ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？ Part9

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart9となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545780/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[264: 匿名さん]

過去に増税で値上げしてるものの、基本的には打ち出した価格で着実に打っていく姿勢にはデベとして好感は持てますね。
物件に自信を持っている証拠でしょう。

でも、あえてあらためて問います。

この物件の他と比べての優位性って、みなさん何だと思いますか？
悪いところといえばもちろん駅遠です。

それを飲んだうえでここに決めるとした場合、何が決め手になるでしょう？

ここは是非、契約者さんのみなさまからもご意見を聞きたい。

あなたはなぜティアロなんですか？

[265: 契約済みさん]

>>246
良い問い掛けですね。
我が家がティアロに決めた理由を3点あげるとするならば…

1.普遍的で飽きのこない外観デザイン
うちは夫婦ともにカラフルな色使いのマンションが嫌い。シンプルなデザインが好きだったので。マイヤーとか知らないし惹かれないけど、クロノ、ティアロのデザインは好き。PT晴海、スカイズ、KTTのデザインは好きになれない。ドゥトゥールは好き。

2.晴海運河の解放感
南側がこれだけ開けた立地は晴海2丁目ならでは。都心からこのくらいの距離でこの解放感が得られる環境は希少性高い。ただし、この点についてはクロノが最も優位、次いでティアロとPT晴海が同列。

3.手頃な価格設定
人それぞれだと思うけど、我が家にとっては、ティアロ南向きの価格がちょうど良かった。PT晴海は値上がりすると予想。

こんな所でしょうか。
振り返ってみると、クロノが最良、次点がティアロ、続いてPT晴海かワンダフルプロジェクト、って感じですね。クロノはタイミングと希望の間取りの問題で見送りました。内装もクロノのほうが好きです。

[266: 匿名さん]

>>265
ワンダフルより良かったところはどこですか？

[267: 契約者]

うちも同じような感じですが、暮らしの佇まいですかね。
小さい子供がいますが、都心ど真ん中（のはじっこですが）にも関わらず、川辺の暮らしでのんびり子供と余暇を過ごすイメージが湧いたというのが大きいです。
勝どきは便利ですが、ごちゃごちゃしていて、、、。

ちょっと、歩くだけでこんなにゆったりした環境が手に入るのかと、断然晴海２丁目のほうが気に入りました。

駅遠なりなので価格もやさしかったし、駅との動線にトリトンがあるのも何気に便利そう。徒歩３分の商業施設としては十分なレベルですからね、トリトン。

小さい子供いるので江東区は最初から検討外でした。

同じ環境で高値は嫌なのでお隣り三井も見切りをつけて。

ここしかないなって今でも思ってます。
この価格で買えちゃうの？という感じ。

ポジすぎましたね。ネガ考えてまた投稿します。

[268: 契約済みさん [男性 40代]]

264さん

自分も265さんとほぼ似ていますが以下の3点が
ティアロを選んだ主な理由です。
①都心に位置しながらもリゾートのような開放感ある立地
→その分、駅遠とのトレードオフは納得済み
②シンプルで清潔感があり飽きの来ない建物外観デザイン
③他物件に比べ好みに近い間取りと内装のカラーテイスト

[269: 匿名さん]

>>265
１.住んでる人は建物の内側だから、外側デザインはマンションに出入りするときしか見ない。

２.選手村跡地マンションから見た開放感の方が遥かに素晴らしい。あそこが大量供給されれば希少性はなくなる。

３.価格は、駅遠物件だから手頃で当然。

[270: 契約済みさん]

265です。

>>266
ワンダフル（スカイズ）は正式発表の前から大注目してました。
でもスカイズは下記の点で検討対象から外しました。
・トライスター型が好きではない
・天体望遠鏡、プール、、BBQ広場、iPadが不要
・トランクスペースが遠い
・対応頂いた担当者のトーンが合わなかった

一方、ベイズは以下の通りです。
・スカイズとセットながら、大きさや共用設備の点でスカイズに見劣りする
・内廊下、江東区なのに強気の価格設定
・近隣へのスーパーなどの生活利便設備の進出可能性がない

[271: 契約済みさん]

続けて265です。

>>269
1.出入りのときの満足感を重視。
→現在所有している車も、乗り降りする度に満足感を感じてしまう性格でして…

2.選手村の中でも南側の解放感が高いのは一部だけですし、現在の交通事情のみをベースに考えると地下鉄の駅から更に遠くなってしまう。ていうか、そもそも2020年より先まで待てない。リセールは考えてませんので「今買えるマンションの中での」希少性という意味です。

3.そうですね。

[272: 契約済みさん]

選手村のはなしはまだ5年先だ、待たせない

うちも最初駅遠いからここは検討範囲外ですが、

現地行ったら、やっぱり晴海2丁目あたりの開放感、環境、雰囲気に惹かれて購入決定

マンションも恋も、世の中はいろいろあるが、

各自好みが違うから、自分に合うことは一番ですね

[273: 匿名さん]

価値観の近い方が多そうで安心ですね。、

[274: 264]

264です。みなさま、ご意見ありがとうございます。
やはりポイントは駅遠⇄開けた環境を自分の中でトレードオフできるか、ということですかね。
自分もそこは大変魅力を感じています。

これから検討するなら、まずは現地に足を運んで環境を見てみましょう、という感じですね。

さて、ここで視点としてやや欠けているのは「リセール」の面ですね。
リセールを考えた場合、駅遠⇄開けた環境はトレードオフされるでしょうか？
中古不動産事情に詳しい方や、もちろんいち検討者・契約者のみなさんの見解も含め、「リセール」という視点で引き続き意見交換したく。

これはネガさんたちの出番になりそうですね、、、笑

[275: 契約済みさん]

>>274
リセールの場合であっても、開けた環境に対するニーズはあると思います。が、少数派でしょうから大人気にはならないと思います。新築のティアロの販売に時間がかかるのと同じです。

また、リセールの場合ですと販売時期の異なる様々な物件がライバルになります。駅遠は一般的にマイナス要因ですから、それなりの苦戦を予想しておいたほうが良いかと思っています。

ただし、中古価格は売主の期待水準も影響しますので、当面は急落しないとの予想です。

結果、建築コストの上昇による一時的な値上がりはあるかもしれませんが、その影響を除くと、当面は通常の減価償却程度の値下がりに落ち着くと考えています。

[276: 264]

274さん、ありがとうございます。
クレクレばかりは失礼なので私の見解を。

私も駅遠は最初NGでしたが、ティアロの環境見るとどうにも惹かれました。これ自体は少数派だとしても、それなりに一般的なニーズであり、底力的なリセール力なんではないかと今では感じています。

一方、スーモなんかで検索するにも駅徒歩10分以上はまずフィルターかけるわけで、機会損失はやはり覚悟しなければならないですね。

ただ、外れとはいえ中央区。大立地としては良いはずで、共働き子育て世代などにとっては郊外から都心への住み替え需要は底堅いと思います。

翻してティアロ。クロノには当然負けますが、様々な湾岸物件の中で、今となっては値ごろ感あります。
数年後のリセールに際しては一定の価格競争力はあると思われ、相場に対して不相応な価格で勝負しなければ、そこそこ環境ニーズを集める優良物件として、存在感は維持できるんではないかと。

投資向けではありませんが、居住用としては大事なポジションを抑えている、バランス感のある物件ではないかな、と思ってます。

楽観的は承知ですが、、、。

将来の晴海に対するフワッとした期待値が、どれだけ今の価格におりこまれているかも気になる要素ですが、、、

[277: 匿名さん]

リセールは期待せず、永住前提くらいで構えた方がいいでしょう。あと５年くらいはともかく10年くらいではさらに供給過剰と人口減少が高まりますから。でもそこを一定割りきれば、いいと思いますよ。隣は待って比較した方がいいですね。

[278: 匿名さん]

駅遠でリセールねぇ・・・厳しいに決まってんじゃん、一般論だけどさ
オンリーワンの魅力というかストロングポイントもどうだろう？
南の抜けもここに限った話じゃないし共有施設も湾岸標準かそれ以下
局地的にみてもここより分譲価格の安かったクロノは目の上のタンコブだし、
隣の三井もどう出てくるか・・・

まあ増税も決まったし直近で安くなる要素も少ないし、
後は景気に左右されるだけじゃない？
上記と被るけどクロノの売り物や賃貸物件が常に出てたら当然分が悪い

ウルトラCというか、かなりハードルは高いと思うけど、
クロノと本当の意味で手を取り合って、できれば三井も巻き込んで、
晴海の知名度向上というか街全体を盛り上げることができれば面白いかも・・・
最後は何と言っても輸送手段だね、最悪BRTさえ決まればマイナス要因になることもないしね

[279: 匿名さん]

>>278
なるほど。
すぐ横にありながら、いろんな面でクロノの方が条件がいいから、リセール時にはクロノが最大の敵になっちゃうんですね。
双子で容姿は似ているけど、器量の点で優れている姉の方から先に嫁のもらい手が見つかるのは仕方ないですね。
よくわかりました。

[280: 匿名さん]

価値観の優先順位がリセールならどこまでいっても駅近を選択すべきでしょうね。あまりそこをいっても仕方なし。

[281: 契約済みさん]

リセールが最重要なら湾岸エリアはリスクが大きいんじゃないですか？　オリンピック後の落ち込みもあるだろうし、南海トラフ地震なんかあれば一発で値段がつかなくなることもあります。　そうなると、駅との距離がどうのでは無いですよね。　私が気になったのは、スカイズとの距離だけでした。　あれだけ離れていれば、カーテン開けっ放しでも問題無さそうです。

[282: 匿名さん]

>>280
そうですか。やはり駅距離は、リセール価格に最も大きく影響する要因ということですね。
それならば、現在は駅遠だけど、そのうち近くなるよ！っていう物件が、結構リセール時に高くなりそうですね。
例えば、そのうち新駅できるとか、近道ができるとか･･･。
BTSはあまり効果ないかもしれないけど、ここは電車の駅に近くなる予定はあるのかな？
もしくは、そういう観点からすると、どのマンションがいいのでしょうか？

[283: ティアロ契約済みさん]

駅距離と騰落率の関係。
http://shimesaba.dyndns.org/?p=16846

買値と売値の比率ですから、買値が安ければ駅距離があっても騰落率は悪くはならないでしょう。
タダになるわけ無いのですから。

[284: 匿名さん]

>>282
そういうのはあまり期待しはい方がいいですね。情報が出た瞬間に織り込みますから。おかねあるなら駅直結物件を抽選覚悟で買うのがいいでしょう。

[285: 匿名さん]

少なくとも投機的に購入する物件ではないね。実際、購入者もこの環境がよくて長く住みたいと思った人が大半でしょう。スカイズやベイズと同様にね。もちろん、経年なりに売値はつくだろうからその時はそれでいいと。みたいな感じじゃないでしょうか。

[286: 匿名さん]

>>282
リセールの場合、大前提として「人気の街は値上がりが期待できる」と考えるのではなく「人気の街のほうが値下がりしにくい」って考えたほうが良いのではないでしょうか。
駅近と駅遠を比較した場合、駅近のほうが買い手が付きやすいので価格が維持しやすく、駅遠は買い手が少ないので値下げ圧力が働きやすい、っていう需要と供給の関係でしかないと思います。

その上でリセール時の値上がりを期待するならば、人気エリアかつ希少性の高いマンション、即ち供給を上回る需要が見込まれるマンションを狙うか、今は人気が無いけれど将来人気が高まるだろうエリア、即ち需要が急増するエリアを狙うか、の2択になるかと。
あえて湾岸地域で例えるならば、前者が佃リバーシティの中古、後者がパークシティ豊洲のイメージです。

それ以外の要因での値上がりというと、もう少し広範囲での地価上昇や建築コストの上昇もありますが、もしリセールで買い替えをするならば、買い替え先のマンションも値上がりしているため、実質的には値上がり益は享受できません。

なお、新駅の設置は殆どの場合で新築価格に織り込まれているので、相当の情報通でなければ難しいと思いますよ。

[287: 匿名さん]

>>286
つまり、286さん的には「今は人気がないけれど、将来人気が高まるであろうエリア」が豊洲で、パークシティ豊洲がリセール的観点からはお勧めっていうことですね。
豊洲って、もうすでに人気エリアだと思いますけど、まだまだイマイチって思ってるのでしょうか？それにパークシティ豊洲って結構いい値段つけてるし。
今は何もない新豊洲のスカイズなら話しわかるのですが･･･。
全く同意できませんね。

[288: 匿名さん]

>>287
違います。
パークシティ豊洲は新築の頃の話です。

[289: 匿名さん]

隣のパークタワー晴海の板で北側都有地が決まったと書き込んでいる人がいますが、誰か聞いた人いますか？

速攻で叩かれているのでガセっぽいですが、、、

[290: 匿名さん]

>>286
三井が街造りに関わったエリアは強いねぇ・・・

晴海はどちらかというと王道豊洲っていうより東雲有明っぽい印象だけど、
三井の勝どき再開発が完成すれば多少なりとも恩恵はあるだろうし、
まあいいんじゃないの？
駅距離の法則で勝どきが厳しい状況になれば当然それ以上に影響を受けるだろうけど、
勝どきと豊洲に挟まれてる立地で、大きく資産価値が毀損されるとも思えないしね
※湾岸特有の地盤リスクは除く


>>289
何でああいった原野商法紛いにすぐ反応するかなぁ・・・
都有地なんだから動きがあればすぐ公になるから心配すんなってｗ

[291: 匿名さん]

たまにいますよね、すごいうえから目線のひと。
だいたい大したこと言わないんですよね、、笑

[292: ティアロ契約済みさん]

売ることを前提に買っていないのでリセールについて言及するほど情報を持っていませんが、売却時の騰落率を決めるのは2つの要素がありますね。

1つは買値。安く買っていれば上がる可能性が高いのは明らかで、需要がない時、すなわち不況期に買うのが良いですね。
あるいはミスプライスされた物件ですが、この場合は抽選必至。抽選倍率が低いのにミスプライスということはあまり考えにくい。

もう1つは物件の魅力度の上昇。
要は、街が開発されたりして利便性が高まるなどして、街の魅力が上がる場合。
あと三井が「経年優化」という言葉を使っていますが、経年で物件の魅力が増す要素がある場合。植栽とか諸々。

晴海がどうかというと、現時点での割安感は特に無いと思うのですが、選手村に大量にマンションが供給されたり、勝どきエリアも再開発がいくつかあること、そして新豊洲もまだまだ開発があることを考慮すると、街としての魅力度は上がることはあれど下がることはあまりないでしょう。
下がることがあるとしたら、地震で物件や周辺地域が大被害を受ける時とかですかね。

株と似てますね。
短期でのボックス相場で儲けたいのか、長期での企業価値の上昇で儲けたいのか。

そもそも家なんて儲けるために買うものでは無いので、税金も住むために買う人がお得になるようになっていますけど。

[293: 匿名さん]

駅遠も資産価値としてデメリットだけど、

晴海は液状化が心配。トリトンや向かいの公園も被害があったからね。

次の地震でも液状化はするだろう。

[294: 契約済みさん]

なんだかんだ言っても、晴海2丁目は良いと思いますよ。　三菱＆三井と言う一流どころが、それぞれのトップグレードのものを並べて作るんだから、一流と三流が入り交じる地域みたいなつぎはぎ感は出ないでしょう。　前面道路も広いし、南側は永久眺望。　駅から遠いなどと書かれているものの、逆を言えばそこしかマイナス要素は無い訳ですよ。　早目に契約して良かった。

[295: 匿名さん]

いま中央区はゆりかもめの延伸に反対してるけど、晴海地区の住人が増えれば
選挙の票も増ええるわけで議員の意見も変わっていくでしょうね。
現状に満足しつつ、将来に期待ならいいのでは。

[296: 住民でない人さん]

>>294 駅から遠いなどと書かれているものの、逆を言えばそこしかマイナス要素は無い訳ですよ

ほんと、そう思いますよ。
ＢＲＴが通ったら、新橋方面の自分には通勤も格段に楽チンになるので、それも期待してます。

[297: 匿名さん]

液状化なんて２３区だと、どこでも起きる現象ですよ。
多摩エリアは液状化しにくいみたいだけど、通勤きつすぎるのでは？

[298: 購入検討中さん [女性 30代]]

三井ＰＴ晴海が気になるけど。。。ティアロって73平米の中層５８００万って相場よりやすい？？

[299: 匿名さん]

あまり自分本位で雑な質問は堪忍して下さい。

[300: ティアロ契約済みさん]

パークホームズ豊洲に行けば、パークタワー晴海についてもある程度は予測可能だと思いますよ。
パークタワー晴海はパークホームズ豊洲より高い可能性はあれど、すごく差があるとは思えないですね。

豊洲の仕様はそれほど良くなかったですが、晴海がどうなるかによっては豊洲よりも上になったりする感じですかね。

ちなみに、パークタワー晴海の販売開始は遅れていて、冬頃になるかもしれないとの話もありました。
豊洲の2期頃か2期が終わる頃とのこと。
早くても秋ですかね。

[301: 匿名さん]

>>300
実質、この２つは明らかに競合しますから豊洲がある程度捌けてから晴美というのは常識的路線でしょうね。

ティアロがいまいち販売進まないのはクロノの契約者板のせいも少しあるのでは。少し覗いただけでうんざりします。

[302: 匿名さん]

>292
マンションが大量供給されれば希少性は皆無になり
需要と供給のバランスが崩れるのに、下がることはないというのは楽天的でしょう。
リセールのとき晴海内だけでもライバル物件が激増することになります。

[303: 契約済みさん]

301
クロノ板で暴れているヤツは2～3人。　800世帯も入っていると多少は＊＊が紛れ込むのは仕方ないでしょうね。

[304: 契約済みさん [男性 40代]]

土曜日にPH豊洲のモデルに行って来ました。
販売価格は@320〜330で70平米以上の南東、南西向きとなるとほぼ全てが7000万円以上。
仕様は天高低いので天カセではないものの全般的にはティアロと同等かちょい上かな？と感じました。
PT晴海についても営業マンに確認したら、販売時期は10月頃で販売価格は豊洲と同等かちょい下程度と言ってました。
PH豊洲の個人的な感想を言わせてもらうと、駅近でありながら閑静な立地はそれなりに希少性はあるけど、眺望がほとんど期待できないのと建物外観がいびつ過ぎて何の魅力も感じないというのが正直なところです。
モデルルームの作り方はうまく、とてもティアロ入居時の参考になりました。

[305: ティアロ契約済みさん]

>304

パークホームズ豊洲の仕様がよく見えたのだとすると、それはオプションのせいでは？

[306: 契約済みさん [男性 40代]]

＞305

それはあるかも知れませんね。
あと食洗器やカップボード、ミストサウナなどが標準というのもそう感じた理由のひとつかも。それと建具の仕上げに本革を使用しているのはなかなか高級感があって好感が持てました。

[307: ティアロ契約済みさん]

>306

角部屋のモデルルームの建具ですね。
あの革仕様はあまり見ませんね。
あの部屋は1500万円くらいかけて内装変更しているので、原型を留めていないものですね。

他の物件と比較すると、天然石ではなくタイルや人工大理石も
使っているところが多く、高級感よりもファミリー感を出した物件だなという印象が強かったです。

[308: マンション投資家さん [男性 60代]]

302:

うーん・・・ビジネスわかっていない。
多くの住宅がある東京（供給が多い）の地価は高い、過疎が進んでいる地域（供給の少ない）の地価は安い。
何故だと思いますか？？？
上から目線ですみません。
少しだけ考えてみる価値はあると思います。

[309: ティアロ契約済みさん]

受給バランスが云々という話については、供給サイドの話ばかりで需要サイドについて言及されるケースがほとんどないので不毛な議論にしかならないのが湾岸界隈の掲示板の定番ですね。

各々が異なる未来を見ているからチャンスがあって面白いので、様々に意見があることは良いことだと思いますけど。

[310: 匿名さん]

>308 >309
それより
現在、都内で新築の在庫が一番多いのは晴海。
この現実が全てを物語っていますね。右から左に売れるだけの需要など無い街。
クロノが最後に売れたのも一瞬の五輪特需でしたから。

[311: 匿名さん]

ここに限らず湾岸はこれだけマンションたててればそれほど楽観的にはなれないでしょう。夢をみるのは自由ですが。

[312: 契約済みさん]

リセールバリューばかりを気にして買うなら、湾岸と言う選択自体が違う気がします。　山手線内とか三鷹/武蔵野あたりの方が高値安定ですからね。　うちは永住を決め込んでいるので問題無いですけど。

[313: 匿名さん]

周辺が上がればここも上がるし周辺が下がればここも下がるだけでしょ
都心が上がれば「腐っても中央区」ってことでここも多少は引っ張られるだろうし、
豊洲が人気の間は「じゃあ中央区の晴海でも・・・」ってことになる
残念ながら佃みたいなプライスリーダーには成り得ないけど、そんなに心配することもない
吉祥寺ばかりが注目されるけど、西荻窪も決して安くは買えないからね