ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？ Part9

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart9となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545780/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[51: 匿名さん]

儲かります。
急いで先着住戸16戸を買いましょう！

急がないと手遅れになりますよ。

[52: ティアロ契約済みさん]

キャピタルゲインを目的にした不動産投資を素人が行うことってあるのですか？
ここで出てくるのは単なるネタだとは思いますが、実際にそういう目的で購入する人っているのですかね？

住宅は基本的に住む目的で購入する人向けには色々と税金での優遇がありますが、純投資になった瞬間にその旨味がなくなってしまうので、期待リターンは相当下がりますよね？
不動産で売り買いするよりも、流動性リスクを考慮しても証券の方がはるかに良いと思うのですが。
REITもありますしね。

もちろん賃貸に出す前提であればまた話は変わりますけど。

[53: 匿名さん]

やっぱり今買うなら駅4分になるDTですかね。
ここも楽しそうなんだけど、駅から遠すぎるよね。
マンションは立地で選べが基本だし。ここは駅からとおすぎる。

[54: 匿名さん]

駅から遠くて、バス停もないけど、いい物件です。

[55: 匿名さん]

>>54
価格がやすければ妥協できるけど。

[56: 匿名さん]

社の方針で利益至上主義です。

[57: 匿名さん]

>>53
勝どきの開発によって、ドゥトゥールが9分から4分（5分短縮）になるなら、ティアロも13分から10分（3分短縮）くらいにならないかな？
駅構内で歩く距離とか、晴海通りを渡る点は無視して、表記のみを考えたとして。
実態がどうであれ、徒歩10分になればリセール時に「10分以内」のフィルターに引っかかるんだけどなー

[58: 匿名さん]

>>52
そんなやつわんさかおるわ。

[59: 匿名さん]

ティアロで引っかかっちゃった、にはなりたくない

[60: 匿名さん]

>>53
もうさぁその話題飽きたよ。他にないの？見飽きたしまた言ってるよって感じ。DTにしたいなら同じ内容をDTスレに書きなさい。

[61: 婆]

この物件の魅力は一般的な相場感で測りきれないところにあるんじゃないかしら。

遊歩道、水辺と一体化した環境は素直に「住みたい」という気持ちにさせてくれる。
もちろん駅遠で良ければの話ですが。

このあたりはKTTとの違いであり、DTのそれとも一線を画していると思うわ。

リセールを考えたときにも、「ここに住みたい」と感性に訴えるこの物件の魅力は、定量的ではないにせよ確かな「バリュー」であろうかと。

投資向きか？と聞かれると、一義的にはNOなんでしょうけどね。これだけの魅力を持つ物件は、一定の人気は維持すると見ています。

あら、なんだかステマみたいね。ウフフ

[62: 匿名さん]

>>57
有り得るんじゃないの？
ルートとか場所とか詳しく知らないから実際どうなのかは分からないけどね
つーかＤＴではセールストーク（漁夫の利だけどｗ）に用いられてるのに、
ティアロじゃ話題にも上らないっていうｗ
デベ（ポジ）さんも調べないのかな？それとも全く影響を及ぼさないとか？

余計なチャチャばっか入れてないで、
こういう時こそ「ティアロ契約者」さんの出番だと思うんだけどねぇ・・・

[63: 匿名さん]

ここから新たに計画されてる駅入り口へは、銀座に向かって黎明橋左の歩道を渡って運河沿いのマンションの先を左折するため、表記的にもせいぜい1分の短縮程度なんじゃないかな。

[64: 匿名さん]

>>63
クロノも短縮されますかね？10分切るならクロノ中古もおもしろい。

[65: 匿名さん]

＞61

一定の嗜好の人にせよ、住みたい、と思わせるのであれば、市場価値は維持されますよ。

逆に、されないのであれば、その価値がないということです。

[66: 匿名さん]

>>61
爺の次は婆かよｗ
ティアロ契約者さん共々お腹一杯なんですけど・・・
能天気なポジなのか、褒め殺しのネガなのか最早分からないよね
つーか誰もが「住みたい」と思えば、ここまで残らないだろｗ

[67: 匿名]

新築で後半あたりまで売れ残った部屋って、中古になったらもっと人気ないんだよね～

[68: 匿名さん]

事実！
ティアロ契約済みさんが出没してから１戸も売れてません。

[69: 匿名さん]

某有名サイトの統一基準による騰落率比較（+は中古価格が新築価格より上昇）
数字は5%刻みに丸めた。

(+35%±2.5%)
シエルタワー(竣工2006年）

(+25%±2.5%）
クロノ(13年)／ＴＴＴ(08年)／ＰＣＴ(08年)

(+10%±2.5%)
プラウドタワー東雲(12年)

(+2.5%以内)
ＰＴＴ(12年)／ザ・トヨスタワー(09年)

(-5%以内)
ザ・ツイン(09年)／シンボル(09年)

あの3.11を挟んでも
シエルタワーは約10年住んで3割以上価格が上がった計算。
ツインやシンボルも通常の範囲でしか下がっていなかった。
クロノが大きいプラスなのはティアロの安心材料。

[70: ティアロ契約済みさん]

3期3次は30販売ですから、ペース的にはパークタワー晴海の販売を待たずして完売も見えてきたのではないでしょうか。

豊洲の物件の予定価格も見えたわけで、待つ人は待つ、急ぐ人は急ぐということで良いのではないでしょうか。
売れてないと思うなら待てばよろしいでしょうが、MRくらい行って自分で情報とってから判断するのが良いのでしょうね。

[71: 匿名さん]

>>69
わかりやすい。ありがとうございます！
クロノとティアロの価格差から計算すると、ティアロも10%〜15%はUPするのでしょうか。

[72: 匿名さん]

将来のことは分かりませんが、ひとつの安心材料にはなるかなと。

[73: 匿名さん]

今の市況がいつまで続くか。今がピークならあとは少しずつ下がるのみ。

[74: 匿名さん]

このマンションの安心材料としてはパークタワー晴海がありますね、

[75: 匿名さん]

>>69
クロノの25パーは俄かに信じ難いと言うか、
サンプルも少ないだろうし鵜呑みにするのは危険じゃない？

ただ単純に囲まれるティアロよりクロノが立地は上だろうし、
分譲単価もクロノ比で5、6パー（その内3パーは増税分）は乗ってたはずだし、
クロノに関しては現状で分譲価格＋10パーぐらいの価値は普通にありそうだけどね

まあ隣に似たような新築物件売っててしかも転売後はアフター受けられないし、
今すぐ住みたいって人以外は積極的にクロノの中古を欲しがる人が居るとは思えないけどね

[76: 匿名さん]

>>75
つまりティアロが完売すればさらに値上がり、クロノティアロともに中古が活気づくと？

[77: 匿名さん]

>>76
どこをどう読み解けばそういう結論を導けるんだ？ｗ
先着順で普通に買えるんだから現状の相場というか、
ちょっと割高ってことなんじゃないの？

[78: 購入検討中さん]

>>39

タクシーがハイクラスって（笑）
大丈夫？

つか、そんな人がタワマンなんて検討してるの？
頼むから管理費とか滞納しないでね

[79: 匿名さん]

>>67
そんな単純じゃないでしょ。個人売買と一緒ですから。一期一会です。

[80: 匿名さん]

なんだか妙に活気付いてきたな、このスレ。

平静装ってパークタワー待ってたが、、。
土地が安いとか、いろいろ憶測あったが結局割高つかむはめになるのか。
ティアロ、最近聞いたら気になってた間取りが無くなってた。３つほど聞いたけど全部。
ネット情報には出てないけど、ここんとこ物件動いてるみたい。

[81: 匿名さん]

２ヶ月ほど前までは、ネガが来ることもなかったのに、急に増えて。この動き、どう読み解く？

[82: 匿名]

クロノの方が微妙とは言え駅に近いし、なにより眺望の差がでかいでしょう。
メインの南側は完全に抜けてるんだし、西側だってそれなりだし。
ここは両隣には挟まれて眺望悪いは駅までは遠いわだしね。
しかも時期が違うとは言え、クロノより割高なんだからね。。。
そりゃ売れ行きも悪いでしょうに。

[83: 匿名さん]

>>81
なんらか、状況は変わってきているということ？

とりあえず週末もう一回MR行って確かめることにする。これで閑古鳥なら気にする必要もないし。

結果はたぶん報告しません、笑

[84: 匿名さん]

>>81
ほんと、最近の書き込み増加はなんなんでしょ。
ここの所しばらく、ポジってもネガっても2,3個くらいしかレスが付かなくて、ティアロ契約済さんの独壇場だったのに。

パークタワー晴海の価格待ちだった検討者が、パークホームズ豊洲の相場が想定以上だったことを受けて、パークタワー晴海の価格見通しを引き上げたために、結果的にティアロに値ごろ感が出てきたって感じかな？

加えるならば、ベイズの完売によって湾岸地域での新築タワーマンションの供給数が減ったことで、恒常的に発生しているであろう湾岸地域での新規検討者における選択肢の中で、ティアロに対するウェイトが高まった可能性もあるのかな。

[85: 匿名さん]

さらに言うならば、そうした流れを受けてティアロ人気が高まることを嫌った一部のネガの人が、ネガティブアピールの展開を強めている、というのは考え過ぎかな？

[86: 匿名さん]

>>84
なるほど。
妙に納得です。

[87: 匿名さん]

>>57です。
言い出しっぺですが、気になったのでGoogleマップで測ってみました。
結論：変わらない。

・現状：11分/1.0km（たぶん90m/分計算）
・将来：11分/1.0km
※80m/分換算で12.5分/1.0kmなのであながち間違いではないかと

現状から1分すら短縮できませんでした。。ちょっぴり残念。

[88: 匿名さん]

ちなみに晴海フロントの前のバス停まで歩道を歩いて3分/270m。
（やっぱりGoogleマップは90m/分ですね）
不動産の表記に使われる80m/分に換算すると3分22秒なので、切り上げて4分表記。

晴海フロントと都有地の間の通路でショートカットして良いならば、60mほど短縮できて210mになるので、80m/分換算で2分37秒となり、切り上げても3分表記。

仮にBRTの乗降場所が今の晴海フロント前のバス停とピタリ同じ場所になった場合、BRTまで3分と表記が可能。
こっちに期待したほうが、その時のニュース性も含めてメリットがありそうですね。
頑張れフィーダールート！

[89: 匿名さん]

>>84
のらさんでさえパークタワーの価格見通しはパークタワー≦ティアロからパークタワー＞ティアロに変遷して残念感が漂ってましたね。

２丁目は駅から遠くて、そのぶん開放感があるのがいいところですが、北側都有地、BRT、パークタワー価格、レミコン跡地など不透明材料が多くて手が出しずらかったですもんね。
パークタワーの価格帯が見えてきたことでティアロとの比較が一気にしやすくなった感じはありますね。

あとは好みで両者から選ぶか、２丁目を見切るかって感じだし。

動く人は動くタイミングですね。

[90: 匿名さん]

おっしゃるとおりですね。
残り16戸になりましたが、先着販売から抽選販売に変わりそうです。
今週末が最後のチャンスでしょうね。

[91: 匿名さん]

>>90
16って。。まだまだ売れてない部屋はたーくさんある。300くらいはあるのでは？

[92: 匿名さん]

それも含めて今月中には売れるでしょうね。
ティアロ契約済さんがここに来なければという条件付ですがね。

[93: ティアロ契約済みさん]

300なんて残ってないでしょ、という指摘が困るわけですね。
わかります。

だいたい3期3次の販売が30なんだから今月中の完売なんてあるわけないです。

[94: 匿名さん]

先週行きましたが、先着順はだいぶ残り少なくなってました。

３次販売向け？でまだ戸数ありましたが、北側の投資向け（50㎡代）が多く居住向け？は選択肢が限られてきた印象。
東側上層で３次まで取り置いていたなかなか良い間取りがあり、このあたりは争奪になったんじゃないかな。
キャンセルあれば１～２戸残ってるかどうか。

勝手な憶測ですが、ネット掲載している部屋はその間取りの最安値の部屋なので、それらの部屋はいつでも売れる前提でうまく他の部屋に客を誘導しているのかも。カラーパターンも異なるから、客の好みに合わせてさりげなく他の部屋を進めてみたり。
だから外から見ると全然物件が動いてないように見えるけど、実はその間に良き部屋、割安感ある部屋はどんどん売れてるってことなのかも。

まえに営業の人から良い部屋は週末まで待つとダメだと言われた。
来る人は有休取って申込みに来るって。

ちょっと前まではティアロにそこまでの切迫感はなかったが、ここにきてＭＲの入りがかなり増えているらしい。
先週行っといて良かったと思ってる。今週末が本当にラストチャンスかもね。

[95: 匿名さん]

なんとなーく、第3期3次の後の未販売住戸は120戸前後くらいだと想像している。
根拠は無いですが。

[96: 匿名さん]

>>94
これから買おうとしてるならそんな書き込みしない

[97: ティアロ契約済みさん]

>95

私が数えたところではもう少しばかり少ない感じではありましたが、誤差の範囲としても30戸/月ペースの販売で秋までには完売。
20戸/月であっても秋口頃に終盤戦なのでパークタワー晴海とはほとんどかぶらないというのが私の見立て。

パークタワー晴海は夏ごろに事前案内会を開催するでしょうからそこまで待てる人なら仕様や価格の比較も可能なのではと思います。

パークハウス豊洲の一期が6月頃であったと思うので、その前にパークタワー晴海の価格などが出てくることは無いでしょう。

[98: 匿名さん]

>>96
あ、はい。
自分はもう決めましたので。

[99: 匿名さん]

今となっては湾岸1番人気マンションとなりましたね。
決断が遅かったことが悔やまれる。
お隣PT晴海はここより安いみたいだが、デザインを含め見劣り感が否めないから、ティアロを手に入れた方が羨ましいです。

[100: 匿名さん]

>>99
またそういうことを言うｗ
晴海タワーズ、ＰＴ晴海の三本の中では一番残念というか不利だと思うけど・・・