パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part9

[物件比較中さん [男性]]

パークホームズ豊洲ザレジデンスについてのpart９です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560481/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[451: 匿名さん]

>>449
ムカつくけど面白い。文才あるね。

[452: 匿名さん]

>>450
シーッ！目を合わせちゃダメ！

[453: 匿名さん]

>>448
情報弱者さんですか？

[454: 匿名さん]

才能をこんなとこで無駄遣いするって。。

[455: 購入検討中さん]

>>449
車ないから、足立
関係ないし

[456: 匿名さん]

>>446
GFTはまだ3戸残っているのに、実質完売とは表現が大袈裟。

KTTは内廊下、TTTは外廊下。このスレでは内廊下の方が良いことになっているから、KTTの方が上。

[457: 購入検討中さん]

面白い。そのとおり！一票。

[458: 匿名さん]

KTTはTTTの前座だろ

[459: 匿名さん]

>>449
ついでに、同じ五丁目で
豊洲駅から直結でマンションに入れるシエルタワーの事も
恨めしく思って欲しかった。　

[460: 匿名さん]

>>458
TTTは、選手村跡地とKTTのサンドイッチ。

[461: 匿名さん]

>>441
パークシティ大崎が似たようなホームページで一昨年時点で坪360でしたよ。

[463: 匿名さん]

まあ、人気エリアになったら価格も高くなるもんですね。

10年前はやすかったのになあ。

[464: 匿名さん]

>>449

素晴らしい！！

ここまでひどいマンション買う人いるの？

[465: 匿名さん]

これから第一期登録あたりまではネガネガ大会かな？。豊洲ネガさんたちは、何年くらいネガを続けてらっしゃるのでしょう？

[466: 匿名さん]

>>461
山手線内側の大崎と、城東のこことを
同一視しないでね。

[467: 匿名さん]

私はネガ歴６年です。
どんどん高くなっていく豊洲、最初の頃なら買えたかもしれなかったけど、あの時はまだ高いと思ってた。

[468: 匿名さん]

城東というより、湾岸では？

[469: 匿名さん]

>>467
私はポジ歴6年です。
あの頃から買い煽りをやってましたが、流石にここまで値段が上がってくると、煽りも厳しくなってきました。

[470: 匿名さん]

たかだか350万くらいで高いとか思ってるような人は都内にマンション買っちゃダメだよ。

千葉埼玉あたりで我慢すべき。

[471: 匿名さん]

この程度で高い思ってるネガがポジのフリしてもバレバレだよ（笑）

[472: 匿名さん]

久々に大笑いしたわ（笑）
無理せずに千葉に行けよ（笑）

[475: 匿名さん]

>>474

オタクはなんでトヨスが高くなるまで待ってたんスか？高くなるって知ってたんでしょ？

[476: 匿名さん]

え？
スカイズ２戸買いましたよ。

[478: 匿名さん]

>>475
もう周辺マンション買ったから、そうなって欲しいという願望だよ。許してあげて。
KTTとGFTの完売が近く、ここも下方修正した正式価格が発表されるのも間近。それまで夢を見させてあげてよ。

[479: 匿名さん]

>>476
ははは。しかもウソつき。それじゃ、奥さんもらえないよ

[480: 匿名さん]

>>476
センス悪いな。
TWPは駅遠で物件価値上がり辛いよ。
投資なら、2丁目、3丁目の中古でしょ。
駅遠新築に拘るにしても、有明の方が安い分だけポテンシャルがあったのに。

[481: 匿名さん]

坪350マンならここよりも西新宿でしょ。

[482: 匿名さん]

>>480
tWPは成約ベースで15％値上がりな♪

[483: 匿名さん]

西新宿が好きなひとなら、西新宿でもいいんじゃないかな。

好みで選べば良いと思うよ。

[484: 匿名さん]

管理費、２万円代～と聞きました。高くないですか？
営業の方に聞いたら湾岸タワーの中では安い方とのことでしたが。

[485: 匿名さん]

まぁ、タワーマンションじゃないから安いと思いますよ。

[486: 匿名さん]

管理費は高い方が資産価値は高くなりますよ。
ケチるようなところじゃないです。

[487: 匿名さん]

管理費が月１万円高いって問題ですか？
管理の質があがるならば望むところです。
気になる人は買わない方がいいでしょう。m(_ _)m

[488: 匿名さん]

団地みたいなマンションが好きな人も居るからねえ。

[489: 匿名さん]

こういうマンションを待ってた。
ランニングコスト安く、多少豪華。
もちろん駅近。

[490: 匿名さん]

管理費が高いって投稿の後に
ランニングコストが安いと書く矛盾

[491: 匿名さん]

高いか安いかなんて、収入次第ですから。。、

[492: 匿名さん]

>>491
それを言ったら何も始まらない

[493: 匿名さん]

10年後、住み続ける勇気はありますか？
もしくは売れますか？

[494: 匿名さん]

>>493
10年後、
少なくともここより
内廊下のパークタワー豊洲のほうが高く売れそう。

[495: 匿名さん]

幹線道路沿いは資産価値ゼロだよ。

[496: 匿名さん]

2年後には450万超えてるよ。

[497: 匿名さん]

>>495
幹線道路沿いに建つ三井マンションは山程ある。
そんなウソを書いてもムダ。

[498: 匿名さん]

1億円払ってこの外観デザインはあり得ませんよね。ダサ過ぎません？

[499: 匿名さん]

>>495
ゼロなの?タダでもらえるの？

[500: 匿名さん]

2億円の物件なら満足するか？

[501: 匿名さん]

10年後は晴海の選手村跡地も含め確実に供給過剰。
オリンピックが終わる5年以内に値段は下落する可能性も大。
早ければ2、3年の内に値崩れが始まるよ。

[502: 匿名さん]

と言っても暴落しないよ。

大手でべの物件を安く買えると思うのは勝手だけど、読み甘すぎ。

もちろん、高くうるデベの姿勢が良いかは全く別な。

[503: 匿名さん]

>>501
そうだね。
ここが本当にKYの高値なら、その頃にまだ売れ残って大変なことになってるかもね。

[504: 匿名さん]

10年前から供給過剰と言ってるよｗ

[505: 匿名さん]

>>502
中国人で投資している大半の連中は、北京オリンピックで儲けた人達を見て、2匹目の泥鰌を狙っている。
オリンピックの前後には売りたくてウズウズしてるから、今後はかなりの買い手市場になる。
だから、暴落する可能性有るよ。
今から2〜3年は、最も買ってはいけないタイミングかもね。

[506: 匿名さん]

値下がり要素ゼロだよ。
あと2年で450万まで到達する。

[508: 匿名さん]

>>506
要素書いてるじゃん。
日本語読めないの？

[509: 匿名さん]

値下がり要素ゼロだよ。

あるなら、示してご覧よ。妄想ならチラシの裏にでも書きな（笑）

[512: 匿名さん]

みんな高値で売り抜けようと必死でウケるんだけど。(笑)

[513: 匿名さん]

>>511
それをバブルという。
いつかは必ずはじける。
オリンピック頃には供給過剰に加えて、中国人投資家は売りに走る。
いつまで、浮かれていられるかだな。

[514: 匿名さん]

あー、安くて良いのが買えて良かった。値上がりする事わかっていて、ここまで引っ張ったツケが来ちゃったね。

[515: 匿名さん]

今は買い時。2年後には450万になる。
政府がなんでインフレ政策してるか分かってないのかね？（笑）

[516: 匿名さん]

今年からはインフレも始まるぞ。

[517: 匿名さん]

515
政府のインフレ目標知ってる？計算出来るかな？(笑)

[518: 匿名さん]

暴落ってのをどの水準で捉えるかってのはあるわな。。。

半値だと明らかに暴落と言えるが、3割に下がっても市況サイクルである程度戻す。だけど経年分はそりゃ下がって2割程度なら家賃見合いと考える事は可能。自用なら税金の優遇もいかせるし。

ただ、目黒のような超高額はわからない。元が超高額だけに、絶対額では大きくプライスダウンの可能性は相応ある。

[519: 匿名さん]

待てば待つほどさん、絶好調だな。よかったね。予想当たって。2年後に坪450万円で、頂上ですか？

[520: 匿名さん]

スカイズ買ってて良かった

[521: 匿名]

儲かるって、楽しいね。

[524: 匿名さん]

まあ話のネタに。ネタなんであまり真剣にならないように（笑）。


SUUMOの直近首都圏の駅別賃料データだと、
豊洲は登録件数1159件、一物件あたり登録賃料21.32万円、坪単価0.92万円というのが相場らしい。
登録なんで、成約とは違う事は一応お断り。

仮に「E-70la／21.46坪」を貸すとして、市場実勢のママ貸したとする。
当然のことながら、上記データには色々な物のポートフォリオなので、
この物件よりも劣る物件の賃料も含まれている。

そうすると、年間の賃料は288.4万円（月24万円程度）になる。


不動産研究所と言う所が定期的に出しているデータだと、
湾岸地域の足許期待Cap Rate（利回り）は4.60%の様だ。

本当はNet Cash Flowを出さないとダメなので、期中の諸経費を上記賃料収入から差し引かないとダメだが、
賃料をもっと取れる？だろうところを市場実勢でやったので、無視する（笑）。

そうすると、288.4÷4.60%≒6,270万円、坪292万円と言うのが、
「凄く乱暴に」収益還元でやった場合の物件バリューとなる。

ま、凄く乱暴に、というSubject to...ですけど。。。

仮に320としましょうか。
そうすると6,870万円（10万円以下切り上げ）となる。

そうすると収益還元比6,870－6,270＝600万円、10%弱割高とも考えられる。

ちなみに賃料は不動産価格比比較的動きにくい。
悪くてもそんなに下がらなければ、不動産価格が上昇しても、そんなに上げられない。
勿論、物件が古くなれば賃料は下がりますがね。

だから、セカンダリー市場において、物件価格が3割程度下がったとすると、
2,000万円位やられて4,800万円位ですかね。
そうすると、賃料がそんなに落ちないのであれば、その時点では住み続けて、
市場が多少戻った所で売るってのが手かもしれません。

ちなみに、上記条件同様（288.4万円／年間）で賃貸で借りたとすると、
上記2,000万円の損分、を取り戻す？には7.14年住むと一応チャラになる計算です。


と、まあざっくりした計算でした（笑）

[525: 匿名さん]

豊洲は登録件数1159件は、おんぼろ中古も含むんだよね。全く参考にならない。坪単価0.92万円がおんぼろ中古も含むんのなら、新築財閥は少なくとも10年は4割高い、坪単価1.3万円で貸せるのでは？まして駅5分の三井だよ。

[526: 匿名さん]

と、ムキになってみたが、冷静になると、賃貸が一番。だがわたいは買い替え検討中だから、買わなければいいだけ。

[527: 524]

なんちゃって収益還元でバリューを出してみよう、っていう土曜日の夜のお遊び何でご愛敬。


1159件には築古・駅遠等も含まれているんで、その数値をママ持ってくるのは乱暴の極みですよ。類似物件でポートを括るって作業が肝なんですけど、それって「主観」入ってくるんですよね。なかなか、これが難しい作業。

あとは、賃料は最終的に市場実勢に収束しますからねえ。。。勿論新築・駅近・三井不だったら、築10年以内だったら平均よりも上に賃料取れることは間違いナシなんですが、じゃあいくらか、となるとActualが無い限り、絵に描いた餅批判も。。。

それと、上記バリューは賃料をママCap Rateで割っているんで、諸費用を差っ引く必要があります。上では、賃料はもっと高く取れるはずなのに無視したから、乱暴だけど諸費用無視してやりましたけどね（笑）。

まあ一応、下振れリスクをボトムにおいて取れると判断したらとっても良いんじゃないでしょうか。

320万円／坪程度で、実需前提なら、期中の資金繰りさえ回れば大きな取りうるリスクなんじゃないかなというのが個人的感想。

勿論、一番大きなテールとして首都直下型地震リスクはあるけど、そうなると多分この物件のみならず、東京都内全体修羅の地、日本全国「・・・」って感じで、「不動産が・・・」なんて言っている状況で無くなる気がする。

[529: 匿名さん]

>>528
ただ値下がり相場では、良い物件じゃないとなかなか買い手がつかない。

[530: 匿名さん]

>>528
バブルの後とか、急激に下がったでしょ。
大体、住み始めちゃうとそんな急に売れなくなるよ。
複数のマンションを持ってないと、次に住む場所見つけないといけないし、そうこうしている間に
市場は売り物件だらけになっちゃう。

[531: 匿名さん]

人気エリアのマンション選んでおけばなんとでもなるよ。

[532: 匿名さん]

バブルの後って、そんなのバブルになってから言いなさいよ。

プチバブルの後、値下がりしたか？ずーーっと値下がりしないなーって指咥えてまってたろ？
でも、値下がりしなかった。

住宅ローンって、一括返済しなきゃいけないから、安値で売ろうにも、銀行が売らせてくれないんだよ。。。
だから、値下がりが遅いの。

[534: 匿名さん]

>>532
もうバブルじゃん。
金融危機の後も地震の後も下がったし。

[535: 匿名さん]

金融危機や、地震のあとも下がらなかったでしょ？
下がらないんだよ。なぜかっていうと、安く売れないから。銀行が売らせてくれないんだよ。

これを下方硬直性と言います。下がるときは、ゆっくり、ゆっくりなんです。
株価みたいに急激に下がることはありえないんです。

不動産の基本だよ。

[537: 匿名さん]

前回のプチバブルの大きさがどの程度なのか、わかるような画像がありました。

[538: 匿名さん]

急激に上がれば、急激に下がる。当たり前。

[539: 匿名さん]

住宅は、過去40年 持ち続けても儲かってないね。。

[540: 匿名さん]

>>531
人気エリアだからこそ、
中古物件のライバルマンションがたくさんある。
しかも豊洲の４丁目５丁目は、非タワマンのライバルが多い。

[541: 匿名さん]

賃貸見れば分かるでしょ。築15年でごみ扱い。
日本の不動産は最悪だよ。

[542: 匿名さん]

>>538
その通り。
やっぱり急激に下がってるじゃん。
特に、湾岸みたいに急激に上がったところはリスク大。

[543: 匿名さん]

>>542
更に
首都直下型地震が起きれば
湾岸の価値は一段と落ちるリスクがある。

[544: 匿名さん]

不動産は急激には下がらんよ。日本はリコースローンだから。

[545: 匿名さん]

どこが下がってるんだか（笑）誤差の範囲じゃねーか。

[546: 匿名さん]

首都って、湾岸のことなの？内陸には首都ないのですか？（笑）

[547: 匿名さん]

なぜ、湾岸はリーマンショックでも震災でも値下がりしなかったのか、それを考えれば分かる。

[548: 匿名さん]

この辺は、首都から離れているのか？城東だから仕方ないか。

[549: 匿名さん]

547
リーマンと震災で、ここは坪150前後だったろ(笑)
それが真の姿。

[550: 匿名さん]

>>547
震災起きたのは東北だから、遠かった。
今度のは東京湾北部が震源地と予想されている。