ジオ千里中央 ザ・レジデンスについて

[ご近所さん [男性 30代]]

阪急不動産が計画している上新田のマンションについて気になっています。
いろいろと情報交換しましょう。


阪急不動産は大阪府豊中市に分譲マンション「（仮称）豊中市上新田１丁目計画新築工事」を建設する。設計施工はフジタが担当する。７月中旬に着工し、２０１７年３月下旬の完成を予定している。

マンションの規模はＲＣ造１３階建て延べ１万７６５３平方㍍。住戸数は２２２戸。駐車場は平面式１８台と機械式１４７台を整備する。建設地は豊中市上新田１－１１２－１（地番）ほかの敷地８８３０平方㍍。

物件公式サイト：http://www.geohankyu.com/senri218/
所在地：大阪府豊中市上新田1丁目112番1他（地番）
交通：大阪モノレール「千里中央」駅 徒歩5分
　　　北大阪急行南北線「千里中央」駅 徒歩5分
総戸数：218戸
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ大阪支店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
旧称：(仮称)千里中央＜ジオ＞新街区
（仮称）豊中市上新田１丁目計画新築工事

【物件名称を変更しました。2015.12.4　管理担当】

[427: 匿名さん]

ファミリータイプならだいたい予算5000万くらいで買う人が多いですよね。
今日、ジオ千里のモデルルームだったところの衣替えが一部終わり、白幕がとれてジオ千里中央ザレジデンスと書いてあるの見ましたわ。

[428: 匿名さん]

>>422
ここに載ってない、プライムフォートとの距離が1番近いでしょうに。

[429: 匿名さん]

東京なら70m2で7000万する立地だと思う。

[430: 匿名さん]

現地下見の方が急に増えたのを感じますね。
割と初老の紳士淑女ご夫妻など。
聞こえてくる会話は
「駅から近いわ〜〜」

[431: 周辺住民さん]

私も道を歩いているときに工事現場を見に来ている人ちょくちょく見ます。
販売前ですが、駅から近いのでちょっと偵察という方が結構いらっしゃるのでしょうね。

[432: 検討中の奥さま]

このキツキツ感で5000万超はないわ。

[433: 周辺住民さん]

パークホームズ西側の駐車場の入口が閉鎖されていました。店舗・医療施設が入るテナントの工事が始まりそうです。ますます便利な新街区になりそうですね。

キツキツ感でも駅近なので5000万越えもありますよ。下は3000万前半から上は8000万くらいかな？4000万代も多くあるのでは？

[434: 周辺住民さん]

5000万もするなら北町パークハウスの中古で充分です。

[435: 買い換え検討中]

売りに出ていますか？

[436: 匿名さん]

5000万円なら北町パークハウスいいですね・・東町シティハウスとかも中古出ないかなぁ。

[437: 匿名さん]

そのうち中古マンションも出て来るだろうと思え顔ますが、
中古は中古。それなりじゃないでしょうかね。価格値

それはそれで、中古マンションでローンを組んだら、
最高で何年間の返済になるんでしょうしょうね。
またボーナス返済をしなければ、毎月幾らの返済になる？

[438: 匿名さん]

>>436
私もいいなあと思ってたけど、改めて歩いてみたらしっくりこない。中がものすごくよければ別だけど。東町いいなあ、と思うけど、どっちから行っても階段があったり、遠い。運動にはなりますが。

[439: 藤浪賃太郎]

>>428
確かにプライムとの距離は近すぎるというより、ほとんど離れてないですね。
分かりにくいかもしれませんが、奥がプライムです。

[440: 匿名さん]

なにやら一部、営業さんの必死な書き込みもあるようですが
残念ながら、ここまでネガティブな要素が並ぶと、期待外れ感が出てきますね…

千里中央の新築物件はこの先もうほとんど出てこないのでジオは5000万超えで強気なんでしょうけど
千里中央もいずれ最終駅でなくなるのと、千中パルなどの古臭さ、老朽化を考えると…
セルシーはもう1970年代を引きずって久しいですし、いつになったら再開発するんでしょう

いよいよ千里中央地域の新築マンションが枯渇して、ここのような強気の商売を始めると
もっときれいな新しい地域の駅周辺を探しても良いかなと思ってきます

高額でいいなら上新田にこだわる必要もないわけで、他の駅近の選択肢が出てくるでしょうし
エキスポシティ側、吹田側、桃山台側など、選択範囲を広げてみるのも手かな…

[441: 藤浪賃太郎]

こんなに密集したら他のマンションの方が怒る理由がよく分かります。
いくら駅が近くてもこの密集は個人的には嫌ですね。高くて買えないけど。笑

[442: 匿名さん]

>>439
向かいのマンションのふもとまで工事現場が続いてますね
これ、日照権とかベランダのぞき見とかで、もめるだろうなぁ
結局、修正の署名運動も無視して設計変更しなかったんでしょうか＞近隣の方

[444: 匿名さん]

藤浪賃太郎さん
ここは検討者が来る場所です。
北町のジオ千里中央LOVEのあなたが来るところではありません。
ここの名称、ジオグランデとか言ってソースも出さず、やはりガセでした。

適当なことを万人が閲覧するスレに書き込まないでね。

とさせんり跡のセブンで北町の良さを実感しといてください。

周辺の密集は既知の事実です。駅近も事実です。
検討者はそこも含めて判断しますから。

[445: 匿名さん]

>>444
同感ですね。
新千里方面が好きか、この辺りが好きかは本当にそれぞれなんですよ。各デベの、千里中央仕様のマンションがどれも新しく林立する姿も壮観で、人の気配が多い事を好む人もいますからね。
わざわざ豪邸を売って、マンションで若い人達と交流を持ちたくて来られてる素敵な老夫婦もおられますよ。

[447: 匿名さん]

賃のフォローする気はないけど、問題点を指摘して検討しても話題のすり替え多いですし。

そんなことは問題はない、現地に見学に来てこりゃ最高と老紳士が言っている！←なにこれ

問題点が出ても検討どころか問題としない（こんなにマンション同士が近くて近隣住民ともめてるのにね）

不自然な書き込みが延々と多発してるこのスレは正直、営業マンの印象操作が多いでしょうね

[448: 匿名さん]

444ですが、不動産と全く関係の無い仕事してるここの検討者です。
ポジな発言するとすぐに営業マン？と言うの止められては？相変わらず根拠の無いことを発信されるお方ですね。

そもそも近隣との距離や眺望が悪いとかは購入者ではどうすることもできない問題で、ここのデメリットととして認識しています。だからその事について検討しても仕方ないですよ。100%問題がありデメリットと認めてますから。
それを越えるメリットがあるのでここを検討してるんです。

[449: 匿名さん]

私も営業マンはそういないと思いますよ。
営業マンこそ逆に参考にしている。

近隣マンションには、このサイトでも検討し尽くして購入した多くの住民がいる事をお忘れなく。

[450: 匿名さん]

>>447
現地見学に来てこりゃ最高と老紳士が言っている

どこに書いてあります？
近いとは書いてありますよ？

賃さん始めネガの方何の為にやってるんですか？

[451: 匿名さん]

臭いフタから匂いが漏れてるから不安や不満が出ているのでは？

ジオ側が近隣住民の意見も聞かずに現実から目をそらしてることが指摘されてると思うべきです。
辛辣な意見をネガと被害者の態度で宣うのであれば、それは驕りではないでしょうか。

ジオ運営側は近隣住民の声を真摯に受け止める必要がありますね。

[452: 匿名さん]

>>451
阪急不動産にそのままの事を伝えてください。

[453: 匿名さん]

当たり前のようにここはジオに監視されてるからとっくに伝わっているよ

[454: 匿名さん]

>>453
ここはほっといても入居前完売確実だからこんなとこ監視してないでしょ。

[455: 匿名さん]

即完売を連呼してる人、いつもいるね

[456: 匿名さん]

>454
売れるかどうかは価格次第ですね。
無理して新千里価格にしちゃうと、売れ残るだろし。

[457: 匿名さん]

近隣との近さでキツキツさを考えると5000万出してまで…って考え直しちゃいます。
西町のプラウドがマンションに囲まれてキツキツだったから安かったですよね。3000万代のお部屋もあったなぁ。

[458: 匿名さん]

とりあえす、建設が始まってみないとわかりませんね。早く外観図見たいな。

[459: 匿名さん]

>>457
5000万出すなら7000万出して戸建てのほうがいいでしょ

[460: 匿名]

低層階なら4000万円台もあるでしょ。

[461: 匿名さん]

>>459
上新田なら5000万で戸建て出てますよ。
たしか千里中央駅徒歩12分3階建てのを最近見ましたよ。

[462: 匿名さん]

>>461
いやいやこのあたりで戸建てと言ったら上新田で3階建ての狭小住宅はさすがに場違いかと…

[463: 匿名さん]

>>461
比較が違うでしょ！！
それにそんな価格じゃないし！
わかってないなあ、、

[464: 匿名さん]

>>463
上新田なら、土地3000万で出てるから、建売なら5000万で十分買えるんじゃ無いの？
築8年の中古も、3580万で売りに出てますね。
でも、マンションならともかく、上新田の戸建はさすがに•••。

[465: 匿名さん]

というか5000万超え級のマンションも土地付き戸建もたくさんありますよ
高級帯レベルの価格ですし、それなりのゆとりがある内容で

ですけど、ここの場合、このキュウキュウの立地環境、自走式じゃない駐車場
規模の割に過密な戸数200、とちょっと値段に見合わない部分が多いのではないかと

外観図はラフなイラストで出ていますけど、人口の小川で水を流すんでしょうか
間違いなく低階層に蚊が発生すると思うんですけど。。。

[466: 匿名さん]

ここの売りは千里中央駅徒歩５分。しばらくは新築でこの立地の物件は出ないということです。
見てる方はマンションで千里中央駅10分位を探しているんでしょうから。
上新田でもバブルが起こっているのは新街区ですよ。

[467: 匿名さん]

駅徒歩5分とはいうけど正直それ以外の条件がひどすぎて…
さらにこの価格…5000万前後でこの密度感はだめでしょ。

１家族増えればそのたびに＋5000万だから一つでも増やしたいのはわかるけど
もうちょっと余裕のあるつくりでもよかったのではないでしょうか。
他の駅なら＋5分で、3000万からの良環境マンションもありますからね。

>>466
>>ここの売りは千里中央駅徒歩５分。しばらくは新築でこの立地の物件は出ないということです。

お気に召さないかもしれませんが、よみうり跡地の超高層タワーマンション
駅徒歩30秒で、今年の5月から販売開始のようです。

[468: 匿名さん]

>>467
あれは賃借だし家族の住む所ではないですから、論外です。
ここがそれ程良くないのに高くなるのは、時期と他の物件の無さですよ。
ジオは千里中央もあるから、購入希望者をどうにでも振り分けられますからね。

[469: 匿名さん]

千里中央ではここと定借の読売タワー・ロジュマン以外に予定はなさそうですね。
メゾン千里の建て替え計画は全然進んでないのでしょうか？

[470: 匿名さん]

ロジュマン千里中央ヒルズの隣の駐車場はマンションにはならないんですか？
なっても戸数は少ないでしょうが…

山田駅や桃山台の駅近は建築予定があるみたいですけど、やっぱり千里中央便利ですよね。

[471: 匿名さん]

結局、皆さんが言いたいこと、ここマンションの実態についてうっすらと感じてはいるんですね。
不満な部分が見え隠れしているのに選択肢がなかなかなくて泣く泣く、という感じが強い。

駅が近い（実際にはもっと近いマンションはそこらにあるけど空きがない）
他に物件がないっていうだけでジオの好き放題で価格設定されてる感が否めないですね。

駅から遠いジオ千里中央（無印）の価格帯を下回ることはそこの住民から
大ブーイングが出るのは間違いないでしょうし、それを理由に価格つり上げたままで進める。

いまだ近隣の方との話し合いが平和的に解決していないようなので
どうにもこうにも、周りの色んな人達からヘイトを稼ぐマンションになりつつあります。

[472: 匿名さん]

>>471
ロジュマン千里中央の頃は、新千里にも競合マンション有ったから、上新田価格の格安にせざるを得なかったけど、今は競合が無いから売り手市場ってことかな。

[473: 匿名さん]

>>472
しかしロジュマン千里中央の中古も、新千里並みの価格で出て来ましたね。不動産って株と同じで先読みの力大事ですよね〜
不動産は立地が全てはやはり正解かも。

[474: 匿名さん]

>>473
今は、どの物件も上がってるからね。
その時にお金出して新千里のパークハウス辺り買っとけば、もっと良かったでしょうね。

[475: 匿名さん]

このスレッド見てる人でパークハウスよかったなあという人たまにいるけど、感触的にはマンコミュ常駐者の方ですよね。
あのマンションは中はいいんだろうけど、眺望もあまりないし、千里中央と行き来する道はあまり好きではない。マンションそのものは立派だけど。

[476: 匿名さん]

>>473
ロジュマン千里中央の中古のチラシ同じものが複数回入ってるので、あの値段はちょっと高くて売れてないんじゃないですか？新千里並みとまではいかないけど。
それに今まではチラシに出る前に売れてたような…

[477: 匿名さん]

完全売り手市場なので、今は中古も強気なんでしょうけど、ここが出来たら
他の周りの中古マンションは一気に安くなりそうですね。

それにしても千里中央が御堂筋線の終点じゃなくなる、というのが痛いです。
転勤族や社宅が通勤で座れる千里中央を選ぶメリットが失われるのと
セルシーも壁が汚れて汚いままで、内容も古くなってきて印象が悪いし…
あえて千里中央を選ぶ理由が減ってきてるのではないかと。

最近はまわりの環境も含めて総合的にマンションを建てるスタイル、
ミリカみたいな総合開発型マンション区域が増えてきてますし…

今の千里中央の汚さだと、マンションが良くても、綺麗な駅や街に住みたい人は
積極的に千里中央を選択しなくなってくるんじゃないかとも感じます。

[478: 匿名さん]

千里中央は今後が正念場ですね。大々的な再開発の計画もあるみたいだし、楽しみにしておきましょう。

[479: 匿名さん]

>>477
セルシーの壁が汚れて汚いのが気になるということは西町側にお住まいですかね。
千里都のタワーマンションが建ち、商業施設がオープンし、万博のららぽーとへはモノレール2駅、新大阪駅御堂筋線13分、伊丹空港モノレール12分の圧倒的利便性、御堂筋線も千里中央始発も少なくないはず。
住んでみれば、スーパー3店、コラボあり、ヤマダ電機あり、150超の店舗には一通り必要なものが揃い、阪急デパートもあります。
かえって、日頃使いにはちょうどよく、住んでる人は離れられない人は多いですよ。

[480: 匿名さん]

こちらが予想されているような強気の価格で販売され出したらむしろ周辺マンションの中古も価格が上がるのでは？
まぁ、ロジュマンの中古価格はそれも織り込み済みの価格設定かも知れませんが。

[481: 住民でない人さん]

>>479
営業さん？
セルシーはもう50年近い建て替え前？
伊丹空港売りじゃね、関空メインだよ。
新大阪も地下鉄から新幹線乗り場までが遠い。

千里阪急デパートも建て替え前じゃないの？川西阪急や高島屋に負けてなくなった京都河原町阪急のように人もガラガラでショボくない？買わないよ。

後出しジャンケンで古びた建物全てマンションにするんじゃない？

[482: 匿名さん]

>>481
読んでいて、とても不快にさせる文章ですね。

[483: 匿名さん]

千里中央がしょぼく見える方にはもちろん向かないですからおやめになられた方がいい。
古き良き時代のものが残っていますよ。
リーガル専門店とか、懐かしい。

[484: 購入検討中さん]

確かに千里阪急デパート、昭和感たっぷりでショボいですよね。
地方のデパートにも負けてます。
店員同士、お喋りに夢中になって大声で盛り上がってるのを見た時は、かなり驚きました。
普通、デパートではありえませんね。

もっとワクワクするようなデパートにして欲しいです。
建て替え予定はないのでしょうか？

[485: 購入検討中さん]

>>484
デパートの高級感は全然ないですよね。
改装してリニューアルしてほしいものです。
客も少ないので無理なのでしょうか。

[486: 住民でない人さん]

>>485
客も少ない、建物も古い、デパートとしての高級感なし。対象が古すぎてテナント業でも致命的ですよね。実際見たら分かること。セルシーも同じ。しかも、立地が千里ニュータウン内ではない。同じことはホテルにも言える。

駅近を売りにしたって、セルシー同様いつ寝返るか分からない。ハイリスクのローリターン物件だと思うね。

[487: 物件比較中さん]

やっぱりね。高値でもマイナス要素が多過ぎるわ。
千里中央は投資するにはもう少し先ね。

[488: 匿名さん]

なんだかわからないけど、投資家的な意見が続いています。実際には千里中央は品のいい老夫婦が多く、デパートもシニア対象の部分もありますがね。建て替えになったら、今でさえあちこち工事だらけで大変なので、もう少し先でいいですわ。
今でも十分人気ですしね。
賑わっていますよ。

[489: 匿名さん]

私も488さんに賛成です。
千里阪急も地下は賑わってますよ。
日常生活に必要な物は千里中央で揃いますしエキスポシティまでモノレールで二駅、梅田までも北急で20分かかりません。
センリトの二期も開業予定ですし、これ以上何を望みますか？

[490: 匿名さん]

セルシーとパルは地震が起きたら崩れないのかが気になるのと3階以上に行くのにバリアフリーでない部分があるのが気になるので、センリト2期開業後にでも建て替えが進むと私はうれしいです。
千里阪急はエレベーターが遅いのと1基しかない(ですよね？)のが不便ですが、やはり小さくても近くにデパートがあると何かと便利で助かってます。
買い物もだいたいのものは揃えられるし、こどもの塾や習い事も充実しているし、転勤族に人気なのも納得です。

[491: 匿名さん]

無いものは一から土地を確保してから作らないといけないが、
古いものは建て直しができるので千里中央は将来的な見通しが明るい。
箕面キューズモール、エキスポシティ、センリトとともに、せんちゅうパル・セルシー、千里阪急、オトカリテが合わされば大きくなりますよ。

[492: 匿名さん]

千里中央駅付近は、今が一番高値でしょう。
オリンピックが終わり、また安い物件がでてきて後悔したくないですよね。

[493: 買い替え検討中 [ 30代]]

買い替え検討中で、駅前タワーは手が届きそうにないのでこちらの物件に興味持ってます。
80平米前後だといくらくらいのスタートでしょうね。早くモデルルームオープンしてほしいです。ホームページもまだ殆ど情報ないですよね…

[494: 匿名さん]

そうなんですよね。。。情報はいつくらいに出してくるのかしら、と思っています。
かなり焦らされている感じ？？
千里中央徒歩5分なら立地としては文句はない感じだと思いますので、
あとは細かい仕様やら価格やらその辺りで皆さんの感じ方が大きく決まってくるのではないかと思います。

[495: 買い換え検討中]

モデルルームのオープンは3月上旬頃と聞きました。オープンしたらだいたいの価格帯は発表するのかな。
資料請求してる人には、モデルルーム見学予約の案内を2月中旬以降にするとのことでした。

[496: 購入検討中さん [男性 30代]]

こちらの物件よりタワーの方がやはり割高なんでしょうか？
双方とも価格が発表されてから考えようかと思ってますが。

[497: 匿名さん]

来年3月上旬完成予定になってますが、間に合うと思いますか？
最近現地を見てませんが、工事は進んでるんでしょうか？

[498: 匿名さん]

人少なくなったなあ…どうも相変わらず揉めてるみたいですね。
工事も間に合わせようとするなら突貫工事でどこか工期短縮するだろうし
いろいろ住民クレームや超近接問題を解決しない限り、完成を遅らせるべきでは？

マンション規格の狭さで3LDK・5000万超を出す酔狂な人は少ないだろうし（自走駐車場じゃないし）
レジデンスはかなり戦略変えないとジオ千里中央の大失敗の二の舞になりかねないですよ、阪急さん。

[499: 匿名さん [女性 30代]]

価格はかなり強気で来るんでしょうか。。
自走式でないのに、3LDK5000万越えでは購買意欲が落ちますね。。
期待していた物件だけに残念です。

[500: 物件比較中さん]

安値だったという築２年の近隣マンションの3LDKの価格は、当時どの位だったのでしょうか？

[501: 天ぷら]

この物件をうまくやらないと、ジオブランドが...

[502: 物件検討中ママ]

>>500
近隣のロジュマン、パークホームズを新築で購入した友人が1名ずつおります。
二人とも平米単価が約55万円だったと言っていました。
所在階によって多少の差はあるかと思いますが。友人たちは中層階です。

[503: 匿名さん]

>>502
ロジュマンの条件の良くない部屋は、平米単価40万ぐらいも有ったと思う。2,000万円台〜だった。
パークホームズは一流デベのブランド料か、ロジュマン+500万ぐらいだったかな。

[504: いつか買いたいさん]

ロジュマンヒルズ&テラスに比べると進捗が遅いような気がするのですが
近隣と揉めてるんでしょうか？

[505: 匿名さん]

>>503
2000万台と言っても2980万円の客引き価格だったと思いますが、意地悪な言い方されますね。

[506: 匿名さん]

あきらかに1年後に完成出来るような状態になっていませんね、現地…
いろいろと仕上げを省略してくることが予測できるので、見えないところが不安。
ホームページもいまだにまともに更新してないし…。

モデルルームだけはジオ千里の中古を使いまわすから早いでしょうけど
肝心のマンションの進捗自体がグダグダすぎませんか…。

ここに決めるつもりで他のマンション候補を見送った人もいたはずですが
ここまで適当な状態＆高価格の強気ですと、本当、戸建てを選ぶべきかもしれません。

[507: 物件比較中さん]

むしろ目玉価格を含めて情報提供して頂いて、502さん503さんありがとうございます。

[508: 匿名さん]

情報の更新が、12月から滞っていますね。
ホームページを見る度に、スケッチのみの外観図。正直がっかりです。
パンフレットも千里中央の紹介のみで、肝心の居住情報はゼロ。
全てが後手後手になっている気がします。

[509: 匿名さん]

あまりに情報が遅すぎて正直、なかだるみしてしまい購入意欲がどんどん失くなっていく

[510: 匿名さん]

>>503
500万まではなかったですね。
200万位でしょ。

[511: 匿名さん]

ロジュマンヒルズはさっさと造って、ここが躊躇している間に少しでも売ろうとしているし、ここはこのスレなどが価格を吊り上げてくれるものだから、ギリギリまで価格設定を見ているんだと思いますよ。それと、掘って掘って掘りまくってますよ。杭は大事ですからね。
ここも、北町も両方完売したいですからね。

[512: 購入検討中さん]

工事は毎日朝早くからやってますが、遅れてるのでしょうかね。
昨日ホームページ見たら販売開始が４月下旬から５月初旬に変わってました。

[513: 匿名さん]

本当だ。公式ホームページは全く更新されず、相変わらず物件概要のみなのに販売開始が5月上旬になってました。
売主さんは他物件の販売でこちらまで手が回らず、ある程度目処がついてからこちらの宣伝をしようと考えているのでしょうか？

[514: 匿名さん]

ここは新田南小校区になるって本当ですか？

[515: 周辺住民さん]

公式HPには新田小学校徒歩４分とありますので新田南にはならないでしょ。

[516: 匿名さん]

>>515
ですよね。
近隣との話し合いでそんな話があるとか…
市役所に聞けば確実なのかな。

[517: 匿名さん]

この辺りはたくさんマンション立ってますが、保育園などはやっぱり厳しいのでしょうか？

[518: 匿名さん]

>>516
新しいマンションが出来るたびにそんな話が出ますが、新田小で間違いないと思います。
遠い隣の校区へ行くわけないでしょ。
しかも、あっちが多いくらいです。
保育園はとりあえず、上新田神社の真下に新設されています。でも、ここなら東丘の保育園の方が行きやすいかな？

[519: 物件比較中さん]

予想値段がつり上がるのは土地買取費用がかかったこと、土地柄や利便性だけでなくブランド名を売りにしている場合が多いが、立地の割に高すぎの感が強すぎる。しかし、イメージに惑わされず冷静に書類だけで購入を見分けられるポイントが幾つかあります。ここはどうなのか？

管理規約案；マンション標準管理規約との相違点を示させる。相違点に着目。
理事会役員選出ルールや管理会社名が明記してあり、立候補を駄目とする時代遅れの管理規約案なら絶対買ってはいけないと判断する。なぜなら未来永劫、系列管理会社グループの意のままに高値で操られることになるからだ。いまだにこんな管理規約案を設定する販売元があることに注意したい。
また、自治会強制加入と会費自動引き落としも明記されているのも本来駄目で買わない。
たったこれだけで販売元の販売姿勢が垣間見できる。

長期修繕積立金計画案; 機械式立駐は金食い虫で昔からマンション会計で問題になっている。特に駅近の機械式立駐は高齢化で稼働率が下がっていくため収益が見込めず負債になりやすい。24年目あたりの立駐のみの修繕費計画を見たら分かるはず。管理費と10年、20年、30年後の積立金を合わせて月額居住ランニングコストを電卓計算したらよい。工事周期からグラフから見えてこない36年目あたりも大事。ここはどうか？

目先の修繕積立金が安いのは注意。あとから急激な積立金上昇問題が必要となるが、住民が合意で値上げを決めることを知らない人も多い。下手すれば積立金不足で一時金払いとなり全体資産価値は一気に下がる。管理組合会計がしっかりしていないと銀行は貸してくれず、ローン組は払えず転居する原因にもなる。積立金ガイドラインとの費用比較もしておく。

価値あるマンションは購入価格でもブランドでもない。管理組合が自主的に動けるか？積立金増加に対応できているか？ブランド名は資産価値に全く関係ない。これが不動産鑑定士の価値判断ポイントだ。

25年以上経過しても販売時価格より価値が上回る物件では修繕費総額がしっかり余っているだけでなく、委託管理費削減しながら管理組合が安定運営しているもの。販売元に情報提供させてからサクッと見極めたい。モデルルールまで足を運ぶ価値があるか？

[520: 匿名さん]

>>519
ご苦労さま

[521: 匿名さん]

>>519
確かに機械式駐車場の問題は気にしてたし、買った後のランニングコストまで目が届いてなかった。じっくりと確認したい内容ですね。

[522: 匿名さん]

>>519
モデルルームで焦らされることなく慎重に見るのが、管理規約案と長期修繕計画案とは。勉強になりました。ついつい家具や模型など華やかなところに目がいきがちだけど、販売まで間延びしてくれたお陰で冷静に判断できそう。マンション選びの本も読んでからにしてみます。安い買い物じゃないですからね。
ありがとうございます。

[523: 匿名さん]

>>519
素晴らしい。
参考にさせていただきます。

[524: 周辺住民さん [女性 40代]]

元々、桃山台から千里中央へ北に向かい、地形は登ります。桃山台と千里中央の間にある上新田は、ちょうど低く凹む盆地みたいな地形で、昔から竹林に囲まれた村です。昔からあったため、周りの開拓されたなんとか台というところと違い、権利関係が複雑な土地です。竹林を一気に切り崩した広大な土地に、違うタイプのマンションが立ち並ぶのは、その権利関係の複雑さから来ています。高速道路北側、いわゆる千里中央から見ると、少し村のあった場所に見られ、南側にある上新田は、北側に比べると資産価値は下がります。昔から知っている千里中央の住人は、上新田は避けたいというのが、実態です。

[525: 匿名]

>>524
上新田神社とマンション建設は、長く揉めてたのが、理解できました。神社と揉めた土地なんですね。

[526: 物件比較中さん]

ここの上新田が
坪単価で215万平均、
定期借地権の千里中央タワーが230万、
藤白台の建て替えジオが230万、
北千里のアートプランニングが230万、
桃山台の建て替えメゾン住友が240万、
山田の京阪が245万。

千里中央の北町パークハウスが210万、
東町シティハウスが220万だったことを考えるとやはり、価格は上がりますね。

知り合いの不動産広告代理店の知り合いから
聞きました。