ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？ Part9

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart9となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545780/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[264: 匿名さん]

過去に増税で値上げしてるものの、基本的には打ち出した価格で着実に打っていく姿勢にはデベとして好感は持てますね。
物件に自信を持っている証拠でしょう。

でも、あえてあらためて問います。

この物件の他と比べての優位性って、みなさん何だと思いますか？
悪いところといえばもちろん駅遠です。

それを飲んだうえでここに決めるとした場合、何が決め手になるでしょう？

ここは是非、契約者さんのみなさまからもご意見を聞きたい。

あなたはなぜティアロなんですか？

[265: 契約済みさん]

>>246
良い問い掛けですね。
我が家がティアロに決めた理由を3点あげるとするならば…

1.普遍的で飽きのこない外観デザイン
うちは夫婦ともにカラフルな色使いのマンションが嫌い。シンプルなデザインが好きだったので。マイヤーとか知らないし惹かれないけど、クロノ、ティアロのデザインは好き。PT晴海、スカイズ、KTTのデザインは好きになれない。ドゥトゥールは好き。

2.晴海運河の解放感
南側がこれだけ開けた立地は晴海2丁目ならでは。都心からこのくらいの距離でこの解放感が得られる環境は希少性高い。ただし、この点についてはクロノが最も優位、次いでティアロとPT晴海が同列。

3.手頃な価格設定
人それぞれだと思うけど、我が家にとっては、ティアロ南向きの価格がちょうど良かった。PT晴海は値上がりすると予想。

こんな所でしょうか。
振り返ってみると、クロノが最良、次点がティアロ、続いてPT晴海かワンダフルプロジェクト、って感じですね。クロノはタイミングと希望の間取りの問題で見送りました。内装もクロノのほうが好きです。

[266: 匿名さん]

>>265
ワンダフルより良かったところはどこですか？

[267: 契約者]

うちも同じような感じですが、暮らしの佇まいですかね。
小さい子供がいますが、都心ど真ん中（のはじっこですが）にも関わらず、川辺の暮らしでのんびり子供と余暇を過ごすイメージが湧いたというのが大きいです。
勝どきは便利ですが、ごちゃごちゃしていて、、、。

ちょっと、歩くだけでこんなにゆったりした環境が手に入るのかと、断然晴海２丁目のほうが気に入りました。

駅遠なりなので価格もやさしかったし、駅との動線にトリトンがあるのも何気に便利そう。徒歩３分の商業施設としては十分なレベルですからね、トリトン。

小さい子供いるので江東区は最初から検討外でした。

同じ環境で高値は嫌なのでお隣り三井も見切りをつけて。

ここしかないなって今でも思ってます。
この価格で買えちゃうの？という感じ。

ポジすぎましたね。ネガ考えてまた投稿します。

[268: 契約済みさん [男性 40代]]

264さん

自分も265さんとほぼ似ていますが以下の3点が
ティアロを選んだ主な理由です。
①都心に位置しながらもリゾートのような開放感ある立地
→その分、駅遠とのトレードオフは納得済み
②シンプルで清潔感があり飽きの来ない建物外観デザイン
③他物件に比べ好みに近い間取りと内装のカラーテイスト

[269: 匿名さん]

>>265
１.住んでる人は建物の内側だから、外側デザインはマンションに出入りするときしか見ない。

２.選手村跡地マンションから見た開放感の方が遥かに素晴らしい。あそこが大量供給されれば希少性はなくなる。

３.価格は、駅遠物件だから手頃で当然。

[270: 契約済みさん]

265です。

>>266
ワンダフル（スカイズ）は正式発表の前から大注目してました。
でもスカイズは下記の点で検討対象から外しました。
・トライスター型が好きではない
・天体望遠鏡、プール、、BBQ広場、iPadが不要
・トランクスペースが遠い
・対応頂いた担当者のトーンが合わなかった

一方、ベイズは以下の通りです。
・スカイズとセットながら、大きさや共用設備の点でスカイズに見劣りする
・内廊下、江東区なのに強気の価格設定
・近隣へのスーパーなどの生活利便設備の進出可能性がない

[271: 契約済みさん]

続けて265です。

>>269
1.出入りのときの満足感を重視。
→現在所有している車も、乗り降りする度に満足感を感じてしまう性格でして…

2.選手村の中でも南側の解放感が高いのは一部だけですし、現在の交通事情のみをベースに考えると地下鉄の駅から更に遠くなってしまう。ていうか、そもそも2020年より先まで待てない。リセールは考えてませんので「今買えるマンションの中での」希少性という意味です。

3.そうですね。

[272: 契約済みさん]

選手村のはなしはまだ5年先だ、待たせない

うちも最初駅遠いからここは検討範囲外ですが、

現地行ったら、やっぱり晴海2丁目あたりの開放感、環境、雰囲気に惹かれて購入決定

マンションも恋も、世の中はいろいろあるが、

各自好みが違うから、自分に合うことは一番ですね

[273: 匿名さん]

価値観の近い方が多そうで安心ですね。、

[274: 264]

264です。みなさま、ご意見ありがとうございます。
やはりポイントは駅遠⇄開けた環境を自分の中でトレードオフできるか、ということですかね。
自分もそこは大変魅力を感じています。

これから検討するなら、まずは現地に足を運んで環境を見てみましょう、という感じですね。

さて、ここで視点としてやや欠けているのは「リセール」の面ですね。
リセールを考えた場合、駅遠⇄開けた環境はトレードオフされるでしょうか？
中古不動産事情に詳しい方や、もちろんいち検討者・契約者のみなさんの見解も含め、「リセール」という視点で引き続き意見交換したく。

これはネガさんたちの出番になりそうですね、、、笑

[275: 契約済みさん]

>>274
リセールの場合であっても、開けた環境に対するニーズはあると思います。が、少数派でしょうから大人気にはならないと思います。新築のティアロの販売に時間がかかるのと同じです。

また、リセールの場合ですと販売時期の異なる様々な物件がライバルになります。駅遠は一般的にマイナス要因ですから、それなりの苦戦を予想しておいたほうが良いかと思っています。

ただし、中古価格は売主の期待水準も影響しますので、当面は急落しないとの予想です。

結果、建築コストの上昇による一時的な値上がりはあるかもしれませんが、その影響を除くと、当面は通常の減価償却程度の値下がりに落ち着くと考えています。

[276: 264]

274さん、ありがとうございます。
クレクレばかりは失礼なので私の見解を。

私も駅遠は最初NGでしたが、ティアロの環境見るとどうにも惹かれました。これ自体は少数派だとしても、それなりに一般的なニーズであり、底力的なリセール力なんではないかと今では感じています。

一方、スーモなんかで検索するにも駅徒歩10分以上はまずフィルターかけるわけで、機会損失はやはり覚悟しなければならないですね。

ただ、外れとはいえ中央区。大立地としては良いはずで、共働き子育て世代などにとっては郊外から都心への住み替え需要は底堅いと思います。

翻してティアロ。クロノには当然負けますが、様々な湾岸物件の中で、今となっては値ごろ感あります。
数年後のリセールに際しては一定の価格競争力はあると思われ、相場に対して不相応な価格で勝負しなければ、そこそこ環境ニーズを集める優良物件として、存在感は維持できるんではないかと。

投資向けではありませんが、居住用としては大事なポジションを抑えている、バランス感のある物件ではないかな、と思ってます。

楽観的は承知ですが、、、。

将来の晴海に対するフワッとした期待値が、どれだけ今の価格におりこまれているかも気になる要素ですが、、、

[277: 匿名さん]

リセールは期待せず、永住前提くらいで構えた方がいいでしょう。あと５年くらいはともかく10年くらいではさらに供給過剰と人口減少が高まりますから。でもそこを一定割りきれば、いいと思いますよ。隣は待って比較した方がいいですね。

[278: 匿名さん]

駅遠でリセールねぇ・・・厳しいに決まってんじゃん、一般論だけどさ
オンリーワンの魅力というかストロングポイントもどうだろう？
南の抜けもここに限った話じゃないし共有施設も湾岸標準かそれ以下
局地的にみてもここより分譲価格の安かったクロノは目の上のタンコブだし、
隣の三井もどう出てくるか・・・

まあ増税も決まったし直近で安くなる要素も少ないし、
後は景気に左右されるだけじゃない？
上記と被るけどクロノの売り物や賃貸物件が常に出てたら当然分が悪い

ウルトラCというか、かなりハードルは高いと思うけど、
クロノと本当の意味で手を取り合って、できれば三井も巻き込んで、
晴海の知名度向上というか街全体を盛り上げることができれば面白いかも・・・
最後は何と言っても輸送手段だね、最悪BRTさえ決まればマイナス要因になることもないしね

[279: 匿名さん]

>>278
なるほど。
すぐ横にありながら、いろんな面でクロノの方が条件がいいから、リセール時にはクロノが最大の敵になっちゃうんですね。
双子で容姿は似ているけど、器量の点で優れている姉の方から先に嫁のもらい手が見つかるのは仕方ないですね。
よくわかりました。

[280: 匿名さん]

価値観の優先順位がリセールならどこまでいっても駅近を選択すべきでしょうね。あまりそこをいっても仕方なし。

[281: 契約済みさん]

リセールが最重要なら湾岸エリアはリスクが大きいんじゃないですか？　オリンピック後の落ち込みもあるだろうし、南海トラフ地震なんかあれば一発で値段がつかなくなることもあります。　そうなると、駅との距離がどうのでは無いですよね。　私が気になったのは、スカイズとの距離だけでした。　あれだけ離れていれば、カーテン開けっ放しでも問題無さそうです。

[282: 匿名さん]

>>280
そうですか。やはり駅距離は、リセール価格に最も大きく影響する要因ということですね。
それならば、現在は駅遠だけど、そのうち近くなるよ！っていう物件が、結構リセール時に高くなりそうですね。
例えば、そのうち新駅できるとか、近道ができるとか･･･。
BTSはあまり効果ないかもしれないけど、ここは電車の駅に近くなる予定はあるのかな？
もしくは、そういう観点からすると、どのマンションがいいのでしょうか？

[283: ティアロ契約済みさん]

駅距離と騰落率の関係。
http://shimesaba.dyndns.org/?p=16846

買値と売値の比率ですから、買値が安ければ駅距離があっても騰落率は悪くはならないでしょう。
タダになるわけ無いのですから。