ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？ Part9

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart9となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545780/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[221: 匿名さん]

暴落予兆。。怖いですね。

[222: 匿名さん]

植栽や運河の開放感はなかなかですね。今日、スカイズもみてきましたがあちらも同等でした。

[223: ティアロ契約済みさん]

SKYZは護岸工事中ですね。
完成したらより綺麗になりますね。

晴海二丁目もパークタワー晴海とレミコンの豊洲側護岸が綺麗になると思いますが、まだ時間かかりますかね。

[224: 匿名さん]

>>223
そうですね。運河側が工事中で残念でしたがスカイズの庭は将来楽しみなボリュームでした。すごいですね。クロノはそんなに植栽はない感じでしたがティアロはどうなんですかね。エントランスで果物を売ってて楽しそうでした！

[225: 購入検討中さん]

クロノから川沿いを歩いて行くとレミコンのところで途切れてしまいますが、将来的にららぽーとまで川伝いに歩けるようにはならないんですかね？　車のいない遊歩道でららぽーとへつながると、利便性はぐっと上がる気がするんですが。

[226: 匿名さん]

植栽が多いマンションって管理費高めなところが多いですね。
庭園が広いパークシティ大崎も管理費高めですし。

[227: ティアロ契約済みさん]

>225

既存の春海橋につなぐというくらいはありそうですね。
新たに歩行者専用の橋となると難しいとは思いますが。
現在は使用不能になっている、昔の荷物搬送車両用の橋をリニューアルして歩行者専用にしてもらえれば良いのですけどね。

[228: ティアロ契約済みさん]

>226

リバーシティなんかもちょいちょい職人さんたちが植栽いじりに来たりしていますが、クロノレジデンスでも作業しているのを見かけました。
やはり植栽を綺麗に維持していくのには手間暇かかるわけですね。

スタート時から立派な木を植えてもらえると良いのですが、大抵はまだ若い木のようなので、徐々に木が育っていくのがまた良いですね。

[229: 匿名さん]

>>225
レミコンの土地は三井が取得したと誰かが書き込んでいたが、もしそうならパークタワー晴海の販売促進のためにも、ららぽーとの売上のためにも運河沿いに歩行者道くらいは計画すると思う。
ただ豊洲へ渡る橋の歩道が狭いので、拡幅などが併せて必要になると思う。

[230: 匿名さん]

遊歩道は月島方面まで整備されて繋がる予定、って誰か書き込みされてた気がします。

[231: 匿名さん]

他物件も含め、全体的にデベが売り急ぎしない姿勢が強くなってきてるようですね。

しばらく供給ストップしますし、地区の供給量としてはPT晴海も含めて充分売りさばける算段なんでしょう。
そうなるとますますお隣は強気な価格かもしれませんね。

ティアロ契約者は結果的に賢い買い物になりそうですね。

[232: 匿名さん]

>>231
ここが売り急ぎしない、というのはよくわかりません。時間がかかればコストもかかるので、すでに販売しているのだから早いに越したことはないでしょう。

[233: 購入検討中さん]

232
今後、オリンピックの選手村の建設なども有り、晴海もティアロ、ドトール、クジラで一旦は打ち止めでしょう？
だとするなら、オリンピックまでに供給できる数は知れている訳で、そんなに売り急ぎしないで良いと言うのも有りかもよ。

[234: 契約済みさん]

私も同様に考えてます。
ここと隣、ドトール、前田建設が完成すれば、選手村分譲まで、大規模物件はなくなりますから。
勝どき東も、五輪後ですしね。

[235: 匿名さん]

それは検討者にとってはゆっくり他物件と比較して考えればいい、ということですね。早く売れないのは検討者にとってはありがたいかも。晴海だけが検討場所ではないので。

[236: 匿名さん]

>>235
それもひとつ、待つのはご自由です。

ただ、デベの姿勢に関わらず売れる時は売れます。
限られた供給数の中では相対的に良いものから売れていきますのでその点は覚悟しましょう。

もともと買う気があって未だ悠然とできる方は、高値を掴む覚悟があるのでしょうから、そういう方は湾岸タワマンに限定せず内陸の高級エリアも狙えるのでしょうしね。
焦る必要まったくありません^ ^

[237: 匿名さん]

そうですよく検討したほうがいいです。
駅１０分超える物件はリセール時は相当安くしないと売れなくなると思うので、新築、中古含めじっくり検討します。

[238: 匿名さん]

早期完売って、需給が均衡する価格を明らかに下回っている証拠だから、SKYZやBAYZみたいに価格を下げて一気に売り切る戦略でなければ、本部的にも好ましくないでしょうね。

営業さんも売れる見込みがついたら、竣工までのんびりやりたいでしょうし。

裏返すと割安ではない、ということですね。（適正）
物件の実力に自信がある証拠ともいえるかもしれませんね。

あるいは、相場観の中で２度目の値上げとか？（さすがにそれはないか、、）

DTは実際にどんどん値上げしてて、掲示板は荒れてますね。
スミフの常套手段ですが、要は上げ相場ってことですね。

[239: 匿名さん]

>>231
売れてない言い訳の典型だね、しかも残りは条件の悪い部屋ばかり・・・
値引いてまで叩き売ることはないと思うけど、
（ファンド系に流すことはあるかも・・・）
コストも掛かるし今の値段で売れるんだったらすぐにでも売りたいでしょｗ
本気で売り急がないんだったら住不みたいに期毎に値上げしたほうがいい

供給減？湾岸には当て嵌まらないね、デベにとってもドル箱だしさ
確定してるだけでもＰＴ晴海、前建、勝どき再開発、五輪跡、
不透明だけど築地跡、豊洲ガス跡・・・幾らでも出てくるじゃんｗ
もちろん後発物件が上がるか下がるかはその時の市況次第

[240: 匿名さん]

前建、聞いてみたけど
いまだにどうするか決まってないんだって。
ドンドン新築価格は上がるから、完成後に売るつもりなのかな？

[241: 匿名さん]

>>240
ホントどうすんだろうね？
確信を持って売り渋ってるようには見えないけどね
立地も眺望もまあまあだけど、
財閥系を向こうに回しての販売じゃあ分が悪すぎるしなぁ

現状でも十分高いしピークに近いと思ってるけど、
それこそファンドに一棟売りでもされた日には、
考えを改める必要があるかも・・・

[242: 匿名さん]

>>239
ご意見そのものは否定しませんが、
231以降の流れをすっ飛ばして話を戻されると、読みづらくて困ります。

[243: 匿名さん]

確かに今の環境ではいずれ売れるイメージありますが上げ相場がいつまで続くか疑問。検討者としてはゆっくりでいいけど、販売サイドは価格を上げないなら早く売るべきでしょ。売り絞りとか意味わからない。

[244: 匿名さん]

>>239
ＰＴ晴海、前建、勝どき再開発、五輪跡、 築地跡、豊洲ガス跡・・・
↑
前建から勝どき再開発までの時期が離れすぎてるんですが。

湾岸地域はこれまで、毎年複数の物件を比較検討できたけど、上に挙げてくれた中でだと、前建の次は五輪後になっちゃうでしょ。五輪までまだ5年もあるわけで、その間に2物件というのは明らかに供給減。

他に追加するとしたら、PT晴海の隣の三井2棟目と有明の住友があるけど、そんなもんじゃないかな？

[245: 匿名さん]

豊洲に東急があるでしょ。

[246: 匿名さん]

なんでしたっけそれ？
そもそも豊洲はちょっと、、、

[247: 匿名さん]

いずれにしても新築が多すぎ。オリンピック後がどうなるかぞっとする。

[248: 匿名さん]

売り絞りって、、笑
そりゃ販売中なんだから、来たお客に対しては普通に商売するでしょ。

ただ、デベも予算組んでやってるんだから、計画オンラインであれば
それ以上のペースで売ることには執着しないだろうと。
翌期に売上とっときたいとか、十分ある話でしょ。
デベのみならず、営業やってる人ならわかると思いますが。

早く売ったほうが販売費の節約になるって、そりゃそうですが、
売れるものからバカバカ吐き出して、不人気の部屋だけ残ったら
売上は立たないのに販促費じゃぶじゃぶ使って赤字の期が出るわけで。
僕が社長なら「下手くそ」って言います。
うまい具合に売上と販促費のバランスとって、各期のＰＬを綺麗に見せるのも技量です。

そういう意味では、新着準の物件に動きが少ないのは、デベ側の
コントロールが働いていると見ています。客寄せ的な価格帯のものが多いから、
あえて吐き出さずに客寄せとして残しておく。

早期完売で手放しに喜ぶのは短絡的な購入者だけじゃないですか。
「お買い得ゲットしたぜ！」って。
本当はお買い得でもなんでもなく、そういう販売戦略だというだけの話です。

[249: ティアロ契約済みさん]

販管費といっても営業人件費は固定費なので、早期に販売することによってただの人余りにしかならないですよ。
モデルルームの賃貸料なんて、人件費に比較したら微々たるものですよ。

そして、PLに関して言うと不動産は引渡しが売上計上のタイミングなので、物件の竣工までに売れていれば計画がミートしないことはないはず。
もちろん契約をコンスタントにとっていかないと大量の売れ残りというリスクを抱えることになるので、営業管理という観点では契約数は重要であることは疑いようがありませんが。

いずれにせよ、ティアロレジテンスの売上は今期には関係なく、来期に計上されるもので、さすがにそれまでには売り切れるペースなので、急ぐ必要を感じることもないでしょう。

[250: 匿名さん]

売り急ぐ必要はない！だってｗ
ってことは同様に検討者も全く買い急ぐ必要もないってことだね
三井みて、それからダッシュしても十分間に合うよね
ここは到底計画的に売ってるとは思えないし、残ってる部屋もそれなりだろうしさ

人余りっていうけど派遣だったりピーク過ぎれば他所に移るんじゃないの？
入ってくる金が同じなら経費は少ないほうがいいのは誰でも分かる単純な計算だよねｗ

[251: ティアロ契約済みさん]

>250

売り物があればね。
不動産は向こう何年にもわたって計画ありますからね。
土地の仕入れから分譲までかなりの年数かかりますから。

要は、計画にミートしているか否かぎ全てであって、他人が「遅い」だの「速い」だの言っても何ら意味のない話です。
早く売るために無駄な値下げをして人余らせるなんていうのは愚策だということは、少し考えれば誰でもわかる話です。

[252: 匿名さん]

>>251
例えば芝のゴクレタワーなんかは
プチバブル期に完成していながら、完成後に販売を始めたらプチバブルが終わっていた。で、いまだに好評販売中。

あそこには、ライバル物件は見当たらない。つまり競合の売り物はない。
でも長々と売り続ける現実。売れてないのではなく、まだ売り出してない部屋があるだけです、だそうですが。

[253: 匿名さん]

>>251
売り物があれば・・・っていうけど無くなって干上がるのはデベも一緒
代わりは幾らでもあるとは言わないけど衣食住の根幹が揺らげば行政が介入するよｗ
計画がミートソースなのは売主だったり既得権益者の論理
他方、他人って言うのは検討者だったり市場の評価ってことでしょ？
んで売れ行きがゆっくりってことはつまりはそういうこと
供給側が急いでないのに購入側にのみ急げってのは虫の良すぎる話ｗ

ちなみに待ってもネガっても値下げは有り得ないってのは同意
契約者や周辺への影響が大き過ぎるからね・・・
そんなことするぐらいだっらたファンドに流したほうがマシだしね

[254: ティアロ契約済みさん]

>252

ティアロレジテンスとは関係なくなってしまいますが、ゴールドクレストは一味違う販売方法ですね。
勝どきビュータワーもまだ分譲中と聞きますが、営業トークはかなり胡散臭い感じの方もいました。

リーマンショックも乗り越えたゴールドクレストですが、土地の仕入れ価格が上がってきた時には仕入れを一切停止するという宣言をして見事にマーケット崩壊を乗り切ったのはお見事です。
破綻したとある不動産会社の財務責任者に、
「銀行がバックについていないような不動産会社は、バブルをどう乗り切れば良いのですか？」
という質問をした際に、ゴールドクレストの話をされていました。

結果論ではなく、意志を持って経営の舵取りをしていた、結果リーマンショック時には破綻せずに今も存続しているということで、不動産会社の経営については素人よりもよくわかっているということなのでしょう。

[255: 匿名さん]

面白くないスレ

[256: ティアロ契約済みさん]

>253

不動産は簡単に売り物が出せるわけではないので、ある程度ペースがあるのは仕方ないでしょう。
作るのにも時間かかりますから。

パークタワー晴海は2017年5月の竣工に対して、2015年10月頃に販売開始ということで、ティアロレジテンスよりも販売ペース(計画)はかなり速め。
販売戸数は三井の方が多いのに。
自信ありなのか、価格を抑えるのかというあたりは難しいところですが、昨今の周辺物件の価格を見る限りでは単純に価格を抑えるという話ではなさそうとは思います。

[257: 匿名さん]

>248
>早期完売で手放しに喜ぶのは短絡的な購入者だけじゃないですか。
>「お買い得ゲットしたぜ！」って。
>本当はお買い得でもなんでもなく、そういう販売戦略だというだけの話です


KTTに早期完売を楽しみにしている人多いですよ

[258: 匿名さん]

値下げしてまで売ることはないが、早く売れれば人員も他に回せるし、派遣やモデルルームや広告コストも削減できるので越したことはない。売り方も大切だが売れ筋の南側ってそんなに残せてるの？戦略的な販売ができてるとは思えませんが。

[259: 匿名さん]

盛り上がってますね〜^ ^
これはこれで面白いやりとりですね！

お隣のPT晴海がティアロ並みで出てくるとおもしろいんですがね。それはないか〜

[260: 購入検討中さん]

以前から、ティアロは売れていない、売れていないって書かれているけど誰か値引き交渉とかした人は居ないの？

[261: 匿名さん]

>>260
したけどムリでした。

[262: 契約済みさん]

豊洲シンボルを見に行ったとき「ちょっと高すぎますね」と言ったら「1000万円引いたら買ってくれますか？」って言われてビビった。　ティアロは現時点では無理そう。

[263: 匿名さん]

俺もティアロを値引交渉しかけたけど、全く乗ってこなかった

[264: 匿名さん]

過去に増税で値上げしてるものの、基本的には打ち出した価格で着実に打っていく姿勢にはデベとして好感は持てますね。
物件に自信を持っている証拠でしょう。

でも、あえてあらためて問います。

この物件の他と比べての優位性って、みなさん何だと思いますか？
悪いところといえばもちろん駅遠です。

それを飲んだうえでここに決めるとした場合、何が決め手になるでしょう？

ここは是非、契約者さんのみなさまからもご意見を聞きたい。

あなたはなぜティアロなんですか？

[265: 契約済みさん]

>>246
良い問い掛けですね。
我が家がティアロに決めた理由を3点あげるとするならば…

1.普遍的で飽きのこない外観デザイン
うちは夫婦ともにカラフルな色使いのマンションが嫌い。シンプルなデザインが好きだったので。マイヤーとか知らないし惹かれないけど、クロノ、ティアロのデザインは好き。PT晴海、スカイズ、KTTのデザインは好きになれない。ドゥトゥールは好き。

2.晴海運河の解放感
南側がこれだけ開けた立地は晴海2丁目ならでは。都心からこのくらいの距離でこの解放感が得られる環境は希少性高い。ただし、この点についてはクロノが最も優位、次いでティアロとPT晴海が同列。

3.手頃な価格設定
人それぞれだと思うけど、我が家にとっては、ティアロ南向きの価格がちょうど良かった。PT晴海は値上がりすると予想。

こんな所でしょうか。
振り返ってみると、クロノが最良、次点がティアロ、続いてPT晴海かワンダフルプロジェクト、って感じですね。クロノはタイミングと希望の間取りの問題で見送りました。内装もクロノのほうが好きです。

[266: 匿名さん]

>>265
ワンダフルより良かったところはどこですか？

[267: 契約者]

うちも同じような感じですが、暮らしの佇まいですかね。
小さい子供がいますが、都心ど真ん中（のはじっこですが）にも関わらず、川辺の暮らしでのんびり子供と余暇を過ごすイメージが湧いたというのが大きいです。
勝どきは便利ですが、ごちゃごちゃしていて、、、。

ちょっと、歩くだけでこんなにゆったりした環境が手に入るのかと、断然晴海２丁目のほうが気に入りました。

駅遠なりなので価格もやさしかったし、駅との動線にトリトンがあるのも何気に便利そう。徒歩３分の商業施設としては十分なレベルですからね、トリトン。

小さい子供いるので江東区は最初から検討外でした。

同じ環境で高値は嫌なのでお隣り三井も見切りをつけて。

ここしかないなって今でも思ってます。
この価格で買えちゃうの？という感じ。

ポジすぎましたね。ネガ考えてまた投稿します。

[268: 契約済みさん [男性 40代]]

264さん

自分も265さんとほぼ似ていますが以下の3点が
ティアロを選んだ主な理由です。
①都心に位置しながらもリゾートのような開放感ある立地
→その分、駅遠とのトレードオフは納得済み
②シンプルで清潔感があり飽きの来ない建物外観デザイン
③他物件に比べ好みに近い間取りと内装のカラーテイスト

[269: 匿名さん]

>>265
１.住んでる人は建物の内側だから、外側デザインはマンションに出入りするときしか見ない。

２.選手村跡地マンションから見た開放感の方が遥かに素晴らしい。あそこが大量供給されれば希少性はなくなる。

３.価格は、駅遠物件だから手頃で当然。

[270: 契約済みさん]

265です。

>>266
ワンダフル（スカイズ）は正式発表の前から大注目してました。
でもスカイズは下記の点で検討対象から外しました。
・トライスター型が好きではない
・天体望遠鏡、プール、、BBQ広場、iPadが不要
・トランクスペースが遠い
・対応頂いた担当者のトーンが合わなかった

一方、ベイズは以下の通りです。
・スカイズとセットながら、大きさや共用設備の点でスカイズに見劣りする
・内廊下、江東区なのに強気の価格設定
・近隣へのスーパーなどの生活利便設備の進出可能性がない