ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？ Part9

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart9となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545780/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[241: 匿名さん]

>>240
ホントどうすんだろうね？
確信を持って売り渋ってるようには見えないけどね
立地も眺望もまあまあだけど、
財閥系を向こうに回しての販売じゃあ分が悪すぎるしなぁ

現状でも十分高いしピークに近いと思ってるけど、
それこそファンドに一棟売りでもされた日には、
考えを改める必要があるかも・・・

[242: 匿名さん]

>>239
ご意見そのものは否定しませんが、
231以降の流れをすっ飛ばして話を戻されると、読みづらくて困ります。

[243: 匿名さん]

確かに今の環境ではいずれ売れるイメージありますが上げ相場がいつまで続くか疑問。検討者としてはゆっくりでいいけど、販売サイドは価格を上げないなら早く売るべきでしょ。売り絞りとか意味わからない。

[244: 匿名さん]

>>239
ＰＴ晴海、前建、勝どき再開発、五輪跡、 築地跡、豊洲ガス跡・・・
↑
前建から勝どき再開発までの時期が離れすぎてるんですが。

湾岸地域はこれまで、毎年複数の物件を比較検討できたけど、上に挙げてくれた中でだと、前建の次は五輪後になっちゃうでしょ。五輪までまだ5年もあるわけで、その間に2物件というのは明らかに供給減。

他に追加するとしたら、PT晴海の隣の三井2棟目と有明の住友があるけど、そんなもんじゃないかな？

[245: 匿名さん]

豊洲に東急があるでしょ。

[246: 匿名さん]

なんでしたっけそれ？
そもそも豊洲はちょっと、、、

[247: 匿名さん]

いずれにしても新築が多すぎ。オリンピック後がどうなるかぞっとする。

[248: 匿名さん]

売り絞りって、、笑
そりゃ販売中なんだから、来たお客に対しては普通に商売するでしょ。

ただ、デベも予算組んでやってるんだから、計画オンラインであれば
それ以上のペースで売ることには執着しないだろうと。
翌期に売上とっときたいとか、十分ある話でしょ。
デベのみならず、営業やってる人ならわかると思いますが。

早く売ったほうが販売費の節約になるって、そりゃそうですが、
売れるものからバカバカ吐き出して、不人気の部屋だけ残ったら
売上は立たないのに販促費じゃぶじゃぶ使って赤字の期が出るわけで。
僕が社長なら「下手くそ」って言います。
うまい具合に売上と販促費のバランスとって、各期のＰＬを綺麗に見せるのも技量です。

そういう意味では、新着準の物件に動きが少ないのは、デベ側の
コントロールが働いていると見ています。客寄せ的な価格帯のものが多いから、
あえて吐き出さずに客寄せとして残しておく。

早期完売で手放しに喜ぶのは短絡的な購入者だけじゃないですか。
「お買い得ゲットしたぜ！」って。
本当はお買い得でもなんでもなく、そういう販売戦略だというだけの話です。

[249: ティアロ契約済みさん]

販管費といっても営業人件費は固定費なので、早期に販売することによってただの人余りにしかならないですよ。
モデルルームの賃貸料なんて、人件費に比較したら微々たるものですよ。

そして、PLに関して言うと不動産は引渡しが売上計上のタイミングなので、物件の竣工までに売れていれば計画がミートしないことはないはず。
もちろん契約をコンスタントにとっていかないと大量の売れ残りというリスクを抱えることになるので、営業管理という観点では契約数は重要であることは疑いようがありませんが。

いずれにせよ、ティアロレジテンスの売上は今期には関係なく、来期に計上されるもので、さすがにそれまでには売り切れるペースなので、急ぐ必要を感じることもないでしょう。

[250: 匿名さん]

売り急ぐ必要はない！だってｗ
ってことは同様に検討者も全く買い急ぐ必要もないってことだね
三井みて、それからダッシュしても十分間に合うよね
ここは到底計画的に売ってるとは思えないし、残ってる部屋もそれなりだろうしさ

人余りっていうけど派遣だったりピーク過ぎれば他所に移るんじゃないの？
入ってくる金が同じなら経費は少ないほうがいいのは誰でも分かる単純な計算だよねｗ

[251: ティアロ契約済みさん]

>250

売り物があればね。
不動産は向こう何年にもわたって計画ありますからね。
土地の仕入れから分譲までかなりの年数かかりますから。

要は、計画にミートしているか否かぎ全てであって、他人が「遅い」だの「速い」だの言っても何ら意味のない話です。
早く売るために無駄な値下げをして人余らせるなんていうのは愚策だということは、少し考えれば誰でもわかる話です。

[252: 匿名さん]

>>251
例えば芝のゴクレタワーなんかは
プチバブル期に完成していながら、完成後に販売を始めたらプチバブルが終わっていた。で、いまだに好評販売中。

あそこには、ライバル物件は見当たらない。つまり競合の売り物はない。
でも長々と売り続ける現実。売れてないのではなく、まだ売り出してない部屋があるだけです、だそうですが。

[253: 匿名さん]

>>251
売り物があれば・・・っていうけど無くなって干上がるのはデベも一緒
代わりは幾らでもあるとは言わないけど衣食住の根幹が揺らげば行政が介入するよｗ
計画がミートソースなのは売主だったり既得権益者の論理
他方、他人って言うのは検討者だったり市場の評価ってことでしょ？
んで売れ行きがゆっくりってことはつまりはそういうこと
供給側が急いでないのに購入側にのみ急げってのは虫の良すぎる話ｗ

ちなみに待ってもネガっても値下げは有り得ないってのは同意
契約者や周辺への影響が大き過ぎるからね・・・
そんなことするぐらいだっらたファンドに流したほうがマシだしね

[254: ティアロ契約済みさん]

>252

ティアロレジテンスとは関係なくなってしまいますが、ゴールドクレストは一味違う販売方法ですね。
勝どきビュータワーもまだ分譲中と聞きますが、営業トークはかなり胡散臭い感じの方もいました。

リーマンショックも乗り越えたゴールドクレストですが、土地の仕入れ価格が上がってきた時には仕入れを一切停止するという宣言をして見事にマーケット崩壊を乗り切ったのはお見事です。
破綻したとある不動産会社の財務責任者に、
「銀行がバックについていないような不動産会社は、バブルをどう乗り切れば良いのですか？」
という質問をした際に、ゴールドクレストの話をされていました。

結果論ではなく、意志を持って経営の舵取りをしていた、結果リーマンショック時には破綻せずに今も存続しているということで、不動産会社の経営については素人よりもよくわかっているということなのでしょう。

[255: 匿名さん]

面白くないスレ

[256: ティアロ契約済みさん]

>253

不動産は簡単に売り物が出せるわけではないので、ある程度ペースがあるのは仕方ないでしょう。
作るのにも時間かかりますから。

パークタワー晴海は2017年5月の竣工に対して、2015年10月頃に販売開始ということで、ティアロレジテンスよりも販売ペース(計画)はかなり速め。
販売戸数は三井の方が多いのに。
自信ありなのか、価格を抑えるのかというあたりは難しいところですが、昨今の周辺物件の価格を見る限りでは単純に価格を抑えるという話ではなさそうとは思います。

[257: 匿名さん]

>248
>早期完売で手放しに喜ぶのは短絡的な購入者だけじゃないですか。
>「お買い得ゲットしたぜ！」って。
>本当はお買い得でもなんでもなく、そういう販売戦略だというだけの話です


KTTに早期完売を楽しみにしている人多いですよ

[258: 匿名さん]

値下げしてまで売ることはないが、早く売れれば人員も他に回せるし、派遣やモデルルームや広告コストも削減できるので越したことはない。売り方も大切だが売れ筋の南側ってそんなに残せてるの？戦略的な販売ができてるとは思えませんが。

[259: 匿名さん]

盛り上がってますね〜^ ^
これはこれで面白いやりとりですね！

お隣のPT晴海がティアロ並みで出てくるとおもしろいんですがね。それはないか〜

[260: 購入検討中さん]

以前から、ティアロは売れていない、売れていないって書かれているけど誰か値引き交渉とかした人は居ないの？