ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？ Part9

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart9となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545780/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[201: ティアロ契約済みさん]

34億円ある修繕積立金のうち17億円の取り崩しという話もありましたね。
一時金云々というのは外野が勝手に言っていただけという話であり。。。

[202: 匿名さん]

西新宿スレによると
ここ、上下階で価格逆転してる部屋があるのですか？

[203: 契約済みさん]

>>202
ありません。
ただし、オリンピック決定後に消費税増税と合わせて値上げしたため、値上げ前後の価格を同じ表にプロットすると、上下階の価格が逆転して見えます。
のらえもんブログの価格表でも上下階の価格が逆転してる箇所がありますが、そういう理由です。

[204: 匿名さん]

結局、
３０億近く使ったってこと？

[205: 匿名さん]

197です。みなさま、情報ご提供ありがとうございます。
私の情弱でお手間かけてすみませんでした＾＾；

のらさんのTwitterで確認できました。
情報源はおさえる方ですので、施工元が引き受けたという線は間違いなさそうですね。
スーゼネは建築需要の増加で手が回らない、というのが本年のところだったのでしょう。

しかしながら、世のタワマンの行く末を映す象徴的な案件だっただけに、
デベ側も含めてもう少しスマートに事を運んだほうが、タワマンへの信頼を高め、
建築中の物件の売れ行きや価格にも反映されたのではないかという気がします。

１００年安心！どころか、たかだか１５年の修繕でさえおぼつかない印象が残り、
タワマンのイメージが若干色あせた？ような気がしています。

実際には大規模修繕を待たずに売り抜ける方も多いでしょうが、
「持続性」というのも重要な資産価値だと思いますので。

[206: ティアロ契約済みさん]

ティアロレジテンスは共用排水管を住戸外に設置するなど、設備の維持管理をしやすい工夫をしているのでより修繕はしやすくなっているのではないですかね。
クロノレジデンスの入居当初はこの共用排水管の見た目がいけてないという批判が数多く見られましたけど。

また、資産価値というのはマーケットの上げ下げではなく本質的な物件の価値を指すのではないかと思いますが、この部分についてほ三井の経年優化という考え方は良いですね。
三井の社員が書いたというマンションの書籍にも経年優化について記載がありますが、植栽はその一つ。
私もみなとみらいの三菱の物件を見に行きましたが、植栽は手入れをしっかりやっていれば徐々に良くなっていくで今後が楽しみなものの一つではないかと思います。

あと、地域の開発系の物件は当然経年で利便性が増す傾向があるので資産価値は上がるものですね。
逆に、十分に利便性があるところの価値がさらに上がるというのはなかなか考えにくい。

[207: 購入検討中さん]

坪240で買えれば坪280で売れそうな気がするけど厳しいかな？

[208: 契約済]

この建物の免震装置はオイレス工業製と連絡が来ました。

[209: 匿名さん]

詳しくないけど、鉛プラグ入り積層ゴムとかってかなりいいゴム使ってるみたいよ。

[210: 匿名さん]

>>207
いつ売るかだろうけど、クロノの成約価格はそれぐらい行ってるような気がする。
240なんて残ってたっけ？

[211: 匿名さん]

>>210
クロノ中古はここ最近は全く売れてないみたいだよ。残念ながら。

[212: 匿名さん]

三井タワーもあるし、クロノの中古を高く買いたい人は限定されると思う。

[213: 匿名さん]

>>211
一応聞くけど、何情報？

[214: 匿名さん]

ここ、水物施設がない割に管理費が少し高めな気がしますが、この謎に迫った方いらっしゃいます？

[215: 匿名さん]

>207>210>211
駅が遠いの評価かな

坪２５０〜２６０なら売れると思う。

[216: 婆]

あら、静かになったわね、このスレ。
デベが売惜しみに入ったのかしら？ウフフ

[217: 匿名さん]

>>214
他物件と正確に比較したわけではありませんが、植栽が多いのが原因のひとつかなと思っています。

[218: 匿名さん]

ホントに一気にレスが少なくなったな。

[219: 匿名さん]

>>217
管理費は人件費の占める割合が大きいので
手入れが必要な植栽はお荷物になりやすい。

[220: ティアロ契約済みさん]

現状を維持するのではなく、経年でより良い状態になっていくことに使われるお金であれば多少高くても良いと思うところ。
何年かかけて良い庭になると良いですね。

護岸に植えられた桜の木はほんの少しだけ咲いていましたが、これも数年かけて成長していくわけですね。
春のボスケは引き渡し時点ではどんな状態の木が植えられているのだろうか？

[221: 匿名さん]

暴落予兆。。怖いですね。

[222: 匿名さん]

植栽や運河の開放感はなかなかですね。今日、スカイズもみてきましたがあちらも同等でした。

[223: ティアロ契約済みさん]

SKYZは護岸工事中ですね。
完成したらより綺麗になりますね。

晴海二丁目もパークタワー晴海とレミコンの豊洲側護岸が綺麗になると思いますが、まだ時間かかりますかね。

[224: 匿名さん]

>>223
そうですね。運河側が工事中で残念でしたがスカイズの庭は将来楽しみなボリュームでした。すごいですね。クロノはそんなに植栽はない感じでしたがティアロはどうなんですかね。エントランスで果物を売ってて楽しそうでした！

[225: 購入検討中さん]

クロノから川沿いを歩いて行くとレミコンのところで途切れてしまいますが、将来的にららぽーとまで川伝いに歩けるようにはならないんですかね？　車のいない遊歩道でららぽーとへつながると、利便性はぐっと上がる気がするんですが。

[226: 匿名さん]

植栽が多いマンションって管理費高めなところが多いですね。
庭園が広いパークシティ大崎も管理費高めですし。

[227: ティアロ契約済みさん]

>225

既存の春海橋につなぐというくらいはありそうですね。
新たに歩行者専用の橋となると難しいとは思いますが。
現在は使用不能になっている、昔の荷物搬送車両用の橋をリニューアルして歩行者専用にしてもらえれば良いのですけどね。

[228: ティアロ契約済みさん]

>226

リバーシティなんかもちょいちょい職人さんたちが植栽いじりに来たりしていますが、クロノレジデンスでも作業しているのを見かけました。
やはり植栽を綺麗に維持していくのには手間暇かかるわけですね。

スタート時から立派な木を植えてもらえると良いのですが、大抵はまだ若い木のようなので、徐々に木が育っていくのがまた良いですね。

[229: 匿名さん]

>>225
レミコンの土地は三井が取得したと誰かが書き込んでいたが、もしそうならパークタワー晴海の販売促進のためにも、ららぽーとの売上のためにも運河沿いに歩行者道くらいは計画すると思う。
ただ豊洲へ渡る橋の歩道が狭いので、拡幅などが併せて必要になると思う。

[230: 匿名さん]

遊歩道は月島方面まで整備されて繋がる予定、って誰か書き込みされてた気がします。

[231: 匿名さん]

他物件も含め、全体的にデベが売り急ぎしない姿勢が強くなってきてるようですね。

しばらく供給ストップしますし、地区の供給量としてはPT晴海も含めて充分売りさばける算段なんでしょう。
そうなるとますますお隣は強気な価格かもしれませんね。

ティアロ契約者は結果的に賢い買い物になりそうですね。

[232: 匿名さん]

>>231
ここが売り急ぎしない、というのはよくわかりません。時間がかかればコストもかかるので、すでに販売しているのだから早いに越したことはないでしょう。

[233: 購入検討中さん]

232
今後、オリンピックの選手村の建設なども有り、晴海もティアロ、ドトール、クジラで一旦は打ち止めでしょう？
だとするなら、オリンピックまでに供給できる数は知れている訳で、そんなに売り急ぎしないで良いと言うのも有りかもよ。

[234: 契約済みさん]

私も同様に考えてます。
ここと隣、ドトール、前田建設が完成すれば、選手村分譲まで、大規模物件はなくなりますから。
勝どき東も、五輪後ですしね。

[235: 匿名さん]

それは検討者にとってはゆっくり他物件と比較して考えればいい、ということですね。早く売れないのは検討者にとってはありがたいかも。晴海だけが検討場所ではないので。

[236: 匿名さん]

>>235
それもひとつ、待つのはご自由です。

ただ、デベの姿勢に関わらず売れる時は売れます。
限られた供給数の中では相対的に良いものから売れていきますのでその点は覚悟しましょう。

もともと買う気があって未だ悠然とできる方は、高値を掴む覚悟があるのでしょうから、そういう方は湾岸タワマンに限定せず内陸の高級エリアも狙えるのでしょうしね。
焦る必要まったくありません^ ^

[237: 匿名さん]

そうですよく検討したほうがいいです。
駅１０分超える物件はリセール時は相当安くしないと売れなくなると思うので、新築、中古含めじっくり検討します。

[238: 匿名さん]

早期完売って、需給が均衡する価格を明らかに下回っている証拠だから、SKYZやBAYZみたいに価格を下げて一気に売り切る戦略でなければ、本部的にも好ましくないでしょうね。

営業さんも売れる見込みがついたら、竣工までのんびりやりたいでしょうし。

裏返すと割安ではない、ということですね。（適正）
物件の実力に自信がある証拠ともいえるかもしれませんね。

あるいは、相場観の中で２度目の値上げとか？（さすがにそれはないか、、）

DTは実際にどんどん値上げしてて、掲示板は荒れてますね。
スミフの常套手段ですが、要は上げ相場ってことですね。

[239: 匿名さん]

>>231
売れてない言い訳の典型だね、しかも残りは条件の悪い部屋ばかり・・・
値引いてまで叩き売ることはないと思うけど、
（ファンド系に流すことはあるかも・・・）
コストも掛かるし今の値段で売れるんだったらすぐにでも売りたいでしょｗ
本気で売り急がないんだったら住不みたいに期毎に値上げしたほうがいい

供給減？湾岸には当て嵌まらないね、デベにとってもドル箱だしさ
確定してるだけでもＰＴ晴海、前建、勝どき再開発、五輪跡、
不透明だけど築地跡、豊洲ガス跡・・・幾らでも出てくるじゃんｗ
もちろん後発物件が上がるか下がるかはその時の市況次第

[240: 匿名さん]

前建、聞いてみたけど
いまだにどうするか決まってないんだって。
ドンドン新築価格は上がるから、完成後に売るつもりなのかな？

[241: 匿名さん]

>>240
ホントどうすんだろうね？
確信を持って売り渋ってるようには見えないけどね
立地も眺望もまあまあだけど、
財閥系を向こうに回しての販売じゃあ分が悪すぎるしなぁ

現状でも十分高いしピークに近いと思ってるけど、
それこそファンドに一棟売りでもされた日には、
考えを改める必要があるかも・・・

[242: 匿名さん]

>>239
ご意見そのものは否定しませんが、
231以降の流れをすっ飛ばして話を戻されると、読みづらくて困ります。

[243: 匿名さん]

確かに今の環境ではいずれ売れるイメージありますが上げ相場がいつまで続くか疑問。検討者としてはゆっくりでいいけど、販売サイドは価格を上げないなら早く売るべきでしょ。売り絞りとか意味わからない。

[244: 匿名さん]

>>239
ＰＴ晴海、前建、勝どき再開発、五輪跡、 築地跡、豊洲ガス跡・・・
↑
前建から勝どき再開発までの時期が離れすぎてるんですが。

湾岸地域はこれまで、毎年複数の物件を比較検討できたけど、上に挙げてくれた中でだと、前建の次は五輪後になっちゃうでしょ。五輪までまだ5年もあるわけで、その間に2物件というのは明らかに供給減。

他に追加するとしたら、PT晴海の隣の三井2棟目と有明の住友があるけど、そんなもんじゃないかな？

[245: 匿名さん]

豊洲に東急があるでしょ。

[246: 匿名さん]

なんでしたっけそれ？
そもそも豊洲はちょっと、、、

[247: 匿名さん]

いずれにしても新築が多すぎ。オリンピック後がどうなるかぞっとする。

[248: 匿名さん]

売り絞りって、、笑
そりゃ販売中なんだから、来たお客に対しては普通に商売するでしょ。

ただ、デベも予算組んでやってるんだから、計画オンラインであれば
それ以上のペースで売ることには執着しないだろうと。
翌期に売上とっときたいとか、十分ある話でしょ。
デベのみならず、営業やってる人ならわかると思いますが。

早く売ったほうが販売費の節約になるって、そりゃそうですが、
売れるものからバカバカ吐き出して、不人気の部屋だけ残ったら
売上は立たないのに販促費じゃぶじゃぶ使って赤字の期が出るわけで。
僕が社長なら「下手くそ」って言います。
うまい具合に売上と販促費のバランスとって、各期のＰＬを綺麗に見せるのも技量です。

そういう意味では、新着準の物件に動きが少ないのは、デベ側の
コントロールが働いていると見ています。客寄せ的な価格帯のものが多いから、
あえて吐き出さずに客寄せとして残しておく。

早期完売で手放しに喜ぶのは短絡的な購入者だけじゃないですか。
「お買い得ゲットしたぜ！」って。
本当はお買い得でもなんでもなく、そういう販売戦略だというだけの話です。

[249: ティアロ契約済みさん]

販管費といっても営業人件費は固定費なので、早期に販売することによってただの人余りにしかならないですよ。
モデルルームの賃貸料なんて、人件費に比較したら微々たるものですよ。

そして、PLに関して言うと不動産は引渡しが売上計上のタイミングなので、物件の竣工までに売れていれば計画がミートしないことはないはず。
もちろん契約をコンスタントにとっていかないと大量の売れ残りというリスクを抱えることになるので、営業管理という観点では契約数は重要であることは疑いようがありませんが。

いずれにせよ、ティアロレジテンスの売上は今期には関係なく、来期に計上されるもので、さすがにそれまでには売り切れるペースなので、急ぐ必要を感じることもないでしょう。

[250: 匿名さん]

売り急ぐ必要はない！だってｗ
ってことは同様に検討者も全く買い急ぐ必要もないってことだね
三井みて、それからダッシュしても十分間に合うよね
ここは到底計画的に売ってるとは思えないし、残ってる部屋もそれなりだろうしさ

人余りっていうけど派遣だったりピーク過ぎれば他所に移るんじゃないの？
入ってくる金が同じなら経費は少ないほうがいいのは誰でも分かる単純な計算だよねｗ