シティタワー武蔵小杉ってどうですか？9

[購入検討中さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
南武線 「向河原」駅 徒歩8分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.23平米～72.35平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/546597/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[468: 検討者 [男性 30代]]

北口の三井は、三菱が建ったら間違いなく目減りするだろうな。築年数が古いからね。

[469: 検討者 [男性 30代]]

>>468
確かに、ここは最後の開発だから、ずっと優位になる。しかも、免震、内廊下はここだけ。

[470: 匿名さん]

>>469
狭いから無理っしょ。

[471: 匿名さん]

＞４５６
買う気ないから暴露するけど、300万とまではいかないけど値引きした額を提示されたよ。
内覧当初から営業の対応は嫌だった。

[472: 匿名さん]

>>471
-300？、坪300？

[473: 匿名さん]

>>471
それが本当なら買う気ない奴に値引き提示し、本当に気に入ってる人には高値をふっかけてる話になる。

そうなるとスミフ神話崩れるね。

[474: 匿名さん]

>>471
内覧？どのマンションの話？

[475: 検討者 [男性 30代]]

>>471
嘘ばかり。内覧？ちゃんと言葉を覚えてから、書き込んでね。

[476: 匿名さん]

値上げをしてる中で値引きはありえませんね。そもそも値引きなんて営業マン単位ではできません。

[477: 匿名さん]

>>476
あるとすれば値付け前。
営業がわざと高めの予想を言って予想の範疇であれこれ上げたり下げたりしたのかな？

ちなみにその営業のイニシャルは？

[478: 検討者 [男性 40代]]

私も希望の部屋タイプに「新価格」が出ましたと営業から電話がありました。階数は１-２階下がりましたが、200万以上の価格ダウンです。

[479: 匿名]

>>478
営業マンのイニシャルプリーズ。

[480: 匿名さん]

>>476
できますよ。当たり前ですが。

[481: 匿名]

下手な値引き話を煽ったら、期待する購入検討者がこぞってMRに馳せ参じて、結果普通の価格でご成約となりそう。（笑）

[482: 匿名さん]

釣り上げた価格をまたもとに戻してるだけ。
踊らされるかは本人次第。

[483: 匿名さん]

連休明けに300万くらい上げてみて様子見たのを戻しただけなんじゃないの？

[484: 匿名]

このご時世であのスミフがそんなことするかなぁ。

[485: 匿名さん]

上げた価格で買ってくれる人にはそのまま売るし
厳しそうなら下げて売る、というやり方なのでは？

[486: 匿名さん]

上げた価格で買ってくれる人にはそのまま売るし
厳しそうな人にはお引き取り願う、
というのがすみふの基本スタンスだと思ってましたが。

[487: 匿名]

>>486
その通り。

[488: 匿名さん]

高い値段でそのまま買った私は＊＊＊ですか。

[489: 匿名]

>>488
このスレで高い安い、値引きうんぬんを言っているのは、基本非検討者の冷やかしですからご安心を。

[490: 匿名さん]

永住目的なら気にしない

[491: 匿名さん [女性 30代]]

三井さんが、住友さんの値付けは二年先の値段です、とおっしゃっていました。
批判的ではなく、先見の明があるというニュアンスでした。

来年になったら今の値段でも妥当に感じるかもしれないですよ。
去年こちらを検討したときには7300万程で高いと思いましたが、今は格安だったと思ってしまいます。

[492: 匿名さん]

>491さん
という事は住友のマンション価格をチェックしていけば
今後の動向が読めるという事ですか。
買いだけでなく売りたい方にとっても勉強になるかもしれません。
私自身も現在の価格上昇がどこまでいくのか読みきれないので
今後住友をチェックしていきたいと思います。

[493: 匿名さん]

>>491
それ、未来価格って言ってスミフさんが何年も売り続けるうちに地価が上がって来て追いつく事です。

[494: 匿名さん]

だいぶん立ち上がって来ましたね、もっと黒くでぶっといのを予想していましたが青黒いですよ。入居者があれば窓に明かりが灯って綺麗になるんでしょうかね？

[495: 匿名さん]

あれ、Low-Eの青だねえ。
黒には似合っているかな。

[496: 匿名さん]

Bタイプ8990万で申し込み予定、値引き交渉したほうがよいかな？

[497: 匿名]

>>496
お好きなように。

[498: 匿名さん]

>>496
ダメならキャンセルで構わないぐらいの覚悟でハンコ持って座り込みすれば本部の部長に掛け合ってみるとかなんとか言って茶番劇が始まるかもしれませんがまったく別の部屋に誘導されるかもしれませんよ。
買える相手にすんなり価格を出すわけないと思います。

買う気マンマンなのに買えない客に、向きや階層を変え更に数百万下げた新価格でみたいな誘導ならあると思います。

[499: 匿名さん]

>>493
ぶっちゃけそれ、上品なレジデンシャルサロンマダムなりの嫌味でしょう。

[500: 匿名さん]

スミフは一度値付けした部屋は簡単には下げられません。現場際量の幅がとても少ないですから。
できるのは値付け段階での調整です、だから新価格。
でも喜んでホイホイ乗ると眺望など少々難ありだったりしますよ。。

[501: 匿名さん]

>>495青色だと外が晴れだか曇りだかわかんないんじゃないですか？グレーでもそうなんですけどね。

北東部の都心の夜景は大丈夫なんですか？スカイツリーのLED光源はかなり暗いですが。

[502: 匿名さん]

>501
誤解されているかと思います。

[503: 匿名さん]

>500さん
つまりは営業マンだけでは値引き交渉に応じる権限がないということですか？
スミフは売れ行きが芳しくない場合でも値引きがないようで、どんなに時間がかかっても正規の価格で押し切るように思います。
他社のように完売を焦らない姿勢はあっぱれだと思いますがこちらにしてみれば付け入る隙がなく買わされた感が強いように感じてしまいます。

[504: 匿名さん]

というか、スミフとしては今この時期に値引に応じる理由が無いのではないか、と。
既に半分は売れているわけだし、竣工後にも売る予定で計画を立てているはず。
後が控えている三井と違って、焦って完売を目指す必要は全く無い。

[505: 匿名さん]

>>504

この物件はいいと思うが、ウリのダイレクトビューは中～低層フロアになるとマイナスに働く可能性もあり、案の定未発売が多いので、時間かかると思う。

[506: 匿名さん]

>>505
10階以上なら、タワマン以外の周りのごちゃごちゃした建物からは抜けて来るし、問題とならないのでは？
謎なのが、10階以下はまだ販売してないこと。竣工後販売でも売れる自信があるのかなあ。

[507: 匿名さん]

>>506
スミフは必ず先にローンの仮審査を通させますから懐具合を見て飛ばないギリギリの予算組みをしてきます。
表現は良くないですがあんただったらもっと銭出せるやろう？
的な売り方です。

われわれからすれば不動産は高価な買い物だから安ければ高層階を買える経済力があっても低層階で十分と思いがちで、実はよほど囲まれてない限りは安いから低層階は人気が高いです。
でもスミフのように高層階から高値で販売していけば上手くすれば低層も高層と大差ない価格で売れるかもしれません。
つまり高層階が買える客には先に高い高層階を買わせてから低層階を売るんじゃないですか？もう低層しか残ってないですよとか希少性で煽りながら。

[508: 匿名さん]

タワーマンションを買う人が全員高層階の眺望を求めてるわけではありません。高所恐怖症の方はもちろん年配の方は低層階を選ぶ方が多いそうです。

[509: 匿名さん]

>>508
タワマンの低層買う人って馬鹿だと思う。
管理費や修繕積立金、高層階住民にために払うなんて無駄だよ。（笑）
しかも後で中古で売ろうにも、人気なくて売れないって。（笑）

[510: 匿名さん]

高層階を先に売り出すことによって安価に設定されがちな低層階に稀少性という価値を付与させる。
低層階の価格は販売時の情勢で決定／公表する。
もし、既販売の物件に対し安価なものとなったとしても、それは値引きではない。
なぜなら一度も値付けをしていない階層だから。
長期間売り続けかつ値引きをしないというビジネスモデルの狙いはそこにあるのかもしれません。
資産の流動率が悪化する戦略ですが、それに耐えうる体力があるので、採算分岐点を超えることができるのですね。

[511: 匿名さん]

>>508
「タワマン」と一般化しちゃうと論点がずれちゃう。
あくまでこの物件の低層階を話題にすると、
ここは、何を差し置いても大きな窓による開放感が売りなわけで、
雑居ビルなどとお見合いになる南や西の低層階は売りづらいのでは、
という話。しかも、竣工後まで残しておいて、実際の眺望が見れる
ようになってからだとなおさら。

[512: 匿名さん]

>>510
そうですね、値引きは粗利を削るので新価格設定するわけです。
企業評価を優秀にさせる努力を怠らない訳ですね。

[513: 匿名さん]

>>511
例えば眺望など期待できなくてもこの便利で快適な武蔵小杉駅前に住みたいという需要が大きいことはグランドウイングタワーやガーデンイーストですでに立証されているから買い手はつくと思うよ。
スミフの考える値ごろ感は世間一般のそれとは違うから。

[514: 匿名さん]

ま、売れ残りが発生しても問題ないくらいに他で回収出来ちゃうでしょうね。

[515: 匿名さん]

>514
１不動産販売企業としては赤字のプロジェクトの存在を他で回収できるからという理由で認めることはほぼないと思います。
しかし、SMBCというグループの観点では近隣プロジェクトの価格維持と購買人気の維持等を視野に入れた計算が成り立つのでしょうね。
さすが旧財閥、所詮この世は...以下略

[516: 匿名さん]

第5期の販売は来月、ちょうど1か月後くらいですか。
何戸くらい、出てくるのでしょうか。
もう既にかなりの販売期に入っていったのですから、もうあまりないのかなと思いつつ…もともとの戸数もものすごく多いですので、どうなんでしょうか。
見通しがこちら側からだと付きにくいです。

[517: 匿名さん]

まだ、400戸くらい残ってたと思うよ。

[518: 匿名さん]

>>515
ではなくて、1戸当たりの単価をこれ程までに引き上げれば、
全部売れなくても回収できるだろう、という意味です。
要するに、800戸全部は売れないだろうから売れそうな部屋を高くして回収ということでしょう。
で、回収算段が付いたあとに売れなかった物件もこっそり値引きで売っちゃうという。
まあ、想像ですけどね。

[519: 匿名さん]

>508
>511

正論だね。購入価格だけで見ると後で後悔しそうだ。
管理費や修繕費は広さで測るので眺望の悪さとは関係ないもんな。

[520: 匿名さん]

>>511
竣工後だと検討住戸に自由に入れるとは限りませんよ。棟内モデルルームもしくは事務所に使用している部屋以外は原則ひやかしを含めた見学者を安易に内覧させてはいけない。

[521: 匿名さん]

>>518
販管費の考え方がスミフは変わっていてモデルルームはサッサと片付けてスミフ販売の社員営業を棟内モデルルームに通勤させます。
なので本人たちにとっては単なる職場、売れ残り部屋などとは思ってないですよ。

[522: 匿名]

これから色んな物件の落選者が集まって来そうですね。

[523: 匿名さん]

>>522
みなとみらいで大抽選会やってる安普請タワー2本のどちらかを買うぐらいなら心底こっちの方が良いと思います。

横須賀線で品川や東京にも近いので北口のタワーとは根本的なくくりが違うように思います。

[524: 匿名さん]

多摩川の花火大会の花火がこのマンションからは見えないと言われた。

[525: 匿名さん]

リエトコートからも見えたらしいので方向と高さの問題かもしれないが、見えたところで大したありがたみはない程度。

[526: 匿名さん]

スクリーンのように西口と北口にタワーが建つから玉川の花火は厳しくなる一方じゃないですか？
でも南東や南向きなら鶴見の花火と川崎・六郷土手花火が見えるんじゃないですか？
みなとみらいや横浜港の花火はどうなんでしょうね。
それからリエトやSFTの北東向き、レジデンス武蔵小杉の廊下側からはディズニーランドや都内各地の花火が見えるそうです、西向きも相模原あたりでポンポン上がるのが見えるとか、かなり小さそうですが。

[527: 匿名さん]

ここ、広い部屋ないじゃん。
街並みも乱開発で、美しさがないし。
みなとみらいの方が坪単価高いってことは
つまり、そういうこと。

[528: 匿名さん]

>>527
確かに狭い。無駄スペースの有無で動くような価格設定ではないのに。
ただし東口は計画通りの再開発で電柱も地下埋設だから町並みはかなり綺麗だよ。

[529: 匿名さん]

>>527
そうゆうこと
を詳しく。
分からないよ。

[530: 匿名]

>>527
みなとみらい、週末集まるのは地元の人間ではなく名前の響きにつられた地方からの観光客。
つまり、そういうこと。

[531: 匿名さん]

小杉に集まるのは川崎工場街の地元民ばかり。つまり、そういう事。

[532: 匿名さん]

>>531
センスない。つまらん。

[533: 匿名さん]

坪単価が物語っていると言うこと。
みなとみらいが上。
つまり、そう言うこと。

[534: 匿名さん]

>>533
え？最後は坪単価押し？
笑える
街並みの美しさとか言ってたのは無しって、そういうこと？

坪単価。そういうこと。笑

[535: 匿名さん]

>>534
読解力ないなｗ
街並みとか、そういう魅力の差が人気（坪単価）に
織り込まれているってことだよ。

[536: 匿名さん]

>>535
元に戻ってどうすんだよ。

[537: 匿名さん]

>>536
馬か？

[538: 匿名さん]

>>537
あなたほどではないです。

[539: 匿名さん]

シティタワー武蔵小杉は散々高いと言われましたが観光地に住みたくない人には格安です、という話ですね？
みなとみらいって要は全国にお住まいの金が余ってる人たちのホテル替わり需要なのかな？なんだかちょっと残念ですね。

[540: 匿名さん]

>>530
どうやら的を得たみたいです、ネガのリアクションが急に子供の口ケンカみたいになったぞ。

[541: 匿名さん]

的は得るものではなく、射るもの。

[542: 契約済みさん]

去年の、みなとみらいの神奈川新聞花火大会の写真です。
武蔵小杉の８Ｆから見みた花火です。
南側の高層階からは、良く見えるのではないでしょうか。

[543: 匿名さん]

>>542
明らかに望遠レンズですね。
そんなによく見えませんよ。
遥かかなたにうっすら見えるレベルです。

[544: 物件比較中さん]

>>542 距離考えたらどう見えるかくらいわかるだろう。算数出来ないのかな。

[545: 匿名さん]

＞541
2013年の話
http://biff1902.way-nifty.com/biff/2014/05/post-8ee7.html

[546: 匿名さん]

>>543
たしかに。こんなに良く見えるはずなし。ズルい。

[547: 匿名さん]

542は、中丸子西町に住むボケ老婆氏ですね。
有名な掲示板荒らしです。無視しましょう。

[548: 匿名さん]

花火のお写真のUPありがとうございます

うっすらというよりはまだ見えるんじゃないでしょうか。
どの程度見えるのかは階数や向きによって大きく異なってくると思うので
担当者に聞いてみると良いとは思います。

この季節だと色々な花火大会を見ることが出来るようになってくるのかな？？

[549: 匿名さん]

>>547
決めつけて書いてる君のほうが心配だよ、たしかにいくつかは当たってるかもしれないけど典型的な思い込み。
あいつに違いないとあ決めつけて変な対人トラブル起こさないようにね。

[550: 匿名さん]

>>548
コスギタワマンの特長の一つが全方位の花火。
タワマンエリアに友達いっぱい作れば毎日ぐらいに様々な花火が見れますよ。

[551: 匿名さん]

儲かる確率

https://www.sumai-surfin.com/product/okishiki_2015.php

神奈川北エリアのトップ？？

[552: 匿名さん]

>>551

取得簿価をいくらとみているんだろう。

[553: 匿名さん]

住友って完成までに完売目指さない販売方針のはずなのに、お盆休みも休まず営業って不思議。長期休暇中って、帰省や旅行で不動産販売は閑散期なのに。某物件で、正月に営業して餅つきなんてしてたけど来場がなかったみたいだし。

[554: 匿名さん]

あと半年で完成在庫確定。小杉凋落の象徴のように言われるんだろうな。

[555: 匿名さん]

>>554
別に言われないでしょ。いつものことだし。
そんなこと言ったら、スミフがマンション建てた場所はすべて凋落していることになってしまう。

[556: 匿名さん]

800戸だから竣工前の計画が500戸ぐらいですかね？
今400戸ぐらいだからあと半年で100戸、
月15戸ぐらいの販売計画？

[557: 匿名さん]

>555

いつものことって知ってるのは住不の売り方に精通してる人たち。普通の人は小杉でも売れ残るようになっちゃったんだって感想を持つんじゃない。

[558: 匿名さん]

>>557
つまるところ、情報弱者は状況判断を誤るって事でしょ。
売れ残りイコール下落すると思ってただ待ちぼうけ。

[559: 匿名さん]

情弱でも高値つかみしないってことで結果オーライでしょ。

[560: 匿名さん]

高くても安心って神話も三ツ沢の一件で崩壊。

[561: 匿名]

>>559
買えないって事でしょ！

[562: 匿名]

この価格で高いって言っていたら
人気都心物件、二子玉川、目黒など
もっと高いでしょ。
小杉だからこの価格ですむんだよ。

[563: 匿名さん]

買えないではなく、買わない。違いが判らないかな。

[564: 匿名さん]

>>563
金は失わずとも、時間は確実に失ってるけどね。

[565: 匿名さん]

大丈夫、オリンピック後まで待てるから。

[566: 匿名さん]

>>565
お疲れ様です。

[567: 匿名さん]

大規模マンション物件なのもあってか、
修繕積立を見てみると割と安い設定です。
駅も徒歩4分。この立地は絶対に見逃せないなと思ってます。