パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part9

[物件比較中さん [男性]]

パークホームズ豊洲ザレジデンスについてのpart９です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560481/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[429: 匿名さん]

>>424

19階建てパークタワー豊洲でさえ
三井がシンガポールまで売りに行ったのをしらないのか？
のらえもんブログ（2013年2月）に書いてあるぞ。読んでないのか？

[430: 匿名さん]

>>428
Ｓ氏が、2017年を頂点に値下がりすると言ってたからね。

[431: 匿名さん]

海が見え、潮の匂いをかぎ、遠くに聴こえる汽笛の音を背に快適なメトロに乗り込む。

有楽町まで直ぐ。

千葉の郊外の安い戸建てを買った同期や杉並の徒歩20分のペンシルハウスの上司からは羨望の的だ。

名ばかりの港区である芝浦の同期はセンスがないと思う。

[432: 匿名さん]

大学病院が見え、病院のニオイをかぎ、近くに聞こえる救急車のサイレンの音を背に階段を降りてメトロに乗り込む。

港区芝浦と違い、直通で東京駅まで行けないから有楽町で改札を出て乗り換える。

[433: 匿名さん]

>>431
人気物件を出しに使ってスレ盛り上げようとしたりするのはよくないよ。

私も芝浦は高くて購入できないので豊洲周辺で探していますから。みんなそういう所得層が豊洲に集まっていますし、虚しくなるのでやめてほしい。変なコンプレックスができそう。

[435: 匿名さん]

450万くらいまでなら2年くらいで到達するでしょ。

[436: 匿名さん]

>422
思いつくところないんだけど。

[437: 匿名さん]

東京でも随一と言って良い程環境が整った街だ。新宿の外れや駅直結のみに気を取られ、騒々しい山手線沿いに住む連中は近視眼的だ。

港区と言うのみで割高な土地を喜んでかう人間は知的水準が乏しい。

ららぽーとにちょっと立ち寄り日常使い出来る。少し足を延ばして銀ぶら。

郊外のイオンで喜ぶ、全て事を済ます人間は感性が衰えていくだろう。中国人が好む新宿や若造だらけの渋谷原宿は私のセンスに合わない。

[438: 匿名さん]

>>436
ググってください。

[439: 物件比較中さん]

行ってきました、発表会。
眺望の良い南西は上層階億越えです。下層階でも9000万代。

[440: 物件比較中さん]

>>364
スカイズ売ったところでここは買えないと思いますよ、スカイズのようなお得物件ではないので。スカイズに乗せて売っても手が届かない値段でした…

[441: 匿名さん]

ここって、絶対途中でコンセプト変更した気がします。
そうでなければ、あのホームページでこの値段はありえないと思うのですが...。

[442: 匿名さん]

ホームページと価格に何の関係が？

昔から駅近を売りにする物件は高かったと思うのですが？

[443: 匿名さん]

クリスマスカード送ってきた時点で迷走は始まってた？

[445: 匿名さん]

物件オリジナル定規とか、紙袋とかいらない..

[446: 匿名さん]

>>441

そうですね。

あの場末感凄まじく、著名な暴力団事務所があるGFTは一年弱で実質完売、TTTへは絶対勝てず、交通も大江戸線駅遠いKTTも完売が見えていて、勘違いミドルの夢物語駅遠ワンダフルもすぐに売れているご時世なので、豊洲で利便性高い本物件は高くとも希少性を踏まえると瞬間蒸発でしょうね。

[447: 匿名さん]

こういうファクトを突きつけられると、やはり臨海部、それも豊洲だと思うよね。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-950/

[448: 匿名さん]

＞４３８
ググってもないって。
ららぽだけ。

[449: 匿名さん]

豊洲日記
 
病院を正面に眺めながらけたたましい救急車のサイレンが耳に心地よい．ひっきりなしに往来する救急車を眺めることができるのは，まさに3次救急ならではの贅沢である．ちょっと街に足をのばそうとマンションを出れば遥か彼方にパークシティ豊洲とららぽーとが見える．ららぽーとは魅力的だが遥かに見える分譲時坪単価が格下のパークシティの近くに行くのも癪に障るのでまず徒歩5分の豊洲駅まで僕は優雅に歩く．そこで見ることができるのは人工的で画一的，歴史や芸術性など微塵もないそんな非の打ち所がない街並みである．また，そこで体感できる粗塩混じり強風は東京湾の中に浮かぶ豊洲島ならではの贅沢だ．
 
そして徒歩5分，これがこのマンションの一番の強みであり誇りである．しかし，それはあくまで地下鉄の入口までの距離であり，改札，さらにはホームまでは長い廊下と階段が悠々とそびえる．電車は有楽町線しかないが，かといって本数も特に多いわけではなく，電車の待ち時間も少なくない．そんな無駄な時間を過ごすことができるのも，郊外・豊洲ならではの贅沢なのだ．郊外駅は上り電車に乗らなければどこにも行くことはできない．下り駅は辰巳と新木場．まさに誰もが生涯において用を見つけることができない場所であり，議論のない場末である，改めて，豊洲は人類がすまうことができるギリギリの境界線にロケーションしていることを想い，僕は誇りに思う．
 
有楽町線は銀座くらいしか目ぼしい場所がないため，とりあえず有楽町で僕は降りることにする．所要時間は7分だ．これがこの物件の誇りであり，心のありどころである．実際には駅歩，長い駅内の通路と階段，少なくない待ち時間によって言うほど近くはないかもしれない．しかしそれも所詮江東区足立ナンバー，ご愛嬌だ．例えば有楽町線が止まってしまった場合はゆりかもめとバスしかない郊外立地のため，言うまでもなく路頭に迷うことになるがそんな困惑を味わうことができるのも豊洲ならではの贅沢である．
 
気を取り直して，かつて日本反映の象徴であった銀座を歩いてみた．驚くほど中国人が多いことに気づく．うっかりすると中国に編入されたのかと錯覚するくらいの中国人祭りだ．かつて持ち合わせていた高級感と高貴なまでの落ち着きは完全に失われ，そこには中国人と混沌だけが残されてしまったようだ．
 
少し銀座に疲れた僕は他の街に行こうかと考える．代官山，恵比寿，青山，表参道，六本木，広尾，麻布や赤坂．涎水するほど素晴らしい街々だ，僕にこそ相応しい．しかし，遥か遠い帰り道を想うとそれは現実的ではないことに気づく．遥か都心部を想い，行くことができない贅沢というものも豊洲だから味わえるのだと自分を説得する．
 
結局，ららぽーとに寄って遠い帰り道を僕は再び優雅に歩くことができる．目に入るパークシティ豊洲を恨めしく思いながら，また日本一のアーバンリゾート体現したスカイズベイズを同じく恨めしく思いながら眺め歩くことができるのも，またひとつの贅沢といえるだろう．そして家の前では再び救急車のサイレンが僕を暖かくお迎えする．一層の疲れが身体からにじみ出るようだ．しかし，気を取り直して優美なエントランスにひとたび足を踏み入れれば，僕は再びラグジュアリーな気分になることができる．こんな贅沢はきっとここにしかないだろう．そして僕は華麗なステップでエレベーターから降りる．そして，そこには間違いなく外廊下がある．冬は凍えるほどの寒さだ．そこ にもうラグジュアリーな僕はいない．代わりに存在するのは，玄関口を求めて眉間にしわを寄せ，必死に小走りする自分だ．僕はやれやれと想う．そして，冷え切った身体をさすりながら，玄関に入ると、ふとヘミングウェイの言葉を思い出した．
 
Now is no time to think of what you do not have. Think of what you can do with that there is．（今はないものについて考えるときではない。今あるもので、何ができるかを考えるときである。）
 
そして僕は心の中でこう呟く．江東区豊洲足立ナンバー．江東区豊洲足立ナンバー．江東区豊洲足立ナンバー．僕はここから逃げることはできないのだ．いや逃げる必要なんてない．心を決めて黙って受け入れる．それが豊洲に住まうということなのだ．

[450: 匿名さん]

>>449
キモいので、何処かに消えてください

[451: 匿名さん]

>>449
ムカつくけど面白い。文才あるね。

[452: 匿名さん]

>>450
シーッ！目を合わせちゃダメ！

[453: 匿名さん]

>>448
情報弱者さんですか？

[454: 匿名さん]

才能をこんなとこで無駄遣いするって。。

[455: 購入検討中さん]

>>449
車ないから、足立
関係ないし

[456: 匿名さん]

>>446
GFTはまだ3戸残っているのに、実質完売とは表現が大袈裟。

KTTは内廊下、TTTは外廊下。このスレでは内廊下の方が良いことになっているから、KTTの方が上。

[457: 購入検討中さん]

面白い。そのとおり！一票。

[458: 匿名さん]

KTTはTTTの前座だろ

[459: 匿名さん]

>>449
ついでに、同じ五丁目で
豊洲駅から直結でマンションに入れるシエルタワーの事も
恨めしく思って欲しかった。　

[460: 匿名さん]

>>458
TTTは、選手村跡地とKTTのサンドイッチ。

[461: 匿名さん]

>>441
パークシティ大崎が似たようなホームページで一昨年時点で坪360でしたよ。

[463: 匿名さん]

まあ、人気エリアになったら価格も高くなるもんですね。

10年前はやすかったのになあ。

[464: 匿名さん]

>>449

素晴らしい！！

ここまでひどいマンション買う人いるの？

[465: 匿名さん]

これから第一期登録あたりまではネガネガ大会かな？。豊洲ネガさんたちは、何年くらいネガを続けてらっしゃるのでしょう？

[466: 匿名さん]

>>461
山手線内側の大崎と、城東のこことを
同一視しないでね。

[467: 匿名さん]

私はネガ歴６年です。
どんどん高くなっていく豊洲、最初の頃なら買えたかもしれなかったけど、あの時はまだ高いと思ってた。

[468: 匿名さん]

城東というより、湾岸では？

[469: 匿名さん]

>>467
私はポジ歴6年です。
あの頃から買い煽りをやってましたが、流石にここまで値段が上がってくると、煽りも厳しくなってきました。

[470: 匿名さん]

たかだか350万くらいで高いとか思ってるような人は都内にマンション買っちゃダメだよ。

千葉埼玉あたりで我慢すべき。

[471: 匿名さん]

この程度で高い思ってるネガがポジのフリしてもバレバレだよ（笑）

[472: 匿名さん]

久々に大笑いしたわ（笑）
無理せずに千葉に行けよ（笑）

[475: 匿名さん]

>>474

オタクはなんでトヨスが高くなるまで待ってたんスか？高くなるって知ってたんでしょ？

[476: 匿名さん]

え？
スカイズ２戸買いましたよ。

[478: 匿名さん]

>>475
もう周辺マンション買ったから、そうなって欲しいという願望だよ。許してあげて。
KTTとGFTの完売が近く、ここも下方修正した正式価格が発表されるのも間近。それまで夢を見させてあげてよ。

[479: 匿名さん]

>>476
ははは。しかもウソつき。それじゃ、奥さんもらえないよ

[480: 匿名さん]

>>476
センス悪いな。
TWPは駅遠で物件価値上がり辛いよ。
投資なら、2丁目、3丁目の中古でしょ。
駅遠新築に拘るにしても、有明の方が安い分だけポテンシャルがあったのに。

[481: 匿名さん]

坪350マンならここよりも西新宿でしょ。

[482: 匿名さん]

>>480
tWPは成約ベースで15％値上がりな♪

[483: 匿名さん]

西新宿が好きなひとなら、西新宿でもいいんじゃないかな。

好みで選べば良いと思うよ。

[484: 匿名さん]

管理費、２万円代～と聞きました。高くないですか？
営業の方に聞いたら湾岸タワーの中では安い方とのことでしたが。

[485: 匿名さん]

まぁ、タワーマンションじゃないから安いと思いますよ。

[486: 匿名さん]

管理費は高い方が資産価値は高くなりますよ。
ケチるようなところじゃないです。

[487: 匿名さん]

管理費が月１万円高いって問題ですか？
管理の質があがるならば望むところです。
気になる人は買わない方がいいでしょう。m(_ _)m

[488: 匿名さん]

団地みたいなマンションが好きな人も居るからねえ。

[489: 匿名さん]

こういうマンションを待ってた。
ランニングコスト安く、多少豪華。
もちろん駅近。

[490: 匿名さん]

管理費が高いって投稿の後に
ランニングコストが安いと書く矛盾

[491: 匿名さん]

高いか安いかなんて、収入次第ですから。。、

[492: 匿名さん]

>>491
それを言ったら何も始まらない

[493: 匿名さん]

10年後、住み続ける勇気はありますか？
もしくは売れますか？

[494: 匿名さん]

>>493
10年後、
少なくともここより
内廊下のパークタワー豊洲のほうが高く売れそう。

[495: 匿名さん]

幹線道路沿いは資産価値ゼロだよ。

[496: 匿名さん]

2年後には450万超えてるよ。

[497: 匿名さん]

>>495
幹線道路沿いに建つ三井マンションは山程ある。
そんなウソを書いてもムダ。

[498: 匿名さん]

1億円払ってこの外観デザインはあり得ませんよね。ダサ過ぎません？

[499: 匿名さん]

>>495
ゼロなの?タダでもらえるの？

[500: 匿名さん]

2億円の物件なら満足するか？

[501: 匿名さん]

10年後は晴海の選手村跡地も含め確実に供給過剰。
オリンピックが終わる5年以内に値段は下落する可能性も大。
早ければ2、3年の内に値崩れが始まるよ。

[502: 匿名さん]

と言っても暴落しないよ。

大手でべの物件を安く買えると思うのは勝手だけど、読み甘すぎ。

もちろん、高くうるデベの姿勢が良いかは全く別な。

[503: 匿名さん]

>>501
そうだね。
ここが本当にKYの高値なら、その頃にまだ売れ残って大変なことになってるかもね。

[504: 匿名さん]

10年前から供給過剰と言ってるよｗ

[505: 匿名さん]

>>502
中国人で投資している大半の連中は、北京オリンピックで儲けた人達を見て、2匹目の泥鰌を狙っている。
オリンピックの前後には売りたくてウズウズしてるから、今後はかなりの買い手市場になる。
だから、暴落する可能性有るよ。
今から2〜3年は、最も買ってはいけないタイミングかもね。

[506: 匿名さん]

値下がり要素ゼロだよ。
あと2年で450万まで到達する。

[508: 匿名さん]

>>506
要素書いてるじゃん。
日本語読めないの？

[509: 匿名さん]

値下がり要素ゼロだよ。

あるなら、示してご覧よ。妄想ならチラシの裏にでも書きな（笑）

[512: 匿名さん]

みんな高値で売り抜けようと必死でウケるんだけど。(笑)

[513: 匿名さん]

>>511
それをバブルという。
いつかは必ずはじける。
オリンピック頃には供給過剰に加えて、中国人投資家は売りに走る。
いつまで、浮かれていられるかだな。

[514: 匿名さん]

あー、安くて良いのが買えて良かった。値上がりする事わかっていて、ここまで引っ張ったツケが来ちゃったね。

[515: 匿名さん]

今は買い時。2年後には450万になる。
政府がなんでインフレ政策してるか分かってないのかね？（笑）

[516: 匿名さん]

今年からはインフレも始まるぞ。

[517: 匿名さん]

515
政府のインフレ目標知ってる？計算出来るかな？(笑)

[518: 匿名さん]

暴落ってのをどの水準で捉えるかってのはあるわな。。。

半値だと明らかに暴落と言えるが、3割に下がっても市況サイクルである程度戻す。だけど経年分はそりゃ下がって2割程度なら家賃見合いと考える事は可能。自用なら税金の優遇もいかせるし。

ただ、目黒のような超高額はわからない。元が超高額だけに、絶対額では大きくプライスダウンの可能性は相応ある。

[519: 匿名さん]

待てば待つほどさん、絶好調だな。よかったね。予想当たって。2年後に坪450万円で、頂上ですか？

[520: 匿名さん]

スカイズ買ってて良かった

[521: 匿名]

儲かるって、楽しいね。

[524: 匿名さん]

まあ話のネタに。ネタなんであまり真剣にならないように（笑）。


SUUMOの直近首都圏の駅別賃料データだと、
豊洲は登録件数1159件、一物件あたり登録賃料21.32万円、坪単価0.92万円というのが相場らしい。
登録なんで、成約とは違う事は一応お断り。

仮に「E-70la／21.46坪」を貸すとして、市場実勢のママ貸したとする。
当然のことながら、上記データには色々な物のポートフォリオなので、
この物件よりも劣る物件の賃料も含まれている。

そうすると、年間の賃料は288.4万円（月24万円程度）になる。


不動産研究所と言う所が定期的に出しているデータだと、
湾岸地域の足許期待Cap Rate（利回り）は4.60%の様だ。

本当はNet Cash Flowを出さないとダメなので、期中の諸経費を上記賃料収入から差し引かないとダメだが、
賃料をもっと取れる？だろうところを市場実勢でやったので、無視する（笑）。

そうすると、288.4÷4.60%≒6,270万円、坪292万円と言うのが、
「凄く乱暴に」収益還元でやった場合の物件バリューとなる。

ま、凄く乱暴に、というSubject to...ですけど。。。

仮に320としましょうか。
そうすると6,870万円（10万円以下切り上げ）となる。

そうすると収益還元比6,870－6,270＝600万円、10%弱割高とも考えられる。

ちなみに賃料は不動産価格比比較的動きにくい。
悪くてもそんなに下がらなければ、不動産価格が上昇しても、そんなに上げられない。
勿論、物件が古くなれば賃料は下がりますがね。

だから、セカンダリー市場において、物件価格が3割程度下がったとすると、
2,000万円位やられて4,800万円位ですかね。
そうすると、賃料がそんなに落ちないのであれば、その時点では住み続けて、
市場が多少戻った所で売るってのが手かもしれません。

ちなみに、上記条件同様（288.4万円／年間）で賃貸で借りたとすると、
上記2,000万円の損分、を取り戻す？には7.14年住むと一応チャラになる計算です。


と、まあざっくりした計算でした（笑）

[525: 匿名さん]

豊洲は登録件数1159件は、おんぼろ中古も含むんだよね。全く参考にならない。坪単価0.92万円がおんぼろ中古も含むんのなら、新築財閥は少なくとも10年は4割高い、坪単価1.3万円で貸せるのでは？まして駅5分の三井だよ。

[526: 匿名さん]

と、ムキになってみたが、冷静になると、賃貸が一番。だがわたいは買い替え検討中だから、買わなければいいだけ。

[527: 524]

なんちゃって収益還元でバリューを出してみよう、っていう土曜日の夜のお遊び何でご愛敬。


1159件には築古・駅遠等も含まれているんで、その数値をママ持ってくるのは乱暴の極みですよ。類似物件でポートを括るって作業が肝なんですけど、それって「主観」入ってくるんですよね。なかなか、これが難しい作業。

あとは、賃料は最終的に市場実勢に収束しますからねえ。。。勿論新築・駅近・三井不だったら、築10年以内だったら平均よりも上に賃料取れることは間違いナシなんですが、じゃあいくらか、となるとActualが無い限り、絵に描いた餅批判も。。。

それと、上記バリューは賃料をママCap Rateで割っているんで、諸費用を差っ引く必要があります。上では、賃料はもっと高く取れるはずなのに無視したから、乱暴だけど諸費用無視してやりましたけどね（笑）。

まあ一応、下振れリスクをボトムにおいて取れると判断したらとっても良いんじゃないでしょうか。

320万円／坪程度で、実需前提なら、期中の資金繰りさえ回れば大きな取りうるリスクなんじゃないかなというのが個人的感想。

勿論、一番大きなテールとして首都直下型地震リスクはあるけど、そうなると多分この物件のみならず、東京都内全体修羅の地、日本全国「・・・」って感じで、「不動産が・・・」なんて言っている状況で無くなる気がする。