ジオ千里中央 ザ・レジデンスについて

[ご近所さん [男性 30代]]

阪急不動産が計画している上新田のマンションについて気になっています。
いろいろと情報交換しましょう。


阪急不動産は大阪府豊中市に分譲マンション「（仮称）豊中市上新田１丁目計画新築工事」を建設する。設計施工はフジタが担当する。７月中旬に着工し、２０１７年３月下旬の完成を予定している。

マンションの規模はＲＣ造１３階建て延べ１万７６５３平方㍍。住戸数は２２２戸。駐車場は平面式１８台と機械式１４７台を整備する。建設地は豊中市上新田１－１１２－１（地番）ほかの敷地８８３０平方㍍。

物件公式サイト：http://www.geohankyu.com/senri218/
所在地：大阪府豊中市上新田1丁目112番1他（地番）
交通：大阪モノレール「千里中央」駅 徒歩5分
　　　北大阪急行南北線「千里中央」駅 徒歩5分
総戸数：218戸
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ大阪支店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
旧称：(仮称)千里中央＜ジオ＞新街区
（仮称）豊中市上新田１丁目計画新築工事

【物件名称を変更しました。2015.12.4　管理担当】

[367: 匿名さん]

>>365
>>戸建はどちらかというとお金がない人が買うんです。

ええぇ…？
さすがに戸建持ちの人に苦笑いされそうな…

[368: 匿名さん]

戸建もピンキリですよね。いわゆる3階建ての狭小住宅のようなタイプは比較的安価でしょうし。
ただ、最寄りが千里中央であれば、特にニュータウンの戸建てなんかは億越えも多く、なかなか手が出せないです。

[369: 藤浪賃太郎]

マンション営業マンが休みに入ったので、どのスレッドも落ち着いてきましたね。

今年も1年お疲れ様でした。

営業マン同士の誹謗中傷、嫌いじゃありませんしむしろ楽しみです。

[370: 匿名さん]

>>362

さすがに上新田物件で高値は無いでしょう。そもそも上新田は駅近だけど環境悪く地価が安いのがメリットなんだから。
規制が緩いのでマンション建つ度に周りと揉めるのもいつものことです。

[371: 匿名さん]

>>370
前にも聞いたご意見に思いますけど

ただ、新街区は上がっているので、どう出てくるかわかりません。

[372: 匿名さん]

>>371
実際、上新田で高値の実績無いですよ。
パークホームズ千里中央もロジュマン千里中央も安かったし、ヒルズ&テラスは定期借地権だから特殊だし。
そもそも、ジオもパークホームズと同じく街区入口でこれまでと何ら変わらんと思うけど。

[373: 匿名さん]

>>372
スレの前から読んで書き込まれてます？
不動産屋行かれてます？
市場調査してられます？
過去で停まられてません？
もしかしてやっぱり新千里の最近住みの方？

[374: 匿名さん]

グーグルの航空写真で上新田を見られたら、なぜ上新田地区の価値が低いか分かりますよ。

[375: 匿名]

>>374
分かりません。すみませんが教えていただけませんか？

[376: 匿名]

＞＞367

一戸建てとマンション、同じ面積で管理費、修繕費も含めて計算してみ。

そのぐらいの計算ができなきゃマンションはやめときなされ。

[377: 匿名さん]

一戸建もマンションもピンキリがあるのに、一括りで一戸建ては安価！所得低い向け！マンションは高級！

って言っちゃう人への皮肉もわからないようではだめですよ？

[378: M09]

上新田は、ニュータウンの視点から見ると、街並みも違い地価も多少安いんでしょうかね。

私はやはりニュータウンが好きですが、上新田は400年の歴史がありこれはまた違う街の良さがあるのではないでしょうか。

[379: 匿名さん]

>>378
そういう歴史的な情緒を求めるなら市内などにたくさんありますしわざわざニュータウンに囲まれ異様に孤立した上新田を選ぶのは安さ、駅近以外に擁護できない。同じ値段で同じ距離に東町のマンションがあれば答えは出てます

[380: 匿名さん]

>>376

千里周辺で見れば、平均的な物件はマンションなら70〜80平米の3LDKで4000〜5000万円程度。戸建なら110〜120平米の4LDKで6000〜8000万

確かに坪単価は変らんけど、そもそも中心価格帯が違う。それと、マンションで余分に掛かるのは管理費で価格差を埋めれるほどでも無い。修繕積立金と駐車場代は修繕費に使われ、戸建でも必要。

[381: 匿名さん]

>>380
管理費は管理費の安い管理会社に変えれば良い
。販売元系列にこだわらなくてもジオの名前は消えずにやっていける。ジオも昔のモンセーヌにブランド変更するかもよ。資産価値は修繕費残高、近隣マンションの価値、築年数で決まる。

[382: 匿名さん]

上新田は安さが一番の魅力なので、坪220万ならわざわざ上新田を選ばないですね。
駅近は魅力ですが、その値段を出すなら他にも候補があるので。

[383: 匿名さん]

それって千里タワーより高いのでは？

[384: 匿名さん]

>>383
そういうことだね。千里タワーの中古で充分。

[385: 匿名さん]

そら高すぎですな。

検討するタイミングが悪かったね。

[386: 匿名さん]

実はそこまで高くないのに、予め高値という印象を与えておいて蓋開けたらお買い得ですよ！って売る作戦？

[387: 匿名さん]

パークホームズ千里中央と場所的には条件同じだが、マンション相場がその当時から10%UPを考慮すると坪180万〜220万、平均195万と予想。
それでも新千里物件より割安。

[388: 匿名さん]

新千里で徒歩5分くらいだと最近だったら東町のシティハウスとか、北町パークハウス・・西町のディーグラとかですかね。当時でもかなり高かったですよね。そのあたりと比べると割安かな

[389: 匿名さん]

資産価値で言うと、上新田物件に手を出すより、新千里の駅近中古の方が間違い無いだろな。
ディーグラも築年数の割に高値維持なので、あの時買っとけば、、、
駅近に加え、日能研とピーコックが入ってるのも便利かな。

[390: 匿名さん]

事前情報で相場を吊り上げすぎ。
上新田だからね。

[391: 匿名さん]

>>387
No.27にもありますがパークホームズは土地区画整理事業外で、この物件は土地区画整理事業内なので土地が安く手に入っているのでは？
だとすると、マンション相場UPを考慮してもパークホームズと同等の価格が妥当かと思います。

[392: 匿名さん]

今はマンション価格も以前より高騰していてどこまで上がるのか分りませんけど、
上がりきれば次は下がるだけだからね。
でも今は、今の価格なんだよね。

なので交渉すればどこまで下げることが可能かな。
１割とか２割下がれば良いと思えば良いかな。

[393: 匿名さん]

オリンピック前で資材も人件費も高騰する中だから仕方ないかもしれないけど
坪220万はさすがに買う人を選びますね…

そのためのレジデンス、っていう名前なんでしょうけど
そこまで出すなら、もっと広い場所や戸建を探せる気もします

駅に近いのは魅力ですが、レジデンスの高級路線にしたのは迷走感がありますね…

[394: 匿名さん]

レジデンスというのはジオシリーズの高級路線になるのですか？
ジオの高級路線はジオグランデだけかと思っていました。

[395: 匿名さん]

マンションは立地が全て という話もよく出ますが千里中央までの距離は苦にならずクリア。
建物の外観図が全く出てきていないので、それにより394さんの疑問が解消できるか。

上新田なので下げてやろう感が見られますが、ここは上新田の入り口。周辺のマンションとの距離感が、建設後に許容できれば住みやすいです。

[396: 匿名さん]

レジデンス（residence）
住居。住宅。高級アパート・マンションなどの名に用いられることが多い。

グランデ（grande）
ラテン語、イタリア語などで「偉大」「大きい」を意味する言葉。
英語の「グランド」（grand）に相当する。

高級路線、大型マンションなどで使い分けているのではないかと。

[397: 匿名さん]

阪急不動産のホームページのジオのご紹介を見るとジオシリーズはジオとジオタワーとジオグランデの３シリーズからなり高級路線はジオグランデとなっていますね。
ジオの中にレジデンスとかクラウンズとかの名称が使われており特にグレードを意味しているものではないみたいです。
ちなみにジオでハイグレードにチェックを付けて検索してみるとジオ苦楽園桜町だけが該当しました。
どうやらこちらは阪急不動産自らがハイグレードマンションとは考えてないようです。

[398: 匿名さん]

その通りだと思います。
ジオ○○○レジデンスという名称はいくつかあります。ここは ザ・ が付きますが同じ使われ方と思います。
ジオ千里中央と区別するためにザ・レジデンスにしただけだと思います。
グランデではないので高級路線でないのは確かな感じがします。

[399: 検討中の奥さま]

価格は平均坪単価が210〜220万で間違いなさそうですよ。高層階や角住戸なら240万位で、80平米で6000万越えは間違いないでしょう。
北千里の駅前のマンションで220万〜230万なら妥当かと思います。

[400: 匿名さん]

以下の資産価値ランキング外ブランドに、ここまで盛り上がるのか不思議。買うなら資産価値も視野に入れる。また、消費税アップの駆け込み需要も入れた方がいいのでは。
不動産は今がピークと思いますね。

以外、東洋経済より一部抜粋。
首都圏で2001～13年に分譲されたマンションのうち、2014年内に売り出された中古価格を新築分譲時の価格と比べ騰落率を算出。それらをマンションブランド、施工会社別に集計した。
つまり、2014年時点におけるマンションブランドの資産価値がわかる。

首都圏の騰落率の平均は7％の下落。そのブランド、施工会社がマイナス7％よりも高ければ、平均より資産価値を高めたと考えることができる。ブランドは14年内に取引棟数が35棟以上、施工会社は40棟以上あったものをランキングの対象としている。

上位10ブランド、施工会社を挙げたのが以下の表。なお、ブランドには現存しないものも含んでいる。

マンションブランドランキング
順位 ブランド名（企業名） 騰落率 平均面積 平均築年 新築時平均坪単価（万円） 取引棟数
1 アルス（東急不動産） 1.9% 67.9 11.1 220.9 35
2 ザ・パークハウス（三菱地所レジデンス） 1.3% 72 6.6 269 226
3 ブリリア（東京建物） 1.0% 72.5 6 242 64
4 プラウド（野村不動産） 0.3% 75.4 5.6 253 182
5 ブランズ（東急不動産） 0.0% 68.9 4.5 247.8 48
6 リビオ（新日鉄興和不動産）▲0.2% 62 7 234.6 36
7 グランスイート（丸紅） ▲0.6% 65.3 6.8 230.1 49
8 ナイス（ナイス） ▲2.1% 67.2 7.8 179.5 70
9 パークホームズ（三井不動産レジデンシャル） ▲2.2% 71.4 7.1 211.6 187
9 コスモ（コスモスイニシア） ▲2.2% 76.7 10 154.9 132
▲はマイナス、平均面積は㎡

[401: 匿名さん]

ということは、ジオ的には高級路線のつもりではない内装や仕上げになるけれども
坪単価は220万前後で推移する、価格だけ高級になるということに…

それってなんだか損した気分になりそうなんですけど…

[402: 匿名さん]

>>395
上新田なので下げてやろう感というか、永住予定はないので売却時の値下がりが気になります。
新築時が高くても中古で売るなら周辺マンションの価格につられるだろうし、賃貸に出すとしても賃料は周りと同等だろうと思うので。

[403: 匿名さん]

>>402
この辺りは中古で売るのも下がってませんよ。
今なら、周辺のマンションは分譲価格、新しければそれ以上で売買されています。

[404: 匿名さん]

>>403
今から数年がピークじゃないですかね。
マンション相場自体も上がってますし。
周辺も売却を視野に入れて購入している人が多い印象なので(賃貸にはすでに結構出てますよね)、今は需要＞＞供給ですが供給も増えてきて値下がりしそうです。
府内では人気の駅に近いですしいい物件だと思うのですが、80平米に6000万出すならよそがいいですねー

[405: 匿名さん]

>>404
そこまではならないと思います。
正直なところ。

[406: 匿名さん]

>>403
それは、これまで通り上新田の相場価格で分譲された場合ですね。
新千里と価格差があれば新千里相場の影響で値下がり少ないでしょうが、分譲価格が新千里物件と大差なければ中古の値下がりが目に見えてます。

[407: 匿名さん]

新千里の中古物件って全然出ないですよね。掲載されてもすぐに売れるのか、そもそも売り出されないのか・・

[408: 匿名さん]

新千里の中古物件は出ても瞬間蒸発してしまうのが現状です。
各マンションには仲介業者に購入希望者が多く登録されており市場に出る前に売れてしまっているみたいです。

[409: 匿名さん]

そ、そうなんですか…そういうことになっているとは全く知らなかったです。
あまりお引越しされる方が多くないだけだと思っていました。

マンションの新規の購入自体はもういつにすればいいのかわからない状態。
良いなと思う物件があるのなら
その時に動けるのが一番なのかしら。
一応、駅まで徒歩5分でこの規模ならばいい方なのかなとここについては思います。

[410: 匿名さん]

>>408そりゃそうでしょう。近隣マンションとの周辺トラブルも含む、込み入った所に建つこの上新田マンションに中古購入登録はほとんどいないでしょう。
そもそも上新田はニュータウンじゃないしね。
資産として売却後も考えて買わないと。

[411: 匿名さん]

確かに物件概要を見ると8,700㎡で210戸というのは詰め込みすぎのように感じますね。
ニュータウンだと大体15,000㎡で250戸ぐらいだったと思います。

[412: 匿名さん]

上新田入り口近くの某マンションに住んでいます。いくつか売りが終わりましたが、チラシには全く載りませんでした。
気に入った物件の中古は、近隣の不動産屋さんに登録して中古待ちすべしという事です。

[413: 匿名さん]

>>411
例えばニュータウン側で駅徒歩5分と似たようなパークハウス千里中央と比べても資産価値は雲泥の差と思う。
自走式駐車場が100%とかは、敷地詰め込みの上新田では無理だろうし土地の坪単価安い上に戸数あたりの土地持分も少ない。

[414: 匿名さん]

上新田（普通の第1種中高層住居専用地域）は、建ぺい率200%、駐車場台数任意。
千里ニュータウン内は、たった時期とか場所とか緩和適用にもよるが建ぺい率150%、駐車場100%必須。

こんだけルールが違えば、計画も変わるかと。

[415: 匿名さん]

駅に割と近くて高齢者が増えているところで
駐車場１００％は大きな負担。　維持・管理費
なども無駄。　もう時代遅れの規則。

[416: 匿名さん]

>>414
建ぺい率ではなく容積率では？