ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？ Part9

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart9となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545780/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[281: 契約済みさん]

リセールが最重要なら湾岸エリアはリスクが大きいんじゃないですか？　オリンピック後の落ち込みもあるだろうし、南海トラフ地震なんかあれば一発で値段がつかなくなることもあります。　そうなると、駅との距離がどうのでは無いですよね。　私が気になったのは、スカイズとの距離だけでした。　あれだけ離れていれば、カーテン開けっ放しでも問題無さそうです。

[282: 匿名さん]

>>280
そうですか。やはり駅距離は、リセール価格に最も大きく影響する要因ということですね。
それならば、現在は駅遠だけど、そのうち近くなるよ！っていう物件が、結構リセール時に高くなりそうですね。
例えば、そのうち新駅できるとか、近道ができるとか･･･。
BTSはあまり効果ないかもしれないけど、ここは電車の駅に近くなる予定はあるのかな？
もしくは、そういう観点からすると、どのマンションがいいのでしょうか？

[283: ティアロ契約済みさん]

駅距離と騰落率の関係。
http://shimesaba.dyndns.org/?p=16846

買値と売値の比率ですから、買値が安ければ駅距離があっても騰落率は悪くはならないでしょう。
タダになるわけ無いのですから。

[284: 匿名さん]

>>282
そういうのはあまり期待しはい方がいいですね。情報が出た瞬間に織り込みますから。おかねあるなら駅直結物件を抽選覚悟で買うのがいいでしょう。

[285: 匿名さん]

少なくとも投機的に購入する物件ではないね。実際、購入者もこの環境がよくて長く住みたいと思った人が大半でしょう。スカイズやベイズと同様にね。もちろん、経年なりに売値はつくだろうからその時はそれでいいと。みたいな感じじゃないでしょうか。

[286: 匿名さん]

>>282
リセールの場合、大前提として「人気の街は値上がりが期待できる」と考えるのではなく「人気の街のほうが値下がりしにくい」って考えたほうが良いのではないでしょうか。
駅近と駅遠を比較した場合、駅近のほうが買い手が付きやすいので価格が維持しやすく、駅遠は買い手が少ないので値下げ圧力が働きやすい、っていう需要と供給の関係でしかないと思います。

その上でリセール時の値上がりを期待するならば、人気エリアかつ希少性の高いマンション、即ち供給を上回る需要が見込まれるマンションを狙うか、今は人気が無いけれど将来人気が高まるだろうエリア、即ち需要が急増するエリアを狙うか、の2択になるかと。
あえて湾岸地域で例えるならば、前者が佃リバーシティの中古、後者がパークシティ豊洲のイメージです。

それ以外の要因での値上がりというと、もう少し広範囲での地価上昇や建築コストの上昇もありますが、もしリセールで買い替えをするならば、買い替え先のマンションも値上がりしているため、実質的には値上がり益は享受できません。

なお、新駅の設置は殆どの場合で新築価格に織り込まれているので、相当の情報通でなければ難しいと思いますよ。

[287: 匿名さん]

>>286
つまり、286さん的には「今は人気がないけれど、将来人気が高まるであろうエリア」が豊洲で、パークシティ豊洲がリセール的観点からはお勧めっていうことですね。
豊洲って、もうすでに人気エリアだと思いますけど、まだまだイマイチって思ってるのでしょうか？それにパークシティ豊洲って結構いい値段つけてるし。
今は何もない新豊洲のスカイズなら話しわかるのですが･･･。
全く同意できませんね。

[288: 匿名さん]

>>287
違います。
パークシティ豊洲は新築の頃の話です。

[289: 匿名さん]

隣のパークタワー晴海の板で北側都有地が決まったと書き込んでいる人がいますが、誰か聞いた人いますか？

速攻で叩かれているのでガセっぽいですが、、、

[290: 匿名さん]

>>286
三井が街造りに関わったエリアは強いねぇ・・・

晴海はどちらかというと王道豊洲っていうより東雲有明っぽい印象だけど、
三井の勝どき再開発が完成すれば多少なりとも恩恵はあるだろうし、
まあいいんじゃないの？
駅距離の法則で勝どきが厳しい状況になれば当然それ以上に影響を受けるだろうけど、
勝どきと豊洲に挟まれてる立地で、大きく資産価値が毀損されるとも思えないしね
※湾岸特有の地盤リスクは除く


>>289
何でああいった原野商法紛いにすぐ反応するかなぁ・・・
都有地なんだから動きがあればすぐ公になるから心配すんなってｗ

[291: 匿名さん]

たまにいますよね、すごいうえから目線のひと。
だいたい大したこと言わないんですよね、、笑

[292: ティアロ契約済みさん]

売ることを前提に買っていないのでリセールについて言及するほど情報を持っていませんが、売却時の騰落率を決めるのは2つの要素がありますね。

1つは買値。安く買っていれば上がる可能性が高いのは明らかで、需要がない時、すなわち不況期に買うのが良いですね。
あるいはミスプライスされた物件ですが、この場合は抽選必至。抽選倍率が低いのにミスプライスということはあまり考えにくい。

もう1つは物件の魅力度の上昇。
要は、街が開発されたりして利便性が高まるなどして、街の魅力が上がる場合。
あと三井が「経年優化」という言葉を使っていますが、経年で物件の魅力が増す要素がある場合。植栽とか諸々。

晴海がどうかというと、現時点での割安感は特に無いと思うのですが、選手村に大量にマンションが供給されたり、勝どきエリアも再開発がいくつかあること、そして新豊洲もまだまだ開発があることを考慮すると、街としての魅力度は上がることはあれど下がることはあまりないでしょう。
下がることがあるとしたら、地震で物件や周辺地域が大被害を受ける時とかですかね。

株と似てますね。
短期でのボックス相場で儲けたいのか、長期での企業価値の上昇で儲けたいのか。

そもそも家なんて儲けるために買うものでは無いので、税金も住むために買う人がお得になるようになっていますけど。

[293: 匿名さん]

駅遠も資産価値としてデメリットだけど、

晴海は液状化が心配。トリトンや向かいの公園も被害があったからね。

次の地震でも液状化はするだろう。

[294: 契約済みさん]

なんだかんだ言っても、晴海2丁目は良いと思いますよ。　三菱＆三井と言う一流どころが、それぞれのトップグレードのものを並べて作るんだから、一流と三流が入り交じる地域みたいなつぎはぎ感は出ないでしょう。　前面道路も広いし、南側は永久眺望。　駅から遠いなどと書かれているものの、逆を言えばそこしかマイナス要素は無い訳ですよ。　早目に契約して良かった。

[295: 匿名さん]

いま中央区はゆりかもめの延伸に反対してるけど、晴海地区の住人が増えれば
選挙の票も増ええるわけで議員の意見も変わっていくでしょうね。
現状に満足しつつ、将来に期待ならいいのでは。

[296: 住民でない人さん]

>>294 駅から遠いなどと書かれているものの、逆を言えばそこしかマイナス要素は無い訳ですよ

ほんと、そう思いますよ。
ＢＲＴが通ったら、新橋方面の自分には通勤も格段に楽チンになるので、それも期待してます。

[297: 匿名さん]

液状化なんて２３区だと、どこでも起きる現象ですよ。
多摩エリアは液状化しにくいみたいだけど、通勤きつすぎるのでは？

[298: 購入検討中さん [女性 30代]]

三井ＰＴ晴海が気になるけど。。。ティアロって73平米の中層５８００万って相場よりやすい？？

[299: 匿名さん]

あまり自分本位で雑な質問は堪忍して下さい。

[300: ティアロ契約済みさん]

パークホームズ豊洲に行けば、パークタワー晴海についてもある程度は予測可能だと思いますよ。
パークタワー晴海はパークホームズ豊洲より高い可能性はあれど、すごく差があるとは思えないですね。

豊洲の仕様はそれほど良くなかったですが、晴海がどうなるかによっては豊洲よりも上になったりする感じですかね。

ちなみに、パークタワー晴海の販売開始は遅れていて、冬頃になるかもしれないとの話もありました。
豊洲の2期頃か2期が終わる頃とのこと。
早くても秋ですかね。