プラウドシティ塚口 パート2

[匿名さん [男性]]

プラウドシティ塚口のパート2です。
引き続き、物件のことや周辺環境など情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/316364/
公式URL:http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/tsukaguchi/

所在地：兵庫県尼崎市上坂部1丁目36番1他（地番）
交通：福知山線 「塚口」駅 徒歩1分
阪急神戸本線 「塚口」駅 徒歩15分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.96平米～87.74平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店 、ジェイアール西日本不動産開発 、長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション

情報源：神戸新聞NEXT｜経済｜森永・塚口工場６月で閉鎖　跡地を長谷工に売却へ　2013/2/6 06:58
http://www.kobe-np.co.jp/news/keizai/201302/0005721526.shtml

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[653: 匿名さん]

野村のずっとシティにかける意気込みは買える。
B街区は、魅力あるとみた。
説明会を聞いてから判断する。

[654: 匿名さん]

>>653
聞くだけ損

[655: 購入検討中さん [女性]]

批判される方、そんなに嫌なら書き込みしなければいいんじゃないですか？

[656: 匿名さん]

>>655
きっと悪い事書くと思うし、先にほら見たことかと書き込んでおく事で私のコメントは意味をなす。

[657: 匿名さん]

ここのセールスポイントの一つに「みんなの森」があるのですが、
この森が疑問に思い色んな角度から調べてみましたが、
日本語としてこの植栽林は森としては全く成立せずただの林です。
間違った？過大表示？それとも適正？どれか解りませんが、
公正取引に違反しないのかなあ？野村さん大丈夫ですか？

[658: 匿名さん]

>>657
面白い着眼点ですね、ご自身で是非解決してみてください。応援します！

[659: 匿名さん]

>>657
ほんと、細かい事が気になるんですのね
林でもなんでもいいやん
この公園を森と名付けてるだけなのでは
どーでもええわ

[660: 匿名さん]

素人でしょうけど、コンベジかもしれませんね。何せお暇な方のようで羨ましい限りです。

[661: 匿名さん]

657はメロンパンにつっこむタイプ

[662: 匿名さん]

>>661
メロンパンにメロンが入ってないのは誰もが分かってるが、
フローリングと書かれていて、
木目調クッションフロアーでも文句言わないタイプの人かな？

[663: 匿名さん]

>>657
みんなの森は固有名詞だからいいんでしょ？

[664: 匿名さん]

東灘の芦屋寄りでも芦屋を名乗るマンションがいっぱいあるのと同じだろ

[665: 購入検討中さん]

価格表まだですか？

[666: 匿名さん]

不動産業者の話では、オリンピック関連の建設需要が終わる５年後に３割ほど下がると言っていましたね。
　今のマンション建設は、実需というよりも低金利等現政権の景気対策の影響があり、それに金余りの富裕層の投資目的の購入によりミニバブルが発生し、価格が高騰しているものと思われます。
　そのため、新築物件だけでなく、中古物件もつられて価格上昇を招いているようです。
　富裕層の不動産投資は資産を増やすことが目的ですから、時期を見て売り抜けるつもりでしょう。
　その時期を不動産業者は東日本の震災関連、オリンピック関連の建設需要が終わる頃と見ているのではないでしょうか。
過去にも不動産バブルとその崩壊がありましたが、昭和から平成にかけてのバブルでは３割どころか、買った新築マンションの価格が半値以下になったと思います。
　バブルはその名のとおり長続きはせず、崩壊は何かのきっかけで突然起こり急降下していきます。
　マンション業者は常に、「今が買い時」とセールストークしてきますが、
低金利とはいえ、多額の借金をして不動産を購入する場合は、現状の分析と将来予測を重ねるに越したことはないと思います。

[667: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

ここって東京方面で言うと『ラゾーナ川崎』って感じですよね。
大阪と神戸の中間にあって、工場の再開発。
ラゾーナって、売出し時より5割近く価格が上がってます。
こちらの物件もリセール時は必ず上がると思いますよ！！
JRもきっと再開発終わって商業施設も完成し、住民やお客さんが何万人も増えたら、大阪駅や北新地駅直行の本数増やすんじゃないですか。
今、ラゾーナは日本一の集客を誇る商業施設です。
皆さん、そういう意味でもこの物件、将来が楽しみなんじゃないですか？
いいなぁ、購入した方は。

[668: 匿名さん]

ラゾーナを置き換えるなら、j尼でしょ。ここじゃない。

[669: 匿名さん]

＞667＞668

JR川崎界隈はこの１０年間で地価は約２倍に値上がりしてるけど、
JR尼崎界隈はこの１０年間でほとんど値上がりはしてない。

治安や立地は似ていても不動産の動きは全然違います。

[670: 匿名さん]

>>667
妄想と希望的観測は楽しいんだろうな

中古になれば普通に下がると思うよ
ただ駅から近いから10年後に25%下落くらいですむかな？

まー少子化と景気次第だろうけど2020年くらいは横ばい維持かも

[671: 匿名さん]

＞667

川崎ラゾーナは日本一の集客力、
尼崎キューズはココエの経営不振を引き継だ後も売り上げは伸びず。

貴方が書かれてる将来性も根拠が無くきびしい。

[672: 匿名さん]

＞670
どさくさにまぎれて書いてるけど、地価が上がらないのに中古物件の横ばいは無理。

他の阪神間ではこの数年で地価もけっこう上昇してるがJR尼崎はこの上昇期でもほとんど上昇してないのに、
2020年ですか、
おそらく地価の上昇も関西は終盤に近づき後は下落してるだろうから上がらなかった地区は落ち込みもきついと思うよ。

[673: 匿名さん]

＞666
関東の事を書いて関西もそうだろうってあまりにも楽観的すぎ、オリンピックも東北復興も利益を上げてる業者は多くが関東圏。

関西の建築費高騰は建築労働者の関東への流出により人件費が高騰したのがったのが主な要因で、地価も安倍ノミクスの期待感から買われ上昇はしてるが関西経済が伸び悩んでる現状からも長続きはしそうもない。

[674: 匿名さん]

検討板なんだから、検討する材料を書いてくれよ！
批判だけの板なら要らねえよ。ったく。
地価が下がるなど、ここに住まい構えるには関係ねぇんだんよ。

[675: 匿名さん]

今後地価が上がるか下がるかは検討材料として重要なはずなのに、
ここにとって良い事なら嘘や大げさでも良く、本当でもマイナス要素なら要らないって事か？

[676: 匿名]

>>671
たしかに。大阪の人口は神奈川に抜かれ、既に日本第二の都市と言えなくなってるんですよね。地価は人口集中度と連動するでしょう。
一生住み続けるなら関係ないかもしれないけど、私は築何十年のマンションに住み続ける気はない。転売しにくいのは、困るな。

[677: 購入検討中さん]

こう言う討論俺は嫌いじゃないよ。真面目に皆さん答えてくれてる。

個人的には住んでみたいと思ってはいるが、将来的にやはり西宮に軍配が上がるだろう。

[678: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>>677
西宮は、もう再開発の余地ないけど、塚口はまだ工場がいっぱいあって、川崎駅前を超えるポテンシャルを秘めてると思いますよ。
某超大手デベの幹部もそういう意見でした。
オリンピックが終わっても、大阪はカジノが来てmiceが整備されれば、もともと京都や神戸、奈良という日本最大の観光資源もあって。
20年後、塚口が西宮も尼崎も超えると思います。

[679: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

あと、駅直結で、何より野村のプラウドブランドは、最強じゃないですかね。

[680: 匿名さん]

また削除されてる
>>646～>>652まで削除されてるな

[681: 買い換え検討中]

プラウドシティ塚口は関西全体から見ても野村の注力物件であり、利便性、再開発による環境の改善、大型スーパーなどやはり、検討物件の上位にランクされるはず。
地価だけを捉えるなら関東に引っ越しをお勧めする。
関西で住居を考えているなら、今度のB街区は魅力あると思う。

[682: 検討中です]

>>681
A街区よりB街区がよい理由教えてくださいー(/--)/

[683: 匿名さん]

>>681
でも、しょせんマンダイですよ。ないよりはいいけど。

[684: 匿名さん]

>>681
せめてマックスバリューかライフだったら良かったのにな

[685: 匿名さん]

単純にマックスバリューやライフよりマンダイの方がいいよ。
マンダイを侮ってはいけません。
あのセブン&アイとマンダイが提携する効果は大きいでしょう。

[686: 匿名さん]

>>685
スタバとか最新の店舗一覧はどこ見ればいいの？

[687: 検討中です]

>>684
マックスバリューとライフで満足とか羨ましすぎますね。
煽ってるわけではなく、碇で専用カード持ってる人間の発言ですのでその辺りご理解願います。

[688: 匿名さん]

いかりのカードなんて誰でも作れるけど、
他の街には激安ではない食品スーパーがあるのも確か。その点ではJR塚口はちと寂しい。
阪急塚口 いかり
武庫之荘 ピーコック オアシス
立花 オアシス
園田 コーヨー
阪急伊丹 いかり
ただ、同じチェーンでも地元の客層に合わせて、
品揃えは変えてるから、マンダイでも高めの品置くんじゃないかな。

[689: 買い換え検討中]

ここは駅近ですが、電車やレールからの鉄粉飛散は予想されますか？
風向きもあると思いますが…

[690: 匿名さん]

>>690
そんなの解らないでしょ
でもマンションもそこまで近くないし

プラウドの前の駐輪場が線路の真横だったけど特に感じたことはないね

1日干してる洗濯物についたりはともかく、数ヶ月のうちに窓ガラスとかにつくことは普通にありそう

まー福知山線は本数少ないからそこまではないんじゃないの？

[691: 匿名さん]

しかし、住民版過疎ってるね。
あれだけ沢山いた契約済みさんはどこいったんだか。

[692: 匿名さん]

>>691
契約したら掲示板なんてあんまりみないからな

パソコンでもテレビでも買うまではたくさん書き込むけどね

[693: 周辺住民さん [男性]]

下見に来られた方が指摘されているとおり、工業臭は長年あります。そういう地区です。
電子基盤を溶接するときのような、化学臭というか。上坂部西公園や、JR塚口駅周辺に滞留しており、
特に暖かい季節の夕方など、JRのドアが開いた瞬間、モワッと臭います。
森永のチョコレート臭なんてまだよいほうでした。
子育てをされる世帯などは、大気の汚染状況について、市の環境課に確認されるのもよいかもしれません。
それから東西の車道606号線は、触媒を外したような爆音のバイクが、しょっちゅう通ります。
特に週末の23時～02時ごろは集団で往復するので、ノイローゼになる前に確認されてください。
あとは緊急車両も本当によく通過します。

[694: 匿名さん]

西宮駅周辺の幹線道路に囲まれたエリアに比べたらここはかなりマシな気がする。
あっちは土日こそマシになるかと思いきや、土日の方が各地で渋滞になるほどの交通量ですから。
ここは現地を歩いてもそんな気にはならなかったけど。

[695: 匿名さん]

>>693
尼崎だからね。ランボルギーニのディーラーもあるしね。
606ならそこまで聞こえないのでは？？

[696: 匿名さん]

尼崎の大庄に行けばフェラーリやロールスやベントレーも扱ってるデーラがあるよ。

[697: 匿名さん]

プラウドシティ塚口にするか
ザ・パークハウス 中之島タワーにするか
迷い中です。

アドバイス下さい。

[698: 匿名さん]

>>697
今どちらにお住まいで？

[699: 匿名さん]

>>697
なんか共通性が2つともない感じがするけど。
何故、比較が中之島！？よくわからん。

[700: 匿名]

どちらも買えばいいんじゃないですか？

[701: 匿名さん]

第二弾の案内が届きましたね。これから587戸…しかも、さらに700戸の販売を控えてる。かつて、業界の端っこにいた者としては、この戸数はなかなか大変そう^^;

[702: 匿名さん]

>>701
間違えた。さらに500ですね

[703: 匿名さん]

グランフロント抽選外れたので、今回は絶対希望の部屋購入したいと思います！

[704: 匿名さん]

抽選に外れてしまった人には何かしら優遇措置があるんですか？
2度目の申し込みで倍率が高くなるとか、確実に希望の部屋を
契約できる確約とか。
抽選が公正とは言え、第二、第三希望の部屋ではモチベーションも
落ちてしまいそうです。

[705: 匿名さん]

優遇処置はありません。
ダブれば公正に抽選です。
ただ最初に手を挙げれば、あとの人が遠慮するだろう…ぐらいしかないです。
私も1番に申し込んで抽選に泣いたひとりです。

[706: 匿名さん]

第二弾のチラシってありますか

[707: 契約者です]

>>705
デベの方ですか？

[708: 周辺住民さん]

あの大阪ガスの社宅も閉鎖されてますよね!?
何か出来るんですか？ご存知の方おられますか？

[709: 匿名さん]

万代塚口店は12月開店みたいだね
店舗3,000㎡ってことはコンビニ20店舗分の広さだからちと小さいかな
駐輪場の240台はキチキチに止める訳じゃないからそれくらいでいいと思うけど
駐車場は155台って多すぎないかな？
車使って買い物するならつかしん・キューズモール・イオン行くだろうし
どういう客層を呼び込むつもりだろうか？
でも営業時間が朝7時～0時ってのはいいね
0時は予想通りだけど朝は9時頃からだと思ってたから7時から始まると周囲のコンビニとかの経営はヤバイかもね


>>706
それにしてもA街区が完売した途端に過疎スレになったな
早くB街区の価格一覧表出せばいいのにな
1期と比較してどれだけ上乗せ出来るか価格を検討してんのかな？

プラウドシティ塚口マークフロント第1期価格表
http://farm9.static.flickr.com/8731/16290936984_f73930f729_o.jpg


>>708
NTT社宅跡地にはNTT都市開発のウェリス塚口が出来たけど
大阪ガスだと大阪ガス都市開発のジ・アーバネックスが出来るのかな？

[710: 周辺住民さん]

大阪ガスの社宅いつの間にか閉鎖されていたもので気になりました
結構、大きな社宅ですよね　敷地も広いです
またマンションになってしまうんでしょうかね

[711: 匿名さん]

>>710
上坂部小学校と同じくらいの広さですから
マンションが建つなら総戸数350戸くらいでしょうかね？

予算のない尼崎市役所だから買収して小学校に使うとかは無理でしょうね

[712: 匿名さん]

尼崎民として情けない限りです。

[713: 匿名さん]

北摂のミリカシティとどっちが上級シティでしょうか。

[714: 匿名さん]

ミリカシティに決まってるでしょうが。
言わせないで下さい。
顔から火が出ます。

[715: 購入検討中さん]

ミリカシティも苦戦してるみたいですよ。
まあ駅から遠いからね。
その分ここよりは安いですけどね。

[716: 匿名さん]

705さん
それは辛い。
どこかの売主がやっていた販売方法ですが、早期からモデルルームに通う方を優遇するシステムでイベントに1回参加する度に倍率が優遇され、1回目→2倍、2回目→3倍、3回目→最大4倍が適用されるみたいです。
やはり、ギリギリで飛び込んできた人よりもはじめからコツコツモデルルーム通いをしていた人を優遇していただきたいですよ。

[717: 申込予定さん [男性 40代]]

今の段階で駅ビルにはどのようなテナントが入るのでしょうか？　正直あまり期待はしていませんが　

[718: 匿名さん]

>>710
大阪ガスの社宅って上坂部小学校の真横の広いとこだよね
あそこは南側が緑化公園で良いんだけど西側が産業道路の排気ガスがあるよね
マンションになってここと競争して欲しいな

それにしてもJR塚口が街ごと変わるんだなって実感するよ
イニシア塚口なんてあとから売りに出た方なんて
高層階でも坪単価100万円だったもんね
プラウドの高層階は坪単価185万とか高くてビックリで時代を感じる

それと交番前の地下道って色々問題あるから早く閉鎖して欲しいよ
ここが自転車も通れる歩道で駅西側と繋げて欲しいな

[719: 匿名さん]

ここは尼崎市役所から尼崎版スマートコミュニティ推進事業に認定されたらしいけど何かメリットあるの？

[720: 匿名さん]

抽選って、平等なようで平等じゃないと思うのは私だけでしょうか？
世の中、当たりやすい人、そうでない人っていますよね？
私はそうでない人になってしまうのですが、いくら倍率がよくてもなかなか当たりません。
でも、当たりやすい人って、倍率がいくら高くても、よく当たりませんか？
気のせいでしょうか？

[721: 匿名さん]

検討に検討を重ね吟味に吟味して、さんざん商談に時間かけても抽選一つでおじゃん、ってホント心折れるね。
でも、「本当に公平」ならまだ納得できるな。
こと不動産に関してはあやしい手法の噂を信じそうになる。

抽選器をチェックさせてくれないし、本当に倍率通りの競合者が存在するのか知るすべないし。

[722: 匿名さん]

>>720>>721
マンション購入の為のハウツー本とかアドバイス本を1冊読むことをお勧めしますよ

[723: 匿名さん]

過去レスお読みになってみてください。
間違いなくヒント載ってますから。
私は元々公平ではないと思っています。
ここのテクニックを使って…。
そんな私が住むのですから。

[724: 匿名さん]

8月かー
駅前でズットシティのティッシュもらいました

[725: 匿名さん]

何かマークフロントより若干高い分、部屋も若干広いですね。

[726: 匿名さん]

尼崎版スマートコミュニティ推進事業？
よくわからなかったので検索してみましたら、
「ZUTTOCITY」における電力の需給状況の見える化と
地域通貨ポイント「ZUTTO・ECOまいポ（まいぷれポイント）を
導入し、節電すれば地元の商店や駅ビルで2倍のポイントが
貯まるしくみを作りあげる計画なんだそうです。

[727: 匿名さん]

>>726
なるほど。節約が楽しくなるわけだ。

[728: 購入検討中さん [男性]]

戸建検討の方はいませんか？
価格、広さ、仕様など検討材料がないので…
駅近戸建は魅力的ではないでしょうか？

[729: 匿名さん]

>>728
5～6000万位じゃないんですか？凄い勢いで建ってきてますね。

[730: 匿名さん]

>>728
6500～7500万じゃなかったかな？

[731: 購入検討中さん [男性]]

現地見てないんですが、そんなに建ってるんですね。貴重な情報ありがとうございます。
販売いつ頃なんでしょうか。
5000万台なら検討しますが、6500〜は除外です。さすがに6500万を70戸は非現実的ではないですか？
土地の広さにもよると思いますが、仮に30坪位なら5〜6000万が限界ですね

[732: 匿名さん]

>>730
誰にお聞きになった情報ですか？

[733: 匿名さん]

>726
他のマンションでも電気を節約してポイントがたまるシステムを
導入していましたが、こちらのように使い道が具体的だと
節電意識も高まると思います。

それから、こちらは共用施設が充実しておりますが、音楽スタジオに
グランドピアノを設置してもらえると騒音問題が起きにくくなるのでは
と感じました。

[734: 匿名さん]

>>731
森永工場から野村不動産が取得した土地代金118億円、面積84,000㎡、1㎡辺り14万円

戸建街区、A街区、B街区、公園とか街区単位の面積がどこかに載ってたけどどこか見つからなかった
パッと見の推定だけど全体地図見ると戸建街区は7分の1くらいでは？

そうすると12,000㎡が戸建になると仮定して71戸で割ると1戸辺り169㎡
もちろん戸建街区の道路も含めた面積だから20％を道路と仮定すると区画は135㎡・40坪くらいかな？

土地原価は道路部分はマンション計画全体で負担させて戸建街区の購入者が区画の土地負担だけなら原価1,890万円、
戸建道路を戸建街区者に負担さえるなら土地原価は2,360万円

マンション計画の企業粗利益20％や整地土木費用を入れると土地は2,500～3,000万は最低でもするんじゃないですか？
そこに2,000万のハリボテの建物建てるとは思えないし建物は利益含めて3,500万くらいは最低でもするんじゃないですか？

野村の戸建のプラウドシーズンというシリーズの小規模開発の関西の案件を見ても6,000万以下なんてほとんどないし
これだけ綺麗に整地されて地域になるし幾ら人気のない尼崎市とはいえそこまでは安くならないような気がしますね

情報がないので勝手な予想ですけどね
個人的には40坪区画で6,000万以下なら即決定しますね

[735: 契約済みさん [男性]]

>>734
素晴らしい！！
評論家？笑

[736: 購入検討中さん [男性]]

40坪あるなら即決ですね。
ただ駅前戸建でそれほど広さとってくれるのかどうか…
早く情報出してほしいです。

[737: 匿名さん]

プラウドシティ塚口マークフォレスト
やなく北棟でよかった

マークフロントも南棟でよかった

[738: 匿名さん]

阪急電車乗ってみる限り、立派な家です。しかしながら、横との間隔タイトっぽいです。近くではないので定かではありませんが。

[739: 匿名さん]

阪急園田駅から徒歩15分、JR塚口から徒歩20分のとこの分譲地だけど平米単価24万するね

廃校が決まってる聖トマス大学の敷地の一部の9,993㎡を買い取ってプラウドと同じ70戸を分譲したけど
こんなに駅が遠くても高いな
30坪中心だから総額は安いけどね


ハロータウン尼崎園田 学園通り
http://www.hellotown-amagasaki.com/


●土地価格 3,283.0万円
●敷地面積 132.62m²

●土地価格 2,388.0万円　2,769.2万円
●敷地面積 100.02m²　108.60m²

[741: 匿名さん [男性 30代]]

今日説明聞きに行って来ました。
戸建価格について質問した所40坪で5000万〜になるのではと予想されてました。

[742: 匿名さん]

>>741
戸建地区は土地だけで売って欲しかった
40坪3500万円なら即買なのにな
つまらんペラペラハウスなんて住みたくないし

[743: 匿名さん]

>>739
その辺りB地区ですからね。

[744: 匿名さん]

全て建て売りにするんだろうか。
何だかんだ文句言っても、すぐ売れてしまうんだろな。こんな駅近物件ないぞ。

[745: 匿名さん]

>>743
そうなの？
戸の内、額田町なんかは部・地区だと思うけど
若王寺、小中島、口田中なんかは違うんじゃない？

[746: 匿名さん]

もうすぐこちらも事前説明会が始まるみたいです。
予約ページを見たら、もう満席になってしまっている階もあるようです。
かなり大規模のプロジェクトですから
注目度もある？

価格表ももらえるという表記がありました。
もうこの段階で価格表って出せる物なのですね。

[747: 匿名さん]

>>746
価格表一覧は言わないと貰えませんね

プラウドシティ塚口マークフォレストの価格表を貰ったらここへ写真投稿よろしくです


プラウドシティ塚口マークフロント価格表
http://farm9.static.flickr.com/8731/16290936984_f73930f729_o.jpg

[748: 匿名さん]

>>747
お前価格表あちこち貼るんすっきやなー

[749: 購入検討中さん [女性 40代]]

ありがとうございます

[750: 匿名さん]

ＪＲさん是非ともセンスよく仕上げて下さい。ダイヤの見直しも宜しくお願いします。
すべて新しくなる気持ちがいい～♪

[751: 匿名さん]

1200戸のうち720戸は野村持ち分ってことは、残りは長谷工ってこと？

[752: 匿名さん]

値下がりするネガティブな要素がない、とのこと。B街区検討されてる方、尼崎だから等気にせずに堂々と安心して買いましょう。稀に見る「当たり」の物件です。