エスリード伏見丹波橋ってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 30代]]

エスリード伏見丹波橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.eslead.co.jp/house/fushimitanbabashi/

所在地：京都府京都市伏見区堀詰町547番3（地番）
交通：京阪本線 「丹波橋」駅 徒歩6分
近鉄京都線 「近鉄丹波橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.74平米～91.92平米
売主・事業主：日本エスリード
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：エスリード管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[23: 匿名さん]

No11>このマンションの南向きのベランダがイニシアの正面アプローチに面しているため、壁を建てる案もあるようです。⇒見栄えのよい壁を建てれば、イニシアの高級イメージも少しは保てる。

[24: ご近所さん [女性 30代]]

エスリードの販売いつもバタバタ慌ただしいですね。多分、強気な価格でくると思うから、新築でここを買うより、大手筋周辺の中古を狙った方がいいのかなあ、、、でも、それも値上がりしてるみたい。難しい！

[25: 匿名さん]

>23
>見栄えのよい壁を建てれば、イニシアの高級イメージも少しは保てる。

エスリードに見栄えのよい壁をデザインするセンスがあるかな？
人により好みも違うし。
しかも、エスリードの南側が壁で真っ暗になる。

まだ植栽の方がましかなと思ったけど、
落ち葉の処理とか、植木の剪定をどうするかとかで揉めそう。

ここの西側ベランダがイニシアの東側ベランダと向かい合うのも、
住んでいる人にとってはやはりストレス。

しかし、マンションの隣に、後でマンションが建つというのは、
中心部ではよくあることだと思うけど、
ここは避けた方が無難かな。
どう転んでも、ごみ問題を始め、さまざまなことで、
いざこざが続きそうな気がする。

ところで、イニシアって高級マンションなの？
高級だったら、将来的なことも考えて、敷地内にゆとりを持って
建てると思う。

[26: 匿名さん]

確かに真隣にマンションを建てるエスリードは品がない。
ただ、法的に問題ないのであれば、イニシア住人にとってもこういうことが起こり得るのは想定内のはず。
まあ、しょうがないよね。

[27: 購入検討中さん]

イニシアの正面アプローチの側面の壁と植木ってもうイニシア側？の方でされてませんか？
さらにその外側にも壁を作るんでしょうか？その方が不恰好な気もしますが・・。

[28: ご近所さん]

22>ゴミ回収日にゴミボックスを敷地内に置く場所がなければ、道路にゴミ袋を山積みするしかない。夏は特に臭い。

[29: 匿名さん]

今の時代、新築マンションは業者によるごみ回収がほとんどで、
近隣もそれを希望しているはずです。ここの場合、急に４２軒分の
ゴミが増えるわけですから。

また、管理費は区分所有者が負担するので、業者のごみ回収費を
管理費に入れても、売主は痛くもかゆくもないはずです。

それを、京都市の回収にするというのは、きちんとしたゴミ置き場を
作るスペースも惜しかったのはないでしょうか。
そのスペースを居室にまわした方が少しでも販売価格に加えられるので。

ペットボトルや瓶、段ボール箱や新聞雑誌などの資源ごみ用の
スペースも確保されているのか疑問です。

ゴミ置き場があったとしても、十分なスペースでなければ、
ゴミがあふれ出るだろうし、なければ、周囲の景観をそこねるでしょう。
違反ごみがあれば、放置されますから悲惨ですよ。
特に、引っ越し後や年末年やお盆。

[30: 周辺住民さん]

デザインも名前もイニシアにかぶせた感じだ。となりのイニシアは高級イメージがあり、人気が高いからね

[31: 匿名さん]

イニシアは竣工後３５戸も残っていたそうです。
人気があれば竣工前に完売していたのでは？

もし、エスリードではなく、三井不動産や三菱地所、野村などの
大手だったらよかったのですか？

相手が法律や規則に従って建てることについては
仕方がないことなので、お互いに歩み寄るしかないのでは？

[32: 匿名さん]

31>普通だったら狭い道路に近所迷惑になるような大量の置きごみなどしない。ゴミ処理方法を早く聞きたい。

[33: 購入検討中さん]

分譲時期が2015年春から2015年夏に変わりましたね。
エスリードって他の物件もそんな短期間で販売するんでしょうか？
入居時期が同じのパデシオン伏見駅前は1月から分譲が始まっているというのに・・。

[34: 匿名さん]

<32
ここでは、みんな想像で書いているだけなので、もし、当事者の方であれば
直接、エスリードに問い合わせるのがよいのでは？

[35: 匿名さん]

パデシオンもエスリードも両方パス。

[36: 購入検討中さん]

エスリードってどうなんですか？購入しようか迷っているのですが、評判的なものが気になるのですが。

[37: 匿名さん]

駐車場が少ない。路上駐車は通報しましょう。

[38: 匿名さん]

>>36さん、
以下のURLはエスリード社について書かれています。
参考になるかもしれません。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47365/

電話営業の投資マンションから始まった会社のようです。

[39: 購入検討中さん]

>>38
評判よろしくはないようですね。
ただ、駅に近いのと丹波橋通りに近く買い物にも便利なので悩んでるんですよ。
教えていただいて、ありがとうございます。

[40: 購入検討中さん]

エスリード評判悪いようですが、本マンションがいい物件であるかどうかは、
今後、直接話を聞いて、自分で判断するしかないと思っています。

[41: 匿名さん]

直接話をしても、良い物件ですよというだけで、悪いことは言わない。売るのが仕事ですから。まあ評判は当たってるね。

[42: 匿名さん]

エスリードのイメージが良くなかったので、ためらいつつ他のエスリードマンションのモデルルーム見学に
行きましたが、販売会社は別会社でとても印象が良かったです。
購入後の問題の対応とかになると関係あるでしょうが、建築会社や販売会社も大切だと思いました。

[43: 購入経験者さん]

販売会社は売ってしまえば、それで終わりです。
営業の人がどれだけ感じよいか悪いかは、
その後のマンションの資産価値には何の影響もありません。

「マンションは立地と管理を買え」という言葉を聞いたことがあります。
購入後の方がずーっと続くことですし、もっと大事です。

管理は、区分所有者（購入者）の意識やレベル、そして
管理会社次第でしょう。
また、区分所有者の価値観が違えば、総会の決議も
まとまりにくいです。

実際に住む人が多いのか、賃貸用、転売用に購入する人が多いかに
よっても、住み心地や管理状態は変わってくるでしょう。

賃貸の人が多ければ、ごみ捨てや駐輪、駐車、共有廊下の使い方など
いろいろトラブルが多いようです。

[44: 匿名さん]

42です。43さんの書かれている事、おっしゃる通りだと思います。
築年数25年越の好立地とは言えないマンションに、ほぼ新築時から住んでいます。
なので、資産価値が、立地と管理・・というのはわかります。
でも、交通の便が悪いけど、緑が多く自然が豊かなのが気に入ってますし、
管理は、熱心で知識豊富な住人が数人いるだけで、体制はしっかりしています。
バブルのハイソな住人が多く住んでいた時より、普通の人たちが多く暮らす今の方が、
トラブルが全く無いし、非常識な人も態度も見かけません。

管理体制は住人が作って行くものですよね。管理会社も変えたり・・・
でも、新築はだれが住むのかわからないので、管理も？だと思うのですが。　　

エスリードの評判が悪いというだけで、しつこかったり、横柄な態度とられたり、
欠点を教えなかったりするのではないかと思っていた販売窓口が、印象が良かったので
書き込みました。

[45: 匿名 [男性]]

立地は微妙　駅遠いですけど

[46: 匿名さん]

このスレの冒頭の完成図を見ると、濠川のせっかくの石垣を取り壊して、
無機質なコンクリートにして、ぎりぎりに建てるのですね。

ホームページ上で「街へのリスペクトを忘れない」、
「伏見桃山城の外堀『濠川』のほとり」、
「歴史を継承する河畔に位置する」と唱っているいるならば、
何とか石垣の風情を残す工夫はできなかったのかと残念に思います。

「佐久間政実の屋敷跡」に恥ずかしくないよう、ごみのことで
近隣から苦情がでないよう、敷地内に充分なごみ置き場のスペースを
儲けて業者の回収にすべきでしょう。

キンシ正宗も、もう少し大手のデベロッパーに売ればよかったのに、
なぜ、投資マンションのエスリード？と思います。

[47: 匿名さん]

入札だったんじゃない？
入札なら相手を選べないでしょ。

[48: 匿名さん]

売却後もトラブルが予想されるマンションでも安ければ売れる。せっかく、イニシアは平均４０００万円台でけっこうイメージがいいのに気の毒だ。

[49: 購入検討中さん]

>>46

このスレの冒頭の完成図は間違っています。川のように見えるのは道路です。
オフィシャルサイトのコンセプトのページを見るとそれがわかります。

しかし、こういうミスが多いのもどうかと思いますね。

[50: 匿名さん]

Ｎｏ４６「濠川のせっかくの石垣を取り壊して、無機質なコンクリートにして、ぎりぎりに建てるのですね」←これは事実です。せっかくの石垣取り崩して、川側も道路側も隣接地もぎりぎりに建てます。

[51: 匿名さん]

46です。

49さんの言われる通り、土地の形状からして、冒頭の白黒の絵で、
川のように見えるのは道路ですね。

しかし、これでは、敷地の入口もコンクリの塀で囲まれているので、
車や人はどこから入るのでしょう。

グーグルのストリートビューでは、なだらかな坂になっているので、
塀の高さも手前にくるほど低くなるはずです。
南側がこれだけ開けているのかも疑問です。

ストリートビューでは道路側も石垣になっているので、白黒の絵によると、
この石垣をコンクリにするのですね。

イニシアの住民スレでは、「川沿いの石垣まで壊して垂直にコンクリート立てて
ぎりぎりまで建てる」という記載がありました。

しかし、エスリードのホームページの「コンセプト」のカラーの絵では、
手前の住宅、橋の下、エスリードの敷地、その先まで石垣が続いています。

このカラーの絵が正しければ、エスリードの濠川側は石垣のままとなります。
しかし、白黒の絵もいい加減なので、これもいい加減な可能性が高いでしょう。

もし、住民スレの記載と50さんの言われることが本当ならば、
エスリードの道路側と濠川側だけがコンクリになり、つながっている石垣が分断されて、
景観を大きく損なうと思うのです。

近景デザイン保全区域、岸辺美観地区、旧市街地型美観地区に指定されていますが、
このようなコンクリによる石垣分断は、美観的に問題とならないのでしょうか。
ヨーロッパだったらありえないことでしょう。

たとえ法的に問題にならないとしても、結果的にマンションのみならず、
街全体の価値が下がることになりませんか。

この土地の歴史的背景を宣伝のみに利用して、安直な建物を建てて、
「街へのリスペクトを忘れない」とは・・・・・・

こういうポリシーの会社のマンションは、ここ以外であっても絶対に買いたくないです。

[52: 購入検討中さん]

>>51 さん

以下のデザインのページを見ると、石垣のようなデザインのものを
もう一度作るんじゃないかと思います。

http://www.eslead.co.jp/house/fushimitanbabashi/design/

川に沿う方の石垣は、従来のものでは強度もなさそうですし、違和感の
無いように作り直してもらえればと思います。

[53: 匿名さん]

51>近隣対策業者を使って近隣住民をおさえる会社。

[54: 匿名さん]

イニシアを建てた時は、強度のため、川側の石垣を作り直したの？

隣り合ったマンションなのに、石垣の色や雰囲気が異なると、川側は特に違和感を感じる。
石垣はつながっているはずなので。

52番さんのURLの絵は、道路側。確かに、イニシアのアプローチの石垣とエスリードの石垣は色も雰囲気も違う。
それぞれの建物の色に対して石垣の色はあっているけれど、町全体としての統一感は？
石垣さえ作ればそれでいいの？

[55: 購入検討中さん]

>>54さん

google マップで見るとこんな感じですね。

https://www.google.co.jp/maps/@34.94164,135.76245,3a,75y,238.5h,87.77t/data=!3m4!1e1!3m2!1s3pTaJjwjQBya2Q-V6KQr0g!2e0

隣のイニシアと同じ感じにするんですかね？

[56: 匿名さん]

全体像がなんとなく見えてきました。

ストリートビューでは従来の石垣が道路側に残っていて、これが濠川まで続いているようです。
しかし、エスリードの車と人の入口の2か所を作らないといけないので、
道路側の石垣に2か所切込みをいれなければなりません。
デザイン画を見ると、従来の石垣を活かすのではなく、新しい石垣にするようですね。
モダンでシャープな感じがします。

濠川の周囲ぐるりとある既存の年数を経た石垣とどれだけ違和感なく溶け込むことができるかということでしょうか。

[57: 匿名さん]

どう溶け込むか・・・確かにそうですね。
元々あるものを生かすことは難しいそうですが、
エスリードの「リスペクト」に期待するしかないですね。

[58: 匿名さん]

ゴミ、駐車、景観、近隣配慮の問題を抱えた物件でリスペクトはないだろう。業者投稿も多いから気を付けたほうがいいね

[59: 購入検討中さん]

ここの意見の大半が批判的な意見です。業者投稿が多いとすると、他業者さんでしょうか？
購入を検討している人の書き込みは少ないように思います。

[60: 匿名さん]

お隣のマンションの人じゃない？

[61: 匿名さん]

隣にマンションが建つというのは、中心部ではよくあることだと思いますが、
さすがに、京都市のゴミ回収というのは今の新築では珍しいでしょうね。

伏見のこの地というこだわりがなければ、私だったら他を探します。
どうしてもここが良いと思うのあれば、モデルルームで疑問点や
イニシアとの話し合いについての正確な情報を徹底的に聞きます。

納得できれば購入を検討しますし、住んでからもいろいろ揉めそうと
思えば検討から外します。また、モデルルームに来ている人の様子を
観察して、？な人が多ければ、さっさとやめます。
外だけでなく、ゴミや駐車場等のことで中でも揉めそうなので。

[62: 購入検討中さん]

>>61さん

まさにその通りだと思います。もうすぐ分譲が始まるようなので、よく話を聞いてみたいと思います。

[63: 匿名さん]

61>ごみを道路に出すということが問題です。道路に大量の臭いゴミを半日以上置き、汚い生ごみの液体が道路にいつまでも残っているのが、近所迷惑です。よくこれで街へのリスペクトというね。

[64: 匿名さん]

>>63
隣のイニシアの人達はよっぽどゴミを路上に出されるのが嫌みたいですね。
普通にマンション購入を検討している人はそこより重要な事柄がたくさんあるって。イニシアの方の書き込みってバレバレ…
イニシアの人がなに言おうが、売れるものは売れますから。

[65: ご近所さん]

>>63

京都市の回収だからといって、路上にごみを出すとは限らないのでは？
うちのマンションでは回収用のゴミボックスが４つ用意してあり、その中にゴミを入れてます。
近くの他のマンションも同様です。他のエスリードのマンションも道路に出してるんでしょうか？

[66: 購入検討中さん]

イニシアよりも川よりに石垣を模した壁を作ってるようです。このままだと白すぎる感じがしますが…。

[67: 匿名さん [男性 40代]]

こんな立地のいいマンションなのに批判的な意見が多いのは何故？と思ったが
どうやら真横のマンションの住人の嫌がらせなんですね・・・
くだらないな～

[68: 匿名さん]

新しくマンションを買う人にとっては、周りのマンションがどういおうが関係ないですよ。
近所づきあいとかないですしね。マンションは。
立地がよく、価格が妥当であれば関係なく売れます。
ここで批判的なこと書いてもしょうがないのに。
イニシアの人は住民板でやっててほしいね。

[69: 匿名さん]

>67
>68
売り側の考えだよね。
住む側は、周りに知り合いができたほうがいいから、近所付き合いも考えます。
実際はどうなるかは別として…
でも、いいデザインですし、人気は出そうですよね。
詳細、早く出して欲しいです。

[70: 匿名さん]

>69さんのいうように営業マンがご活躍のようですね。しかし、前の投稿にあるように南側に高い塀ができたら、このマンションの住民は非常識だとか騒ぎそうだ。

[71: 購入検討中さん]

隣のマンションとの近所付き合いまでは考えてませんが、問題は起こしたくないですね。
同じマンション内、特に同じ階や両隣、子どもの同級生の家などとの関係は良い方がいいですよね。

[72: 購入検討中さん [男性]]

ひとつお尋ねしたいのですが、これぐらいの大きさでこの場所となると、いくらぐらいが相場になるんでしょうか？
3500〜4500ぐらいですか？