エスリード伏見丹波橋ってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 30代]]

エスリード伏見丹波橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.eslead.co.jp/house/fushimitanbabashi/

所在地：京都府京都市伏見区堀詰町547番3（地番）
交通：京阪本線 「丹波橋」駅 徒歩6分
近鉄京都線 「近鉄丹波橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.74平米～91.92平米
売主・事業主：日本エスリード
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：エスリード管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[43: 購入経験者さん]

販売会社は売ってしまえば、それで終わりです。
営業の人がどれだけ感じよいか悪いかは、
その後のマンションの資産価値には何の影響もありません。

「マンションは立地と管理を買え」という言葉を聞いたことがあります。
購入後の方がずーっと続くことですし、もっと大事です。

管理は、区分所有者（購入者）の意識やレベル、そして
管理会社次第でしょう。
また、区分所有者の価値観が違えば、総会の決議も
まとまりにくいです。

実際に住む人が多いのか、賃貸用、転売用に購入する人が多いかに
よっても、住み心地や管理状態は変わってくるでしょう。

賃貸の人が多ければ、ごみ捨てや駐輪、駐車、共有廊下の使い方など
いろいろトラブルが多いようです。

[44: 匿名さん]

42です。43さんの書かれている事、おっしゃる通りだと思います。
築年数25年越の好立地とは言えないマンションに、ほぼ新築時から住んでいます。
なので、資産価値が、立地と管理・・というのはわかります。
でも、交通の便が悪いけど、緑が多く自然が豊かなのが気に入ってますし、
管理は、熱心で知識豊富な住人が数人いるだけで、体制はしっかりしています。
バブルのハイソな住人が多く住んでいた時より、普通の人たちが多く暮らす今の方が、
トラブルが全く無いし、非常識な人も態度も見かけません。

管理体制は住人が作って行くものですよね。管理会社も変えたり・・・
でも、新築はだれが住むのかわからないので、管理も？だと思うのですが。　　

エスリードの評判が悪いというだけで、しつこかったり、横柄な態度とられたり、
欠点を教えなかったりするのではないかと思っていた販売窓口が、印象が良かったので
書き込みました。

[45: 匿名 [男性]]

立地は微妙　駅遠いですけど

[46: 匿名さん]

このスレの冒頭の完成図を見ると、濠川のせっかくの石垣を取り壊して、
無機質なコンクリートにして、ぎりぎりに建てるのですね。

ホームページ上で「街へのリスペクトを忘れない」、
「伏見桃山城の外堀『濠川』のほとり」、
「歴史を継承する河畔に位置する」と唱っているいるならば、
何とか石垣の風情を残す工夫はできなかったのかと残念に思います。

「佐久間政実の屋敷跡」に恥ずかしくないよう、ごみのことで
近隣から苦情がでないよう、敷地内に充分なごみ置き場のスペースを
儲けて業者の回収にすべきでしょう。

キンシ正宗も、もう少し大手のデベロッパーに売ればよかったのに、
なぜ、投資マンションのエスリード？と思います。

[47: 匿名さん]

入札だったんじゃない？
入札なら相手を選べないでしょ。

[48: 匿名さん]

売却後もトラブルが予想されるマンションでも安ければ売れる。せっかく、イニシアは平均４０００万円台でけっこうイメージがいいのに気の毒だ。

[49: 購入検討中さん]

>>46

このスレの冒頭の完成図は間違っています。川のように見えるのは道路です。
オフィシャルサイトのコンセプトのページを見るとそれがわかります。

しかし、こういうミスが多いのもどうかと思いますね。

[50: 匿名さん]

Ｎｏ４６「濠川のせっかくの石垣を取り壊して、無機質なコンクリートにして、ぎりぎりに建てるのですね」←これは事実です。せっかくの石垣取り崩して、川側も道路側も隣接地もぎりぎりに建てます。

[51: 匿名さん]

46です。

49さんの言われる通り、土地の形状からして、冒頭の白黒の絵で、
川のように見えるのは道路ですね。

しかし、これでは、敷地の入口もコンクリの塀で囲まれているので、
車や人はどこから入るのでしょう。

グーグルのストリートビューでは、なだらかな坂になっているので、
塀の高さも手前にくるほど低くなるはずです。
南側がこれだけ開けているのかも疑問です。

ストリートビューでは道路側も石垣になっているので、白黒の絵によると、
この石垣をコンクリにするのですね。

イニシアの住民スレでは、「川沿いの石垣まで壊して垂直にコンクリート立てて
ぎりぎりまで建てる」という記載がありました。

しかし、エスリードのホームページの「コンセプト」のカラーの絵では、
手前の住宅、橋の下、エスリードの敷地、その先まで石垣が続いています。

このカラーの絵が正しければ、エスリードの濠川側は石垣のままとなります。
しかし、白黒の絵もいい加減なので、これもいい加減な可能性が高いでしょう。

もし、住民スレの記載と50さんの言われることが本当ならば、
エスリードの道路側と濠川側だけがコンクリになり、つながっている石垣が分断されて、
景観を大きく損なうと思うのです。

近景デザイン保全区域、岸辺美観地区、旧市街地型美観地区に指定されていますが、
このようなコンクリによる石垣分断は、美観的に問題とならないのでしょうか。
ヨーロッパだったらありえないことでしょう。

たとえ法的に問題にならないとしても、結果的にマンションのみならず、
街全体の価値が下がることになりませんか。

この土地の歴史的背景を宣伝のみに利用して、安直な建物を建てて、
「街へのリスペクトを忘れない」とは・・・・・・

こういうポリシーの会社のマンションは、ここ以外であっても絶対に買いたくないです。

[52: 購入検討中さん]

>>51 さん

以下のデザインのページを見ると、石垣のようなデザインのものを
もう一度作るんじゃないかと思います。

http://www.eslead.co.jp/house/fushimitanbabashi/design/

川に沿う方の石垣は、従来のものでは強度もなさそうですし、違和感の
無いように作り直してもらえればと思います。

[53: 匿名さん]

51>近隣対策業者を使って近隣住民をおさえる会社。

[54: 匿名さん]

イニシアを建てた時は、強度のため、川側の石垣を作り直したの？

隣り合ったマンションなのに、石垣の色や雰囲気が異なると、川側は特に違和感を感じる。
石垣はつながっているはずなので。

52番さんのURLの絵は、道路側。確かに、イニシアのアプローチの石垣とエスリードの石垣は色も雰囲気も違う。
それぞれの建物の色に対して石垣の色はあっているけれど、町全体としての統一感は？
石垣さえ作ればそれでいいの？

[55: 購入検討中さん]

>>54さん

google マップで見るとこんな感じですね。

https://www.google.co.jp/maps/@34.94164,135.76245,3a,75y,238.5h,87.77t/data=!3m4!1e1!3m2!1s3pTaJjwjQBya2Q-V6KQr0g!2e0

隣のイニシアと同じ感じにするんですかね？

[56: 匿名さん]

全体像がなんとなく見えてきました。

ストリートビューでは従来の石垣が道路側に残っていて、これが濠川まで続いているようです。
しかし、エスリードの車と人の入口の2か所を作らないといけないので、
道路側の石垣に2か所切込みをいれなければなりません。
デザイン画を見ると、従来の石垣を活かすのではなく、新しい石垣にするようですね。
モダンでシャープな感じがします。

濠川の周囲ぐるりとある既存の年数を経た石垣とどれだけ違和感なく溶け込むことができるかということでしょうか。

[57: 匿名さん]

どう溶け込むか・・・確かにそうですね。
元々あるものを生かすことは難しいそうですが、
エスリードの「リスペクト」に期待するしかないですね。

[58: 匿名さん]

ゴミ、駐車、景観、近隣配慮の問題を抱えた物件でリスペクトはないだろう。業者投稿も多いから気を付けたほうがいいね

[59: 購入検討中さん]

ここの意見の大半が批判的な意見です。業者投稿が多いとすると、他業者さんでしょうか？
購入を検討している人の書き込みは少ないように思います。

[60: 匿名さん]

お隣のマンションの人じゃない？

[61: 匿名さん]

隣にマンションが建つというのは、中心部ではよくあることだと思いますが、
さすがに、京都市のゴミ回収というのは今の新築では珍しいでしょうね。

伏見のこの地というこだわりがなければ、私だったら他を探します。
どうしてもここが良いと思うのあれば、モデルルームで疑問点や
イニシアとの話し合いについての正確な情報を徹底的に聞きます。

納得できれば購入を検討しますし、住んでからもいろいろ揉めそうと
思えば検討から外します。また、モデルルームに来ている人の様子を
観察して、？な人が多ければ、さっさとやめます。
外だけでなく、ゴミや駐車場等のことで中でも揉めそうなので。

[62: 購入検討中さん]

>>61さん

まさにその通りだと思います。もうすぐ分譲が始まるようなので、よく話を聞いてみたいと思います。

[63: 匿名さん]

61>ごみを道路に出すということが問題です。道路に大量の臭いゴミを半日以上置き、汚い生ごみの液体が道路にいつまでも残っているのが、近所迷惑です。よくこれで街へのリスペクトというね。

[64: 匿名さん]

>>63
隣のイニシアの人達はよっぽどゴミを路上に出されるのが嫌みたいですね。
普通にマンション購入を検討している人はそこより重要な事柄がたくさんあるって。イニシアの方の書き込みってバレバレ…
イニシアの人がなに言おうが、売れるものは売れますから。

[65: ご近所さん]

>>63

京都市の回収だからといって、路上にごみを出すとは限らないのでは？
うちのマンションでは回収用のゴミボックスが４つ用意してあり、その中にゴミを入れてます。
近くの他のマンションも同様です。他のエスリードのマンションも道路に出してるんでしょうか？

[66: 購入検討中さん]

イニシアよりも川よりに石垣を模した壁を作ってるようです。このままだと白すぎる感じがしますが…。

[67: 匿名さん [男性 40代]]

こんな立地のいいマンションなのに批判的な意見が多いのは何故？と思ったが
どうやら真横のマンションの住人の嫌がらせなんですね・・・
くだらないな～

[68: 匿名さん]

新しくマンションを買う人にとっては、周りのマンションがどういおうが関係ないですよ。
近所づきあいとかないですしね。マンションは。
立地がよく、価格が妥当であれば関係なく売れます。
ここで批判的なこと書いてもしょうがないのに。
イニシアの人は住民板でやっててほしいね。

[69: 匿名さん]

>67
>68
売り側の考えだよね。
住む側は、周りに知り合いができたほうがいいから、近所付き合いも考えます。
実際はどうなるかは別として…
でも、いいデザインですし、人気は出そうですよね。
詳細、早く出して欲しいです。

[70: 匿名さん]

>69さんのいうように営業マンがご活躍のようですね。しかし、前の投稿にあるように南側に高い塀ができたら、このマンションの住民は非常識だとか騒ぎそうだ。

[71: 購入検討中さん]

隣のマンションとの近所付き合いまでは考えてませんが、問題は起こしたくないですね。
同じマンション内、特に同じ階や両隣、子どもの同級生の家などとの関係は良い方がいいですよね。

[72: 購入検討中さん [男性]]

ひとつお尋ねしたいのですが、これぐらいの大きさでこの場所となると、いくらぐらいが相場になるんでしょうか？
3500〜4500ぐらいですか？

[73: 購入検討中さん]

そのくらいを希望しますけど、おそらく上は5000くらいまでいくのでは？4LDKの5階とか。

[74: 物件比較中さん]

その価格帯って、ひょっとしてイニシアより高いと思ったのですが、どうんなんでしょう。
一般的にエスリードよりイニシアの方が設備仕様は良いし、ランク的に上と思うのです。
また、ここの設備仕様はエスリード伏見桃山グラセントより劣るという書き込みがどこかにあったような気がします。
間違いだったらごめんなさい。

[75: 購入検討中さん]

イニシアの東向きの部屋が売りに出てますが、4LDKの3階か4階で4400万くらいしてます。同じ立地で新築となると、設備は劣るにしてもそれ以上の価格は普通に考えられるのではと思います。

[76: 匿名さん]

イニシアの中古物件でいま売りに出している物件４６３０万円は高く感じる。駐車場、設備、スペースなど考えても、新しいマンション４０００万を超えたら売れ残りそうだ。

[77: 物件比較中さん]

東南角住戸７階（ベランダ南）、約88平米が３３８０万円で出ています。
https://nikkei-suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshifushimi/nc_84612043/

成約価格ではなく、売主の希望価格なので、値引き分も考慮されていると思います。
しかし、売主によって、価格にこんなに差があるのですね。

[78: 匿名さん]

>77それはマンション違いだよ。イニシア伏見丹波橋は設備、自走式駐車場、共用設備などで丹波橋地区で人気トップらしい

[79: 購入検討中さん]

紛らわしいですが、イニシア丹波橋とイニシア伏見丹波橋は別のマンションです。イニシア丹波橋は立地が良くないですね。

[80: 購入検討中さん]

あの敷地内に駐車場をどのように作るのかも気になるところです。
24台では足りない感じもしますね。駐輪場が屋内なのは濡れなくていいですね。

[81: 匿名さん]

敷地面積と建物の形から想像すると、道路から車で入るときに、たまたまマンションから出る車があったら、入る車が道路へバックするように思うけど、敷地内ですれ違えるのだろうか。

[82: 匿名さん]

デザインは好きなんだけどな。

[83: ご近所さん [女性 30代]]

エスリードですから、そんな高くないのでは？

[84: 購入検討中さん [男性]]

そう言えば、京都駅の方のエスリードもそんなに高くなかったような気がしますね。

[85: 購入検討中さん]

物件概要に屋外機械ピット昇降式3段駐車場とあるので、やはり地下にもぐるタイプのものですね。
あの面積では、車の出し入れや行き交いはぎりぎり出来るくらいな感じじゃないでしょうか？

[86: 匿名さん]

機械式駐車場の前でＵターンでできるのだろうか。朝、車を出すのに２０分以上もかかったら通勤できない。車用のくさりのゲートをどこに置くつもりだろうか。

[87: 匿名さん]

敷地が狭い駐車場に、もし、ターンテーブルがついていたら、二度手間になるので、ターンテーブルがついているかどうか確認した方がよいと思います。

車の高さに制限があるのかどうかも確認した方がいいですよ。ファミリーが多ければ、背の高いバンタイプが多いかもしれません。高いマンションだと地下1階とか地下２階にもそういう車が停められますが、安いマンションだと高さ制限があると聞きました。どこかのマンションのスレッドにもそのような記載があったと思います。

[88: 匿名さん]

もしターンテーブル方式だったら、出すのに５分以上かかる。路上駐車が増えそうだ。

[89: 購入検討中さん]

おそらく地上1階、地下2階の機械式駐車場で、ターンテーブルはなく、
地下1階、地下2階部分が垂直に上がるだけのものだと思います。

地下2階でも2分くらいで上に上げられると思います。下げるのも2分くらい。
高さ制限はあると思います。例えば175ｃｍ以下とか。

大きい車だと行きかうのは無理で、1台だけがまっすぐ入っていって、
機械を操作後にバックでとめる感じだと思います。

他の売り出し中の京都のエスリードのマンションのランドプランを見ての
私の想像です。

[90: ご近所さん [女性 30代]]

学区は板橋？京都教育大の附属に行けたら最高ですよね。

[91: 購入検討中さん]

学区は住吉だと思います。ロケーションのページに伏見住吉小学校が載ってますし。
教育大付属小学校に入れたら、学区はあまり関係ないですけどね。

[92: 匿名さん]

５階しか建てられない狭い土地に安いマンションを建てようとするから、路上ゴミ、路上駐車が心配なマンションができる。