エスリード伏見丹波橋ってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 30代]]

エスリード伏見丹波橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.eslead.co.jp/house/fushimitanbabashi/

所在地：京都府京都市伏見区堀詰町547番3（地番）
交通：京阪本線 「丹波橋」駅 徒歩6分
近鉄京都線 「近鉄丹波橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.74平米～91.92平米
売主・事業主：日本エスリード
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：エスリード管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[412: 物件比較中さん [男性 30代]]

>>411です

>>410さん
床コンクリートのスラブ厚t=200～220㎜　これも標準厚さです。レべリング材、クッション材も標準で入れるものです。床のスラブ厚が一部除くは気になりはしますね。逃げ口実なのかも。

コンクリートに関してはもちろんコンクリートの品質もそうですがどのように打設したかも重要になると思います。暑い時期に打設した　寒い時期に打設したでも養生方法も変わってきますのでこればっかりは施工会社を信用しないことにはどうにもなりませんね。

念のため、私はけっして隣マンションの住民でもありませんし、本気で購入検討しているものです。このマンションを悪く言う気はサラサラございません。ただ構造に関するアピールポイントは大手を振ってアピールするほどのものではないってことです。標準に毛が生えた程度だと思っていいと思います。

[413: 匿名さん]

>>401
あなた南区より伏見が高いって、何のソースもなく言ってない？
伏見は南区よりも安いですよ？
かろうじて山科よりは上っていうだけ。
当然長岡京市や向日市よりも安い。

http://www.tochidai.info/kyoto/kyoto/

[414: 匿名さん]

>>413地価公示の意味を知らないようですね。基準地平均だから広くて面積の安いところもある伏見区は相対的に安くなるだけですね。この地域は最低でも坪70万円はしますよ。不動産屋さんに行ったらどう。

[415: 匿名さん]

>>414
えらく上から目線ですが、

401は

④基本南区や山科よりは伏見のが高いです

と書いています。
これは413のソースに矛盾しませんか？

[416: 物件比較中さん]

伏見区で高いのは丹波橋駅・伏見桃山駅周辺だけですよ。

隣の駅の伏見駅周辺は少し安くなるし、丹波橋駅からも徒歩20分くらいのところの
マンションはかなり安いです。中古マンションの価格に反映されてます。

あと、醍醐・淀・向島も伏見区ですからね。山科より安くてもおかしくないくらいです。

[417: 匿名さん]

お隣のマンションの人は買う人に不満があるわけではなく、事業会社の対応・建物の建て方に不満があるのだろう。アプローチに高木とか高級な塀を建てて見栄えをよくして資産価値を高めるということもそれなりに意味ある。

[419: 匿名さん]

儲かれば近隣住民が困っていても気にしないと思う業者が建て、近隣住民が困っていても気にしないと思う人が買う。この丹波橋駅周辺はとってもいい住環境なのに悪くならなければいいと思うが。。

[421: 物件比較中さん [男性 30代]]

>>420
この人営業マンですか？

[422: 匿名さん [男性]]

これ程の立地にハイグレードマンション、即日完売なんでしょうね。

[423: 賃貸住まいさん [ 30代]]

話が通じない事業者だから仕方ないのでしょう。
建て方自体、品が良いと言えない。
揉めてなくとも、玄関から家の中が隣から丸見えなのは互いにどうか。
東向けは直下が道路、ダンプも通る道で騒音、排気ガスが気になる。

上記の理由でうちは除外、ライオンズ指月城の方が品があって住み心地が良いかと購入検討中。
ちなみに知人がエスリード桃山を見に行った時、こちらは資材や建設費の高騰で、設備のグレードを落とさざるを得ないと言われたそう。


まぁ京都の住宅は鰻の寝床と言うが。

[426: 物件比較中さん]

お隣さんよりも、営業マンさんの方が沢山いますよ。
取り繕うのに必死ですねー。
これだけの好立地はまずなく、人気物件なら完成前に完売していてもおかしくない。
そうでもないようなので、お隣さんのせいにでもしないと、体裁悪いのでしょう。

[427: 周辺住民さん]

お隣さんではない近隣住民です。
品がない、、確かに分かる。
隙間に無理やり建てた印象。

朝から早速入居の引っ越し。
業者の車が片側車線を塞ぎ、交通量の多い道路だけにじゅうたいして迷惑。
おまけに隣のマンションの入り口前まで業者の車が停車。文句言いたくなるのも分かるわ。

来客用の駐車場、向かいのコインパーキングに停めるという知恵は働かないのか疑問。

[428: 匿名さん]

粉塵撒き散らして解体、防音対策せず轟音を1年以上させての建設工事、近隣住民は良く我慢したと思う。
お隣さんも小さな看板位で済んでるんだから、品がある方でしょう。

せめて入居後は、路駐などで近隣住民に迷惑かけないようにして欲しいですね。

[429: 匿名さん]

401です。

413さん「基本」としてます。南区は京都駅周辺を含むので一番高い地価の場所は南区のが高いです。
が、京都駅周辺を購入住居として検討する方はあまりいらっしゃらないので除外しています。
長岡京市や向日市はそもそも京都市でないので比べていません。「基本」の意味です、ご理解ください。

417さん、伏見桃山ー丹波橋ラインで検討される方は醍醐・淀・槙島を検討されないと思いますし20分以上離れた駅を最寄とするのも抵抗があります。（個人的な思いです）
「醍醐・淀・槙島」＝「南区」＝「山科区」このあたりイコールなイメージですかね？皆さんどうでしょうか？

JR山科駅、京阪桃山南口駅、六地蔵駅近辺は結構いい値しますかね。

入居された方のご意見でませんかね？
購入を決意した理由聞きたいです。

[430: 匿名さん]

阪急ブランドの長岡京市と比較するなんてあまりにもおこがましい。丹波橋は長岡天神の半額以下ですよ。
しっかりしてください。

[431: 匿名さん]

エリア地価
長岡天神　20万5533円/m²

伏見桃山　26万6000円/m²
丹波橋　　20万8550円/m²

長岡京市も天神さん位で、周りは田んぼばかりでは？

[433: 匿名さん]

430さんこの流れでなぜ阪急ブランドの話に？
大阪ー京都の阪急路線なんてブランドではありません。神戸・芦屋の高級住宅地の路線がブランドです。
京都に住む人は阪急路線は不便な路線のほうですよ。桂川は最近発展してきましたけどね。
大阪に勤務していて京都に住みたい人ならありと思いますが。

エスリード伏見丹波橋契約された方検討されてる方自家用車はどうされてます？
必要ですか？

[440: 匿名さん]

>>436
立地以外に褒める所が見当たらない。

[442: 周辺住民さん]

エスリードさんここをチェックしているなら引っ越しとか工事する人に、路上駐車するときは、歩行者路部分を開けて駐車するように言ってよ。路側帯には止めてはいけないんだよ。歩行者が危なくって困っているんだよ。

[443: 匿名さん]

413さんがおっしゃっておられるじゃないですか。長岡京や向日市よりはるかに丹波橋が安いことを。
京都の路線でダントツにブランド力があるのは当たり前ですが阪急京都線。
もっとも低いのは京阪線。京阪線の最寄駅でかつ郊外だからこのマンションは救いようがないです。
祇園四条と大山崎でも不動産価値は大山崎の方が上です。

[444: 物件比較中さん]

この掲示板の書き込みのほとんどが周辺住民の文句とそれを取り繕う販売業者のような気がする。
工事は終わり引越しも始まっているのでそろそろ収束するかな・・。

残りの物件を格安で販売するような話があれば教えてください。

[445: 匿名さん]

>>443この人、阪急不動産の社員ですかね。京阪に恨みでもあるのかな。それぞれの駅近くの路線価でも調べたらどうですか。路線価の意味わからなかったらネットで調べてよ。調べたらまた知らせてね。

[446: 匿名さん]

>>443
何のブランド？笑
他所でやって下さい。

[447: 匿名さん]

祇園四条近辺は4階建までしか建たないから希少価値が高いと思う。

[449: 賃貸住まいさん]

お隣さんだけではないと思いますよ。

向かいのマンションまで迷惑する工事の騒音、道にはみ出しての工事、工事車両や引っ越し業者の路駐での渋滞、歩行者の妨害。
配慮が足りなかったのでは〜。

せめて引っ越しされたら、実線2本の路側帯の意味くらい勉強された方が良いですよ。
そのうち警察に通報されるよ。

[452: 物件比較中さん [男性 30代]]

多くの方がエキサイトしてるようで、火に油を注ぐようで恐縮ですが。

分譲マンション購入検討が初めての者です。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15066/1

これ見てたらここに住むのどうなのかなぁと思ってしまいました。かなりエスリードの物件を購入に傾いてたんですが。隣のマンションの住人なんて気にしなくていいや、と思ってたんですがそうでもなさそう。

ベランダでタバコ吸うなとか、専用庭でＢＢＱすんなとか、無断駐車がどうとか、子供の足音、ドアの開閉音etc。

ベランダでタバコ吸うのが禁止になってなきゃタバコは吸うでしょ。専用庭付きの一階部屋を購入したら年に数回はＢＢＱぐらいするでしょ。無断駐車はいただけないですがそんなに言う！？ってぐらい書込みがあります。

どの分譲マンションでも少なからずこういった住人はいるもんですか？

なんかこの勢いだと本当に隣のマンションにまで苦情が飛び火しそうで恐ろしい。イニシアの理事会でエスリードの住人がこんなだから苦情入れようぜ！みたいな動きにもなりそうで不安です。

[453: 物件比較中さん [男性 30代]]

452です

>>448さん
まさにそうなんですよ。エスリードの方のマンションは設備がショボイと聞いてたので同じ立地ならイニシアの中古でもいいやと比較してたんですが、あの掲示板見て速攻却下しました。

イニシア住人も全員がそういう人じゃないとは思いますが、たまたまその人の近所の部屋になったらと思うと恐ろしい。

>>449さん
イニシア住人でないとは思いますが、引っ越しの時の路上駐車ぐらい大目に見てあげたらどうですか？それを警察に言ったところで警察も困っちゃいますよ。新しく越して来た方も不安もある中で決して安くないマンションを購入して初日からネチネチ言われたらいい気しないですよ。

[455: 物件比較中さん [男性 40代]]

＞452
分譲購入が初めてとの事ですので、念のため。

マンションなど集合住宅はベランダ、専用庭は共用部分です。
何もしてもokではなく、管理規約等で使用について決まりがあります。
田舎では何をしてもokかも知れませんが、都市部ではまずバーベキューは迷惑です。隣や上の階は洗濯物に煙の匂いが付きますし、普通に苦情は出ます。
花火等も同様で、常識的に迷惑行為ととられても仕方ないかと。
どちらのマンションをご購入されるにしても、恐らく問題になると思いますので、購入後は気を付けられた方が良いですね。

[456: 物件比較中さん [男性 40代]]

結構強気の価格設定ですね。
売れ残りそうなら、値引きとかあるんでしょうか？
そのために、価格を公表しないのでしょうか。

もう入居されてる方もいるとの事。
決め手に欠けるので、様子見の状態ですが。
価格的にもエスリード桃山よりも高い設定ですよね。
間取りもどちらかと言うと手狭で、設備も普通のマンション並みだと思いますが。

[457: 匿名さん]

今はどこの新築マンションも建材費の関係で高くなってるので価格もこんなものでしょうね。
賃貸に出すにも丹波橋駅まで徒歩６分は魅力的。
お隣さんが少しアレにしても…

[460: 賃貸住まいさん [男性 40代]]

12月下旬ぐらいで、７割弱ぐらいは売れてましたよ。
購入者が全員、竣工→即入居ってならないから、そんなもんでしょ。

[461: 物件比較中さん [男性 40代]]

>>460
そんなに売れてるんですね。
やはりこの立地は魅力的ですよね。
でも建設費の高騰が価格に繁栄されてるとしたら、設備等には期待出来ないのかと考えが及ぶのですが、いかがなものでしょう？

うちは子供がいるので当分車は必須で、駐車場の数が少ない事、機械式より自走式の駐車場が不便がなく、プライマリー、イニシアに目がいきます。
(大規模マンション推しではなく、駐車場問題に置いて。)
それなりの価格+近隣に駐車場借りて月2万かはかるのは、不便な上に無駄な出費かと。

中古のエスリード桃山ももう出てる様ですが、あそこも駐車場が少ないようで。
駅が近くとも子供がいたら車乗るので、結構重要な問題です。

[464: 購入検討中さん [男性 40代]]

>>462
イニシア、東向き低層階が3600万円ぐらいで出てましたよ。

[465: 匿名さん]

イニシアさん中古、残ってますけど駐車場は空無となってますね。築７年、駐車場も無し。
こっちは42戸に対し、23台置けるからまだ空いているかもしれませんね。

[467: 物件比較中さん [ 30代]]

>>461
4000万超に駐車場代、管理費等考えると、山手で少し歩けば戸建ての住宅も手に入る範囲。
戸建てならもう少し広めの間取りに駐車場2台も可能な所もあり、車中心の生活なら検討の余地もありそうですね。
こちらも7割弱売れてるそうなので、23台/42戸なら空きは無さそう。

[468: 匿名さん]

>>467
戸建ての良さがわからない。

[469: 匿名さん]

自動車が好きな人とか小さな子供がいる人は外付機械式駐車場はやめたほうがいいですよ。本当に面倒くさいし、子供の事故も多いです。事故はWEBで調べてみて下さい。2段式自転車置き場でも面倒くさい人は無理だと思いますよ。ところで投稿の番号がとびとびになっていますね。結構、投稿をチェックしてるのですね。

[470: 賃貸住まいさん [男性 40代]]

５階の３ＬＤＫが、いきなり賃貸に出てびっくりした。
東向きの部屋（７７．７平米）で、１５万／月（礼３　敷１）。定期借家じゃないから、投資で買われた方でしょうか。。

[471: 匿名さん]

エスリードって投資のイメージありますよね？それで夏頃ＭＲ見学した時
質問してみたところ今回は今のところ少ないですと歯切れ悪いかんじでしたよ
立地はいいし・地元だし買いたかったけどやめました
理由は駐車場・ゴミ置き場とかの設備が狭い中に詰め込まれてるイメージで・・・

↑で言われてる周辺マンションとの問題はあまり気にはしないですが・・
車を必要としない家族か・リタイヤされた夫婦・賃貸で検討な方かなぁと個人的に・・

[472: 匿名さん]

引越しとか工事の車が前の道路で駐車しているけど、ここは通学路で駐車禁止です。歩行者用路側帯は止められません。運転手とか人が見ていても駐車違反です。路側帯を確保したうえで、車の右側に3.5メートル余地が必要です。子供・老人が特に危ない。

[473: 賃貸住まいさん [男性 40代]]

>>471 さん
470です。

そうですね、エスリードは投資用マンションで大きくなってきた会社ですが、こちらはファミリータイプだったので、居ないのかと思ってました。

私も、ここで盛り上がってる周辺マンション云々は気にしませんでしたが、専有部分の構造が、ミニマムレベルだったので見送りました。

[474: 匿名さん [男性]]

>>472
過去の投稿でも同じ話がありましたが、引越業者などは駐車許可を申請しているので駐車違反にはならないようです。

[475: 周辺住民さん [男性]]

引っ越し業者も路駐の許可を取るのに引っ越し一件毎に警察署に出向き手続きが必要な状況で、許可を申請している所はほとんどないですよね。
トラック一台で一日2，3回転の引っ越し作業をする訳ですから、手続きだけでも凄い作業なわけで。

こちらの前の道路は、学区内でも車のすれ違いの際に路側帯にはみ出す車が多く、数年前に2重線に引き直しされました。
まだマナーの悪い車両が多く、毎年学校単位での調査(危険な箇所の家庭への聞き取り)で、まとめて危険箇所として警察へ届け出されているかと思います。

京都は暴走車両等の事故で子供が犠牲になっており、特に取り締まりは厳しくなっています。
しかしながら、まだマナーを守れない業者、運転手が多く残念極まりないですね。

[476: 匿名さん]

駐車許可車は許可証を窓に貼らなけばならないのですぐにわかります。違法駐車を見つけたら警察へ通報です。

[477: 周辺住民さん [男性]]

普通は販売会社さんが引っ越しに際しての注意として、購入者に事前説明くらいされるかと思うのですが。

大手のマンションでしたら、重ならない様に引っ越し時間の割当て、駐車禁止区域等の説明等されたり、来客用駐車場の開放などで近隣に迷惑がかからないよう対応するものですが。
売ったらお終いなのでしょうか。

[478: 匿名さん]

引っ越し業者が駐車許可を申請しているかどうかはわかりませんが、怪しいなら警察に通報してみてはどうでしょうか？
街中のの引っ越しではよくある事かと思いますが、ここで駐禁の話をしても解決しない気がします。

[479: 匿名さん]

ハイします。

[480: 匿名さん]

マナーの悪いのは京阪近鉄沿線だからです。ここは枚方や樟葉よりはマシです。
桂ではあり得ないです。
桂は丹波橋よりも遥かに都会ですが

[481: 匿名さん]

>>480地価の次はマナーですか。ところで地価競争はどうなりましたか

[482: 匿名さん [ 30代]]

地価競争いる？

[483: 匿名さん]

>>480
阪急信者がここにも登場。
桂ってマナーがいいとは思わないけどね。
桂が遙かに都会って・・・・・？？

[484: 匿名さん [ 30代]]

桂も最近開発されて注目されてきたから嬉しいんでしょう。

[485: 周辺住民さん]

道路の白線が工事で消えてしまっているが引き直してほしいね。

[486: 匿名さん]

ここはすでに竣工済なのに、あまり積極的に売っている感じがありませんがなぜでしょう。
残戸数も結構ありますよね。

[487: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

伏見桃山〜丹波橋近辺のマンションがリビング15、16畳〜が平均的なのに比べて、こちらは少し手狭な印象。
駐車場の絶対数も足りない。
値段はそれなり。
なかなか決め手に欠けますね。

[488: 匿名さん]

＞486さん
積極的に売ってませんかね？
私は結構頑張っていらっしゃると思います。入居後も分譲中をマンションのエントランスでアピールするのはどうかと思いますが。
価格下げないと厳しいかもしれませんね。

[490: 匿名さん]

悪いイメージがついちゃいましたもんね。立地的には悪くないんだけどなぁ〜値段があと500万下がって初めて考えれるかも…

[491: 匿名さん]

それにしても、フランフランの家具はいらないw

[492: 匿名さん]

もうダメでしょ 賃貸マンションに変更した方がいいのでは？

[493: 匿名さん]

近隣マンション住民しかり購入者もデベロッパーも誰も得するマンションじゃないからダメなんでしょう
誰も得しないマンションを無理に建てたもんだから仕方ないね

[494: マンション検討中さん]

>>489さん　ゴーストマンション！？そんなに売れ残ってるんですか？
当初の価格ですと確かに高いですよね。立地はいいんですが。

>>490さん　おっしゃるように3,500万円前後になれば検討ですよね。
今の価格帯がどのくらいか知りませんが。

>>491さん　フランフランの家具確かにいらねぇ～

[495: 匿名さん]

今何部屋残ってるかは知らないのですがどの部屋も4000万越え〜でした。3500以下ならね。ちょっと考えたいですよね。
4.5部屋は残ってそうなような。

[496: 匿名さん]

立地は良いですよね。小学校区だけ板橋区だともっと良かったなぁとは思いますが、商店街、図書館、区役所、附属小学校が徒歩圏内ですし、特急が止まる丹波橋駅ですし。ただ、価格がなぁ…

[497: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

確かに誰も得しないマンションになっちゃいましたね〜。
敢えて言うなら、元の地主のキンシ正宗さんくらいじゃないですか？
元々迎賓館的な建物にすると言ってた屋敷でしたが、分割して売る事で、値段も高値がついたでしょうし。
今回売るなら、数年前にイニシアにだって売れたはず。

[498: 匿名さん]

このマンションあまりに売れずにもがきあがき出したはりますなぁ

[499: 周辺住民さん]

あと４邸のようですけど。家具付きはまだ残っているようですよ。

[500: 周辺住民さん [男性 40代]]

お隣のイニシアさんにも、「イニシア伏見丹波橋のみなさま限定」
買い替えをされる方に、今のお住まいを高値買取しますと、チラシが入っていたそうで、大変憤慨してました。

裁判沙汰になる位の日照権の侵害やら工事の騒音で迷惑かけといて、チラシ入れられる神経がおかしいですね。
売れなくて血迷ったのか、、。笑

わざわざ高いお金出してローン組み直して、今より随分手狭になるマンションに引っ越すメリットは？
人気の板橋学区→住吉学区も環境面考えてもないでしょうね。

[501: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[502: 周辺住民]

このマンションは一部に叩かれてるね。まあイニシア関係やと思うけど。イニシア住民板で住民が住吉学区を見下すコメントがあったし。誰かの指摘で削除。周り住民からみたら冷ややかな目で見てるよ。本当に。。。

[503: マンション検討中さん]

値引きはしてくれるみたいですが、流石に３千万前半にはなりませんよね。パラドールの隣の更地にもマンションたつみたいですね。伏見エリアも少し供給過剰気味。。

[504: 匿名さん]

桃山、丹波橋エリアで探してますが、庶民には4000万台は厳しいですね…供給過剰気味といっても住める、住みたいマンションがなくて残念です。

[505: 匿名さん]

丹波橋駅は徒歩圏内はすごく魅力的ですよね。
それだけの価値はあるのかも。

[506: マンション検討中さん]

一軒家が買えます。駐車場付きで。

[507: 匿名さん]

一軒家ってあまり魅力感じないんですよね…
マンションのほうが防犯、管理面を考えると楽で…子供が巣立ったあと夫婦で一軒家は広いですし、一軒家は売れにくい。

[508: マンション検討中さん]

丹波橋近くの一軒家、4000万で買えたとしても隣同士近接し過ぎてて、あまり魅力を感じませんでした。
丹波橋駅から徒歩6分、スーパーや図書館、区役所も歩ける範囲で保育園や小学校も近く、今買える桃山丹波橋近辺のマンションでは一番良いかなと思って購入に傾きつつあります。
プライマリーコートの向かい側建設中の建物がマンションだったら待ったのに…残念！

[509: マンション検討中さん]

宝酒造の研修センターみたいですね。

[510: 匿名さん]

通勤、通学に便利。やっぱファミリー層が多いのかな

[511: マンション検討中さん]

プライマリーコートの向かいは研修センターになるんですね。だからあんな大きな…記念館と書いてたので博物館のようなものができるのかと思ってました。笑