[非検討者用]DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）を語るスレ

[管理人]

検討はしていないけれど、
DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）について語りたい方のためのスレです。
よろしくお願いします。



《検討者専用スレ》
DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559495/

《住民専用スレ》
【契約者専用】DEUX TOURS（ドゥ・トゥール）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/531262/

《物件公式サイト》
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[81: 匿名さん]

>>80
ついでに発音しにくい「ドゥ」も削っておいてください

[82: 匿名さん]

名前のことは言わないで
ナウイ名前にしたんだから

[83: 匿名さん]

免震ゴムの認可って
担当者の書類だけってのが凄いよね

[84: 匿名さん]

>>83
今回の責任は結構国にもあるんじゃないの？

[85: 匿名さん]

免震ゴムって酸化しないの？。この前モデルルームに行った時に、定期交換とか必要なんでしょう？と、営業さんに聞いたら交換はしないです。って言われたけど、免震ゴムって酸化しないのでしょうか？。

[86: 匿名さん]

のらえもんさんのブログに２月末時点の価格表がでてたけど・・・

非検討者板だから、遠慮なく本音だします。

スミフにお布施するみたいな価格だわ。
やっぱりないな～笑

[87: 匿名さん]

>>85
交換必要ないなんて言う営業いるんだね。
ここじゃないけど、三井の別物件の営業は免震・制震というのはまだ歴史が浅いから大規模修繕も含めて不確定要素が大きいと正直に話してくれました。デメリットも含めて話してくれて、納得できたのを覚えています

[88: 匿名さん]

>>86
それでも売れるって凄いですね。。。

[89: 匿名さん]

荒らしにきたよー！君らじゃ買えないよー。
値上げしても756戸分譲ずみだって！

[90: 匿名さん]

リアルに販売ペースは良くないようですね。特に値上げしてからはほとんど積み上げできてない。このペースだと竣工時残800程度は現実的な数字かと思います。市況が値上がり続けていますがまだ割安感は感じませんね。

[91: 匿名さん]

>>89
スミフは羨ましい。756件も養分がいるんだから。

[92: 匿名さん]

>>89
信者の人は来ないで！ ここはサティアンじゃないからさぁ。

[93: 匿名さん]

756ね（笑）

知り合いのデベのそこそこ偉い人に聞いた話では500いかないくらいらしいよ。それでもあの価格でよく売ったなというのが感想。

[94: 匿名さん]

>>93
600はいってるという噂もあります。
お偉いさんって、それはスミフのお偉いさんに聞いたんですか？

[95: 匿名さん]

買いたいけど手が出ないなぁ。物件は凄くいいし格好もいいんだけど…。

[96: 匿名さん]

販売数よりも、私は外国席の方が多く購入されていると言う事が気になります。
きっと値上がり益の期待や貸せる様にと購入していると思いますが、ちゃんと管理費や修繕積立金の支払いが遅滞なくされるの？と感じます。

[97: 匿名さん]

>>96
中国語のホームページがあるくらいですから少なくはないでしょう？ただ中国人の全員が払わないわけではなく、あくまで意図的に払わない人が日本人よりかなり多いと言うだけの話です。

実際MR行って、ザクッと数えた限りでは500くらいかな。販売予定な部屋も同じ色なのでパッと見は700くらいに見えるけどね。また、販売済に、なっている部屋をいくつか紹介されたので実際にはもうすこし少ないかもしれません。まあどうでもいいですけど、入居開始して2ヶ月くらいしても夜明かりが灯る割合が地域で、一番少なくなるでしょうね。

竣工後、内見案内でも販売があまりに進まなければさすがのスミフも値引きを考えるでしょう。スミフ史上最大級の物件ですからさすがに損失は小さくないかと。

[98: 匿名さん]

>>97
中国語のHP とネガされているのは、住友不動産販売

DT の販売とは無関係

DT が湾岸タワマンで傑出して中国系の購入が多いというのは日経記事からの憶測で、裏付けのソースはない

[99: 匿名さん]

>>96

割高だから投資目的で買う人が多いとは思えないけど。

[100: 匿名さん]

>>98だけど、補足
住友不動産もHP は中国語、英語対応してる
三井不動産も同様
不動産に限らず大手企業で外国語対応は普通

[101: 匿名さん]

現地物件から考えたら、まだまだ日本は割安と思われている様です。
利回りもアジア圏だと1％〜2％の物件がほとんどらしいです。
それと比べたらＤＴでも3％か4％は出るんじゃない。それに海外では異例の日本には更新料ってゆうのもあるしね。

[102: 匿名さん]

販売数の話は検討者の方でどうぞ

こっちはコンプライアンス守ること前提で
物件概要から380以下で良いのでは

問題は契約数さえ正式発表しない会社から
自分の家族を守るマンションを購入して安心出来るかってこと

[103: 匿名]

のらえもんさんのブログ掲載の価格表みました。
目を疑うような価格です。

この価格で買う人居るのかというのが正直な感想です。
あまりに高すぎて投資対象や相続対策としても難しい気がします。

中華系の方達が国外不動産への資産の付け替えくらいのニーズしか思い付きません。

[104: 匿名]

ちなみに、のらえもんさん自身でさえ、この価格に驚愕していますね。

スミフの現フラッグシップマンションのWCTが、もし今が売り出しだったら、きっと超弩級価格だったでしょう！

[105: 匿名さん]

>>102
販売戸数ですが物件概要のどこに記載があるのですか？？

[106: 匿名さん]

>105 さん
各期で100戸とか売り出し戸数が出るでしょ
それを単純に足したものが総売り出し戸数で
成約数はそれ以下になるはず

コンプライアンスを守っていればの話ですが

[107: 匿名さん]

>>106
そうすると一期一次から現在二期七次まで全部足すと380と言うことでしょうか？？

[108: 匿名さん]

誰かしっかり記録取ってる人が
訂正してくれるのを待ってるよ
他のマンションだと検討してる人は
押さえてる数字だし

[109: 匿名さん]

ここの運営、のらえもんさん、住まいサーフィンのような第三者が過去の分譲価格を公開してるのって良いですよね。
第一期から追ってる人なら値上げしてるのわかるけど、途中参戦の人はそれが適性な価格かわからないてすからね。
スミフ側としてはデメリットしかないけど、裏を返せば検討者からしてみればデベの姿勢か垣間見えて検討要素の一つになります。

[110: 匿名さん]

検討するなら検討スレに行った方が良いんじゃない(笑)
ここは検討しない非検討者スレだからためになるとは思えんけど。
面白可笑しく揶揄してるから俺は見てるけど。

[111: 匿名さん]

のらえもんさんのブログの価格表によると、75㎡弱で1億オーバーなんていう部屋もありますね。
この立地、この価格で、一体誰どんな人が買うのでしょうか。

[112: 匿名さん]

>>111
なので検討スレでは瞬間蒸発だけど
売れてないのよ

[113: 匿名さん]

検討スレ読んでていつも気になるのは、途中で値上げされた物件を買う人はそれを知ってて買うのか、それとも以前の価格を知らないから買うのか、ということ。
自分だったら知ってたらとてもじゃないが買う気がしない。たとえ市況を反映したものだとしても、引き渡し時期が同じで同じような部屋が数百万とか一千万以上高いって、数ヶ月決断が遅れただけで大金をドブに捨てるってことでしょ。
やはり知らないからできるのか。

[114: 匿名さん]

不透明な風俗店だね

[115: 匿名さん]

ぼったくりのお店（デペ）ですね。
もうスミフは国内の購入者をあきらめて、海外の購入者向けの価格設定をしているとしか思えません。円が120円超えて来たから、それでも割安に写るのかも知れませんね。海外の人には、

[116: 匿名さん]

3月下旬予定の3期は
いつから何戸規模
予想をどうぞ

[117: 匿名さん]

>>111 >>112 >>115

のらえもんさんのブログによると、EAST棟35Fの74.75㎡が1億380万円!!
坪単価459.1万円!!

ここは3A(麻布、青山、赤坂)かと思うような驚きの分譲価格。
今までの流れから、スミフはどんどん値上げしていくので、さらに高くなる可能性さえある。

円安による海外マネー、特段、中華マネーがメインターゲットなんじゃないかな。
まず、トータルバランス的に日本人は買わないし、超富裕層でもこの金額を出すなら3A地域を買うでしょっ。

[118: 匿名さん]

それでも買う馬鹿がいるからますますスミフが調子に乗って
馬鹿みたいな値付けをするんだろうな。

[119: 匿名さん]

すごい坪単価。450万円超えですか、最上階か？と思えるくらいの販売価格ですね。
去年の８月にモデルルームに行った時は、もっと目に優しい金額でした。
これで専有部分ちんぷな仕上げなんて、いったいここ会社何考えているんでしょう？。

[120: 匿名]

いやいや3Aなんて昭和じゃないんだから。。。そういえば、脱税してためた政治資金を自宅に隠していた大物政治家いたね。

[121: 匿名さん]

高額＝高級
こんなこと思う人があと何人いるかだね

竣工後のスミフのマンションは値びいてくれるらしいぞ

[122: 匿名さん]

値引きされても、スミフのマンションは購入対象にはならなは。
予算を聞いて、こことこことこの部屋どうですか？って、売り方汚過ぎ。

[123: 匿名さん]

あまりにもあまりな価格を見ると、ここの検討者じゃなくて良かった♪．．とつくづく実感しますね。

[124: 匿名さん]

近隣住民ですが、私が数年前に買ったときの2倍くらいの値段でDTを販売しておりびっくりです

[125: 匿名さん]

晴レジですか・・・。

[126: 匿名さん]

>>125
TTTかも？

[127: 匿名さん]

今の価格でも金利が低いのでなんとか買えそうに思えてきちゃうんですよね。

[128: 匿名さん]

>>127
買っちゃだめ～～

[129: 物件比較中さん]

>>127
フラット35で5000万を3.5%と1.5%で借りた場合、
35年の支払総額は約2200万も違い、月の支払は5万以上違う。
同じ支払総額なら1.5%なら約6740万借ります。

こういった営業トークを受け、購入に至る人も多いかと思いますが、
これは35年住み続けた場合なので、
低金利だから高くてもという考えはあまり賛成できません。

[130: 匿名さん]

>>129

これはここに限らず最近の流行りの営業トークですね。
某有名マンション誌にも同じことが書いてありました。
当然営業トークですのでリスクに関する説明はありません。

マンション誌などを見ると、必ず最後の方に今後の市場動向に関するまとめのようなコメントがありますね。
懸命な人（普通の人）は当然気づきます、時期や景気に関わらず、何だかんだの理由を添えて、最後の締めの文言は「今が買い!!」という具合に締めくくられています（笑）

[131: 匿名さん]

今が買い時とかあり得ないよね。
買い時なのは2013年くらいまで。DTの値段すら安くみえてくる今年以降は高すぎるよ。
スミフが高いと思ってたらPH豊洲も結構なお値段なわけで、これは勝どき東も相当あげてくるんだろうなという感じ。

[132: 匿名さん]

>>131
勝どき東は、初めから@400前提の計画だと三井の人が言ってた。

[133: 匿名さん]

勝どき東は権利変換が来年だから高騰した公示地価の影響をもろに受けるし、今の建築費で積算されているだろうから3年後の分譲開始時にはKTTより２割以上高くなる予感が。だとすると平均で坪360以上になるけど、A1・A2だけで2000戸もあるのにどうやって捌くんだろうね。

まあPH豊洲が駅５分で平均340とか330とか言われててＤＴ１期の坪350すら割安と言える状況になってきてるし、3年後には勝どき駅近なら平均坪360でも割安な相場になってるのかもね。既に勝ちビューが坪300後半で頑張ってるし、EASTの30階以上は平均で坪400超えているし。。

勝どき東の販売前にバブル崩壊するか、何とか維持してオリンピック効果で売り切るのか見もの。

[134: 匿名さん]

つい5,6年前くらいまでは、サラリーマンのローンは3千万円台までというのが一種の基準だった。
マンション誌を見ても大体資金計画というのは30代で購入し、頭金少々、ローンは3千～3.5千万という設定だった。
もちろん、物件もマンションの場合は3千万～4千万前半の設定。

これは、神奈川・千葉・埼玉も含めた設定ではあるが、都心の最近の価格は異常でしょ。
DTの分譲価格を見ると、6千万円の物件さえ安く思えてしまう。

うっかり買って、何らかの経済変動（国策も含む）があって、返せない人が続出したりしないのでしょうかね。
20年前のバブルの頃も何となく今と様子が似ています。
バブルの時と違うのは、都内以外はさほどでもなく、都内のみ超高騰しているところです。

[135: 匿名さん]

>>132
それマジですか？いくらなんでも＠400で2500戸（地権者500戸除く）は捌けないでしょう・・・。駅近とはいえ所詮大江戸線勝どきで、周囲囲まれてて眺望も微妙な勝どき東の立地で。

PH豊洲が坪340、PT晴海が坪350と徐々に相場を上げていって坪400まで誘導するのかな。付いていける人いないと思うけど。。

[136: 匿名さん]

勝どき東って、KTTと同様、中央区のかなりの再開発助成があるから、平均坪４００はないでしょう。
だれもついていけないよ！　　２０００戸売るんだから。　勝どき東、駅直結で仕様が良くなりそうだから
DTなみでもうれるかな。　　DTが沈没！　可哀想・・

[137: 匿名さん]

>>134
どこの地方の話をしてるのか。6000万でヒーヒー言うなら賃貸か郊外にしたほうがいいよ。

[138: 匿名さん]

>>134
どこの地方の話をしてるのか。6000万でヒーヒー言うなら賃貸か郊外にしたほうがいいよ。

[139: 匿名さん]

株とかで儲けてお金の使い道に困っているような人が、東京都心には一定数いる

普通のサラリーマンだけの給料だけでは確かに難しい

[140: 匿名さん]

そもそも、普通のサラリーマンって、何を基準に言ってるか？だね。
サラリーマンでもいろんな人種いるからね（笑）
自営業＝富裕層じゃないし！

[141: 匿名さん]

難しいのは、バブル崩壊で値段が暴落したとして
どのデベがその暴落値段で売るのかっていうはなしはあるよね。

輸入にかなり頼ってる建材が安くなるわけでなし。建設費用の圧縮だけでどこまで安くできるか。
地権者もその値段じゃちょっと待とうかな？になるわけでそうなるとせっかく待っても新築は売りに出ない。になりかねず。
いやハ●コーとかで我慢するならあるかもだけど、いわゆる大手デベのを欲しいとなるとあと何年待てばいいのでしょう？になってしまうところが悲しいですね。

[142: 匿名さん]

>>140

首都圏在住で年収700万の3人家族（本人37才、パート妻36才、小学校生児童）。
本人は都内のまあまあの規模の安定した企業にお勤め。
順調に出世すれば40才ちょいで課長で年収850万、50才で部長代理で年収950万、しかし55才で役職定年。
65才で最終定年し、順調に出世した場合の退職金は2,500万円。

上記の設定でいかがでしょう。
頭金1千万としても、都心の6千万円台のマンション買うのは考えてしまいますよ。
退職金突っ込んだら老後資金ショートですよ。
DTじゃワンルームタイプでぎりぎりなんじゃないでしょうか。
※ただし、相続だの、宝くじ当たったなどのオプション設定無しです。

[143: 匿名さん]

>>139

確かにそれは言える!!
DTの分譲価格に付いていくには普通のサラリーマンではまず無理。

そうなるとここの予想される住民属性はこんな感じでしょうか。
・相続対策
・なんらかで設けた成金（真の超富裕層ではない）
・海外勢の資産付け替え

うーん、もしそうなると、何だか濃いいコミュニティーですね。

[144: 匿名さん]

今ＤＴスレに書き込みして来た。ネガとポジ間違えちゃったけど、ネガ書くとウジ〇と書く人いるんだね。
びっくり！。ＤＴ購入対象にしなくて正確だったよ。

[145: 匿名さん]

>>143
吹き出しました。なんでそうなるの。
普通のサラリーマンより給料高めのサラリーマンがたくさんいるじゃないですか。
成金じゃなくても買えますよ。
なんか微笑ましくていいけど。笑

[146: 匿名さん]

>>142
この設定なら確かに無理だね。
頭金を相当突っ込まないと、ローンが通らない。
つまり、DTに限らずこの界隈のみならず都内タワマン（2LDK、6000万以上）の物件は普通のサラリーマンには無理という事になりますな。
郊外に行くしかないね。

[147: 物件比較中さん]

>>143
友達夫婦が購入してましたが、医者＆自営業のダブルインカムです。
援助があったか知らないですが、両親もお金持ちです。

ただ、エリートサラリーマンの親ってお金持ち多いですから、
142さんの設定で親から数千万の援助を受けて購入って層も多いと思います。
確か年収600万の霞が関勤務って人もいたような。

それとローンはサラリーマンの方が有利に組めるので、
意外と年収1000万以下のサラリーマン層は多いと思います。

[148: 匿名さん]

>>146
一生住む設定ならそうかもしれませんね…。

[149: 匿名さん]

>>142
専用スレあるからそっちいって。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550338/

[150: 匿名さん]

>>145
給料高めのサラリーマン、一馬力、奥さん優雅で子供も私立

そんな人が湾岸タワマンにいっぱいいるけど、その層が実は苦しい

二馬力、相続、＋αないと、湾岸タワマン生活が楽しめない

[151: 匿名さん]

3馬力ちょっと、相続＋αあるけど、それならば楽しめますか？。
所得税50パーセント掛かって来てヒ〜ィヒ〜イの人はタワマン生活で楽しめますか？。

[152: 匿名さん]

株の配当、譲渡所得の税金は20%強
バフェットが彼の秘書より税率が低いというのは日本も同じ

[153: 匿名さん]

>>151
そう、だから給料高めの一馬力サラリーマンが苦しい
そんな人は、銀行は簡単に貸してくれるけど、不動産営業にその気にさせられて目一杯借りるのは危険

所得合計が同じなら、二馬力の方が控除があって税率が低い
自営業なら経費が使える

[154: 匿名さん]

それでは、DTってさ、どんな層が購入するの？

[155: 匿名さん]

のらえもんのブログに価格表アップされてるけど、完全にターゲット日本人じゃないな。

[156: 匿名さん]

>>154
お金持ってて湾岸に憧れてる人じゃない！
東京で金持ちになって中央区の湾岸に住むんだ〜〜

[157: 匿名さん]

>>155

これまでの価格表による分譲価格の推移から推察するに、当初は日本人の高級サラリーマン世帯も対象としていたと思われるが、どこかの時点から相続対象や海外マネーが対象に変わったのだと思われる。

[158: 匿名さん]

そして、皆さんが特に注目してるのは下記の2つでしょう。

[1]一体どれくらい売れているのか。
[2]一体誰が買っているのか。

[159: 匿名さん]

>>158
200戸くらいでしょ

[160: 物件比較中さん]

>>158
スミフのポジを書き続ける人たちの正体が
気になる

最近は検討者を追い出すような書き込みも有るし…

[161: 匿名さん]

本スレより、この部外者スレの方が本音で語り会える!!

[162: 匿名さん]

>>156
湾岸に憧れる層なんているのかね。
自分湾岸嫌いじゃないけど、所詮は埋め立て地。なんのステータスもないでしょう？
あるのは利便性。タクシーワンメーターはかなり便利。へたな高級住宅地なんかよりずっと。
憧れてくる地域とは違う気がする。ここには合理性しかない。

流行りのキャナリーゼ気取りたいアレな方々は豊洲のがステータスなんじゃなかったっけ？なので、憧れてDTという層がイマイチ理解できない。

[163: 匿名さん]

去年の夏くらいから駅から5分以上離れた高値物件がさっぱり売れなくなったそうです。
やっぱ都心でも駅近じゃないと人気続かないんでしょ。

[164: 物件比較中さん]

何度目？延期です

引用
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申し込みには一切応じられません。また、申し込み順位の確保に関する措置は講じられません。あらかじめご了承ください。（販売開始予定時期／平成27年4月下旬販売開始予定　）

[165: 匿名さん]

で結局、どっちにしてもここ買う人は カモネギ って結論でOK？

[166: 匿名さん]

>>165
最初に買ったひと以外はカモネギ。
もうそろそろ竣工だからねー。今後の相場があがってもどうなんだろ。

[167: 匿名さん]

>>166
最初っからカモネギ

[168: 匿名]

どんどん値上げする根拠はなんだろう？
ターゲットを完全に海外勢にして、円安の為替差益分の値上げ？
あるいは、ローン金利が低いため35年の金利差分の値上げ？

[169: 匿名さん]

>>168
すみふのえらい人が上げろと言ったから

[170: 物件比較中さん]

一次の価格が発表になってないのに
値上げってユニーク

[171: 匿名さん]

>>164
住友の販売延期は、購入希望があった住戸をブロックするための隠れみのだよ。客の顔を見て都合よく使い分けてるだけ。
まとめて契約会をやる直前になって、一瞬だけ登録期間が表示され、すぐ締め切られる。本当はいつでも買える。
「まだ販売時期じゃないから申し込めません。」と言われたら、客として認めてもらえなかったと悟って諦めて。

[172: 物件比較中さん]

>>171
カモさん自分でネギまで背負わなくても

[173: 契約済みさん]

ここは非検討者スレだから、諦めとか関係ないです。笑

いらないし。

[174: 匿名さん]

>>171
それが仮に事実でも抽選にすらならない不人気な物件だと披瀝してるだけなんだが。

単純にローン通りそうになさそうな客。あとで面倒ごとを起こしそうな客のkickなんてどこの大手でもやっていること。でも普通は抽選で調整するよね。

実際は、中国人に大量に売り出してるところを見ると客を選ぶと言うより支払い能力だけで選んでそうだけどね。
マンションの雰囲気作りで客を選んでる感じはしない。

[175: 匿名さん]

>>174
抽選で調整って、どういう意味？

[176: 匿名さん]

>>175
売りたい客に抽選のあたりがでやすくする。

[177: 匿名さん]

ここ抽選ってあった？。いつでも先着順じゃなかった。

[178: 匿名さん]

>>177
抽選するほど、ネギカモはいない。

[179: 匿名さん]

>>176
えっどうやって？？
今は公開抽選だから、細工できなくなったと聞いたけど。

[180: 匿名さん]

>>179
あなたのような人がいるから、デべは安心して操作できますね。
ガラガラポンなんていくらでも操作できるわ。
ダミーの申し込み者だっていくらだって作れるし、倍率の数だって操作できる