ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？ Part9

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart9となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545780/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[344: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ネットスーパー使いなさいよ

[345: 匿名さん]

>338さん
337です。二丁目の再開発話、オリンピック決定前に、地元自治会役員さんたちから聞いていた話が、全く進んでないというより、消えちゃってるんですよね…

昨年中央区から出された晴海地区ビジョンを見ても、都有地については触れられていないし、三井が買ったというレミコン跡地は、複合施設地区だと思っていたら、居住地区ゾーンの色で塗られているし？？
パークタワー晴海の横にさらにマンションが建つということでしょか？わからないんですよね。
スーパーについては、二丁目には小規模スーパーを！とか書いてありました。これも噂で聞いていた大型スーパー出店の話が消えてました。

[346: 匿名さん]

>345さん

斬新な発言をされていたので、何か情報をお持ちかと思ったのですが、残念です。

ＰＴ晴海の価格も見えない中で、レミコン跡地の用途など時期早尚。
大型スーパーなんてもともと来るような市場規模がないので、来るとしてもせいぜい小～中規模でしょう。そんなのみんなわかってます。
トリトンのプチ＆石井と競合するので、それさえも微妙です。

＞二丁目の再開発話、オリンピック決定前に、地元自治会役員さんたちから聞いていた話が、全く進んでないというより、消えちゃってるんですよね…

あたりまえです。
ご存知のとおり、晴海は計画的に開発されていきます。居住者の需要だけではなく、五輪関連の開発、周辺地区の動向、交通インフラの整備など、大きな流れで位置づけが変わってきます。
２丁目都有地も全体の流れを無視するわけにはいかないので、まだ用途が決まらないのも当然でしょう。

そういう意味で、「都有地＝選手村バックヤード」には「ほう、、」と思いましたが、こちらはどういう情報なんですか？

[347: 匿名さん]

>340
江東区の木場で、高級外国産を買う需要がどれほどありそうか、を考えれば分かるだろうに。
品川駅のクイーンズ伊勢丹によく行くけど、あそこは高級品が多く置いてあるよ。大した広さでもないのに。

[348: 匿名さん]

>>337
豊洲だと中央区（晴海）で駐車場借りても距離的に車庫証明とれるもんね。

[349: 匿名さん]

駐車場が中央区でも豊洲に住んでたら品川ナンバーにはならないよ

[350: 匿名さん]

＞＞339
週刊ダイヤモンドの記事は　ふううう～ん程度、読むに値しない雑誌
確かに住不の利益率は他社より抜きん出てる、逆を言えば三井や地所は
無駄な経費掛けすぎなんじゃないの。

[351: マンション投資家さん [男性 60代]]

３５０

断言は避けましょう。
利益の絶対額は売上ーコスト：
コストが大きくても売り上げがそれよりもっと大きければ利益は大きくなります。
売上額を大きくするには一人当たりに売上額（価格）を大きくするか、同一価格でありながら売上件数を上げる＝売上の絶対数を上げることになります。

単純な考えは禁物です。

ビジネスのからくりと一般にヒトのからくりは違います。

悪魔からの伝言

[352: マンション住民さん]

>350
私は真実をついているとおもいました。
知っていることばかりでしたが、利益が2.5倍はすごいですね。
それだけ、営業力があるとも言えますが、在庫を持つ経営は景気が逆回転したときのダメージが大きそうです。

[353: 匿名さん]

おつかれ。
ここ、ティアロのスレなんで。
DTのスレでやってくれる？

[354: 契約済]

４期来ましたね。
先日モデルルームに様子見に行った時は残り100ちょっとだったので、4期で全部売り切っちゃう感じでしょうか？

[355: 契約済みさん]

3期1次の価格表で未分譲住戸を数え直してみたところ、数え間違いが無ければ、205戸が未分譲でした。
（西57戸、南西11戸、東33戸、北東18戸、北86戸）

3期は確か1次55戸、2次(不明)、3次30戸、4次10戸だった記憶です。3期2次を10戸とすると3期は通算105戸の販売で、4期以降は残りちょうど100戸という計算になります。

また、3期1次の販売が今年2月中旬で、4期販売が5月上旬の予定ですので、3期は3ヶ月弱で105戸を販売したことになります（月35戸のペース）。

従って残り100戸を全て4期で販売して、10月下旬のパークタワー晴海販売開始までに完売する可能性は十分あると思います。

販売ペースが鈍化するシナリオとして、今後の販売数が期ごとに半減するケースを想定したとしても、4期50戸（5〜7月）、5期25戸（8〜10月）、6期12戸（11〜1月）、7期6戸（2〜4月）、8期3戸（5〜7月）となり、16年8月の入居開始時には完売していると考えています。

[356: 匿名さん]

>>355
最後はそうとう鈍化する最悪のケースですね。
しかし、最近すこし売れるペースが速まってきた気がします。ベイズが完売しＰＨＴが高く出て、晴海にはＢＲＴの現実味が出てきたことで、豊洲地域を狙っていた人が、流れてきたのでしょうか。

[357: 匿名さん]

BRTが決まるのって今月でしたっけ？楽しみです。

中央区も昨年の倍以上の予算かけて本格的に地下鉄新線の調査してるようですしね。
今年度改訂の豊洲・晴海地区開発整備計画にそのあたりが盛り込まれてくると、一気に完売するかもしれませんね。

むしろお隣PT晴海はそれを待って高値で登場する算段？

[358: 匿名さん]

>>357
たぶんそうですよ。

[359: 匿名さん]

>>349
車庫証明って保管場所の位置を管轄する警察 署に申請するんだけど。品川ナンバーにならないってどうして？
ソースを教えて^_^

[360: 契約済]

車検証には「使用の本拠」の位置というものがありまして、本拠の位置とは保管場所（駐車場）ではなくて、この場合住所になります。
個人の場合ですと、別荘を持っていたりすると、水道料金など公共料金の３ヶ月以内の領収書があればその場所を使用の本拠の位置として登録できます。法人の場合も、本社、もしくは支社の場所が「使用の本拠」となります。どの場合でも、その直線半径2km以内に車両を保管する事が公安から許されています。
なので、豊洲在住の人が晴海に置いても足立ナンバー。逆に晴海在住の人が豊洲に置いても品川ナンバー。晴海の人が東雲に置く事は東雲交差点付近だと2.1kmなので許可されません。
一方で、例えば鹿児島在住の人がティアロを別荘として購入して、なおかつ駐車場が一杯で豊洲に駐車場を借りた場合は住民票を移さなくとも水道、電気などの領収書があれば晴海を使用の本拠として車庫証明と取得出来、品川ナンバーとなります。

個人的には、港南エリア＆中央区・江東区湾岸エリアはひとまとめにしてご当地ナンバーで「湾岸」ナンバーとか出来たらいいのになーと思っています。

[361: 匿名さん]

>>360
親切に回答されてますね。素晴らしい。

私は危うく、それぐらい自分で調べろ、、、と言いそうになりました。

品川ナンバーより、この民度の高さが中央区ティアロの魅力のひとつなのだとおもいます。

[362: ご近所さん]

>>360
ご教示ありがとうございます。

[363: 匿名さん]

先日モデルルームで営業担当者から聞きましたが、
年内に販売完了を予定しているとの事でした。

但し飽くまでも売り手側の希望ですが、

[364: 申込予定さん]

なんだかんだ言って、ティアロは年内どころか１０月までに終わりそうですね
ＰＴ晴海はほぼ高値確定だろうから、ティアロと時期ずらして売りたいだろうし
販売開始はティアロが終わってからの時期調整ありえるかも。

[365: 匿名さん]

ダークホースの前建が控えてますよ。
もう直ぐ完成します。分譲するかどうかさえ分かりませんが。

[366: 匿名さん]

349です。

>>360
ご回答ありがとうございました。
>>359を見て、ネットで調べた付け焼き刃の知識で「使用の本拠の位置が〜」と書こうと思ったら、丁寧に分かりやすく回答頂いていたので助かりました。私自身も勉強になりました。

折角なのでネットで見つけた参考ページのリンクを貼っておきます…
警視庁
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/tetuzuki/shako/q_a/q_a6.htm
警察庁
https://www.npa.go.jp/pdc/notification/koutuu/kisei/kisei20031015.pdf

[367: 匿名さん]

>>360
素晴らしい！
でも詰めが甘かったｗ

「湾岸」って名称はご当地とは全く関係なく全国共通だからまず許可されない
僅かに可能性があるとすれば「東京湾岸」若しくは「湾岸東京」だけど、
これもほとんど不可能に近いと思う

[368: 匿名さん]

>>367
「江戸前」はどうだろう？（笑）

[369: 匿名さん]

>>368
いいね！

いや、マジで個人的には好きだなｗ

[370: 匿名さん]

江東区と一緒のナンバーは欲しくないです。

[371: 匿名さん]

もともとティアロは売り急ぐ気はなくて、来春までに売り切る予定と営業さんが言ってました。
ここに来て割安感が出てきたので、思惑以上に動きだした感じでしょうね。

BRT決まったらまた動くでしょうし。
早めに決めといた人が賢明でしたね。

あとは三井さん筆頭に晴海の街力を高めつつ、新たな価格帯に突入していくわけですか。

[372: 契約済みさん]

4期は5月上旬ですが、GW中の検討客を取り込んで1次で40戸も出てくれば、まあ問題ない水準でしょうね。
50戸以上なら完勝モード、30戸以下なら4期完売の望みが消え、30戸ほど残してパークタワー晴海との勝負に入ると踏んでます。

とはいえ、これはティアロ単体での話なので、パークタワー晴海が予想よりも安く出ると期待される要素があれば販売は鈍化するでしょうし、パークタワー晴海がやはり高くなりそうだということであれば完売がより早まるということでしょう。

繰り返しになりますが、今後の勝敗ラインは1次で40戸。論理的理由はありません。これまでの販売状況等を踏まえたヤマ勘です。

[373: 匿名さん]

もともと売り急ぐ気はなくて、って
色んな街の色んな物件スレでよく見掛けるフレーズですね。

[374: 契約済みさん]

ティアロの竣工は16年4月。入居開始は16年8月。
クロノは竣工までには完売しなかったが、入居開始までには完売した。

一般的に竣工までに完売するかどうかがひとつのターニングポイントであるとの認識ではありますが、ここはクロノの実例がある分、プラス4ヶ月だけ気長な感じかもしれませんね。

個人的には、残100戸程度であれば、竣工までのあと12ヶ月で完売は十分可能だろうと思ってます。

[375: 匿名さん]

お台場ナンバーなんて良いのでは？

[376: 匿名さん]

>>373
そりゃ、売り急いだら買い叩かれるからね。

竣工前、早期に売り切れるのはデベが値付けを誤ったか、不安で売り急いだ証拠。
ワンダフルとか、ＫＴＴも若干そうだね。
「安い」に目を引かなきゃいけない理由があるってこと。

そういう意味ではティアロも結果的にそうなるのかも。
最初は強気な価格に見えたけどねｗ
ここの場合は悪いところが「駅遠」と明確なので、後に「しまった・・」
ということにはならないから、その点は安心。

[377: 匿名さん]

＞売り急いでない
まーた売れてない言い訳が始まったよｗ
つーかそれってデベ目線だよね？
一気に客集めて一気に完売させるべく売り急いでくれたほうが、
消費者検討者にとっては有難いと思うんだけど？ｗ

ワンダフル、GFTにあっさり抜き去られて、KTTにも先越されるのも間違いなさそうだし、
いよいよPT晴海の分譲が迫って尻に火がついちゃった感じ？

[378: 匿名さん]

>>370
江東区民に虐められたの、、、

[379: 匿名さん]

>>376
そりゃー早期完売には理由があるし、
長期間販売にも同様に理由がある

一般論として、前者のほうがユーザーは利を得やすいと思う
同様に伝説に成り易いのは前者、ネタに成り易いのは後者

[380: 匿名さん]

>>376
KTTはJVだから価格設定に融通利かせづらいっていうのがあった。
一番声の大きい（出資比率の高い）のが堅実路線の鹿島と三井だから、
売り出し以降の値上げも無く、結果的に今の相場から見たら割安感は出たよね。
（同時期のライバルが、高値のDTと駅からの距離で弱さのあるここっていうのも
KTTが人気した理由だろうけど。）

PH豊洲とPT晴海がここより高くなる可能性が高い今、ここの動きは速くなるでしょう。

[381: 匿名さん]

お、非検討の暇なネガさん達がご出張中だな。
面倒だからあとでまた来よっと。

お疲れさまで〜す

[382: 匿名さん]

>>380
いや、値上げしてるはずですよ。
割安っていってもね、、、仕様良くないし、そんなに安くもない。
おっとティアロのスレだった。

失礼しました。

[383: 匿名さん]

ここって、江東区よりかなり安いですよね。
時代はかわりました。

[384: 匿名さん]

江東区の駅近物件との比較なら、こちらが安いのは当たり前。
ここほど駅遠なタワマンは湾岸でも珍しい。

[385: 匿名さん]

わざわざお疲れさまです。
豊洲とは別の価値観の物件だと思いますよ^ ^

[386: 匿名さん]

シューズインクローゼットのありがたみ、いまいちピンとこないのですが、あるとやっぱりいいもんですか？

[387: 匿名さん]

シューズインクロゼットは、トランクルームみたいに荷物を入れたり
傘入れを置いたりだね。
靴をたくさん所有している人はもちろん良い。

[388: 匿名さん]

ありがとうございます^ ^
シューズボックスも傘立てついてるし、靴も少ないほうなんですが、どうにも妻はシューズインクローゼットにウキウキしてるようで、、、。

子供の三輪車とかも置けそうですもんね。
ふむふむ。

[389: 契約済みさん]

>>386
子育て世帯ですが、ベビーカーやらボールやらを片付けるにはシューズインクローゼットがあるとありがたいですね

[390: ティアロ契約済みさん]

シューズインクロゼットにモノ入れすぎると、靴の出し入れがしにくくなってしまいますので、三輪車とかはtoo muchな感じはある気がします。
玄関に置きっぱなしになりがちなちょっとしたモノを入れておくのにちょうど良い感じですかね。

プレミアムフロアにあるくらいにバカでかいシューズインであれば、コートかけとか置いておけるのは良いですね。

パークホームズ豊洲では玄関のシューズボックスの隣にレインコートかけるスペースありましたけど、使用頻度はそれほどでもないようにも思いつつ、最近雨が多いので「便利かも」と思ってしまいました。

[391: 匿名さん]

>>388
男はそう思うわなｗ
女性はやっぱりシューズインとかウォークインクローゼットに憧れるみたい
こっちは部屋が狭くなるって反対したんだけど、
頑としてシューズイン、ウォークイン、オープンキッチンは譲ってくれなかった
交換条件としてうなぎ部屋を書斎にして貰ったけどねｗ

まあ嫁さんのほうが圧倒的に部屋にいる時間は長いんだし、
極力好きにさせといたほうが家庭は円満だわなｗ
もちろん備え付けの収納が多いと、部屋がスッキリするから良いと思う

[392: 匿名さん]

>>391
笑ってしまうぐらい、うちも同じ状況やわ。

[393: 匿名さん]

皆さんありがとうございます。
ローンは旦那のものですが、家は妻のものですもんね。
あまりうるさいことは言わず見守ることにします！