ジオ千里中央 ザ・レジデンスについて

[ご近所さん [男性 30代]]

阪急不動産が計画している上新田のマンションについて気になっています。
いろいろと情報交換しましょう。


阪急不動産は大阪府豊中市に分譲マンション「（仮称）豊中市上新田１丁目計画新築工事」を建設する。設計施工はフジタが担当する。７月中旬に着工し、２０１７年３月下旬の完成を予定している。

マンションの規模はＲＣ造１３階建て延べ１万７６５３平方㍍。住戸数は２２２戸。駐車場は平面式１８台と機械式１４７台を整備する。建設地は豊中市上新田１－１１２－１（地番）ほかの敷地８８３０平方㍍。

物件公式サイト：http://www.geohankyu.com/senri218/
所在地：大阪府豊中市上新田1丁目112番1他（地番）
交通：大阪モノレール「千里中央」駅 徒歩5分
　　　北大阪急行南北線「千里中央」駅 徒歩5分
総戸数：218戸
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ大阪支店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
旧称：(仮称)千里中央＜ジオ＞新街区
（仮称）豊中市上新田１丁目計画新築工事

【物件名称を変更しました。2015.12.4　管理担当】

[1101: 匿名さん]

詳細も金利も情報としてないのでざっくり単純計算です、申し訳ない。

こちらも単純計算ですけど、シエリアの坪240万、レジデンスが坪220万てことは
75㎡で22.6坪なので、差額20万×22.6万＝452万差なので…。（ざっくりですよ）

70年に一回、安めの輸入車1台分ぐらい払うか払わないかの差で、駅直結の
タワマンに住めると考えるとシエリアが安いのか、レジデンスが高いのか…。

[1102: 匿名さん]

>>1097
同感です。 なんだかお金だけ持ってる中身ない人がいそうな気がしちますよね。 たった1人の書き込みで

[1103: 匿名さん]

>>1098
だいたいの金額モデルルームで聞いてないのかい

[1104: 匿名さん]

ここは確かにもう少し安ければなぁとは思います。
ところで、千里中央の3物件(ジオ、シエリア、ロジュマン)のスレを拝見して皆さんの判断基準に疑問を思うことがあります。
ロジュマンは定借であることを嫌う方が非常に多いですよね。
かたやシエリアは定借であることは二の次で、ジオとの相対的な価格差に魅力を感じてる方が多いように思います。
ジオが高い、それならシエリアのほうが…という方はロジュマンを検討されてはいかがでしょうか？
定借であることを除けば、設備面も含めて非常に良い物件だと思いました。デベもシエリアと同一みたいなものですし。
私は定借が引っ掛かるので、ロジュマンを諦めましたし、シエリアも除外しました。
現在ジオを前向きに検討中です。

[1105: 藤浪賃太郎]

チョット他のマンションと近すぎますね。

プライムやパークホームズとはこんにちわ状態ですよ。

[1106: 購入検討中さん]

5,000万円の物件で、仮に500万円を頭金で入れ、4,500万円で1.5%の35年ローンを組むとする。

繰上返済を考慮しないで、総返済額は57,868,859円です。頭金と併せて総支払額は62,868,859円になります。
その他、修繕積立金、管理費、駐車場代、固定資産税が毎月45,000円ほど。35年で18,900,000円。これらは当然、ローンを返済終えてもかかってきます。

35年住んだとして、キャッシュアウトフローは、81,768,859円です。

一方、35年後に、2,500千万円で売却できたとして、81,768,859円-25,000,000＝56,768,859円が実質の支払額。
56,768,859円÷35年÷12ヶ月＝135,164円が実質の毎月負担額。
そう考えると、5,000千万でも決して高くはないですね。35年後に2,500万円で売れればの話ですが。

売却しないでずっと持ち続ける場合は、
81,768,859円÷35年÷12ヶ月＝194,688円が実質の毎月負担額。かなり高いという印象ですね。他の選択肢も考慮できそうな感じ。

[1107: 購入検討中さん]

続き、、、

仮に50年済んだら、毎月の負担額は149782円。一方、50年後に、1500万円で売れたとしたら、毎月の負担額124,782円。

[1108: 購入検討中さん]

結論として、、、

数十年先の将来に、老人ホームに入るための費用資金として売却前提で購入するならありですね。ではなくて、未来永劫持ち続けるとしたら、どうなのか？？という感じです。

[1109: 購入検討中さん]

今後少子化と空き家問題がありますが、今5000万の物件を35年後に2500万で買ってもらえるものでしょうか？

[1110: 匿名さん]

50年たってボロボロの状態でしょうから、1500万で売れるかどうかの保証がないかぎり
希望的観測になってしまうところがあります。そのころは修繕費見直しが数回ほど
行われているから、おそらく後に引き継ぐ方も積立金金額に難色を示す可能性が高いかも。

50年後は少子化の影響から人口の大減少の時期なので日本の人口が8000万人になっているため
マンション需要は激減しているため50年後に売れることは考えないでいた方がいいと思います。
おそらく供給過多から資産価値は大きく下がっています。

購入層をある程度子供が大きくなって部屋が手狭になってきたファミリー層と仮定した場合
売るタイミングのオススメは子供が独り立ちして、ファミリー向けから離脱できる10年～15年後ではないかと。
ローン付きで売ってしまうことになるなら販売条件は厳しいですが…。

[1111: 匿名]

>50年後は少子化の影響から人口の大減少の時期なので日本の人口が8000万人になっているた>めマンション需要は激減しているため50年後に売れることは考えないでいた方がいいと思い>ます。おそらく供給過多から資産価値は大きく下がっています。

同意。

今の時代に不動産を購入する場合は、将来売却できない前提で購すべきかもしれませんね。

ここ数年のせんちゅう駅近マンションの乱立を考えると、将来余ってくる可能性が高いと考えるのが自然ですね。売る方（不動産会社）は売れれば後のことは関係ないのでしょうけどね。

[1112: 匿名さん]

50年後のことは考えなくていいと思います

[1113: 匿名さん]

まあ1億2000万人→8000万人ですからね…。
大阪市内ならまだしも、市外の住宅不動産資産は下がるのは明白ですね。

おそらくその頃には、千里新町各種マンションが先に建て替えが終わっていて
綺麗で格安になったマンションに人が流れている可能性もあります。

今あるどのマンションも、50年後はほとんど資産価値が無くなると思っておく方が良いかと。

[1114: 匿名さん]

人口が減少しても鉄道がある限り都心から30分圏内であればそこまで影響はないでしょう。
郊外のマンションを買う理由に都心より安いからという方は少なく、他の理由で郊外を選んでいます。
ただし箕面森町のようなバカげた開発地は資産価値が0に。
まぁ人生楽しむために住みたいところに住むのが一番じゃないですか。

[1115: 匿名さん]

そうですね。
直近の未来、10年後〜20年後に価値があるかどうかの判断をしたほうがいいですね。
例えばロジュマンの定借は、20年後だと残り40年しか住めないことになるので、価値は無くなるかなと思います。
そうなると、ここの方が資産価値としては大きいんでしょうね。
ただ、近隣のロジュマンやパークホームズは、当時上新田という理由で、新千里より−500万円ほど安かった。ジオと比較すると1000万ほど安く販売されていました。(3LDK4000万前後)
それを考えると、やっぱり高いな〜と感じます。

[1116: 匿名さん]

たられば言い出したらキリないよ。
投資家じゃないなら買いたい時に買うのがイチバンやね。

[1117: 匿名さん]

むしろそんな短期で売って、また買い直してを繰り返すと資産の目減りするだけではないかと。
人生一回の買い物として考えて、良い物件を住み続ける方がまだトータルで損はしない気がします。

新車で500万で車を買っても、一度でも席に座ればその時点で中古で300万でしか売れません。
ものの価値なんて人の基準でそんなもんです。

マンションを買うことで家族との安寧を求めたいので
そんなにポンポン引っ越ししないで千里中央で長くゆっくり暮らせれば
私はそれで幸せかなと思います。

[1118: 匿名さん]

>>1115
ロジュマンヒルズは関東都市圏で増えている、数十年後の資産価値を今、先に持ってくるやり方ですね。
定借にすることで必ず60年後に資産は地主に返却する分、購入時にその分の数千万円を先行して安くするという。

前払い土地代込みで坪170万・3LDK・2800万～なので、4～5000万のマンションよりは1000～2000万安く買えるので
若い夫婦や第二の人生を歩む年配の方には買いやすいのではないかと思います。営業ではないですよ（汗）

とはいえ、そこら辺りを理解していて長期で住むつもり以外の人は、まだまだ定借は受け入れがたいでしょうね。

[1119: 匿名さん]

>>1118

定期借地なんて、将来売却しにくいし、売却するにせよ、例えばあと25年しか住めないとかだったら買い叩かれる要因にもなります。

1,000万円～2,000万円安く買えるっていっても、ジオ千里中央レジデンスと比べての話ですよね。それはジオ千里中央レジデンスが高過ぎるのです。

[1120: 匿名さん]

売却の値段の分を先に差し引いているので、その分を将来の資産を割り切るのが定借の仕組みですね。
絶対に資産として使いたい！なら売却じゃなくて、分譲賃貸として委託して家賃収入を得る形になるかと。

他のマンションが3LDKで4000万、ジオが5000万ですから、ジオは確かに高いですね…。

[1121: 匿名さん]

どうせ不動産の価値が下がって手元にそんなに残らないなら
思い切って同じ予算でシエリアに70年で駅徒歩1分生活を
堪能するのを選ぶ人が多くなるのでは？

やっぱり同価格帯でタワマン生活できる機会が生まれたのに
上新田の普通の3LDKに5000万円以上を出すのはね・・・

[1122: 購入検討中さん]

>やっぱり同価格帯でタワマン生活できる機会が生まれたのに
>上新田の普通の3LDKに5000万円以上を出すのはね・・・


ですね。同価格帯なら私もそう思います。

せんちゅう直結タワマン>>>>>>上新田3LDKマンション

[1123: 匿名さん]

にしても人口8000万人時代って想像できないですけど、確実にくるんですよね…

住宅のドーナツ化現象が無くなって都市圏集中型になるでしょうし
千里中央だけでなく大阪市内以外の不動産価値については…
見通しは、正直暗いでしょうね
どうしても自分のところは大丈夫！って思いたくなりますけど

[1124: 匿名さん]

>>1123
千里中央は大阪市の大半よりも人気、需要は落ちないと思うよ。
やっぱ大阪は御堂筋線が中心。新名神開通。リニア、北陸新幹線で新大阪利便性アップ。伊丹が夜間開放、国際線復活ならなおさら。(伊丹は 無くなる可能性もあるけどね)。住宅環境も良好。
とはいっても数十年先は誰にもわかりません。

[1125: 匿名さん]

昭和30〜40年の街並みも道路も変わってるなかで
変化の激しい郊外がそのままの姿を維持するのは難しいでしょうね。
直近ですら千里中央が最終駅でなくなるという大きな変化がありますので。

[1126: 匿名さん]

結局ここって近隣マンションと近すぎて揉めていた件、その後情報知っている方いますか？
トラブルを抱えたままで購入したくないので、本来なら阪急ジオがきっちり報告して欲しいのですが…

[1127: 匿名さん]

前から思ってたんですが坪210-220位で高いとか言ってる人って、じゃあどこ買うのって感じですよね。
10年前とかと比較すると当然高いですけど、今となってはこの価格でもかなり割安感ありますよね。

[1128: 匿名さん]

>>1127
2〜3年前との比較です。
営業さんですか？

[1129: 購入検討中さん]

>>1127
割安感はないだろ

[1130: 藤浪賃太郎]

>>1126
阪急は直線交渉してませんよ。
アボックが汚れ仕事引き受けてます。

近くても割り切って購入するジオの住人には関係ありませんが、プライムの人は嫌でしょうね。

ベランダ同士でこんにちわ〜おッ‼️状態ですからね。

[1131: 匿名さん]

住民の生活に直接関係のないところ、エントランスや水場や大量の草木に
お金かけてるから管理費も含めて高額になってるんでしょうけど
そんなどうでもいいところにお金払うぐらいなら敷地をもっと広くしたり
もしくは値段を安くしたりできたと思うんですが、その辺りも含めて
なんだか見た目だけ張り切って中身が伴ってない軽薄な感じがするんですよね…。

住む人の事をもっと考えて設計できたはずですが、高層階のみしか望めない景観、
ベランダ隣接の近隣住民問題、それぞれの部屋の狭さ、民泊活用疑惑…
なんだか遠さ以外はジオ千里中央（レジデンスではない方）の方がマシな気がしてきました。

[1132: 匿名さん]

ここは駅近を求める電車通勤層、北町のジオ千里中央は駅近は求めない車通勤層もしくは徒歩&バスで頑張っている電車通勤層。
比較するなら定借だが駅近のシエリアかロジュマンヒルズ&テラスでしょうか。
定借で我慢するか、駅近を我慢するか、眺望と高価格を我慢するかですね。

[1133: 購入検討中さん]

>>1127
>>かなり割安感ありますよね。

どこと比較してかなり割安感があるのでしょうか。
割高感があるとしか思えません。今後下がることあっても上がることはないと思いますが。

[1134: 匿名さん]

>>1133
シエリアじゃない？

[1135: 匿名さん]

今の状況だと利便性、共用施設、定借も70年の長さでシエリアの方が割安感を感じる状態ですね。

というより、なぜレジデンスはこんなに割高感、かつトラブル抱える物件に成り下がったのか…。
ここまで周りの住民と揉めたり、内容に対しての値段でケチついたマンション、珍しいですよ。
あんなに当初は期待に満ちあふれていたのに。

[1136: 匿名さん]

阪急の力が落ちているのかな

[1137: 購入検討中さん]

シエリアは駐車場代、固定資産税が高そう

[1138: 匿名さん]

毎年納める建物＋土地の固定資産税については、シエリアは定借なので
土地の税金は払わないのでその分は単純には安いかと。

駐車場については駅直結なので車所有は勿体無い気もしますが…
持つなら近くの月極駐車場を借りる方が安いかもですね。

[1139: 匿名さん]

せんちゅう駅前と言っても、タワマンの土地の共有持分なんてたかがしれていると思います。やはり固定資産税に占める割合が多いのは家屋部分です。

おそらく、地代＝固定資産税の土地部分、くらいではないかと思います。なのでプラマイゼロですね。

シエリアを購入すると、現実的には車の所有は難しいのでしょうね。駐車場代がかなりかかりそう。

[1140: 匿名さん]

すっかりジオへの興味が失せて、興味がシエリアに移ってしまってますね。
今からでも値段1000万ぐらい下げないと誰もジオを買わなくなるんじゃないでしょうか。

[1141: 匿名さん]

価格下げたら売れるの当たり前。
価格下げずに上手く売りさばくのが販売プロの仕事。
阪急はそこそこのプロ集団なんだから今の時点で下げるはず無いね。

[1142: 匿名さん]

下げるわけがない。1年後にやっと諸費用分200万下げて売り続けてもまだまだ売れ残りそう。 やはり高すぎると思う。高すぎてどんどん人が離れてってる。
雨ざらし機械式の駐車場がダメだ。不人気のトドメになってる。

[1143: 検討中の奥さま]

ですよね。みなさん、決して買わないようにしましょう。あまりにも売れなかったら安くせざるを得なくなりますから、それから考えましょうよ！

[1144: 匿名さん]

高すぎるから粗探しされて叩かれますよね よく考えてみると普通のマンションなんだけど高いから言われてしまう。4000から5000万代で押さえておけば人気が出るのに。あの南角で7000超えは無理がある魅力がない。東でもあれだけ視界がぬけないのに6000超えとはあり得ない。いくらなんでも盛りすぎ。

[1145: 匿名さん]

阪急不動産は、今回の物件に関しては完全に価格決定を誤った感がありますね。
完売するのに２年はかかるのでは。値下げする可能性があると、迂闊に第１期に手は出せない。

[1146: 匿名さん]

どう考えても時代考えたら高くないやろ。
高いとか言ってる奴は貧乏人の僻みか？
こんなとこで高いアピールしても値下がらんで。

[1147: 購入検討中さん]

区画整理後、地価は値上がりしてしまったし、人件費や建材費の上昇により、この価格はしょうがないですよ。
もう、そこは諦めましょう！

抜群の立地、優良な校区、人気が出るのは間違いないですが、価格についていけない方は駅歩15分のジオか、桃山台からも10分以上かかるマンションにするしかないでしょう。

[1148: 購入検討中さん]

ジオ千里中央は八中校区ですよね？
あまり評判が良くないですよね？

[1149: 匿名さん]

立地、抜群かしら？

[1150: 匿名さん]

>>1149
抜群じゃないよね