シティタワー武蔵小杉ってどうですか？9

[購入検討中さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
南武線 「向河原」駅 徒歩8分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.23平米～72.35平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/546597/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[426: 匿名さん]

>>425
だってらあり得ない高さを吹っかけてますからね。価格は最後まで出さないし、教えてくれないし、客質みて、操作しているのかな、と思うくらい。
あと、駅まで行くのも少し不便。東急側に行くのも高架下渡るのもイマイチだな、と思ってしまった。

[427: 匿名さん]

>>425パークは安いですからね。

[428: 匿名]

>>426
東横線へはグランツリー脇の整備された道がありますよ。

[429: 匿名さん]

>>426
誠実さの欠片も感じないですよね。
多分第１期は安く売り過ぎたと思ってるに違いない。

[430: 匿名]

>>429
誠実さ…か。
俺も証券会社に行って、誠実に去年の株価で売ってくれって言ってみよかな…

[431: 匿名さん]

>>429
株主に対して誠実なんです。
株式会社の鑑ですね。

[432: 検討者 [男性 30代]]

値下げはしないのが住友だから、買う側としたら安心だよね。

[433: 検討者 [男性 30代]]

三井は、最後の方は値引きて売っちゃうから余り良くないなぁ。

[434: 匿名さん]

>>432
逆に値上げしちゃう潔さw

[435: 匿名さん]

>>434
一期で買っていただいたお客様に対して、この上ない誠実さを見せてますよね。
さすがに天下の住友不動産です。

[436: 匿名さん]

>>435
その第１期も武蔵小杉を知ってる者ほどクソ高いと感じたわけで。
世の中どうなるか一寸先は闇ですな。

[437: 匿名さん]

>>436
確かここの1期の平均坪単価は320で、「武蔵小杉で300越え？ありえねー」と思ったのが1年ちょっと前。
今や、330のパークが激安ということで馬鹿売れの予定。

[438: 匿名]

>>437
しかも北口…

[439: 検討者 [男性 30代]]

>>437
しかも、横須賀線まで、遠い、、、、

[440: 匿名さん]

それでも買う人がいれば相場は成立しますからね。
誰が買ってるかは謎の領域に突入している気がしますが…

武蔵小杉の立地ポテンシャルが高かったということでしょう。

[441: 匿名さん]

>>410そう、マイカルと連携して今のグランツリー敷地との一体開発で素敵な複合施設がとうの昔にできてたはずだったんですけどねぇ。こんな色の狭くて高い不思議な塔になろうとは、トホホでございますよ。

[442: 匿名さん]

>>437
三井と住友がまるでDNAの二重螺旋構造のように絡まり合いながら価格を昇華させていきます。でその間隙を縫ってプラウドやブリリアがお得感を出した価格でさっさと売り抜いていく、大規模タワー開発お決まりのデベ必勝パターン。

[443: 匿名さん]

>>442ここまではソニー跡地を中心とした大崎の再開発に似てましたが、
このあと三菱タワーが参入し三井が更にたたみかけてくると今の晴海、勝どきエリアに酷似した状況になりますな。

[444: 匿名さん]

住友の勝ち
http://ameblo.jp/haruboo0/

[445: 匿名さん]

>>440
誰が買っているか？
ぶっちゃけあんまり考えてない人々ですよ、
別に交通利便性が優れてる必要もなく、再開発エリアの希少性もどうでも良くて、高い安いの判断はパッと見の価格だけ、豪華な共有施設は単純に頭割りだからいっぱいあった方がお得、天下の三井だから安心、とかなんとか思ってるような。
じゃあ何で武蔵小杉に住むの？と聞かれたら即座に今話題の町だからと答えるような人たち。
つまり、なんかの理由でたまたまお金持ってるそこらへんの人。

[446: 匿名さん]

>>445補足です。だからこっちというわけでもなくて
むしろ、なんでまたこんなに高いここをあえて買うの？の方が不思議ですけど。どの駅に出るにも必ず2車線以上ある横断歩道の信号待ちがありますよね？
豪華な設備を維持するための無駄なランニングコストなど遥かに凌駕する価格設定です。

[447: 匿名さん]

よくスミフのマンションって購入検討者99人から否定されても1人が惚れ込んで購入してくれれば良いという売り方と聞きますが
逆を言うと100人に1人の変わり者の集合体というかある種住友教信者しか住めない宿泊施設ですよね。

[448: 匿名]

>>447
庶民の話ならね

[449: 匿名さん]

>>448お金持ち対象のやつありますよね。その即座な否定がご自分でもそれっぽいと思いません？

[451: 匿名さん]

いやいや、ここは自力じゃなく親の相続も加えて購入してる人が多そう。
まあ、この低金利なら1馬力でも辛うじて可能か。

[452: 匿名さん]

相続とかはあるかも。
あとけっこう最近は、親の援助を見込んでセールストークをしてくる場合もあるし…。
どのみち、自力ではなく、他力も含めて購入しようとしている人は
少なくはないんじゃないかななんて思います、
ここ、買えるのならすごくいいんじゃないでしょうか。

[453: 匿名さん]

住友は商売のやり方が上手いよ。
不動産は高ければ高いほど信用する奴いるから馬鹿みたいに高くしても売れる理由がある。リフォーム部門も業界一だしね。
相続対策の要素も大きいよね。この値段の半分で売ろうが倍で売ろうが課税評価額一緒なんだし対策が必要な金持は高い部屋買うのは当然だと思います。

[454: 匿名さん]

高いから信頼するというのは一理あって相場より高く見える物件を選ぶ人が集まるとコミュニティは安定します。

でも高いから入居後の快適さをデベが保証しているという訳ではないです。
例えばこのマンションの北側にはグランツリーの搬入口があります。
朝6時の解錠を待つ大型トラックが沢山エンジンかけたまま長時間待機してます。
朝っぱらからあの音と排気ガスだと窓を開けて寝るのは不可能ですが入居者がクレームいれなければ変わらないでしょうね。

[455: 匿名さん]

違法駐車は警察に通報してください

[456: 匿名さん]

住友が300万値引きするって連絡あったと、三井の掲示板にありました。
私は、値上げはしても絶対値引きしないという営業の言葉を信じて、当初から1000万値上がった部屋を高値ながら購入しました。
これが本当なら信じられないですね。

クレーム言いに行きます。

[457: 匿名さん]

どういう売り方してんだ？

[458: 匿名さん]

三井は誠実ですね。

[459: 匿名さん]

>>456
掲示板あてにしない方がいいよ。
不快になる気持ちはわかる。
あなたの選択に間違いないと思う。

[460: 匿名]

2ちゃんねる級のネタに噛み付くだけ無駄ですよ。

[461: 匿名さん]

相場からかけ離れた価格で販売してて、売れなかったから価格を下げるのは仕方ないことです。だから、契約するときにその価格で満足して契約したかが重要です。こんな価格で販売してて、今後売れ残ることは予想できたことかもしれません

[462: 匿名]

>>461
売れ残りでなく、売り渋りだから。

みなとみらいのブランずタワーは第一期坪400以上で150戸即完だとさ。

武蔵小杉じゃ庶民は北口の一本目までが最後のチャンスだったって事になるよ。

[463: 匿名さん]

>>456
そんなこと、ないって、大丈夫、自分を信じて！

[464: 匿名さん]

みなとみらいとここを比較出来ないでしょ。みなとみらいは横浜屈指の地価してますから。

[466: 検討者 [男性 30代]]

>>455
当然やね。

[467: 検討者 [男性 30代]]

良いマンションに間違いないね。

[468: 検討者 [男性 30代]]

北口の三井は、三菱が建ったら間違いなく目減りするだろうな。築年数が古いからね。

[469: 検討者 [男性 30代]]

>>468
確かに、ここは最後の開発だから、ずっと優位になる。しかも、免震、内廊下はここだけ。

[470: 匿名さん]

>>469
狭いから無理っしょ。

[471: 匿名さん]

＞４５６
買う気ないから暴露するけど、300万とまではいかないけど値引きした額を提示されたよ。
内覧当初から営業の対応は嫌だった。

[472: 匿名さん]

>>471
-300？、坪300？

[473: 匿名さん]

>>471
それが本当なら買う気ない奴に値引き提示し、本当に気に入ってる人には高値をふっかけてる話になる。

そうなるとスミフ神話崩れるね。

[474: 匿名さん]

>>471
内覧？どのマンションの話？

[475: 検討者 [男性 30代]]

>>471
嘘ばかり。内覧？ちゃんと言葉を覚えてから、書き込んでね。

[476: 匿名さん]

値上げをしてる中で値引きはありえませんね。そもそも値引きなんて営業マン単位ではできません。

[477: 匿名さん]

>>476
あるとすれば値付け前。
営業がわざと高めの予想を言って予想の範疇であれこれ上げたり下げたりしたのかな？

ちなみにその営業のイニシャルは？

[478: 検討者 [男性 40代]]

私も希望の部屋タイプに「新価格」が出ましたと営業から電話がありました。階数は１-２階下がりましたが、200万以上の価格ダウンです。

[479: 匿名]

>>478
営業マンのイニシャルプリーズ。

[480: 匿名さん]

>>476
できますよ。当たり前ですが。

[481: 匿名]

下手な値引き話を煽ったら、期待する購入検討者がこぞってMRに馳せ参じて、結果普通の価格でご成約となりそう。（笑）

[482: 匿名さん]

釣り上げた価格をまたもとに戻してるだけ。
踊らされるかは本人次第。

[483: 匿名さん]

連休明けに300万くらい上げてみて様子見たのを戻しただけなんじゃないの？

[484: 匿名]

このご時世であのスミフがそんなことするかなぁ。

[485: 匿名さん]

上げた価格で買ってくれる人にはそのまま売るし
厳しそうなら下げて売る、というやり方なのでは？

[486: 匿名さん]

上げた価格で買ってくれる人にはそのまま売るし
厳しそうな人にはお引き取り願う、
というのがすみふの基本スタンスだと思ってましたが。

[487: 匿名]

>>486
その通り。

[488: 匿名さん]

高い値段でそのまま買った私は＊＊＊ですか。

[489: 匿名]

>>488
このスレで高い安い、値引きうんぬんを言っているのは、基本非検討者の冷やかしですからご安心を。

[490: 匿名さん]

永住目的なら気にしない

[491: 匿名さん [女性 30代]]

三井さんが、住友さんの値付けは二年先の値段です、とおっしゃっていました。
批判的ではなく、先見の明があるというニュアンスでした。

来年になったら今の値段でも妥当に感じるかもしれないですよ。
去年こちらを検討したときには7300万程で高いと思いましたが、今は格安だったと思ってしまいます。

[492: 匿名さん]

>491さん
という事は住友のマンション価格をチェックしていけば
今後の動向が読めるという事ですか。
買いだけでなく売りたい方にとっても勉強になるかもしれません。
私自身も現在の価格上昇がどこまでいくのか読みきれないので
今後住友をチェックしていきたいと思います。

[493: 匿名さん]

>>491
それ、未来価格って言ってスミフさんが何年も売り続けるうちに地価が上がって来て追いつく事です。

[494: 匿名さん]

だいぶん立ち上がって来ましたね、もっと黒くでぶっといのを予想していましたが青黒いですよ。入居者があれば窓に明かりが灯って綺麗になるんでしょうかね？

[495: 匿名さん]

あれ、Low-Eの青だねえ。
黒には似合っているかな。

[496: 匿名さん]

Bタイプ8990万で申し込み予定、値引き交渉したほうがよいかな？

[497: 匿名]

>>496
お好きなように。

[498: 匿名さん]

>>496
ダメならキャンセルで構わないぐらいの覚悟でハンコ持って座り込みすれば本部の部長に掛け合ってみるとかなんとか言って茶番劇が始まるかもしれませんがまったく別の部屋に誘導されるかもしれませんよ。
買える相手にすんなり価格を出すわけないと思います。

買う気マンマンなのに買えない客に、向きや階層を変え更に数百万下げた新価格でみたいな誘導ならあると思います。

[499: 匿名さん]

>>493
ぶっちゃけそれ、上品なレジデンシャルサロンマダムなりの嫌味でしょう。

[500: 匿名さん]

スミフは一度値付けした部屋は簡単には下げられません。現場際量の幅がとても少ないですから。
できるのは値付け段階での調整です、だから新価格。
でも喜んでホイホイ乗ると眺望など少々難ありだったりしますよ。。

[501: 匿名さん]

>>495青色だと外が晴れだか曇りだかわかんないんじゃないですか？グレーでもそうなんですけどね。

北東部の都心の夜景は大丈夫なんですか？スカイツリーのLED光源はかなり暗いですが。

[502: 匿名さん]

>501
誤解されているかと思います。

[503: 匿名さん]

>500さん
つまりは営業マンだけでは値引き交渉に応じる権限がないということですか？
スミフは売れ行きが芳しくない場合でも値引きがないようで、どんなに時間がかかっても正規の価格で押し切るように思います。
他社のように完売を焦らない姿勢はあっぱれだと思いますがこちらにしてみれば付け入る隙がなく買わされた感が強いように感じてしまいます。

[504: 匿名さん]

というか、スミフとしては今この時期に値引に応じる理由が無いのではないか、と。
既に半分は売れているわけだし、竣工後にも売る予定で計画を立てているはず。
後が控えている三井と違って、焦って完売を目指す必要は全く無い。

[505: 匿名さん]

>>504

この物件はいいと思うが、ウリのダイレクトビューは中～低層フロアになるとマイナスに働く可能性もあり、案の定未発売が多いので、時間かかると思う。

[506: 匿名さん]

>>505
10階以上なら、タワマン以外の周りのごちゃごちゃした建物からは抜けて来るし、問題とならないのでは？
謎なのが、10階以下はまだ販売してないこと。竣工後販売でも売れる自信があるのかなあ。

[507: 匿名さん]

>>506
スミフは必ず先にローンの仮審査を通させますから懐具合を見て飛ばないギリギリの予算組みをしてきます。
表現は良くないですがあんただったらもっと銭出せるやろう？
的な売り方です。

われわれからすれば不動産は高価な買い物だから安ければ高層階を買える経済力があっても低層階で十分と思いがちで、実はよほど囲まれてない限りは安いから低層階は人気が高いです。
でもスミフのように高層階から高値で販売していけば上手くすれば低層も高層と大差ない価格で売れるかもしれません。
つまり高層階が買える客には先に高い高層階を買わせてから低層階を売るんじゃないですか？もう低層しか残ってないですよとか希少性で煽りながら。

[508: 匿名さん]

タワーマンションを買う人が全員高層階の眺望を求めてるわけではありません。高所恐怖症の方はもちろん年配の方は低層階を選ぶ方が多いそうです。

[509: 匿名さん]

>>508
タワマンの低層買う人って馬鹿だと思う。
管理費や修繕積立金、高層階住民にために払うなんて無駄だよ。（笑）
しかも後で中古で売ろうにも、人気なくて売れないって。（笑）

[510: 匿名さん]

高層階を先に売り出すことによって安価に設定されがちな低層階に稀少性という価値を付与させる。
低層階の価格は販売時の情勢で決定／公表する。
もし、既販売の物件に対し安価なものとなったとしても、それは値引きではない。
なぜなら一度も値付けをしていない階層だから。
長期間売り続けかつ値引きをしないというビジネスモデルの狙いはそこにあるのかもしれません。
資産の流動率が悪化する戦略ですが、それに耐えうる体力があるので、採算分岐点を超えることができるのですね。

[511: 匿名さん]

>>508
「タワマン」と一般化しちゃうと論点がずれちゃう。
あくまでこの物件の低層階を話題にすると、
ここは、何を差し置いても大きな窓による開放感が売りなわけで、
雑居ビルなどとお見合いになる南や西の低層階は売りづらいのでは、
という話。しかも、竣工後まで残しておいて、実際の眺望が見れる
ようになってからだとなおさら。

[512: 匿名さん]

>>510
そうですね、値引きは粗利を削るので新価格設定するわけです。
企業評価を優秀にさせる努力を怠らない訳ですね。

[513: 匿名さん]

>>511
例えば眺望など期待できなくてもこの便利で快適な武蔵小杉駅前に住みたいという需要が大きいことはグランドウイングタワーやガーデンイーストですでに立証されているから買い手はつくと思うよ。
スミフの考える値ごろ感は世間一般のそれとは違うから。

[514: 匿名さん]

ま、売れ残りが発生しても問題ないくらいに他で回収出来ちゃうでしょうね。

[515: 匿名さん]

>514
１不動産販売企業としては赤字のプロジェクトの存在を他で回収できるからという理由で認めることはほぼないと思います。
しかし、SMBCというグループの観点では近隣プロジェクトの価格維持と購買人気の維持等を視野に入れた計算が成り立つのでしょうね。
さすが旧財閥、所詮この世は...以下略

[516: 匿名さん]

第5期の販売は来月、ちょうど1か月後くらいですか。
何戸くらい、出てくるのでしょうか。
もう既にかなりの販売期に入っていったのですから、もうあまりないのかなと思いつつ…もともとの戸数もものすごく多いですので、どうなんでしょうか。
見通しがこちら側からだと付きにくいです。

[517: 匿名さん]

まだ、400戸くらい残ってたと思うよ。

[518: 匿名さん]

>>515
ではなくて、1戸当たりの単価をこれ程までに引き上げれば、
全部売れなくても回収できるだろう、という意味です。
要するに、800戸全部は売れないだろうから売れそうな部屋を高くして回収ということでしょう。
で、回収算段が付いたあとに売れなかった物件もこっそり値引きで売っちゃうという。
まあ、想像ですけどね。

[519: 匿名さん]

>508
>511

正論だね。購入価格だけで見ると後で後悔しそうだ。
管理費や修繕費は広さで測るので眺望の悪さとは関係ないもんな。

[520: 匿名さん]

>>511
竣工後だと検討住戸に自由に入れるとは限りませんよ。棟内モデルルームもしくは事務所に使用している部屋以外は原則ひやかしを含めた見学者を安易に内覧させてはいけない。

[521: 匿名さん]

>>518
販管費の考え方がスミフは変わっていてモデルルームはサッサと片付けてスミフ販売の社員営業を棟内モデルルームに通勤させます。
なので本人たちにとっては単なる職場、売れ残り部屋などとは思ってないですよ。

[522: 匿名]

これから色んな物件の落選者が集まって来そうですね。

[523: 匿名さん]

>>522
みなとみらいで大抽選会やってる安普請タワー2本のどちらかを買うぐらいなら心底こっちの方が良いと思います。

横須賀線で品川や東京にも近いので北口のタワーとは根本的なくくりが違うように思います。

[524: 匿名さん]

多摩川の花火大会の花火がこのマンションからは見えないと言われた。

[525: 匿名さん]

リエトコートからも見えたらしいので方向と高さの問題かもしれないが、見えたところで大したありがたみはない程度。