パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part9

[物件比較中さん [男性]]

パークホームズ豊洲ザレジデンスについてのpart９です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560481/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[518: 匿名さん]

暴落ってのをどの水準で捉えるかってのはあるわな。。。

半値だと明らかに暴落と言えるが、3割に下がっても市況サイクルである程度戻す。だけど経年分はそりゃ下がって2割程度なら家賃見合いと考える事は可能。自用なら税金の優遇もいかせるし。

ただ、目黒のような超高額はわからない。元が超高額だけに、絶対額では大きくプライスダウンの可能性は相応ある。

[519: 匿名さん]

待てば待つほどさん、絶好調だな。よかったね。予想当たって。2年後に坪450万円で、頂上ですか？

[520: 匿名さん]

スカイズ買ってて良かった

[521: 匿名]

儲かるって、楽しいね。

[524: 匿名さん]

まあ話のネタに。ネタなんであまり真剣にならないように（笑）。


SUUMOの直近首都圏の駅別賃料データだと、
豊洲は登録件数1159件、一物件あたり登録賃料21.32万円、坪単価0.92万円というのが相場らしい。
登録なんで、成約とは違う事は一応お断り。

仮に「E-70la／21.46坪」を貸すとして、市場実勢のママ貸したとする。
当然のことながら、上記データには色々な物のポートフォリオなので、
この物件よりも劣る物件の賃料も含まれている。

そうすると、年間の賃料は288.4万円（月24万円程度）になる。


不動産研究所と言う所が定期的に出しているデータだと、
湾岸地域の足許期待Cap Rate（利回り）は4.60%の様だ。

本当はNet Cash Flowを出さないとダメなので、期中の諸経費を上記賃料収入から差し引かないとダメだが、
賃料をもっと取れる？だろうところを市場実勢でやったので、無視する（笑）。

そうすると、288.4÷4.60%≒6,270万円、坪292万円と言うのが、
「凄く乱暴に」収益還元でやった場合の物件バリューとなる。

ま、凄く乱暴に、というSubject to...ですけど。。。

仮に320としましょうか。
そうすると6,870万円（10万円以下切り上げ）となる。

そうすると収益還元比6,870－6,270＝600万円、10%弱割高とも考えられる。

ちなみに賃料は不動産価格比比較的動きにくい。
悪くてもそんなに下がらなければ、不動産価格が上昇しても、そんなに上げられない。
勿論、物件が古くなれば賃料は下がりますがね。

だから、セカンダリー市場において、物件価格が3割程度下がったとすると、
2,000万円位やられて4,800万円位ですかね。
そうすると、賃料がそんなに落ちないのであれば、その時点では住み続けて、
市場が多少戻った所で売るってのが手かもしれません。

ちなみに、上記条件同様（288.4万円／年間）で賃貸で借りたとすると、
上記2,000万円の損分、を取り戻す？には7.14年住むと一応チャラになる計算です。


と、まあざっくりした計算でした（笑）

[525: 匿名さん]

豊洲は登録件数1159件は、おんぼろ中古も含むんだよね。全く参考にならない。坪単価0.92万円がおんぼろ中古も含むんのなら、新築財閥は少なくとも10年は4割高い、坪単価1.3万円で貸せるのでは？まして駅5分の三井だよ。

[526: 匿名さん]

と、ムキになってみたが、冷静になると、賃貸が一番。だがわたいは買い替え検討中だから、買わなければいいだけ。

[527: 524]

なんちゃって収益還元でバリューを出してみよう、っていう土曜日の夜のお遊び何でご愛敬。


1159件には築古・駅遠等も含まれているんで、その数値をママ持ってくるのは乱暴の極みですよ。類似物件でポートを括るって作業が肝なんですけど、それって「主観」入ってくるんですよね。なかなか、これが難しい作業。

あとは、賃料は最終的に市場実勢に収束しますからねえ。。。勿論新築・駅近・三井不だったら、築10年以内だったら平均よりも上に賃料取れることは間違いナシなんですが、じゃあいくらか、となるとActualが無い限り、絵に描いた餅批判も。。。

それと、上記バリューは賃料をママCap Rateで割っているんで、諸費用を差っ引く必要があります。上では、賃料はもっと高く取れるはずなのに無視したから、乱暴だけど諸費用無視してやりましたけどね（笑）。

まあ一応、下振れリスクをボトムにおいて取れると判断したらとっても良いんじゃないでしょうか。

320万円／坪程度で、実需前提なら、期中の資金繰りさえ回れば大きな取りうるリスクなんじゃないかなというのが個人的感想。

勿論、一番大きなテールとして首都直下型地震リスクはあるけど、そうなると多分この物件のみならず、東京都内全体修羅の地、日本全国「・・・」って感じで、「不動産が・・・」なんて言っている状況で無くなる気がする。

[529: 匿名さん]

>>528
ただ値下がり相場では、良い物件じゃないとなかなか買い手がつかない。

[530: 匿名さん]

>>528
バブルの後とか、急激に下がったでしょ。
大体、住み始めちゃうとそんな急に売れなくなるよ。
複数のマンションを持ってないと、次に住む場所見つけないといけないし、そうこうしている間に
市場は売り物件だらけになっちゃう。

[531: 匿名さん]

人気エリアのマンション選んでおけばなんとでもなるよ。

[532: 匿名さん]

バブルの後って、そんなのバブルになってから言いなさいよ。

プチバブルの後、値下がりしたか？ずーーっと値下がりしないなーって指咥えてまってたろ？
でも、値下がりしなかった。

住宅ローンって、一括返済しなきゃいけないから、安値で売ろうにも、銀行が売らせてくれないんだよ。。。
だから、値下がりが遅いの。

[534: 匿名さん]

>>532
もうバブルじゃん。
金融危機の後も地震の後も下がったし。

[535: 匿名さん]

金融危機や、地震のあとも下がらなかったでしょ？
下がらないんだよ。なぜかっていうと、安く売れないから。銀行が売らせてくれないんだよ。

これを下方硬直性と言います。下がるときは、ゆっくり、ゆっくりなんです。
株価みたいに急激に下がることはありえないんです。

不動産の基本だよ。

[537: 匿名さん]

前回のプチバブルの大きさがどの程度なのか、わかるような画像がありました。

[538: 匿名さん]

急激に上がれば、急激に下がる。当たり前。

[539: 匿名さん]

住宅は、過去40年 持ち続けても儲かってないね。。

[540: 匿名さん]

>>531
人気エリアだからこそ、
中古物件のライバルマンションがたくさんある。
しかも豊洲の４丁目５丁目は、非タワマンのライバルが多い。

[541: 匿名さん]

賃貸見れば分かるでしょ。築15年でごみ扱い。
日本の不動産は最悪だよ。

[542: 匿名さん]

>>538
その通り。
やっぱり急激に下がってるじゃん。
特に、湾岸みたいに急激に上がったところはリスク大。