シティタワー武蔵小杉ってどうですか？9

[購入検討中さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
南武線 「向河原」駅 徒歩8分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.23平米～72.35平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/546597/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[468: 検討者 [男性 30代]]

北口の三井は、三菱が建ったら間違いなく目減りするだろうな。築年数が古いからね。

[469: 検討者 [男性 30代]]

>>468
確かに、ここは最後の開発だから、ずっと優位になる。しかも、免震、内廊下はここだけ。

[470: 匿名さん]

>>469
狭いから無理っしょ。

[471: 匿名さん]

＞４５６
買う気ないから暴露するけど、300万とまではいかないけど値引きした額を提示されたよ。
内覧当初から営業の対応は嫌だった。

[472: 匿名さん]

>>471
-300？、坪300？

[473: 匿名さん]

>>471
それが本当なら買う気ない奴に値引き提示し、本当に気に入ってる人には高値をふっかけてる話になる。

そうなるとスミフ神話崩れるね。

[474: 匿名さん]

>>471
内覧？どのマンションの話？

[475: 検討者 [男性 30代]]

>>471
嘘ばかり。内覧？ちゃんと言葉を覚えてから、書き込んでね。

[476: 匿名さん]

値上げをしてる中で値引きはありえませんね。そもそも値引きなんて営業マン単位ではできません。

[477: 匿名さん]

>>476
あるとすれば値付け前。
営業がわざと高めの予想を言って予想の範疇であれこれ上げたり下げたりしたのかな？

ちなみにその営業のイニシャルは？

[478: 検討者 [男性 40代]]

私も希望の部屋タイプに「新価格」が出ましたと営業から電話がありました。階数は１-２階下がりましたが、200万以上の価格ダウンです。

[479: 匿名]

>>478
営業マンのイニシャルプリーズ。

[480: 匿名さん]

>>476
できますよ。当たり前ですが。

[481: 匿名]

下手な値引き話を煽ったら、期待する購入検討者がこぞってMRに馳せ参じて、結果普通の価格でご成約となりそう。（笑）

[482: 匿名さん]

釣り上げた価格をまたもとに戻してるだけ。
踊らされるかは本人次第。

[483: 匿名さん]

連休明けに300万くらい上げてみて様子見たのを戻しただけなんじゃないの？

[484: 匿名]

このご時世であのスミフがそんなことするかなぁ。

[485: 匿名さん]

上げた価格で買ってくれる人にはそのまま売るし
厳しそうなら下げて売る、というやり方なのでは？

[486: 匿名さん]

上げた価格で買ってくれる人にはそのまま売るし
厳しそうな人にはお引き取り願う、
というのがすみふの基本スタンスだと思ってましたが。

[487: 匿名]

>>486
その通り。

[488: 匿名さん]

高い値段でそのまま買った私は＊＊＊ですか。

[489: 匿名]

>>488
このスレで高い安い、値引きうんぬんを言っているのは、基本非検討者の冷やかしですからご安心を。

[490: 匿名さん]

永住目的なら気にしない

[491: 匿名さん [女性 30代]]

三井さんが、住友さんの値付けは二年先の値段です、とおっしゃっていました。
批判的ではなく、先見の明があるというニュアンスでした。

来年になったら今の値段でも妥当に感じるかもしれないですよ。
去年こちらを検討したときには7300万程で高いと思いましたが、今は格安だったと思ってしまいます。

[492: 匿名さん]

>491さん
という事は住友のマンション価格をチェックしていけば
今後の動向が読めるという事ですか。
買いだけでなく売りたい方にとっても勉強になるかもしれません。
私自身も現在の価格上昇がどこまでいくのか読みきれないので
今後住友をチェックしていきたいと思います。

[493: 匿名さん]

>>491
それ、未来価格って言ってスミフさんが何年も売り続けるうちに地価が上がって来て追いつく事です。

[494: 匿名さん]

だいぶん立ち上がって来ましたね、もっと黒くでぶっといのを予想していましたが青黒いですよ。入居者があれば窓に明かりが灯って綺麗になるんでしょうかね？

[495: 匿名さん]

あれ、Low-Eの青だねえ。
黒には似合っているかな。

[496: 匿名さん]

Bタイプ8990万で申し込み予定、値引き交渉したほうがよいかな？

[497: 匿名]

>>496
お好きなように。

[498: 匿名さん]

>>496
ダメならキャンセルで構わないぐらいの覚悟でハンコ持って座り込みすれば本部の部長に掛け合ってみるとかなんとか言って茶番劇が始まるかもしれませんがまったく別の部屋に誘導されるかもしれませんよ。
買える相手にすんなり価格を出すわけないと思います。

買う気マンマンなのに買えない客に、向きや階層を変え更に数百万下げた新価格でみたいな誘導ならあると思います。

[499: 匿名さん]

>>493
ぶっちゃけそれ、上品なレジデンシャルサロンマダムなりの嫌味でしょう。

[500: 匿名さん]

スミフは一度値付けした部屋は簡単には下げられません。現場際量の幅がとても少ないですから。
できるのは値付け段階での調整です、だから新価格。
でも喜んでホイホイ乗ると眺望など少々難ありだったりしますよ。。

[501: 匿名さん]

>>495青色だと外が晴れだか曇りだかわかんないんじゃないですか？グレーでもそうなんですけどね。

北東部の都心の夜景は大丈夫なんですか？スカイツリーのLED光源はかなり暗いですが。

[502: 匿名さん]

>501
誤解されているかと思います。

[503: 匿名さん]

>500さん
つまりは営業マンだけでは値引き交渉に応じる権限がないということですか？
スミフは売れ行きが芳しくない場合でも値引きがないようで、どんなに時間がかかっても正規の価格で押し切るように思います。
他社のように完売を焦らない姿勢はあっぱれだと思いますがこちらにしてみれば付け入る隙がなく買わされた感が強いように感じてしまいます。

[504: 匿名さん]

というか、スミフとしては今この時期に値引に応じる理由が無いのではないか、と。
既に半分は売れているわけだし、竣工後にも売る予定で計画を立てているはず。
後が控えている三井と違って、焦って完売を目指す必要は全く無い。

[505: 匿名さん]

>>504

この物件はいいと思うが、ウリのダイレクトビューは中～低層フロアになるとマイナスに働く可能性もあり、案の定未発売が多いので、時間かかると思う。

[506: 匿名さん]

>>505
10階以上なら、タワマン以外の周りのごちゃごちゃした建物からは抜けて来るし、問題とならないのでは？
謎なのが、10階以下はまだ販売してないこと。竣工後販売でも売れる自信があるのかなあ。

[507: 匿名さん]

>>506
スミフは必ず先にローンの仮審査を通させますから懐具合を見て飛ばないギリギリの予算組みをしてきます。
表現は良くないですがあんただったらもっと銭出せるやろう？
的な売り方です。

われわれからすれば不動産は高価な買い物だから安ければ高層階を買える経済力があっても低層階で十分と思いがちで、実はよほど囲まれてない限りは安いから低層階は人気が高いです。
でもスミフのように高層階から高値で販売していけば上手くすれば低層も高層と大差ない価格で売れるかもしれません。
つまり高層階が買える客には先に高い高層階を買わせてから低層階を売るんじゃないですか？もう低層しか残ってないですよとか希少性で煽りながら。

[508: 匿名さん]

タワーマンションを買う人が全員高層階の眺望を求めてるわけではありません。高所恐怖症の方はもちろん年配の方は低層階を選ぶ方が多いそうです。

[509: 匿名さん]

>>508
タワマンの低層買う人って馬鹿だと思う。
管理費や修繕積立金、高層階住民にために払うなんて無駄だよ。（笑）
しかも後で中古で売ろうにも、人気なくて売れないって。（笑）

[510: 匿名さん]

高層階を先に売り出すことによって安価に設定されがちな低層階に稀少性という価値を付与させる。
低層階の価格は販売時の情勢で決定／公表する。
もし、既販売の物件に対し安価なものとなったとしても、それは値引きではない。
なぜなら一度も値付けをしていない階層だから。
長期間売り続けかつ値引きをしないというビジネスモデルの狙いはそこにあるのかもしれません。
資産の流動率が悪化する戦略ですが、それに耐えうる体力があるので、採算分岐点を超えることができるのですね。

[511: 匿名さん]

>>508
「タワマン」と一般化しちゃうと論点がずれちゃう。
あくまでこの物件の低層階を話題にすると、
ここは、何を差し置いても大きな窓による開放感が売りなわけで、
雑居ビルなどとお見合いになる南や西の低層階は売りづらいのでは、
という話。しかも、竣工後まで残しておいて、実際の眺望が見れる
ようになってからだとなおさら。

[512: 匿名さん]

>>510
そうですね、値引きは粗利を削るので新価格設定するわけです。
企業評価を優秀にさせる努力を怠らない訳ですね。

[513: 匿名さん]

>>511
例えば眺望など期待できなくてもこの便利で快適な武蔵小杉駅前に住みたいという需要が大きいことはグランドウイングタワーやガーデンイーストですでに立証されているから買い手はつくと思うよ。
スミフの考える値ごろ感は世間一般のそれとは違うから。

[514: 匿名さん]

ま、売れ残りが発生しても問題ないくらいに他で回収出来ちゃうでしょうね。

[515: 匿名さん]

>514
１不動産販売企業としては赤字のプロジェクトの存在を他で回収できるからという理由で認めることはほぼないと思います。
しかし、SMBCというグループの観点では近隣プロジェクトの価格維持と購買人気の維持等を視野に入れた計算が成り立つのでしょうね。
さすが旧財閥、所詮この世は...以下略

[516: 匿名さん]

第5期の販売は来月、ちょうど1か月後くらいですか。
何戸くらい、出てくるのでしょうか。
もう既にかなりの販売期に入っていったのですから、もうあまりないのかなと思いつつ…もともとの戸数もものすごく多いですので、どうなんでしょうか。
見通しがこちら側からだと付きにくいです。

[517: 匿名さん]

まだ、400戸くらい残ってたと思うよ。