シティタワー武蔵小杉ってどうですか？9

[購入検討中さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
南武線 「向河原」駅 徒歩8分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.23平米～72.35平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/546597/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[595: 匿名さん]

いずれにしても、入居してからの話ですね

[596: 匿名さん]

10階より上ならさほど気にならなそう。

[597: 物件比較中さん]

このマンションの低層（のかなり下のほう）は外から丸見えだから、そしてグランツリー前で人通りが多そうだからずっとカーテン閉めっぱなしでしょうね。ダイレクトウィンドウのマイナス面ですよね。このトラックの話が事実だとしたら、さらに低層階を買いにくいなぁ。中層以上じゃないと生活しにくいかもしれないすね。

[598: 匿名さん]

>>595入居してからとかないない。
というか買っちまったらデベは知らん顔、すべては管理組合マターになるけど1/4である北向きだけの問題だから管理組合すら訴訟や警察沙汰なら動きにくいですよ。

でもスミフは竣工後も棟内で長々売り続けるから警察よりは動くと思います。

[599: 匿名さん]

>>593
そうだね、グランツリーの土地が東京機械製作所からセブンアンドアイに変更になっててよかったよね。

でも、そしたら早めに着いたトラックはどこに待機させるのだろうか？

駅近は確かに便利だけど住みにくい側面もあるんだなと。

[600: 匿名さん]

>598
実被害者が存在していない状況、すなわち実害の有無を含めた被害の度合いが説明できない状況では、交渉が成立しないのでは？

[601: 匿名さん]

違う方角で高層階だからどうでも良い

[602: 匿名さん]

まあ、これだけの高額物件を売り切りたければスミフも頑張らざるを得ないでしょう。

プロなら巨大スーパーの搬入口がどこにあるかぐらいわかって値付けしているはずですから購入者にもだからお買い得とちゃんと伝えて販売しているはず。

[603: 検討者 [男性 30代]]

いいマンションだなぁ。

[604: 匿名さん]

>>602
あなたがそうして欲しいと言う事はよくわかりました。

[605: 検討者 [男性 30代]]

いやいや、それにしても、良いマンションだなぁ。

[606: 匿名さん]

三井が夏休みの時に一生懸命売らないとね。

[607: 匿名さん]

売れすぎてセーブしてるそうです。

[608: 匿名さん]

だったらモデルルームも夏休みにすれば(笑)

[609: 匿名さん]

三井のマンションは初回で売り切れなかったようですね。

[610: 匿名さん]

ここも頑張ろう！

[611: 匿名さん]

>>551
沖式新築時価　90万円
新築時価格表　123万円
割高度　33万円
沖式儲かる確率　88%

割高度が高いのに儲かる確率も高いとは、一体どういうことなのでしょうか？

[612: 匿名さん]

>>611
いや、武蔵小杉のタワーで88%だと逆にたいしたことないよ。

[613: 匿名さん]

>>611

言ったもん（言わせたもの）勝ちでしょう(笑)。

そんなモデルがあるなら開示しないで自分で投資するわね。

[614: 匿名さん]

数字の大小以前に矛盾している評価に見えるので意味が分かりません。

[615: 匿名さん]

>>611
同じ住まいサーフィンの上では、
北口の三井は新築時価100万だし。
すみふの時価90万の設定は、一昨年の暮れ時点での価格ってのがミソじゃない？

[616: 匿名さん]

>>615
結局東口と北口の差を住まいサーフィンは冷静に捉えてるって事ね。

[618: 匿名さん]

>>615
そうか！
スミフが儲かる確率なのか！

[619: 匿名さん]

＞＞611
割高でもそれ以上に値上がりするので儲かるってことでしょう。
124万で売れれば90万でも123万でも儲けは儲けですから。

不動産価格はまだまだあがる⇒沖有人
と主張している人なので、儲かる確率マイナスの物件あまりお見かけしません。
普通に考えたら住んで即、中古なのでマイナスの方が多いはずなのですが。。。

反対に
不動産価格はこれから下がる⇒榊淳司
ですね。

マスコミが書きたい記事によってそれぞれの方が登場します。

[620: 匿名さん]

第1期との価格乖離が激しいだけに、
これほどボラれ感の高い物件も珍しいね。

[621: 匿名さん]

お盆の期間中はレストランのお食事券やアイスクリームのギフト券を特典として呼び込みをかけているようです。
スミフはじっくり時間をかけて値引きなしで販売していく方針だそうですが、さすがに800戸もあればお盆休み返上で販売しないとノルマに届かないのでしょう。

[622: 匿名さん]

>>621

苦戦してますねぇ。

[623: 匿名さん]

そもそもノルマなんてあるのか。
ノルマあったら、住友不動産の営業は毎回達成出来ずにかわいそうだね。逆に前倒しでノルマ達成したら、早く売りすぎと怒られる。※住友不動産物件は竣工までに完売すると、値付けミス（安すぎたので早々に完売したとみなされる）で怒られる

[624: 匿名さん]

そもそも、スミフ本体が休みでない時に、ここだけ休みになんかできるのか。

[625: 匿名さん]

できますよ。普通です。

[626: 匿名さん]

>>619
中古が123万以上になると評価しているなら、新築時90万と評価しているのはただのバカだろう。
解析方法の出来が悪いとしか思えない。

[627: 匿名さん]

>>626
だから、沖さんのサイトは更新してないだけだって。笑

北口はすでに100万であるところを見ると、少なく見積もっても東口は110〜115。

[628: 匿名さん]

どっちにしても割高度がマイナスのマンションより大幅に割高なのは間違いないから、おかしいことに違いはない。

[629: 匿名さん]

どうせ後で検証なんかもしなし、評価モデルの開示もしないんだから、ロジックめちゃくちゃでも言ったもん勝ちだし、言わせたもの勝ち。やたらすみふの物件が多いのも、、、あとはわかるな。

[630: 匿名さん。]

>>629
あーはいはい。
ではではお引取り下さい。

[631: 匿名さん]

すみふさん、がんばれー

[632: 匿名さん]

>>627
とっくに忘れていたが確かに一期1次は90万ぐらいだったね。
まさかスミフさん沖式で123万とでたから購入者に儲けさせたくない一心で値上げし続けているのだろうか？

[633: 匿名さん]

>>627
せめてグランツリー敷地ぐらいまででもいいからペデストリアンデッキを作る計画があるなら同意。
でも同じブロックの南側を取得せずに建ててるし、将来的な不透明感があるわりには高い。

[634: 匿名さん]

危険な道がなければペデストリアンデッキなんてないほうが良いと思うけど

[635: 匿名さん]

ペデストリアンデッキがあると、街としての価値というかそういうのは上がるような感じはします。
信号を渡らなくていいし、車と人の流れは完全に分離されるし。
ただできることで、日影が出来てしまったりとか、
そもそもお金がかかるとかいろんな問題はあるかとは思います。

[636: 匿名さん]

もともとは、こことグランツリーの土地は東京建物が一体開発する予定だったのが、その計画がポシャってしまった以上、デッキはもう無理。

[637: 匿名さん]

ペデストリアンデッキ下は、ホームレスの住処やゴミ投棄、たちション、嘔吐の格好のスポットとなります。
向河原に横須賀線ガード下も、いつも異臭が漂っており不快です。

[638: 匿名さん]

>>635
ペデストリアンデッキは良くも悪くも下や周りから分離しますので、ペデストリアンデッキが繋がったところ以外には行きづらくなります。
階段にエスカレーターがついていればまだ良いですが、階段でしか上り降りできないと歩道橋のように嫌われます。

[639: 匿名さん]

ペデストリアンデッキって駅と繋がっている通路になるのでしょうか。
やはりそういう連絡通路があると良いものですが、ただそこで悪臭があると嫌ですね。
管理会社が何か対策を取ってくれると嬉しいものですが、どうなるのでしょう。

[640: 匿名さん]

途中にお店とかあった方がよくないですか。

[641: 匿名さん]

ペデストリアンデッキはメリットだけ語られることが多いのですが、デメリットもあるんですよね。

以前住んでいた街の駅前にペデストリアンデッキが整備されたのですが、確かに安全で良くなったところがある一方で、地上は暗くなってしまいましたし、地上から入るお店には行きづらくなり、上を歩くとつまらないように感じました。
また、地上からアクセスする際はデッキの上に上がるのが面倒に感じました。

[642: 匿名さん]

ここは東横へも横須賀線へもストレスなく行けるでしょ。
目の前グランツリーだし。
ペデストリアンの話をここではされるのは少し違和感あるわぁ。

[643: 匿名さん]

そもそも計画にない話を延々しても。。。

[644: 匿名さん]

ここの下部にはどういう店舗が入るんですか？

[645: 匿名さん]

コンビニとクリーニングだろ。

[646: 匿名さん]

認可保育園と『歯科医』ではない病院までは聞いてる。
コンビニはグランツリーがあるだけに正直必要性を感じない…
真夜中に変な酔っ払いが寄ってきてもやだし。

[647: 購入検討中さん [男性 40代]]

売れ残り物件orキャンセル物件でしょうか。
２部屋出てますね。

[648: 匿名さん]

>>647

売れ残りってどころ話じゃないだろ

[649: 匿名さん]

>>647
単純にいつもの公示でしょ？
ルール上に則って掲載後、瞬間で消えるやつ。
MR休日前に良く出ますがな。

[650: 匿名さん]

間取りを見ると収納スペースがかなり少なく思うのですが、やはりDINKS向けということなのでしょうか。
書籍や洋服や靴や趣味の道具など皆さまどうされるのでしょう。

[651: 匿名さん]

>>650
トランクルームと、クリーニング保管を活用しましょうか？
あとは納戸？

[652: 匿名さん]

自分で収納を持ち込むかオプションつけない限り無理。特に子供がいる世帯は厳しい。その分部屋は余計に狭くなる。あと洗面室が異様に狭く、リネン類のの置き場も殆ど狭い。これはすんでからではないと気づきにくい問題。

[653: 匿名さん]

>>650
まあ、メインターゲットはDINKSでしょうね。
デザイン的にもファミリー向けって感じじゃないですし。
子供1人までなら、まあなんとか。

[654: 匿名さん]

>>652 洗濯機置き場の上にはオプションで棚を作りたいですね

[655: 匿名さん]

>>654

洗濯ものを入れるかごくらいは置けますねo(^-^o)(o^-^)o

[656: 匿名さん]

でも正直収納スペースに平米100万以上払うなら、断捨離して居住スペースを取るかな…
実家近ければ、仮置きしてもらうも良し。

[657: 匿名さん]

>>656

まぁ好き好きですが、うちは子供もいるのでもう少し広ければなぁ、という感じでしたね。

コンセプトはいいけどね。実用性に欠けるかな。

[658: 匿名さん]

>>657
うちは子供が一人なのでここにしようと考えてます。
リビングインの部屋が苦手だったってのもありますが、寝食分離されたこちらの間取りを重視しました。
収納は確かに少ないです。
納戸、トランクルーム含め、システム収納でしのぐつもりですが…でも造作家具はやっぱり必要かな。
一時、収納重視で戸建てにしようと思いましたが小杉に住まう事を選びました。

[661: 匿名さん]

>>646さん
テナントは認可保育園ですか。
配棟計画で2階に子育て支援施設と園庭が計画されているので
気になっておりましたが、認可なら運営は公費なので保育料が
安くて助かりそうです。

[662: 匿名さん]

>>661

認可だと入れるかどうかは別問題ではなかろうか。入れれば便利この上ないけど、このマンション買う人の所得水準考えるとどうなんでしょう。川崎は課税額でのあしきりはないんですかね。

[663: 匿名さん]

>>662
足切りはないよ
ても駅近は総じて高倍率だからマンション外の人が選ばれる可能性も十分あるだろうね。
敷地内の人が優先されるようなことは一切ないから。

[664: 匿名さん]

>>646
テナントに歯科が入ったら便利じゃないでしょうか？
グランツリー ららテラス 東急のいずれのメディカルモールにも歯科はありません。
近くの歯科は自費だけみたいですし。
フーディアムの二階には歯科はありますね。

[665: 匿名さん]

>>664
契約者スレで、ハッキリと歯科医以外の募集のソースが掲載されてましたね。
今の小杉では小児科が売りになるかと。
リセールヴァリューとしても、認可保育とセットで価値は上がりそうですけどね。

[666: 匿名さん]

契約者スレを覗いてきました！

募集科目 内科、眼科、耳鼻咽喉科、小児科、婦人科、皮膚科、心療内科、その他お問い合わせ下さい。
募集科目コメント　歯科以外の募集です

本当だ、どうして歯科はNGなのでしょう？
個人的には小児科・婦人科が入ってくれると待ち時間も有効に使えて助かるなぁ、という印象です。

[667: 匿名さん]

>>666
歯科はもう決まっている、ということかと思ったのですが。

[668: 匿名さん]

>>667
なるほど。
募集の仕方からするとそうかもしれませんね。
下手なコンビニ入るより、いくつかの病院が入る方が嬉しいかも。

[669: 申込予定さん]

調剤薬局が母体の会社がテナント募集を請け負ってて、処方箋のほぼ出ない歯科だと売り上げ予測が崩れちゃうからだよ。

[670: 匿名さん]

>>661
保育料は年収次第では認可の方がmax高いですよ。
しかも認可になると競争率も上がるので良いこと無いような。

[671: 周辺住民さん [男性 60代]]

バブル、はじけたね。

[672: 匿名さん]

認可になるかどうか早く決まってくれないかな…
決まらないなら、スカイティアラみたいな住人優先の保育施設がほしい。

[673: 匿名さん]

保育施設を作るのは、地域貢献みたいな意味合いがあるのでしょうから、なかなか住民優先っていう訳にはいかないのでしょう。
本当は施設があるのならその中に入れるのが一番ですけれど。

認可の保育園だと、共働きの場合結構な保育料がかかったりするので、
そこは何とも言えないかな―とは思う。
なかなかこういうマンション内のところで認可を取るのはタイヘンそうに思うのだけれどどうなんでしょ。

[674: 匿名さん]

ここ、お盆期間中もずっと営業してたんですね。
シルバーウィークも休まず営業するですね。
営業さんもたいへんですね。
売れてないのでしょうか？

人気のあるパークシティにして本当によかったと思いました。

[675: 匿名さん]

>>674
パークシティって東口の事かしら…
まさか北口の事じゃないよね…

[676: 匿名さん]

>>675
人気があるなら東口ですね。
まさか北口の三井ではないでしょう。

[677: 匿名さん]

面白い方がいますね。

[679: 匿名さん]

>>678
安いからね

[680: 匿名さん]

狭いのに無駄に高くて売れ残るよりはまし。

[681: 匿名さん]

北口は東口の中古より安いからね。
三井も良くわかってるよ。

[682: 匿名さん]

>>681

必死だなw

[683: 匿名さん]

>>682
冷静ですよ。
パークシティはGWTを頂点として、北口は完全な廉価版。
立地も間取りもこれといったものがない。
はるぶー氏のブログ見ればすぐにおわかりかと。

[684: 匿名さん]

北口パークはここよりずっと売れてます。
その事実が物語っているように、
人気があるのは北口パーク。
そして、人気のある物件はリセール時に
値崩れしないのも事実。

[685: 匿名さん]

>>684
一度東口のパークシティをご覧になる事をおすすめしますよ。
5年後中古物件を探しに来た消費者目線でご覧になって下さい。

色々と気づかれるかと思います。

[686: 匿名さん]

>>683

お前の根拠はそれか。哀れ。

[687: 匿名さん]

>>685

シティタのスレでパークシティ見ろってか。

[688: 匿名さん]

>>687
竣工後、北口と比較されるのは先行パークシティである事は確かだからねぇ。
安さで買えただけで喜ぶのは早計。

[689: 匿名]

>>684
安いからですよ。

[690: 匿名さん]

ただ安いだけ。

[692: 匿名さん]

>>691
廉価版マンション買って、ここのスレで小躍りしてるお前が一番哀れだよ。

[693: 匿名さん]

>>692
廉価版マンションって、全熱交換も付いてない低仕様で、一番広くても70平米そこそこしかない、共用設備もほとんど無いどっかのマンションのことですか？

[694: 匿名さん]

>>693
三井さんにそう言われて買ったのね。
良かったじゃんローン組めて。
その小躍りするような嬉しい気持ちを大事にして、早く自分の大切な北口マンションのスレに戻りな。