ジオ千里中央 ザ・レジデンスについて

[ご近所さん [男性 30代]]

阪急不動産が計画している上新田のマンションについて気になっています。
いろいろと情報交換しましょう。


阪急不動産は大阪府豊中市に分譲マンション「（仮称）豊中市上新田１丁目計画新築工事」を建設する。設計施工はフジタが担当する。７月中旬に着工し、２０１７年３月下旬の完成を予定している。

マンションの規模はＲＣ造１３階建て延べ１万７６５３平方㍍。住戸数は２２２戸。駐車場は平面式１８台と機械式１４７台を整備する。建設地は豊中市上新田１－１１２－１（地番）ほかの敷地８８３０平方㍍。

物件公式サイト：http://www.geohankyu.com/senri218/
所在地：大阪府豊中市上新田1丁目112番1他（地番）
交通：大阪モノレール「千里中央」駅 徒歩5分
　　　北大阪急行南北線「千里中央」駅 徒歩5分
総戸数：218戸
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ大阪支店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
旧称：(仮称)千里中央＜ジオ＞新街区
（仮称）豊中市上新田１丁目計画新築工事

【物件名称を変更しました。2015.12.4　管理担当】

[481: 住民でない人さん]

>>479
営業さん？
セルシーはもう50年近い建て替え前？
伊丹空港売りじゃね、関空メインだよ。
新大阪も地下鉄から新幹線乗り場までが遠い。

千里阪急デパートも建て替え前じゃないの？川西阪急や高島屋に負けてなくなった京都河原町阪急のように人もガラガラでショボくない？買わないよ。

後出しジャンケンで古びた建物全てマンションにするんじゃない？

[482: 匿名さん]

>>481
読んでいて、とても不快にさせる文章ですね。

[483: 匿名さん]

千里中央がしょぼく見える方にはもちろん向かないですからおやめになられた方がいい。
古き良き時代のものが残っていますよ。
リーガル専門店とか、懐かしい。

[484: 購入検討中さん]

確かに千里阪急デパート、昭和感たっぷりでショボいですよね。
地方のデパートにも負けてます。
店員同士、お喋りに夢中になって大声で盛り上がってるのを見た時は、かなり驚きました。
普通、デパートではありえませんね。

もっとワクワクするようなデパートにして欲しいです。
建て替え予定はないのでしょうか？

[485: 購入検討中さん]

>>484
デパートの高級感は全然ないですよね。
改装してリニューアルしてほしいものです。
客も少ないので無理なのでしょうか。

[486: 住民でない人さん]

>>485
客も少ない、建物も古い、デパートとしての高級感なし。対象が古すぎてテナント業でも致命的ですよね。実際見たら分かること。セルシーも同じ。しかも、立地が千里ニュータウン内ではない。同じことはホテルにも言える。

駅近を売りにしたって、セルシー同様いつ寝返るか分からない。ハイリスクのローリターン物件だと思うね。

[487: 物件比較中さん]

やっぱりね。高値でもマイナス要素が多過ぎるわ。
千里中央は投資するにはもう少し先ね。

[488: 匿名さん]

なんだかわからないけど、投資家的な意見が続いています。実際には千里中央は品のいい老夫婦が多く、デパートもシニア対象の部分もありますがね。建て替えになったら、今でさえあちこち工事だらけで大変なので、もう少し先でいいですわ。
今でも十分人気ですしね。
賑わっていますよ。

[489: 匿名さん]

私も488さんに賛成です。
千里阪急も地下は賑わってますよ。
日常生活に必要な物は千里中央で揃いますしエキスポシティまでモノレールで二駅、梅田までも北急で20分かかりません。
センリトの二期も開業予定ですし、これ以上何を望みますか？

[490: 匿名さん]

セルシーとパルは地震が起きたら崩れないのかが気になるのと3階以上に行くのにバリアフリーでない部分があるのが気になるので、センリト2期開業後にでも建て替えが進むと私はうれしいです。
千里阪急はエレベーターが遅いのと1基しかない(ですよね？)のが不便ですが、やはり小さくても近くにデパートがあると何かと便利で助かってます。
買い物もだいたいのものは揃えられるし、こどもの塾や習い事も充実しているし、転勤族に人気なのも納得です。

[491: 匿名さん]

無いものは一から土地を確保してから作らないといけないが、
古いものは建て直しができるので千里中央は将来的な見通しが明るい。
箕面キューズモール、エキスポシティ、センリトとともに、せんちゅうパル・セルシー、千里阪急、オトカリテが合わされば大きくなりますよ。

[492: 匿名さん]

千里中央駅付近は、今が一番高値でしょう。
オリンピックが終わり、また安い物件がでてきて後悔したくないですよね。

[493: 買い替え検討中 [ 30代]]

買い替え検討中で、駅前タワーは手が届きそうにないのでこちらの物件に興味持ってます。
80平米前後だといくらくらいのスタートでしょうね。早くモデルルームオープンしてほしいです。ホームページもまだ殆ど情報ないですよね…

[494: 匿名さん]

そうなんですよね。。。情報はいつくらいに出してくるのかしら、と思っています。
かなり焦らされている感じ？？
千里中央徒歩5分なら立地としては文句はない感じだと思いますので、
あとは細かい仕様やら価格やらその辺りで皆さんの感じ方が大きく決まってくるのではないかと思います。

[495: 買い換え検討中]

モデルルームのオープンは3月上旬頃と聞きました。オープンしたらだいたいの価格帯は発表するのかな。
資料請求してる人には、モデルルーム見学予約の案内を2月中旬以降にするとのことでした。

[496: 購入検討中さん [男性 30代]]

こちらの物件よりタワーの方がやはり割高なんでしょうか？
双方とも価格が発表されてから考えようかと思ってますが。

[497: 匿名さん]

来年3月上旬完成予定になってますが、間に合うと思いますか？
最近現地を見てませんが、工事は進んでるんでしょうか？

[498: 匿名さん]

人少なくなったなあ…どうも相変わらず揉めてるみたいですね。
工事も間に合わせようとするなら突貫工事でどこか工期短縮するだろうし
いろいろ住民クレームや超近接問題を解決しない限り、完成を遅らせるべきでは？

マンション規格の狭さで3LDK・5000万超を出す酔狂な人は少ないだろうし（自走駐車場じゃないし）
レジデンスはかなり戦略変えないとジオ千里中央の大失敗の二の舞になりかねないですよ、阪急さん。

[499: 匿名さん [女性 30代]]

価格はかなり強気で来るんでしょうか。。
自走式でないのに、3LDK5000万越えでは購買意欲が落ちますね。。
期待していた物件だけに残念です。

[500: 物件比較中さん]

安値だったという築２年の近隣マンションの3LDKの価格は、当時どの位だったのでしょうか？

[501: 天ぷら]

この物件をうまくやらないと、ジオブランドが...

[502: 物件検討中ママ]

>>500
近隣のロジュマン、パークホームズを新築で購入した友人が1名ずつおります。
二人とも平米単価が約55万円だったと言っていました。
所在階によって多少の差はあるかと思いますが。友人たちは中層階です。

[503: 匿名さん]

>>502
ロジュマンの条件の良くない部屋は、平米単価40万ぐらいも有ったと思う。2,000万円台〜だった。
パークホームズは一流デベのブランド料か、ロジュマン+500万ぐらいだったかな。

[504: いつか買いたいさん]

ロジュマンヒルズ&テラスに比べると進捗が遅いような気がするのですが
近隣と揉めてるんでしょうか？

[505: 匿名さん]

>>503
2000万台と言っても2980万円の客引き価格だったと思いますが、意地悪な言い方されますね。

[506: 匿名さん]

あきらかに1年後に完成出来るような状態になっていませんね、現地…
いろいろと仕上げを省略してくることが予測できるので、見えないところが不安。
ホームページもいまだにまともに更新してないし…。

モデルルームだけはジオ千里の中古を使いまわすから早いでしょうけど
肝心のマンションの進捗自体がグダグダすぎませんか…。

ここに決めるつもりで他のマンション候補を見送った人もいたはずですが
ここまで適当な状態＆高価格の強気ですと、本当、戸建てを選ぶべきかもしれません。

[507: 物件比較中さん]

むしろ目玉価格を含めて情報提供して頂いて、502さん503さんありがとうございます。

[508: 匿名さん]

情報の更新が、12月から滞っていますね。
ホームページを見る度に、スケッチのみの外観図。正直がっかりです。
パンフレットも千里中央の紹介のみで、肝心の居住情報はゼロ。
全てが後手後手になっている気がします。

[509: 匿名さん]

あまりに情報が遅すぎて正直、なかだるみしてしまい購入意欲がどんどん失くなっていく

[510: 匿名さん]

>>503
500万まではなかったですね。
200万位でしょ。

[511: 匿名さん]

ロジュマンヒルズはさっさと造って、ここが躊躇している間に少しでも売ろうとしているし、ここはこのスレなどが価格を吊り上げてくれるものだから、ギリギリまで価格設定を見ているんだと思いますよ。それと、掘って掘って掘りまくってますよ。杭は大事ですからね。
ここも、北町も両方完売したいですからね。

[512: 購入検討中さん]

工事は毎日朝早くからやってますが、遅れてるのでしょうかね。
昨日ホームページ見たら販売開始が４月下旬から５月初旬に変わってました。

[513: 匿名さん]

本当だ。公式ホームページは全く更新されず、相変わらず物件概要のみなのに販売開始が5月上旬になってました。
売主さんは他物件の販売でこちらまで手が回らず、ある程度目処がついてからこちらの宣伝をしようと考えているのでしょうか？

[514: 匿名さん]

ここは新田南小校区になるって本当ですか？

[515: 周辺住民さん]

公式HPには新田小学校徒歩４分とありますので新田南にはならないでしょ。

[516: 匿名さん]

>>515
ですよね。
近隣との話し合いでそんな話があるとか…
市役所に聞けば確実なのかな。

[517: 匿名さん]

この辺りはたくさんマンション立ってますが、保育園などはやっぱり厳しいのでしょうか？

[518: 匿名さん]

>>516
新しいマンションが出来るたびにそんな話が出ますが、新田小で間違いないと思います。
遠い隣の校区へ行くわけないでしょ。
しかも、あっちが多いくらいです。
保育園はとりあえず、上新田神社の真下に新設されています。でも、ここなら東丘の保育園の方が行きやすいかな？

[519: 物件比較中さん]

予想値段がつり上がるのは土地買取費用がかかったこと、土地柄や利便性だけでなくブランド名を売りにしている場合が多いが、立地の割に高すぎの感が強すぎる。しかし、イメージに惑わされず冷静に書類だけで購入を見分けられるポイントが幾つかあります。ここはどうなのか？

管理規約案；マンション標準管理規約との相違点を示させる。相違点に着目。
理事会役員選出ルールや管理会社名が明記してあり、立候補を駄目とする時代遅れの管理規約案なら絶対買ってはいけないと判断する。なぜなら未来永劫、系列管理会社グループの意のままに高値で操られることになるからだ。いまだにこんな管理規約案を設定する販売元があることに注意したい。
また、自治会強制加入と会費自動引き落としも明記されているのも本来駄目で買わない。
たったこれだけで販売元の販売姿勢が垣間見できる。

長期修繕積立金計画案; 機械式立駐は金食い虫で昔からマンション会計で問題になっている。特に駅近の機械式立駐は高齢化で稼働率が下がっていくため収益が見込めず負債になりやすい。24年目あたりの立駐のみの修繕費計画を見たら分かるはず。管理費と10年、20年、30年後の積立金を合わせて月額居住ランニングコストを電卓計算したらよい。工事周期からグラフから見えてこない36年目あたりも大事。ここはどうか？

目先の修繕積立金が安いのは注意。あとから急激な積立金上昇問題が必要となるが、住民が合意で値上げを決めることを知らない人も多い。下手すれば積立金不足で一時金払いとなり全体資産価値は一気に下がる。管理組合会計がしっかりしていないと銀行は貸してくれず、ローン組は払えず転居する原因にもなる。積立金ガイドラインとの費用比較もしておく。

価値あるマンションは購入価格でもブランドでもない。管理組合が自主的に動けるか？積立金増加に対応できているか？ブランド名は資産価値に全く関係ない。これが不動産鑑定士の価値判断ポイントだ。

25年以上経過しても販売時価格より価値が上回る物件では修繕費総額がしっかり余っているだけでなく、委託管理費削減しながら管理組合が安定運営しているもの。販売元に情報提供させてからサクッと見極めたい。モデルルールまで足を運ぶ価値があるか？

[520: 匿名さん]

>>519
ご苦労さま

[521: 匿名さん]

>>519
確かに機械式駐車場の問題は気にしてたし、買った後のランニングコストまで目が届いてなかった。じっくりと確認したい内容ですね。

[522: 匿名さん]

>>519
モデルルームで焦らされることなく慎重に見るのが、管理規約案と長期修繕計画案とは。勉強になりました。ついつい家具や模型など華やかなところに目がいきがちだけど、販売まで間延びしてくれたお陰で冷静に判断できそう。マンション選びの本も読んでからにしてみます。安い買い物じゃないですからね。
ありがとうございます。

[523: 匿名さん]

>>519
素晴らしい。
参考にさせていただきます。

[524: 周辺住民さん [女性 40代]]

元々、桃山台から千里中央へ北に向かい、地形は登ります。桃山台と千里中央の間にある上新田は、ちょうど低く凹む盆地みたいな地形で、昔から竹林に囲まれた村です。昔からあったため、周りの開拓されたなんとか台というところと違い、権利関係が複雑な土地です。竹林を一気に切り崩した広大な土地に、違うタイプのマンションが立ち並ぶのは、その権利関係の複雑さから来ています。高速道路北側、いわゆる千里中央から見ると、少し村のあった場所に見られ、南側にある上新田は、北側に比べると資産価値は下がります。昔から知っている千里中央の住人は、上新田は避けたいというのが、実態です。

[525: 匿名]

>>524
上新田神社とマンション建設は、長く揉めてたのが、理解できました。神社と揉めた土地なんですね。

[526: 物件比較中さん]

ここの上新田が
坪単価で215万平均、
定期借地権の千里中央タワーが230万、
藤白台の建て替えジオが230万、
北千里のアートプランニングが230万、
桃山台の建て替えメゾン住友が240万、
山田の京阪が245万。

千里中央の北町パークハウスが210万、
東町シティハウスが220万だったことを考えるとやはり、価格は上がりますね。

知り合いの不動産広告代理店の知り合いから
聞きました。

[527: 匿名さん]

>>524
しかしそれは相当昔からいた方の感覚であり、これから住む方は利便性などトータルで考えると思います。東町のシティハウスや北町のパークハウスと比べても、モノレールの利便もよく、千里中央へ行きやすいと思います。
上新田という名を出して、貶めようとされる方がどうしてもおられますが、ここの坪単価が既に上がってきたように、上新田新街区は便利だと思います。

[528: 匿名さん]

>>527
524は上新田がどんどん良くなって行くのが心中穏やかでなくて、わざわざこんな所に出張してまで長文を投稿するのでしょう。駅から遠い新千里の方かな？
つまらん自己満足の為に人の土地にいちゃもん付けて気分を害する様な事を言うなんて人として残念ですよね。
千里中央に住んでるってこと以外心の拠り所がないのかもしれません。
新千里も良いところですが、上新田も良いところですよね。

[529: 匿名さん]

そうですね。
本当の千里中央の住民はそれぞれの土地の馴れ初めを知っています。天神社のある地主の土地である上新田は、文化財も多く敬虔な神聖な場として、ニュータウンから外されました。

[530: 匿名さん]

もうちょっと南に行くと静かで上新田の良さがわかるんだけど
場所的に中途半端なところがあるのは否めないんですよね…

中国自動車道の騒音・排ガス問題を引きずっていたりするのと
マンション密集地帯の問題、駅に近いマンションは他にもあるなかで
ちょっと高額な設定にし過ぎなところなど