ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？ Part9

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart9となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545780/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[201: ティアロ契約済みさん]

34億円ある修繕積立金のうち17億円の取り崩しという話もありましたね。
一時金云々というのは外野が勝手に言っていただけという話であり。。。

[202: 匿名さん]

西新宿スレによると
ここ、上下階で価格逆転してる部屋があるのですか？

[203: 契約済みさん]

>>202
ありません。
ただし、オリンピック決定後に消費税増税と合わせて値上げしたため、値上げ前後の価格を同じ表にプロットすると、上下階の価格が逆転して見えます。
のらえもんブログの価格表でも上下階の価格が逆転してる箇所がありますが、そういう理由です。

[204: 匿名さん]

結局、
３０億近く使ったってこと？

[205: 匿名さん]

197です。みなさま、情報ご提供ありがとうございます。
私の情弱でお手間かけてすみませんでした＾＾；

のらさんのTwitterで確認できました。
情報源はおさえる方ですので、施工元が引き受けたという線は間違いなさそうですね。
スーゼネは建築需要の増加で手が回らない、というのが本年のところだったのでしょう。

しかしながら、世のタワマンの行く末を映す象徴的な案件だっただけに、
デベ側も含めてもう少しスマートに事を運んだほうが、タワマンへの信頼を高め、
建築中の物件の売れ行きや価格にも反映されたのではないかという気がします。

１００年安心！どころか、たかだか１５年の修繕でさえおぼつかない印象が残り、
タワマンのイメージが若干色あせた？ような気がしています。

実際には大規模修繕を待たずに売り抜ける方も多いでしょうが、
「持続性」というのも重要な資産価値だと思いますので。

[206: ティアロ契約済みさん]

ティアロレジテンスは共用排水管を住戸外に設置するなど、設備の維持管理をしやすい工夫をしているのでより修繕はしやすくなっているのではないですかね。
クロノレジデンスの入居当初はこの共用排水管の見た目がいけてないという批判が数多く見られましたけど。

また、資産価値というのはマーケットの上げ下げではなく本質的な物件の価値を指すのではないかと思いますが、この部分についてほ三井の経年優化という考え方は良いですね。
三井の社員が書いたというマンションの書籍にも経年優化について記載がありますが、植栽はその一つ。
私もみなとみらいの三菱の物件を見に行きましたが、植栽は手入れをしっかりやっていれば徐々に良くなっていくで今後が楽しみなものの一つではないかと思います。

あと、地域の開発系の物件は当然経年で利便性が増す傾向があるので資産価値は上がるものですね。
逆に、十分に利便性があるところの価値がさらに上がるというのはなかなか考えにくい。

[207: 購入検討中さん]

坪240で買えれば坪280で売れそうな気がするけど厳しいかな？

[208: 契約済]

この建物の免震装置はオイレス工業製と連絡が来ました。

[209: 匿名さん]

詳しくないけど、鉛プラグ入り積層ゴムとかってかなりいいゴム使ってるみたいよ。

[210: 匿名さん]

>>207
いつ売るかだろうけど、クロノの成約価格はそれぐらい行ってるような気がする。
240なんて残ってたっけ？

[211: 匿名さん]

>>210
クロノ中古はここ最近は全く売れてないみたいだよ。残念ながら。

[212: 匿名さん]

三井タワーもあるし、クロノの中古を高く買いたい人は限定されると思う。

[213: 匿名さん]

>>211
一応聞くけど、何情報？

[214: 匿名さん]

ここ、水物施設がない割に管理費が少し高めな気がしますが、この謎に迫った方いらっしゃいます？

[215: 匿名さん]

>207>210>211
駅が遠いの評価かな

坪２５０〜２６０なら売れると思う。

[216: 婆]

あら、静かになったわね、このスレ。
デベが売惜しみに入ったのかしら？ウフフ

[217: 匿名さん]

>>214
他物件と正確に比較したわけではありませんが、植栽が多いのが原因のひとつかなと思っています。

[218: 匿名さん]

ホントに一気にレスが少なくなったな。

[219: 匿名さん]

>>217
管理費は人件費の占める割合が大きいので
手入れが必要な植栽はお荷物になりやすい。

[220: ティアロ契約済みさん]

現状を維持するのではなく、経年でより良い状態になっていくことに使われるお金であれば多少高くても良いと思うところ。
何年かかけて良い庭になると良いですね。

護岸に植えられた桜の木はほんの少しだけ咲いていましたが、これも数年かけて成長していくわけですね。
春のボスケは引き渡し時点ではどんな状態の木が植えられているのだろうか？

[221: 匿名さん]

暴落予兆。。怖いですね。

[222: 匿名さん]

植栽や運河の開放感はなかなかですね。今日、スカイズもみてきましたがあちらも同等でした。

[223: ティアロ契約済みさん]

SKYZは護岸工事中ですね。
完成したらより綺麗になりますね。

晴海二丁目もパークタワー晴海とレミコンの豊洲側護岸が綺麗になると思いますが、まだ時間かかりますかね。

[224: 匿名さん]

>>223
そうですね。運河側が工事中で残念でしたがスカイズの庭は将来楽しみなボリュームでした。すごいですね。クロノはそんなに植栽はない感じでしたがティアロはどうなんですかね。エントランスで果物を売ってて楽しそうでした！

[225: 購入検討中さん]

クロノから川沿いを歩いて行くとレミコンのところで途切れてしまいますが、将来的にららぽーとまで川伝いに歩けるようにはならないんですかね？　車のいない遊歩道でららぽーとへつながると、利便性はぐっと上がる気がするんですが。

[226: 匿名さん]

植栽が多いマンションって管理費高めなところが多いですね。
庭園が広いパークシティ大崎も管理費高めですし。

[227: ティアロ契約済みさん]

>225

既存の春海橋につなぐというくらいはありそうですね。
新たに歩行者専用の橋となると難しいとは思いますが。
現在は使用不能になっている、昔の荷物搬送車両用の橋をリニューアルして歩行者専用にしてもらえれば良いのですけどね。

[228: ティアロ契約済みさん]

>226

リバーシティなんかもちょいちょい職人さんたちが植栽いじりに来たりしていますが、クロノレジデンスでも作業しているのを見かけました。
やはり植栽を綺麗に維持していくのには手間暇かかるわけですね。

スタート時から立派な木を植えてもらえると良いのですが、大抵はまだ若い木のようなので、徐々に木が育っていくのがまた良いですね。

[229: 匿名さん]

>>225
レミコンの土地は三井が取得したと誰かが書き込んでいたが、もしそうならパークタワー晴海の販売促進のためにも、ららぽーとの売上のためにも運河沿いに歩行者道くらいは計画すると思う。
ただ豊洲へ渡る橋の歩道が狭いので、拡幅などが併せて必要になると思う。

[230: 匿名さん]

遊歩道は月島方面まで整備されて繋がる予定、って誰か書き込みされてた気がします。

[231: 匿名さん]

他物件も含め、全体的にデベが売り急ぎしない姿勢が強くなってきてるようですね。

しばらく供給ストップしますし、地区の供給量としてはPT晴海も含めて充分売りさばける算段なんでしょう。
そうなるとますますお隣は強気な価格かもしれませんね。

ティアロ契約者は結果的に賢い買い物になりそうですね。

[232: 匿名さん]

>>231
ここが売り急ぎしない、というのはよくわかりません。時間がかかればコストもかかるので、すでに販売しているのだから早いに越したことはないでしょう。

[233: 購入検討中さん]

232
今後、オリンピックの選手村の建設なども有り、晴海もティアロ、ドトール、クジラで一旦は打ち止めでしょう？
だとするなら、オリンピックまでに供給できる数は知れている訳で、そんなに売り急ぎしないで良いと言うのも有りかもよ。

[234: 契約済みさん]

私も同様に考えてます。
ここと隣、ドトール、前田建設が完成すれば、選手村分譲まで、大規模物件はなくなりますから。
勝どき東も、五輪後ですしね。

[235: 匿名さん]

それは検討者にとってはゆっくり他物件と比較して考えればいい、ということですね。早く売れないのは検討者にとってはありがたいかも。晴海だけが検討場所ではないので。

[236: 匿名さん]

>>235
それもひとつ、待つのはご自由です。

ただ、デベの姿勢に関わらず売れる時は売れます。
限られた供給数の中では相対的に良いものから売れていきますのでその点は覚悟しましょう。

もともと買う気があって未だ悠然とできる方は、高値を掴む覚悟があるのでしょうから、そういう方は湾岸タワマンに限定せず内陸の高級エリアも狙えるのでしょうしね。
焦る必要まったくありません^ ^

[237: 匿名さん]

そうですよく検討したほうがいいです。
駅１０分超える物件はリセール時は相当安くしないと売れなくなると思うので、新築、中古含めじっくり検討します。

[238: 匿名さん]

早期完売って、需給が均衡する価格を明らかに下回っている証拠だから、SKYZやBAYZみたいに価格を下げて一気に売り切る戦略でなければ、本部的にも好ましくないでしょうね。

営業さんも売れる見込みがついたら、竣工までのんびりやりたいでしょうし。

裏返すと割安ではない、ということですね。（適正）
物件の実力に自信がある証拠ともいえるかもしれませんね。

あるいは、相場観の中で２度目の値上げとか？（さすがにそれはないか、、）

DTは実際にどんどん値上げしてて、掲示板は荒れてますね。
スミフの常套手段ですが、要は上げ相場ってことですね。

[239: 匿名さん]

>>231
売れてない言い訳の典型だね、しかも残りは条件の悪い部屋ばかり・・・
値引いてまで叩き売ることはないと思うけど、
（ファンド系に流すことはあるかも・・・）
コストも掛かるし今の値段で売れるんだったらすぐにでも売りたいでしょｗ
本気で売り急がないんだったら住不みたいに期毎に値上げしたほうがいい

供給減？湾岸には当て嵌まらないね、デベにとってもドル箱だしさ
確定してるだけでもＰＴ晴海、前建、勝どき再開発、五輪跡、
不透明だけど築地跡、豊洲ガス跡・・・幾らでも出てくるじゃんｗ
もちろん後発物件が上がるか下がるかはその時の市況次第

[240: 匿名さん]

前建、聞いてみたけど
いまだにどうするか決まってないんだって。
ドンドン新築価格は上がるから、完成後に売るつもりなのかな？

[241: 匿名さん]

>>240
ホントどうすんだろうね？
確信を持って売り渋ってるようには見えないけどね
立地も眺望もまあまあだけど、
財閥系を向こうに回しての販売じゃあ分が悪すぎるしなぁ

現状でも十分高いしピークに近いと思ってるけど、
それこそファンドに一棟売りでもされた日には、
考えを改める必要があるかも・・・

[242: 匿名さん]

>>239
ご意見そのものは否定しませんが、
231以降の流れをすっ飛ばして話を戻されると、読みづらくて困ります。

[243: 匿名さん]

確かに今の環境ではいずれ売れるイメージありますが上げ相場がいつまで続くか疑問。検討者としてはゆっくりでいいけど、販売サイドは価格を上げないなら早く売るべきでしょ。売り絞りとか意味わからない。

[244: 匿名さん]

>>239
ＰＴ晴海、前建、勝どき再開発、五輪跡、 築地跡、豊洲ガス跡・・・
↑
前建から勝どき再開発までの時期が離れすぎてるんですが。

湾岸地域はこれまで、毎年複数の物件を比較検討できたけど、上に挙げてくれた中でだと、前建の次は五輪後になっちゃうでしょ。五輪までまだ5年もあるわけで、その間に2物件というのは明らかに供給減。

他に追加するとしたら、PT晴海の隣の三井2棟目と有明の住友があるけど、そんなもんじゃないかな？

[245: 匿名さん]

豊洲に東急があるでしょ。

[246: 匿名さん]

なんでしたっけそれ？
そもそも豊洲はちょっと、、、

[247: 匿名さん]

いずれにしても新築が多すぎ。オリンピック後がどうなるかぞっとする。

[248: 匿名さん]

売り絞りって、、笑
そりゃ販売中なんだから、来たお客に対しては普通に商売するでしょ。

ただ、デベも予算組んでやってるんだから、計画オンラインであれば
それ以上のペースで売ることには執着しないだろうと。
翌期に売上とっときたいとか、十分ある話でしょ。
デベのみならず、営業やってる人ならわかると思いますが。

早く売ったほうが販売費の節約になるって、そりゃそうですが、
売れるものからバカバカ吐き出して、不人気の部屋だけ残ったら
売上は立たないのに販促費じゃぶじゃぶ使って赤字の期が出るわけで。
僕が社長なら「下手くそ」って言います。
うまい具合に売上と販促費のバランスとって、各期のＰＬを綺麗に見せるのも技量です。

そういう意味では、新着準の物件に動きが少ないのは、デベ側の
コントロールが働いていると見ています。客寄せ的な価格帯のものが多いから、
あえて吐き出さずに客寄せとして残しておく。

早期完売で手放しに喜ぶのは短絡的な購入者だけじゃないですか。
「お買い得ゲットしたぜ！」って。
本当はお買い得でもなんでもなく、そういう販売戦略だというだけの話です。

[249: ティアロ契約済みさん]

販管費といっても営業人件費は固定費なので、早期に販売することによってただの人余りにしかならないですよ。
モデルルームの賃貸料なんて、人件費に比較したら微々たるものですよ。

そして、PLに関して言うと不動産は引渡しが売上計上のタイミングなので、物件の竣工までに売れていれば計画がミートしないことはないはず。
もちろん契約をコンスタントにとっていかないと大量の売れ残りというリスクを抱えることになるので、営業管理という観点では契約数は重要であることは疑いようがありませんが。

いずれにせよ、ティアロレジテンスの売上は今期には関係なく、来期に計上されるもので、さすがにそれまでには売り切れるペースなので、急ぐ必要を感じることもないでしょう。

[250: 匿名さん]

売り急ぐ必要はない！だってｗ
ってことは同様に検討者も全く買い急ぐ必要もないってことだね
三井みて、それからダッシュしても十分間に合うよね
ここは到底計画的に売ってるとは思えないし、残ってる部屋もそれなりだろうしさ

人余りっていうけど派遣だったりピーク過ぎれば他所に移るんじゃないの？
入ってくる金が同じなら経費は少ないほうがいいのは誰でも分かる単純な計算だよねｗ

[251: ティアロ契約済みさん]

>250

売り物があればね。
不動産は向こう何年にもわたって計画ありますからね。
土地の仕入れから分譲までかなりの年数かかりますから。

要は、計画にミートしているか否かぎ全てであって、他人が「遅い」だの「速い」だの言っても何ら意味のない話です。
早く売るために無駄な値下げをして人余らせるなんていうのは愚策だということは、少し考えれば誰でもわかる話です。

[252: 匿名さん]

>>251
例えば芝のゴクレタワーなんかは
プチバブル期に完成していながら、完成後に販売を始めたらプチバブルが終わっていた。で、いまだに好評販売中。

あそこには、ライバル物件は見当たらない。つまり競合の売り物はない。
でも長々と売り続ける現実。売れてないのではなく、まだ売り出してない部屋があるだけです、だそうですが。

[253: 匿名さん]

>>251
売り物があれば・・・っていうけど無くなって干上がるのはデベも一緒
代わりは幾らでもあるとは言わないけど衣食住の根幹が揺らげば行政が介入するよｗ
計画がミートソースなのは売主だったり既得権益者の論理
他方、他人って言うのは検討者だったり市場の評価ってことでしょ？
んで売れ行きがゆっくりってことはつまりはそういうこと
供給側が急いでないのに購入側にのみ急げってのは虫の良すぎる話ｗ

ちなみに待ってもネガっても値下げは有り得ないってのは同意
契約者や周辺への影響が大き過ぎるからね・・・
そんなことするぐらいだっらたファンドに流したほうがマシだしね

[254: ティアロ契約済みさん]

>252

ティアロレジテンスとは関係なくなってしまいますが、ゴールドクレストは一味違う販売方法ですね。
勝どきビュータワーもまだ分譲中と聞きますが、営業トークはかなり胡散臭い感じの方もいました。

リーマンショックも乗り越えたゴールドクレストですが、土地の仕入れ価格が上がってきた時には仕入れを一切停止するという宣言をして見事にマーケット崩壊を乗り切ったのはお見事です。
破綻したとある不動産会社の財務責任者に、
「銀行がバックについていないような不動産会社は、バブルをどう乗り切れば良いのですか？」
という質問をした際に、ゴールドクレストの話をされていました。

結果論ではなく、意志を持って経営の舵取りをしていた、結果リーマンショック時には破綻せずに今も存続しているということで、不動産会社の経営については素人よりもよくわかっているということなのでしょう。

[255: 匿名さん]

面白くないスレ

[256: ティアロ契約済みさん]

>253

不動産は簡単に売り物が出せるわけではないので、ある程度ペースがあるのは仕方ないでしょう。
作るのにも時間かかりますから。

パークタワー晴海は2017年5月の竣工に対して、2015年10月頃に販売開始ということで、ティアロレジテンスよりも販売ペース(計画)はかなり速め。
販売戸数は三井の方が多いのに。
自信ありなのか、価格を抑えるのかというあたりは難しいところですが、昨今の周辺物件の価格を見る限りでは単純に価格を抑えるという話ではなさそうとは思います。

[257: 匿名さん]

>248
>早期完売で手放しに喜ぶのは短絡的な購入者だけじゃないですか。
>「お買い得ゲットしたぜ！」って。
>本当はお買い得でもなんでもなく、そういう販売戦略だというだけの話です


KTTに早期完売を楽しみにしている人多いですよ

[258: 匿名さん]

値下げしてまで売ることはないが、早く売れれば人員も他に回せるし、派遣やモデルルームや広告コストも削減できるので越したことはない。売り方も大切だが売れ筋の南側ってそんなに残せてるの？戦略的な販売ができてるとは思えませんが。

[259: 匿名さん]

盛り上がってますね〜^ ^
これはこれで面白いやりとりですね！

お隣のPT晴海がティアロ並みで出てくるとおもしろいんですがね。それはないか〜

[260: 購入検討中さん]

以前から、ティアロは売れていない、売れていないって書かれているけど誰か値引き交渉とかした人は居ないの？

[261: 匿名さん]

>>260
したけどムリでした。

[262: 契約済みさん]

豊洲シンボルを見に行ったとき「ちょっと高すぎますね」と言ったら「1000万円引いたら買ってくれますか？」って言われてビビった。　ティアロは現時点では無理そう。

[263: 匿名さん]

俺もティアロを値引交渉しかけたけど、全く乗ってこなかった

[264: 匿名さん]

過去に増税で値上げしてるものの、基本的には打ち出した価格で着実に打っていく姿勢にはデベとして好感は持てますね。
物件に自信を持っている証拠でしょう。

でも、あえてあらためて問います。

この物件の他と比べての優位性って、みなさん何だと思いますか？
悪いところといえばもちろん駅遠です。

それを飲んだうえでここに決めるとした場合、何が決め手になるでしょう？

ここは是非、契約者さんのみなさまからもご意見を聞きたい。

あなたはなぜティアロなんですか？

[265: 契約済みさん]

>>246
良い問い掛けですね。
我が家がティアロに決めた理由を3点あげるとするならば…

1.普遍的で飽きのこない外観デザイン
うちは夫婦ともにカラフルな色使いのマンションが嫌い。シンプルなデザインが好きだったので。マイヤーとか知らないし惹かれないけど、クロノ、ティアロのデザインは好き。PT晴海、スカイズ、KTTのデザインは好きになれない。ドゥトゥールは好き。

2.晴海運河の解放感
南側がこれだけ開けた立地は晴海2丁目ならでは。都心からこのくらいの距離でこの解放感が得られる環境は希少性高い。ただし、この点についてはクロノが最も優位、次いでティアロとPT晴海が同列。

3.手頃な価格設定
人それぞれだと思うけど、我が家にとっては、ティアロ南向きの価格がちょうど良かった。PT晴海は値上がりすると予想。

こんな所でしょうか。
振り返ってみると、クロノが最良、次点がティアロ、続いてPT晴海かワンダフルプロジェクト、って感じですね。クロノはタイミングと希望の間取りの問題で見送りました。内装もクロノのほうが好きです。

[266: 匿名さん]

>>265
ワンダフルより良かったところはどこですか？

[267: 契約者]

うちも同じような感じですが、暮らしの佇まいですかね。
小さい子供がいますが、都心ど真ん中（のはじっこですが）にも関わらず、川辺の暮らしでのんびり子供と余暇を過ごすイメージが湧いたというのが大きいです。
勝どきは便利ですが、ごちゃごちゃしていて、、、。

ちょっと、歩くだけでこんなにゆったりした環境が手に入るのかと、断然晴海２丁目のほうが気に入りました。

駅遠なりなので価格もやさしかったし、駅との動線にトリトンがあるのも何気に便利そう。徒歩３分の商業施設としては十分なレベルですからね、トリトン。

小さい子供いるので江東区は最初から検討外でした。

同じ環境で高値は嫌なのでお隣り三井も見切りをつけて。

ここしかないなって今でも思ってます。
この価格で買えちゃうの？という感じ。

ポジすぎましたね。ネガ考えてまた投稿します。

[268: 契約済みさん [男性 40代]]

264さん

自分も265さんとほぼ似ていますが以下の3点が
ティアロを選んだ主な理由です。
①都心に位置しながらもリゾートのような開放感ある立地
→その分、駅遠とのトレードオフは納得済み
②シンプルで清潔感があり飽きの来ない建物外観デザイン
③他物件に比べ好みに近い間取りと内装のカラーテイスト

[269: 匿名さん]

>>265
１.住んでる人は建物の内側だから、外側デザインはマンションに出入りするときしか見ない。

２.選手村跡地マンションから見た開放感の方が遥かに素晴らしい。あそこが大量供給されれば希少性はなくなる。

３.価格は、駅遠物件だから手頃で当然。

[270: 契約済みさん]

265です。

>>266
ワンダフル（スカイズ）は正式発表の前から大注目してました。
でもスカイズは下記の点で検討対象から外しました。
・トライスター型が好きではない
・天体望遠鏡、プール、、BBQ広場、iPadが不要
・トランクスペースが遠い
・対応頂いた担当者のトーンが合わなかった

一方、ベイズは以下の通りです。
・スカイズとセットながら、大きさや共用設備の点でスカイズに見劣りする
・内廊下、江東区なのに強気の価格設定
・近隣へのスーパーなどの生活利便設備の進出可能性がない

[271: 契約済みさん]

続けて265です。

>>269
1.出入りのときの満足感を重視。
→現在所有している車も、乗り降りする度に満足感を感じてしまう性格でして…

2.選手村の中でも南側の解放感が高いのは一部だけですし、現在の交通事情のみをベースに考えると地下鉄の駅から更に遠くなってしまう。ていうか、そもそも2020年より先まで待てない。リセールは考えてませんので「今買えるマンションの中での」希少性という意味です。

3.そうですね。

[272: 契約済みさん]

選手村のはなしはまだ5年先だ、待たせない

うちも最初駅遠いからここは検討範囲外ですが、

現地行ったら、やっぱり晴海2丁目あたりの開放感、環境、雰囲気に惹かれて購入決定

マンションも恋も、世の中はいろいろあるが、

各自好みが違うから、自分に合うことは一番ですね

[273: 匿名さん]

価値観の近い方が多そうで安心ですね。、

[274: 264]

264です。みなさま、ご意見ありがとうございます。
やはりポイントは駅遠⇄開けた環境を自分の中でトレードオフできるか、ということですかね。
自分もそこは大変魅力を感じています。

これから検討するなら、まずは現地に足を運んで環境を見てみましょう、という感じですね。

さて、ここで視点としてやや欠けているのは「リセール」の面ですね。
リセールを考えた場合、駅遠⇄開けた環境はトレードオフされるでしょうか？
中古不動産事情に詳しい方や、もちろんいち検討者・契約者のみなさんの見解も含め、「リセール」という視点で引き続き意見交換したく。

これはネガさんたちの出番になりそうですね、、、笑

[275: 契約済みさん]

>>274
リセールの場合であっても、開けた環境に対するニーズはあると思います。が、少数派でしょうから大人気にはならないと思います。新築のティアロの販売に時間がかかるのと同じです。

また、リセールの場合ですと販売時期の異なる様々な物件がライバルになります。駅遠は一般的にマイナス要因ですから、それなりの苦戦を予想しておいたほうが良いかと思っています。

ただし、中古価格は売主の期待水準も影響しますので、当面は急落しないとの予想です。

結果、建築コストの上昇による一時的な値上がりはあるかもしれませんが、その影響を除くと、当面は通常の減価償却程度の値下がりに落ち着くと考えています。

[276: 264]

274さん、ありがとうございます。
クレクレばかりは失礼なので私の見解を。

私も駅遠は最初NGでしたが、ティアロの環境見るとどうにも惹かれました。これ自体は少数派だとしても、それなりに一般的なニーズであり、底力的なリセール力なんではないかと今では感じています。

一方、スーモなんかで検索するにも駅徒歩10分以上はまずフィルターかけるわけで、機会損失はやはり覚悟しなければならないですね。

ただ、外れとはいえ中央区。大立地としては良いはずで、共働き子育て世代などにとっては郊外から都心への住み替え需要は底堅いと思います。

翻してティアロ。クロノには当然負けますが、様々な湾岸物件の中で、今となっては値ごろ感あります。
数年後のリセールに際しては一定の価格競争力はあると思われ、相場に対して不相応な価格で勝負しなければ、そこそこ環境ニーズを集める優良物件として、存在感は維持できるんではないかと。

投資向けではありませんが、居住用としては大事なポジションを抑えている、バランス感のある物件ではないかな、と思ってます。

楽観的は承知ですが、、、。

将来の晴海に対するフワッとした期待値が、どれだけ今の価格におりこまれているかも気になる要素ですが、、、

[277: 匿名さん]

リセールは期待せず、永住前提くらいで構えた方がいいでしょう。あと５年くらいはともかく10年くらいではさらに供給過剰と人口減少が高まりますから。でもそこを一定割りきれば、いいと思いますよ。隣は待って比較した方がいいですね。

[278: 匿名さん]

駅遠でリセールねぇ・・・厳しいに決まってんじゃん、一般論だけどさ
オンリーワンの魅力というかストロングポイントもどうだろう？
南の抜けもここに限った話じゃないし共有施設も湾岸標準かそれ以下
局地的にみてもここより分譲価格の安かったクロノは目の上のタンコブだし、
隣の三井もどう出てくるか・・・

まあ増税も決まったし直近で安くなる要素も少ないし、
後は景気に左右されるだけじゃない？
上記と被るけどクロノの売り物や賃貸物件が常に出てたら当然分が悪い

ウルトラCというか、かなりハードルは高いと思うけど、
クロノと本当の意味で手を取り合って、できれば三井も巻き込んで、
晴海の知名度向上というか街全体を盛り上げることができれば面白いかも・・・
最後は何と言っても輸送手段だね、最悪BRTさえ決まればマイナス要因になることもないしね

[279: 匿名さん]

>>278
なるほど。
すぐ横にありながら、いろんな面でクロノの方が条件がいいから、リセール時にはクロノが最大の敵になっちゃうんですね。
双子で容姿は似ているけど、器量の点で優れている姉の方から先に嫁のもらい手が見つかるのは仕方ないですね。
よくわかりました。

[280: 匿名さん]

価値観の優先順位がリセールならどこまでいっても駅近を選択すべきでしょうね。あまりそこをいっても仕方なし。

[281: 契約済みさん]

リセールが最重要なら湾岸エリアはリスクが大きいんじゃないですか？　オリンピック後の落ち込みもあるだろうし、南海トラフ地震なんかあれば一発で値段がつかなくなることもあります。　そうなると、駅との距離がどうのでは無いですよね。　私が気になったのは、スカイズとの距離だけでした。　あれだけ離れていれば、カーテン開けっ放しでも問題無さそうです。

[282: 匿名さん]

>>280
そうですか。やはり駅距離は、リセール価格に最も大きく影響する要因ということですね。
それならば、現在は駅遠だけど、そのうち近くなるよ！っていう物件が、結構リセール時に高くなりそうですね。
例えば、そのうち新駅できるとか、近道ができるとか･･･。
BTSはあまり効果ないかもしれないけど、ここは電車の駅に近くなる予定はあるのかな？
もしくは、そういう観点からすると、どのマンションがいいのでしょうか？

[283: ティアロ契約済みさん]

駅距離と騰落率の関係。
http://shimesaba.dyndns.org/?p=16846

買値と売値の比率ですから、買値が安ければ駅距離があっても騰落率は悪くはならないでしょう。
タダになるわけ無いのですから。

[284: 匿名さん]

>>282
そういうのはあまり期待しはい方がいいですね。情報が出た瞬間に織り込みますから。おかねあるなら駅直結物件を抽選覚悟で買うのがいいでしょう。

[285: 匿名さん]

少なくとも投機的に購入する物件ではないね。実際、購入者もこの環境がよくて長く住みたいと思った人が大半でしょう。スカイズやベイズと同様にね。もちろん、経年なりに売値はつくだろうからその時はそれでいいと。みたいな感じじゃないでしょうか。

[286: 匿名さん]

>>282
リセールの場合、大前提として「人気の街は値上がりが期待できる」と考えるのではなく「人気の街のほうが値下がりしにくい」って考えたほうが良いのではないでしょうか。
駅近と駅遠を比較した場合、駅近のほうが買い手が付きやすいので価格が維持しやすく、駅遠は買い手が少ないので値下げ圧力が働きやすい、っていう需要と供給の関係でしかないと思います。

その上でリセール時の値上がりを期待するならば、人気エリアかつ希少性の高いマンション、即ち供給を上回る需要が見込まれるマンションを狙うか、今は人気が無いけれど将来人気が高まるだろうエリア、即ち需要が急増するエリアを狙うか、の2択になるかと。
あえて湾岸地域で例えるならば、前者が佃リバーシティの中古、後者がパークシティ豊洲のイメージです。

それ以外の要因での値上がりというと、もう少し広範囲での地価上昇や建築コストの上昇もありますが、もしリセールで買い替えをするならば、買い替え先のマンションも値上がりしているため、実質的には値上がり益は享受できません。

なお、新駅の設置は殆どの場合で新築価格に織り込まれているので、相当の情報通でなければ難しいと思いますよ。

[287: 匿名さん]

>>286
つまり、286さん的には「今は人気がないけれど、将来人気が高まるであろうエリア」が豊洲で、パークシティ豊洲がリセール的観点からはお勧めっていうことですね。
豊洲って、もうすでに人気エリアだと思いますけど、まだまだイマイチって思ってるのでしょうか？それにパークシティ豊洲って結構いい値段つけてるし。
今は何もない新豊洲のスカイズなら話しわかるのですが･･･。
全く同意できませんね。

[288: 匿名さん]

>>287
違います。
パークシティ豊洲は新築の頃の話です。

[289: 匿名さん]

隣のパークタワー晴海の板で北側都有地が決まったと書き込んでいる人がいますが、誰か聞いた人いますか？

速攻で叩かれているのでガセっぽいですが、、、

[290: 匿名さん]

>>286
三井が街造りに関わったエリアは強いねぇ・・・

晴海はどちらかというと王道豊洲っていうより東雲有明っぽい印象だけど、
三井の勝どき再開発が完成すれば多少なりとも恩恵はあるだろうし、
まあいいんじゃないの？
駅距離の法則で勝どきが厳しい状況になれば当然それ以上に影響を受けるだろうけど、
勝どきと豊洲に挟まれてる立地で、大きく資産価値が毀損されるとも思えないしね
※湾岸特有の地盤リスクは除く


>>289
何でああいった原野商法紛いにすぐ反応するかなぁ・・・
都有地なんだから動きがあればすぐ公になるから心配すんなってｗ

[291: 匿名さん]

たまにいますよね、すごいうえから目線のひと。
だいたい大したこと言わないんですよね、、笑

[292: ティアロ契約済みさん]

売ることを前提に買っていないのでリセールについて言及するほど情報を持っていませんが、売却時の騰落率を決めるのは2つの要素がありますね。

1つは買値。安く買っていれば上がる可能性が高いのは明らかで、需要がない時、すなわち不況期に買うのが良いですね。
あるいはミスプライスされた物件ですが、この場合は抽選必至。抽選倍率が低いのにミスプライスということはあまり考えにくい。

もう1つは物件の魅力度の上昇。
要は、街が開発されたりして利便性が高まるなどして、街の魅力が上がる場合。
あと三井が「経年優化」という言葉を使っていますが、経年で物件の魅力が増す要素がある場合。植栽とか諸々。

晴海がどうかというと、現時点での割安感は特に無いと思うのですが、選手村に大量にマンションが供給されたり、勝どきエリアも再開発がいくつかあること、そして新豊洲もまだまだ開発があることを考慮すると、街としての魅力度は上がることはあれど下がることはあまりないでしょう。
下がることがあるとしたら、地震で物件や周辺地域が大被害を受ける時とかですかね。

株と似てますね。
短期でのボックス相場で儲けたいのか、長期での企業価値の上昇で儲けたいのか。

そもそも家なんて儲けるために買うものでは無いので、税金も住むために買う人がお得になるようになっていますけど。

[293: 匿名さん]

駅遠も資産価値としてデメリットだけど、

晴海は液状化が心配。トリトンや向かいの公園も被害があったからね。

次の地震でも液状化はするだろう。

[294: 契約済みさん]

なんだかんだ言っても、晴海2丁目は良いと思いますよ。　三菱＆三井と言う一流どころが、それぞれのトップグレードのものを並べて作るんだから、一流と三流が入り交じる地域みたいなつぎはぎ感は出ないでしょう。　前面道路も広いし、南側は永久眺望。　駅から遠いなどと書かれているものの、逆を言えばそこしかマイナス要素は無い訳ですよ。　早目に契約して良かった。

[295: 匿名さん]

いま中央区はゆりかもめの延伸に反対してるけど、晴海地区の住人が増えれば
選挙の票も増ええるわけで議員の意見も変わっていくでしょうね。
現状に満足しつつ、将来に期待ならいいのでは。

[296: 住民でない人さん]

>>294 駅から遠いなどと書かれているものの、逆を言えばそこしかマイナス要素は無い訳ですよ

ほんと、そう思いますよ。
ＢＲＴが通ったら、新橋方面の自分には通勤も格段に楽チンになるので、それも期待してます。

[297: 匿名さん]

液状化なんて２３区だと、どこでも起きる現象ですよ。
多摩エリアは液状化しにくいみたいだけど、通勤きつすぎるのでは？

[298: 購入検討中さん [女性 30代]]

三井ＰＴ晴海が気になるけど。。。ティアロって73平米の中層５８００万って相場よりやすい？？

[299: 匿名さん]

あまり自分本位で雑な質問は堪忍して下さい。

[300: ティアロ契約済みさん]

パークホームズ豊洲に行けば、パークタワー晴海についてもある程度は予測可能だと思いますよ。
パークタワー晴海はパークホームズ豊洲より高い可能性はあれど、すごく差があるとは思えないですね。

豊洲の仕様はそれほど良くなかったですが、晴海がどうなるかによっては豊洲よりも上になったりする感じですかね。

ちなみに、パークタワー晴海の販売開始は遅れていて、冬頃になるかもしれないとの話もありました。
豊洲の2期頃か2期が終わる頃とのこと。
早くても秋ですかね。