ジオ千里中央 ザ・レジデンスについて

[ご近所さん [男性 30代]]

阪急不動産が計画している上新田のマンションについて気になっています。
いろいろと情報交換しましょう。


阪急不動産は大阪府豊中市に分譲マンション「（仮称）豊中市上新田１丁目計画新築工事」を建設する。設計施工はフジタが担当する。７月中旬に着工し、２０１７年３月下旬の完成を予定している。

マンションの規模はＲＣ造１３階建て延べ１万７６５３平方㍍。住戸数は２２２戸。駐車場は平面式１８台と機械式１４７台を整備する。建設地は豊中市上新田１－１１２－１（地番）ほかの敷地８８３０平方㍍。

物件公式サイト：http://www.geohankyu.com/senri218/
所在地：大阪府豊中市上新田1丁目112番1他（地番）
交通：大阪モノレール「千里中央」駅 徒歩5分
　　　北大阪急行南北線「千里中央」駅 徒歩5分
総戸数：218戸
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ大阪支店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
旧称：(仮称)千里中央＜ジオ＞新街区
（仮称）豊中市上新田１丁目計画新築工事

【物件名称を変更しました。2015.12.4　管理担当】

[351: 木村文乃]

レジデンス、現地見に行かれましたか？
このサイトの口コミ見てると上っ面の情報弱者が多いように感じます。
あの圧迫感は本当に周囲のﾏﾝｼｮﾝと揉めるとと思いますよ。

既に販売終わってますが、あの辺だとロジュマンが良いですね。安かったし、目の前に公園あるし、眺望も確保されてるし。

ロジュマンの定期借地権ﾏﾝｼｮﾝもそうですが、一度現地歩いてください。

キリン堂の付近は少し整備されてますが、上新田のツタヤ（イズミヤがあるところ）までの道やばいですよ？

道が狭く、危ない。車１台でも危ない道が多いです。
子供が飛び出してきても反応できないような道です。
説明が本当に難しい・・。表現悪くてすいません。

とにかくこの一帯を歩かないと後で後悔します。

[352: 周辺住民さん]

上新田のツタヤ（イズミヤがあるところ）には行かないですけどね。TSUTAYAはセルシー店を利用するし買い物はセルシーのダイエーかオトカリテのピーコック。
行動範囲の99%は駅に向かう方向です。その道は特別な理由がない限り通りませんよ。

車で通る人も地元民か仕事の車くらい。通り抜けで通る車は皆無です。みんな狭いの知ってますし最徐行運転されてますよ。

新街区は、キリン堂、新田小学校、千里の氏神さま天神社まで整備されてるので充分です。

歩くだけじゃ見た目だけの情報になりますし、住んで体感してる情報を被せておきます。

[353: 匿名さん]

あの狭い場所にドーンとマンションが建ったら、どんな感じになるのかは確かに気になります。キリン堂の広い駐車場や、ローソン跡地もいずれはマンションが建ちそう・・

[354: 匿名さん]

千里中央は全国チェーン的なお店は充実していますが阪神間のようなお洒落なセレクトショップやケーキ屋やレストランが殆ど無いのが残念ですね。
この辺りだと小野原やロマンティック街道まで行かなければならず徒歩でという訳にはいきません。
上新田の新街区にマンションが建ち並ぶのは仕方がありませんが例えば１階部分にお洒落なお店が並べば素敵だったのにと残念です。
結局、ロベルト・カレラというイタリアンのお店だけであとはコンビニと薬局とメガネ屋だけでしたね。

[355: 匿名さん]

>>352
素晴らしい。全く同感その通りです。

さらに、その細い道は文化財的資産の高い旧家も多く、上新田が地主の土地であったことを伺わせるものです。さらに、新街区から先の道が狭いので、車の通行量が多くならず、また新御堂筋へ抜ける道も行き止まりにしたり、一方通行にして住宅街に車が入らないよう、随所で工夫されています。

ここだったら、子どもさんの小学校くらいでしょう。上新田の中に用があるのは。

[356: 匿名さん]

>>353
建築基準を充たして建設されます。
きりん堂の駐車場にマンション建つ訳がないでしょう。
ローソン跡地も別物と聞いてますよ。

[357: 匿名さん]

>>354
あとSNOBという、美容室も素敵ですよ。

エキスポシティも開業しましたし、読売の千里都もこれから商業施設が入ります。
これだけあれば充分ですよ。
千里阪急ホテルは、365日ケーキ作ってくれますよ。記念日のね。
梅田と小野原もその気になればすぐ行けますので徒歩圏内にこれだけあれば贅沢ですよ。

[358: 匿名さん]

SNOBの向かいの駐車場も２階建てのテナント＆医療テナントが計画されています。まだ工事は始まってませんが・・・
予定では11月なのにいまだ駐車場のまま。計画が頓挫したのかな？

[359: 匿名さん]

>>358
パークホームズと近すぎてもめてるんですかね？

[360: 匿名さん]

周囲の店はどうでもいい。

周辺物件との和解は終わったのか？
眺望はどうなのか？

これだけ密な乱雑地帯に建てるのだから、駅近だけでは、千里らしい広々したメリットを感じられないし、マンション名なんてどうでもよい。

[361: 匿名さん]

周辺とある程度和解が済めば、建物が建ち始めるでしょう。済んでなければ、いつまでも建たないでしょう。
眺望は、一部南西部の高層階が抜けると思います。1番高いとは思いますが。多分、広さもそこが1番かな？

[362: 匿名さん]

>>361
高層階の一部が億ションレベルなら千里ニュータウン内で一軒家が買えますね。

今がマンション価格のピークでしょう。
人材・資材不足も一時期の異常な状態は脱したようですし、 少子化、低所得化、偽装施工問題などを考えると、 下がることはあってもこれ以上上がることはないと思います。

オリンピック景気とか言われましたが、例の国立競技場問題に水を差された感じで盛り上がりませんね。

[363: 物件比較中さん]

いろいろ議論されていますが、
もはや庶民では買えない価格水準です。
年明けの価格発表が楽しみですね。
ジオ千里中央しか選択肢がなくなるかもしれませんよ。

[364: 匿名さん]

坪220万超えってことは1坪3.31m2としますと
狭めの70m2でも4652万円、子供が大きい家族向けの85m2で5649万円
資料によると一番広くて97m2なので、6447万円…

どうも予想以上の高値で推移しそうですね。

話に出ていた箕面市だと、新築分譲の戸建で建物面積100m2、阪急沿線の駅から徒歩9分で
4LDKの駐車場付きで4295万円でありますから、本当、戸建てを狙える価格のようです。
千里中央にこだわるか否かですが…。

近隣マンションとの未解決の問題と、パークホームズ前駐車場のマンション計画もあるし
どうも阪急は、千里ジオの反省もなく強気かつ楽観的に考えているようですが…

千里はいい場所なので、ここを選びたい気持ちはあるのですがあまりに出てくる条件が悪い。
もうすこし安くしないと選択肢から外れるかと。坪220万はちょっと殿様商売しすぎな気もします。

[365: 匿名]

戸建よりマンションのほうが管理費等かかるぶんよほど高いです。
戸建はどちらかというとお金がない人が買うんです。

[366: 匿名さん]

というか、本当のところ周辺相場から考えてもこここのスレッドで高くなってる気がします。
ジオ千里中央より、少し高くなるくらいではないですか？場所はいいですが、いかんせん最後に決まった場所なので、土地が狭いです。

[367: 匿名さん]

>>365
>>戸建はどちらかというとお金がない人が買うんです。

ええぇ…？
さすがに戸建持ちの人に苦笑いされそうな…

[368: 匿名さん]

戸建もピンキリですよね。いわゆる3階建ての狭小住宅のようなタイプは比較的安価でしょうし。
ただ、最寄りが千里中央であれば、特にニュータウンの戸建てなんかは億越えも多く、なかなか手が出せないです。

[369: 藤浪賃太郎]

マンション営業マンが休みに入ったので、どのスレッドも落ち着いてきましたね。

今年も1年お疲れ様でした。

営業マン同士の誹謗中傷、嫌いじゃありませんしむしろ楽しみです。

[370: 匿名さん]

>>362

さすがに上新田物件で高値は無いでしょう。そもそも上新田は駅近だけど環境悪く地価が安いのがメリットなんだから。
規制が緩いのでマンション建つ度に周りと揉めるのもいつものことです。

[371: 匿名さん]

>>370
前にも聞いたご意見に思いますけど

ただ、新街区は上がっているので、どう出てくるかわかりません。

[372: 匿名さん]

>>371
実際、上新田で高値の実績無いですよ。
パークホームズ千里中央もロジュマン千里中央も安かったし、ヒルズ&テラスは定期借地権だから特殊だし。
そもそも、ジオもパークホームズと同じく街区入口でこれまでと何ら変わらんと思うけど。

[373: 匿名さん]

>>372
スレの前から読んで書き込まれてます？
不動産屋行かれてます？
市場調査してられます？
過去で停まられてません？
もしかしてやっぱり新千里の最近住みの方？

[374: 匿名さん]

グーグルの航空写真で上新田を見られたら、なぜ上新田地区の価値が低いか分かりますよ。

[375: 匿名]

>>374
分かりません。すみませんが教えていただけませんか？

[376: 匿名]

＞＞367

一戸建てとマンション、同じ面積で管理費、修繕費も含めて計算してみ。

そのぐらいの計算ができなきゃマンションはやめときなされ。

[377: 匿名さん]

一戸建もマンションもピンキリがあるのに、一括りで一戸建ては安価！所得低い向け！マンションは高級！

って言っちゃう人への皮肉もわからないようではだめですよ？

[378: M09]

上新田は、ニュータウンの視点から見ると、街並みも違い地価も多少安いんでしょうかね。

私はやはりニュータウンが好きですが、上新田は400年の歴史がありこれはまた違う街の良さがあるのではないでしょうか。

[379: 匿名さん]

>>378
そういう歴史的な情緒を求めるなら市内などにたくさんありますしわざわざニュータウンに囲まれ異様に孤立した上新田を選ぶのは安さ、駅近以外に擁護できない。同じ値段で同じ距離に東町のマンションがあれば答えは出てます

[380: 匿名さん]

>>376

千里周辺で見れば、平均的な物件はマンションなら70〜80平米の3LDKで4000〜5000万円程度。戸建なら110〜120平米の4LDKで6000〜8000万

確かに坪単価は変らんけど、そもそも中心価格帯が違う。それと、マンションで余分に掛かるのは管理費で価格差を埋めれるほどでも無い。修繕積立金と駐車場代は修繕費に使われ、戸建でも必要。

[381: 匿名さん]

>>380
管理費は管理費の安い管理会社に変えれば良い
。販売元系列にこだわらなくてもジオの名前は消えずにやっていける。ジオも昔のモンセーヌにブランド変更するかもよ。資産価値は修繕費残高、近隣マンションの価値、築年数で決まる。

[382: 匿名さん]

上新田は安さが一番の魅力なので、坪220万ならわざわざ上新田を選ばないですね。
駅近は魅力ですが、その値段を出すなら他にも候補があるので。

[383: 匿名さん]

それって千里タワーより高いのでは？

[384: 匿名さん]

>>383
そういうことだね。千里タワーの中古で充分。

[385: 匿名さん]

そら高すぎですな。

検討するタイミングが悪かったね。

[386: 匿名さん]

実はそこまで高くないのに、予め高値という印象を与えておいて蓋開けたらお買い得ですよ！って売る作戦？

[387: 匿名さん]

パークホームズ千里中央と場所的には条件同じだが、マンション相場がその当時から10%UPを考慮すると坪180万〜220万、平均195万と予想。
それでも新千里物件より割安。

[388: 匿名さん]

新千里で徒歩5分くらいだと最近だったら東町のシティハウスとか、北町パークハウス・・西町のディーグラとかですかね。当時でもかなり高かったですよね。そのあたりと比べると割安かな

[389: 匿名さん]

資産価値で言うと、上新田物件に手を出すより、新千里の駅近中古の方が間違い無いだろな。
ディーグラも築年数の割に高値維持なので、あの時買っとけば、、、
駅近に加え、日能研とピーコックが入ってるのも便利かな。

[390: 匿名さん]

事前情報で相場を吊り上げすぎ。
上新田だからね。

[391: 匿名さん]

>>387
No.27にもありますがパークホームズは土地区画整理事業外で、この物件は土地区画整理事業内なので土地が安く手に入っているのでは？
だとすると、マンション相場UPを考慮してもパークホームズと同等の価格が妥当かと思います。

[392: 匿名さん]

今はマンション価格も以前より高騰していてどこまで上がるのか分りませんけど、
上がりきれば次は下がるだけだからね。
でも今は、今の価格なんだよね。

なので交渉すればどこまで下げることが可能かな。
１割とか２割下がれば良いと思えば良いかな。

[393: 匿名さん]

オリンピック前で資材も人件費も高騰する中だから仕方ないかもしれないけど
坪220万はさすがに買う人を選びますね…

そのためのレジデンス、っていう名前なんでしょうけど
そこまで出すなら、もっと広い場所や戸建を探せる気もします

駅に近いのは魅力ですが、レジデンスの高級路線にしたのは迷走感がありますね…

[394: 匿名さん]

レジデンスというのはジオシリーズの高級路線になるのですか？
ジオの高級路線はジオグランデだけかと思っていました。

[395: 匿名さん]

マンションは立地が全て という話もよく出ますが千里中央までの距離は苦にならずクリア。
建物の外観図が全く出てきていないので、それにより394さんの疑問が解消できるか。

上新田なので下げてやろう感が見られますが、ここは上新田の入り口。周辺のマンションとの距離感が、建設後に許容できれば住みやすいです。

[396: 匿名さん]

レジデンス（residence）
住居。住宅。高級アパート・マンションなどの名に用いられることが多い。

グランデ（grande）
ラテン語、イタリア語などで「偉大」「大きい」を意味する言葉。
英語の「グランド」（grand）に相当する。

高級路線、大型マンションなどで使い分けているのではないかと。

[397: 匿名さん]

阪急不動産のホームページのジオのご紹介を見るとジオシリーズはジオとジオタワーとジオグランデの３シリーズからなり高級路線はジオグランデとなっていますね。
ジオの中にレジデンスとかクラウンズとかの名称が使われており特にグレードを意味しているものではないみたいです。
ちなみにジオでハイグレードにチェックを付けて検索してみるとジオ苦楽園桜町だけが該当しました。
どうやらこちらは阪急不動産自らがハイグレードマンションとは考えてないようです。

[398: 匿名さん]

その通りだと思います。
ジオ○○○レジデンスという名称はいくつかあります。ここは ザ・ が付きますが同じ使われ方と思います。
ジオ千里中央と区別するためにザ・レジデンスにしただけだと思います。
グランデではないので高級路線でないのは確かな感じがします。

[399: 検討中の奥さま]

価格は平均坪単価が210〜220万で間違いなさそうですよ。高層階や角住戸なら240万位で、80平米で6000万越えは間違いないでしょう。
北千里の駅前のマンションで220万〜230万なら妥当かと思います。

[400: 匿名さん]

以下の資産価値ランキング外ブランドに、ここまで盛り上がるのか不思議。買うなら資産価値も視野に入れる。また、消費税アップの駆け込み需要も入れた方がいいのでは。
不動産は今がピークと思いますね。

以外、東洋経済より一部抜粋。
首都圏で2001～13年に分譲されたマンションのうち、2014年内に売り出された中古価格を新築分譲時の価格と比べ騰落率を算出。それらをマンションブランド、施工会社別に集計した。
つまり、2014年時点におけるマンションブランドの資産価値がわかる。

首都圏の騰落率の平均は7％の下落。そのブランド、施工会社がマイナス7％よりも高ければ、平均より資産価値を高めたと考えることができる。ブランドは14年内に取引棟数が35棟以上、施工会社は40棟以上あったものをランキングの対象としている。

上位10ブランド、施工会社を挙げたのが以下の表。なお、ブランドには現存しないものも含んでいる。

マンションブランドランキング
順位 ブランド名（企業名） 騰落率 平均面積 平均築年 新築時平均坪単価（万円） 取引棟数
1 アルス（東急不動産） 1.9% 67.9 11.1 220.9 35
2 ザ・パークハウス（三菱地所レジデンス） 1.3% 72 6.6 269 226
3 ブリリア（東京建物） 1.0% 72.5 6 242 64
4 プラウド（野村不動産） 0.3% 75.4 5.6 253 182
5 ブランズ（東急不動産） 0.0% 68.9 4.5 247.8 48
6 リビオ（新日鉄興和不動産）▲0.2% 62 7 234.6 36
7 グランスイート（丸紅） ▲0.6% 65.3 6.8 230.1 49
8 ナイス（ナイス） ▲2.1% 67.2 7.8 179.5 70
9 パークホームズ（三井不動産レジデンシャル） ▲2.2% 71.4 7.1 211.6 187
9 コスモ（コスモスイニシア） ▲2.2% 76.7 10 154.9 132
▲はマイナス、平均面積は㎡