エスリード伏見丹波橋ってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 30代]]

エスリード伏見丹波橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.eslead.co.jp/house/fushimitanbabashi/

所在地：京都府京都市伏見区堀詰町547番3（地番）
交通：京阪本線 「丹波橋」駅 徒歩6分
近鉄京都線 「近鉄丹波橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.74平米～91.92平米
売主・事業主：日本エスリード
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：エスリード管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[390: 匿名さん [ 30代]]

389さんフォローに必死ですね。
理事にみんななりたいものなんでしょうか？
エスリードでは何か理事になるといいことがあるのですか？
大規模は無関心な人が多いので殺伐としないと思うのですが‥。

[391: 匿名さん]

ここでやれ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3433/

[392: 匿名さん]

近所の大規模マンションにお住まいの方の書き込み、いい加減うざいですね。
他人の価値観を認められない残念な人なんでしょう。文体をみると、ずっと一人の方（おそらく子持ちの女性）が粘着してらっしゃるように見受けられますが。

[393: 匿名さん]

>>385さん

それ本当なんですか？
後付けでゴミ集積所なんて。
設計事務所は京都では有名なところですし、それはさすがにないんじゃないかなと思います。でもやっぱりずいぶん使いにくそうな集積所ではあります。

[394: 買い換え検討中 [ 40代]]

匿名さんも、粘着質な方がずっと投稿書いてられますね。
いい加減うんざりですわ。

[395: 買い換え検討中 [ 40代]]

>>385
ゴミ置き場忘れるとは。
普通に40件分のゴミを道端に出すつもりだったとか？
ファミリー向けのマンションとして、まず考えられませんね。

[396: 物件比較中さん]

エスリードは他の京都市内のマンションも京都市回収で、道路際に集積所を用意しています。
ここもランドプランに絵は書かれてますが、説明書きを忘れておられます。（車出入り口左）

設計時に忘れてたってことはないと思いますが、最小限の大きさにしたんでしょうね。
現地も見ましたが確かに小さいです。ゴミの多い日は溢れるかもしれません。

しかし、ゴミの問題は何度も書かれますね。隣のマンションの方の書き込みなんでしょうかね？

[397: 物件比較中さん]

伏見区役所近くのプライマリーコートの東側、スポーツクラブNASの北側が更地になってますが、何が建ちますか？
あの広さ、立地でマンションならまず第一候補なのですが。

[398: 物件比較中さん [男性 30代]]

>>386　スーモにお詫び文てありますが何か出てるんですか？

[399: 物件比較中さん [男性 30代]]

みなさん熱心に検討されてるようですね。ごみ置き場のことなんて一切考えたこともなかったです。かなり参考になります。住んでるマンションにカラスが集ってたら嫌ですもんね。

マンション購入検討が初めての者なのですが何点か質問です。

①　この時期になって価格未定ということは売れ残るとまだ安くなる可能性があるってことなんですか？予定では明日（1月29日）から入居予定になってますよね。

②　Ｃtypeの部屋なんですが（ホームページで資料請求しても２部屋しか見れないため）4LDK（91.64㎡）のLDの部屋が11.3畳て狭くないですか？他と比較するとLD14畳程度がよく見る広さなんですが。やはり多くの方がおっしゃるように狭い敷地に無理矢理建てた結果なんでしょうか？

③　多くの方が割高な価格だとおっしゃってますが、確かに伏見区で4,000万円台後半（本当の価格は知りません。この掲示板で過去の書き込み参照）は高いと思います。（根拠なし）南区 中京区 山科区近辺でも買えそうな価格ですもんね。いやいやこの価格が妥当だ！って根拠がある方は教えてもらえないでしょうか？逆に南区 中京区 山科区より伏見区の方が高いんですかね。

④　③の逆なんですがこの立地、仕様ならいくらぐらいが妥当かわかる方おられたら教えてください。


とにかくもう販売も始まって 入居時期もきてるのに未定項目が多すぎて少々不信感も抱いております。西隣のマンションとも揉めてることもよく見受けられますし。直接ギャラリーなんかに足を運べば分かることなんでしょうが、せめて価格ぐらいは知ってから行きたいものです。足元見られそうな気もしますし。

初めての購入検討なので不安が大きいです。どなたかよろしくお願いします。

[400: 匿名さん]

この辺りの立地だったら高層階で1坪当たり200万前後が相場だと思う。共有設備の充実度で前後する。モデルルームに行って売れゆきを見たら、価格の妥当性がわかると思うよ。

[401: 匿名さん]

>399さん

まじめにお返事させていただきます。

ゴミ問題はおそらく起きると思います。
設計ミスかどうかはわかりませんがエスリードさんが軽視していたのは間違いないでしょう。
民間に毎日回収を委託していればなんとかなるでしょうが京都市の回収で追いつくと思えません。自分の家庭がどの程度の量をゴミを出すか想像してみてください。上に上に積んでいけるものでもないですし分別も必要です。
集積所の増設か民間への委託かの選択が早々に必要ではないでしょうか。費用は管理費を増額ですかね？

①価格未定なのは交渉次第変わる可能性が高いです、チャンスかもしれませんがネガティブな価格を隠しているだけかもしれませんね。モデルルームに行ってみればわかると思います。

②狭いととるかどうかは個人の感覚だと思います。LDが狭い分他の部屋が広くなったともいえます。

③高く感じるのは過去の相場と小規模によるコストのかかり方のせいでしょう。今は買い時では無いと言う業界の方もいらっしゃいます。じゃあいつが買い時？と言われると先の事はわからないので欲しい時が買い時と私は思っています。

④基本南区や山科よりは伏見のが高いです。伏見も一部安い地域がありますが伏見桃山ー丹波橋ラインはマンションが建てられる地域としては伏見ではピカイチの価格です。この地域の小規模マンションでこのご時世ならあながち高すぎることもないかもしれません。近所の中古の戸建は１億超えている物件もあります。粘って価格が下がればありかもしれませんね。

ギャラリーには終始強気でいけばいいと思います、価格下げたら買ってやる！くらいのほうがスムーズに進みます。
（本気で買う意志があればです、念のため）

以上、楽しんで悩んでください。

[403: 匿名さん]

隣の大規模マンション住人の民度が低いから売れないだろうね。

[405: 物件比較中さん]

>>399
一度現地を見てからモデルルームに行って色々話を聞いてみては？
もうほとんど完成しているので現地にも販売員の方はいるかもしれませんね。

あとは提示される価格か、値引いてもらった価格で買おうと思えるかどうかですね。
私はわざわざ高いお金を出して住むマンションではないと思いました。

売れ残りを格安で売ってくれるなら考え直しもしますが、チラシなどではいっさい
価格を公開しないですからね。投資目的で買う人もいるようですから、現地や
近所のことを知らない遠方の人たちが買っていくのかもしれませんね。

[406: 物件比較中さん [男性 30代]]

>>400さん
ありがとうございます。ざっくりそういう根拠が知りたかったんです。1坪200万円ならあながち高いわけでもないんですね。

>>401さん
ありがとうございます。大変ためになりました。ごみ問題...。なるほどです。分譲マンションは販売価格からまだ管理費とかかかってくるんですもんね。まずはモデルルームに行ってきます。最初は冷やかし程度で行ってみて色々探って来ます。ここエスリードの人見てたらばれちゃいますね。楽しんで悩んできますよ。高い買い物なので慎重になるんですが色々比較して検討してると楽しいもんです。まじめに回答本当にありがとうございます！

>>402さん
確かに。そういう端的な回答も期待してました。どっかで「ここはやめとけ！」って意見もほしかったんです。ただ他の方の意見を参考にモデルルームには行って来たいと思います。

>>403さん
やっぱり同じマンションじゃなくても隣接マンションの住人との付き合いも考えた方が良いんですかね？エスリードに対してならわかりますが、住んでる人には罪はないと思いますが。ただとばっちりを受ける可能性はありますよね。そこも慎重に検討します。本当に隣のマンションの方が苦情言ってるんですかね？

>>405さん
ありがとうございます。まずは足を運んできます。やはり高いとの印象ですか？伏見区のマンションにまで投資目的の人がいるとは。ただ投資目的の方は今現在の販売価格が大勢の方が言うように高い印象なのにここからまだ値上がりするって目論見ががあるんですかね。まぁ地価に関してはわかりませんもんね。
私も実家（戸建）があるのでゆくゆくはそちらに越す予定なので将来的には賃貸も考えてるんです。

[407: 匿名]

>>406
お隣のマンションは気にすることないですよ。
書き込みだって実際は１人、最大２人です。
将来、賃貸もお考えなら魅力的ですよね。
特急停車駅徒歩６分など今後も出ないでしょう。区役所など公共施設が徒歩圏内にあるのもすごいなーと思います。

[408: 物件比較中さん [男性 30代]]

この辺りの3LDKのファミリータイプのマンションで賃貸に出したら、家賃相場は月15〜16万程と聞きました。
頭金を準備してその位でローンがおさまる様でしたら良いのでは。
ローン以外に管理費、固定資産税と他に自己負担はかかりますが。

[409: 賃貸住まいさん]

こちら、購入を検討してきましたが、見送りました。

立地、周辺環境は良いと思い、かなり購入に傾きました。
（お隣のマンション絡みは色々あると思いますが、ここでは論評しません。
個人的には全く気にしてません。）


・専有部分の構造が貧弱
　（建物全体は良いと思います）
という点が見送った最大のポイントです。
建築費が高騰している中で、致し方ないかなとも思いますが。。。


賃貸で借りるなら、立地や交通の便が良いので、借り手はつきやすいと思いますので、
それもあって購入に傾きましたが、、、上記ポイントで見送りました。

[410: 匿名さん [ 40代]]

>>409さん

本当の購入検討中の方があまり書きこまれていないので、静観していた者です。
わたくし自身も、お隣のマンションとのことは一切気にしておりません。
ほぼ契約のつもりで考えております。

409さんのおっしゃる専有部分構造とは具体的にどのようなことかお聞きしてもよろしいですか？
設備ではなく、壁厚や床に関することなのでしょうか。

[411: 物件比較中さん [男性 30代]]

>>407さん
ですよねぇ。着工前に不動産会社に苦情を言うならまだ分かりますが、建ってしまって住民に苦情言ってもどうにもならないですよね。

>>408さん
なるほどです。大変ためになりました。両親が実家で健在ですのでまだ遠い将来になると思いますが。

>>409さん
なるほどです。マンション選びもただ立地条件がいいだけで決めるもんじゃないですね。

>>410さん
私も>>409さんほど建築に詳しい者ではないんですがホームページにある耐震関係の構造は今ではいたって普通の構造ですので最初はそこをアピールされても．．．とは思いました。「配筋ダブル」「溶接閉鎖型帯筋」「高耐久性コンクリート」は今では標準です。支持層まで杭を打ち込むなんて常識中の常識です。神奈川県では問題がありましたが。
また施工業者の鉄建建設も鉄道（ＪＲ）に特化した会社なのでどうなのかなぁと思いました。どちらかというと土木のイメージが強い。ただ京都の駅ビルは共同企業体の代表会社ではないですが施工もしてますし、大手会社なのでそんなに気にはしてないです。