がどうなるのか心配。

[215: 匿名さん]

ここの価格早く発表されないかな。楽しみすぎる〜

[216: 匿名さん]

今更ながら物件概要見たら、入居って3年近く先なんだ、、
タワマンだから仕方ないけど、そんなに待てないよ

[217: 購入検討中さん]

54階建てのタワーマンション　大規模修繕を計画するも見積依頼したスーパーゼネコン5社に辞退される

総工費20億円の大規模修繕らしいですが、これから購入する身としては気になるニュースです。15年毎にこんな修繕してたら積立金だけでは到底まかなえませんよね。どのくらい住人の手出しになるんでしょうか。

[218: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は年々高くなっていくだろうな。
そのくらい難なく払える世帯じゃないとタワマンなんて買えないな。

[219: 匿名さん]

>>218
20億の修繕てすごい気がするけど、タワマンだとそんなものなの？
払えないとか払わない人が出てくるんじゃ。

[220: セレブと呼ばれてさん]

３Aエリアにはもうすでに所有しているのよ。
同じエリアには複数物件持たないのがアタクシのポリシーなのよね。

[221: 匿名さん]

タワマンは低層マンションより改修費は高額です。初めは管理費も修繕積立金も低めに設定されていますが、年々高くなるのが通例です。
ここはプールとか無駄なものがないだけマシではないでしょうか。

[222: 匿名さん]

>>219
これって佃のセンチュリーパークタワーだよね。
700戸位あるから戸数あたりにするとたいしたことないと思うし、あそこは富裕層向けマンションだから大規模修繕とはいってもグレードアップ的なこともやるんでないの？

それに駐車場設置率と利用率が高いので年間の駐車場収入だけで2億円近い。

大規模修繕で苦労するかどうかは駐車場収入の多寡にかかっている。最近のマンションは駐車場設置率が低いからその分管理費、修繕費に染み出しが発生する。

[223: 匿名さん]

センチュリーパークは総戸数756の平均78m2
20億を戸数で割って年数でわって月でわると
大体戸当たり月1.4万程度を
地道に大規模修繕用に積み立てて、トントンというわけですね

[224: 匿名さん]

新築時にも一括でそれなりの額出すし、最初の大規模修繕はそれほど問題にならなそうですね。問題は30年とかそれ以降なのかな。

[225: 匿名さん]

タワマンは10年以内に逃げ出すのが、勝ち組の常識ですよ。
あとはローンとかで逃げれない人とあが、２重苦，３重苦を被ればいいだけのこと。

[226: 匿名さん]

>>222
駐車場収入って経費以外はどういう扱いになるのでしょう？浮いたお金は全て修繕費に回せるものなのですか？
管理組合とかが使い道を決めるのでしょうか？
どこかのマンションでは地権者と購入者で駐車場代が違うというのを目にしたことがあります。
とくにこのマンションの場合、地権者が多いので確認する必要がありますね。

[227: 購入検討中さん]

>>226
駐車場収入は管理組合に入るので管理費の減額要因になると思います。
私が今住んでるタワーマンションは駐車場収入が想定をかなり上回っていて繰越額が増え、入居4年目ぐらいに管理費が減額になりました。
うちの場合、修繕費も想定ほどかかっていないらしく修繕積立金も少しですが減りました。

[228: 匿名さん]

>>226
管理組合で決めますよ。ほとんどのマンションは駐車場収入の一部は管理費会計に回される。残りは修繕費に積み立てられる。立体駐車場、機械式駐車場だと月額2万位は維持費や更改費用のためとっとく必要があるが残りは収益となる。

ここは知りませんが一般的には駐車場は共用部であって管理組合が所有権を持ちますが、一部の物件では地権者が駐車場の権利を持ち（従前の土地所有権と権利変換をする）
駐車場収入のキャッシュフローを得る仕組みになっているところもあります。

まあもともと持っていた権利を専有部としてもらうか、キャッシュフローとしてもらうかという話なので別に不公平感はありませんが。

[229: 匿名さん]

まあここは平均価格一億近いマンションなので、買う人は世間的にはお金持ちかと思います。
いわゆる庶民のマンションでローンでキチキチな人は少ないと思いますので、よくある管理費不足とか修繕費値上げの総会否決とかそういった心配は不要でしょ。

[230: 購入検討中さん]

>>228
月2万って台あたりですか？それは高いですね。
うちは台あたりに直すと月6000円程度です。もちろん維持費だけでなく法定耐用年数の15年毎にに新しいものに取り替える想定になってます。

[231: 匿名さん]

>>230
修繕計画の資料見たら一セット（3台）あたりでした。
同じくらいですね。

[232: 匿名さん]

ではマンション内に駐車場がそこそこあり、その稼働率が良いのは遠回しに資産価値アップにつながりますね。空いてると経費だけがかかって無駄になる。都心では総戸数の1/3-半分位がちょうどいいということでしょうか。

[233: 匿名さん]

>>232
とはいえ富裕層は駅近であっても車は持つので駐車場3割だと足りないでしょう

[234: 匿名さん]

>>232
都心だと駐車場は3万位するので月額6000円なら稼働率20パーセントでも元は取れますよ。

[235: 匿名さん]

>>234
都心だと安くても4万はしますよね、高いとこだと6万とか、、