ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？ Part9

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart9となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545780/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[184: 匿名さん]

>>181

ドンマイ

[185: 匿名さん]

クロノは安かった…ティアロはクロノよりも値上がりしたからなぁ…
なんて言ってるあなた。PT晴海に期待したい気持ちも分かるけど、今の環境を冷静に考えて、ティアロよりもPT晴海のほうが安くなるなんて万に一つもあり得ない。

ご存知かどうか知りませんが、ティアロが出たときは、中住戸は南向きを含めてクロノよりも安かったんですよ。クロノも散々高い高いと言われたのを受けての値下げだったんでしょうね。

でも、爆発的な売れ行きにはならず。そんな中、オリンピックが決まり、建設コストが値上がりし、ティアロは値上がりしてクロノよりも高くなった。でも今となっては、この価格も相対的に安くなるのかもしれない。

たかが2年間程度のスパンでも、不動産価格は大きく変動する。晴海2丁目の環境にメリットを感じているなら、素早い決断をしたほうが良いですよ。
すごくデベっぽいことを言いますが、私は決してデベではないですよ。むしろデベなんぞにムダ金を落としたらいけないと思ってるからね。

[186: 匿名さん]

>181
実際には施工元が引き受けて、修繕積立金も半額の取り崩しですんだそうですよ。余裕ですね。

[187: 匿名さん]

>>186
さすが、タワマン界のパイオニア。
余裕ですな^ ^

タワマンの未来は明るい☆

[188: 匿名さん]

８割は売れたと言ってましたので残り戸数は200弱というところかな。
竣工まで時間かけて売る方針のようなので、まだ間に合いますね。
良い部屋に間に合うかは分かりませんが。

冷静に考えれば販売戸数はとっくにベイズ超えてるんですよね。だからってこちらはそれで騒ぐ様子もなく。
余裕の現れですよねー。

[189: 匿名さん]

>>185
素早い決断（笑）

条件の良い部屋だったり単純に安い部屋も残ってないだろうし、
無理して飛びつく必要もないと思うけど・・・
3月を過ぎれば益々売れ行きスピードは落ちると思うし、
ここまで来たらPT晴海待ちでいいんじゃない？決して三井の回し者ではないけどねｗ

[190: ティアロ契約済みさん]

昼前にドゥトゥールの建設状況を見たりするついでに晴海埠頭および新市場界隈をぐるりとランニング。
ティアロレジテンスのモデルルーム付近も通りましたが、ダンディな感じのナイスミドル夫婦がティアロレジテンスの物件資料を持って歩いていました。

週末は小さな子連れの若夫婦を見かけましたが、色々な人がいて良いですね。

待てる人はお隣を待つのも良い選択だと思いますが、あくまで間取りやら何やらこだわりを持っていて、高くても良いので待ちたいという人に限られますかね。
私も自分が今検討しているのであれば待つ派でしたが、パークホームズ豊洲の予定価格見てこれは待ってる場合ではないと思った次第。

[191: 匿名さん]

３期３次は、どうだったの？

[192: 匿名さん]

ゼロでした

[193: 匿名さん]

見える範囲だけでも3〜4戸は動いてたから、相応の戸数動いたんじゃないですかね。

竣工に向けて着実なペースで少しずつ売れていくってのが、物件に実力があってデベも自信を持ってる、それでいて適正価格を外してない証拠かもしれませんね。

[194: 匿名さん]

>>193
ティアロのHPで来場予約見てみると、結構賑わってそうですね。平日でも満席だったり、週末も残りわずかとかになってますね。

[195: 匿名さん]

＞１８７

演技でしょうが、騙されない方が良いですよ。

[196: 匿名さん]

>>195
どういう意味ですか？

[197: 匿名さん]

>>195
ふむ、実際には解決には至っていないはず、というご指摘と推察いたします。

この件、ティアロ検討者のみならず世のタワマン購入者、購入予定者にとって非常に重要ですね。
慎重に議論したいです。

186さん、よろしければソースをお示しいただけませんか？

その他、物件の施工に明るい方も、ぜひご見識のシェアをお願いいたします。

他力本願ですみません。検索してみましたがどうも本件は解決を見ていないようでしたので。

[198: 匿名さん]

>>197
あそこは、三井の代表的なタワマンの一つであり
解決しないと三井のイメージ的にも良くはないのでは？

[199: ティアロ契約済みさん]

>197

元々Twitterで拡散したものですが、拡散元の本人が結局施工会社が引き受けたという話をTwitter上でしていましたよ。

これに関連する大規模修繕の話をのらえもん氏もいくつかTwitterでつぶやいていました。
「のらえもん」で検索すれば出てきます。

[200: ティアロ契約済みさん]

>197

これ。
https://mobile.twitter.com/bishop_ring/status/579067351833825280

[201: ティアロ契約済みさん]

34億円ある修繕積立金のうち17億円の取り崩しという話もありましたね。
一時金云々というのは外野が勝手に言っていただけという話であり。。。

[202: 匿名さん]

西新宿スレによると
ここ、上下階で価格逆転してる部屋があるのですか？

[203: 契約済みさん]

>>202
ありません。
ただし、オリンピック決定後に消費税増税と合わせて値上げしたため、値上げ前後の価格を同じ表にプロットすると、上下階の価格が逆転して見えます。
のらえもんブログの価格表でも上下階の価格が逆転してる箇所がありますが、そういう理由です。

[204: 匿名さん]

結局、
３０億近く使ったってこと？

[205: 匿名さん]

197です。みなさま、情報ご提供ありがとうございます。
私の情弱でお手間かけてすみませんでした＾＾；

のらさんのTwitterで確認できました。
情報源はおさえる方ですので、施工元が引き受けたという線は間違いなさそうですね。
スーゼネは建築需要の増加で手が回らない、というのが本年のところだったのでしょう。

しかしながら、世のタワマンの行く末を映す象徴的な案件だっただけに、
デベ側も含めてもう少しスマートに事を運んだほうが、タワマンへの信頼を高め、
建築中の物件の売れ行きや価格にも反映されたのではないかという気がします。

１００年安心！どころか、たかだか１５年の修繕でさえおぼつかない印象が残り、
タワマンのイメージが若干色あせた？ような気がしています。

実際には大規模修繕を待たずに売り抜ける方も多いでしょうが、
「持続性」というのも重要な資産価値だと思いますので。

[206: ティアロ契約済みさん]

ティアロレジテンスは共用排水管を住戸外に設置するなど、設備の維持管理をしやすい工夫をしているのでより修繕はしやすくなっているのではないですかね。
クロノレジデンスの入居当初はこの共用排水管の見た目がいけてないという批判が数多く見られましたけど。

また、資産価値というのはマーケットの上げ下げではなく本質的な物件の価値を指すのではないかと思いますが、この部分についてほ三井の経年優化という考え方は良いですね。
三井の社員が書いたというマンションの書籍にも経年優化について記載がありますが、植栽はその一つ。
私もみなとみらいの三菱の物件を見に行きましたが、植栽は手入れをしっかりやっていれば徐々に良くなっていくで今後が楽しみなものの一つではないかと思います。

あと、地域の開発系の物件は当然経年で利便性が増す傾向があるので資産価値は上がるものですね。
逆に、十分に利便性があるところの価値がさらに上がるというのはなかなか考えにくい。

[207: 購入検討中さん]

坪240で買えれば坪280で売れそうな気がするけど厳しいかな？

[208: 契約済]

この建物の免震装置はオイレス工業製と連絡が来ました。

[209: 匿名さん]

詳しくないけど、鉛プラグ入り積層ゴムとかってかなりいいゴム使ってるみたいよ。

[210: 匿名さん]

>>207
いつ売るかだろうけど、クロノの成約価格はそれぐらい行ってるような気がする。
240なんて残ってたっけ？

[211: 匿名さん]

>>210
クロノ中古はここ最近は全く売れてないみたいだよ。残念ながら。

[212: 匿名さん]

三井タワーもあるし、クロノの中古を高く買いたい人は限定されると思う。

[213: 匿名さん]

>>211
一応聞くけど、何情報？

[214: 匿名さん]

ここ、水物施設がない割に管理費が少し高めな気がしますが、この謎に迫った方いらっしゃいます？

[215: 匿名さん]

>207>210>211
駅が遠いの評価かな

坪２５０〜２６０なら売れると思う。

[216: 婆]

あら、静かになったわね、このスレ。
デベが売惜しみに入ったのかしら？ウフフ

[217: 匿名さん]

>>214
他物件と正確に比較したわけではありませんが、植栽が多いのが原因のひとつかなと思っています。

[218: 匿名さん]

ホントに一気にレスが少なくなったな。

[219: 匿名さん]

>>217
管理費は人件費の占める割合が大きいので
手入れが必要な植栽はお荷物になりやすい。

[220: ティアロ契約済みさん]

現状を維持するのではなく、経年でより良い状態になっていくことに使われるお金であれば多少高くても良いと思うところ。
何年かかけて良い庭になると良いですね。

護岸に植えられた桜の木はほんの少しだけ咲いていましたが、これも数年かけて成長していくわけですね。
春のボスケは引き渡し時点ではどんな状態の木が植えられているのだろうか？

[221: 匿名さん]

暴落予兆。。怖いですね。

[222: 匿名さん]

植栽や運河の開放感はなかなかですね。今日、スカイズもみてきましたがあちらも同等でした。

[223: ティアロ契約済みさん]

SKYZは護岸工事中ですね。
完成したらより綺麗になりますね。

晴海二丁目もパークタワー晴海とレミコンの豊洲側護岸が綺麗になると思いますが、まだ時間かかりますかね。

[224: 匿名さん]

>>223
そうですね。運河側が工事中で残念でしたがスカイズの庭は将来楽しみなボリュームでした。すごいですね。クロノはそんなに植栽はない感じでしたがティアロはどうなんですかね。エントランスで果物を売ってて楽しそうでした！

[225: 購入検討中さん]

クロノから川沿いを歩いて行くとレミコンのところで途切れてしまいますが、将来的にららぽーとまで川伝いに歩けるようにはならないんですかね？　車のいない遊歩道でららぽーとへつながると、利便性はぐっと上がる気がするんですが。

[226: 匿名さん]

植栽が多いマンションって管理費高めなところが多いですね。
庭園が広いパークシティ大崎も管理費高めですし。

[227: ティアロ契約済みさん]

>225

既存の春海橋につなぐというくらいはありそうですね。
新たに歩行者専用の橋となると難しいとは思いますが。
現在は使用不能になっている、昔の荷物搬送車両用の橋をリニューアルして歩行者専用にしてもらえれば良いのですけどね。

[228: ティアロ契約済みさん]

>226

リバーシティなんかもちょいちょい職人さんたちが植栽いじりに来たりしていますが、クロノレジデンスでも作業しているのを見かけました。
やはり植栽を綺麗に維持していくのには手間暇かかるわけですね。

スタート時から立派な木を植えてもらえると良いのですが、大抵はまだ若い木のようなので、徐々に木が育っていくのがまた良いですね。

[229: 匿名さん]

>>225
レミコンの土地は三井が取得したと誰かが書き込んでいたが、もしそうならパークタワー晴海の販売促進のためにも、ららぽーとの売上のためにも運河沿いに歩行者道くらいは計画すると思う。
ただ豊洲へ渡る橋の歩道が狭いので、拡幅などが併せて必要になると思う。

[230: 匿名さん]

遊歩道は月島方面まで整備されて繋がる予定、って誰か書き込みされてた気がします。

[231: 匿名さん]

他物件も含め、全体的にデベが売り急ぎしない姿勢が強くなってきてるようですね。

しばらく供給ストップしますし、地区の供給量としてはPT晴海も含めて充分売りさばける算段なんでしょう。
そうなるとますますお隣は強気な価格かもしれませんね。

ティアロ契約者は結果的に賢い買い物になりそうですね。

[232: 匿名さん]

>>231
ここが売り急ぎしない、というのはよくわかりません。時間がかかればコストもかかるので、すでに販売しているのだから早いに越したことはないでしょう。

[233: 購入検討中さん]

232
今後、オリンピックの選手村の建設なども有り、晴海もティアロ、ドトール、クジラで一旦は打ち止めでしょう？
だとするなら、オリンピックまでに供給できる数は知れている訳で、そんなに売り急ぎしないで良いと言うのも有りかもよ。