ルフォン常盤台 ザ・レジデンス【旧称：（仮称）ルフォンときわの杜プロジェクト】ってどうですか？

[購入検討中さん [男性 30代]]

ルフォン常盤台 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区南常盤台1丁目23番28他 （地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩3分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：46.54平米～90.40平米
売主：サンケイビル
売主：フジ都市開発
販売代理：東急リバブル
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを正式名称へ変更しました　　2014.4.30　管理担当】

[21: 匿名さん]

多分280ではこないような気がする。

ここは廊下もタイル張りで、石神井公園より仕様は上。
石神井公園より上の価格帯を狙ってるんでしょう。

>4の費用概算が本当なら、長期戦覚悟で坪300万円を狙っているように見えます。
長期戦になるのを見越して高めにつけているような・・・

[22: 匿名さん]

坪単価300万円って高過ぎませんか

[23: 匿名さん]

坪300万は高過ぎるのですが、坪280万でも売れ行きが悪いことは容易に想像がつきますからね。
だったら住友戦法で長期化のロスを織り込んだ上で最初から高くしてくる可能性もあるのかな？と。

感覚的には坪290だと思いますが。

[24: 匿名さん]

どれくらいになるでしょうね。
すごく高級感を出してきているので、それなりに高くはなるのだろうな、という感想を持ちました。

21さんが書かれておられるように、石神井公園よりも上の価格帯というのは
あり得るのかもしれませんね…。
まあまずはふたを開けてみて、ですか。

[25: 匿名さん]

たしか、廊下も石貼りで、キッチン含め天然石をふんだんに使用してる物件
正直、板橋区の物件には思えない

[26: 匿名]

マンマニさんは平均280予想ですが、それならすんなり売れるのでしょうか？
70m2で6000万円。これが限界のような。坪300はさすがに厳しくないか？

[27: 匿名さん]

280でもすんなりとは行かないよ。
新築の場合は駅徒歩1分短くなるごとに坪単価3万円上がるっていうのが相場。

ブリリアが@217らしいから、7分差の21万を足して、@240位ならブリリアよりも戸数が少ないからすんなり行くでしょう。
でも、それより1割以上も高い@280じゃ大苦戦必死。
ぶっちゃけ、@280でも@300でも苦戦することに変わりはない。

[28: 匿名]

250くらいで、ただし一部は300超えみたいな
感じでは
うーん難儀な時代だなあ

[29: 匿名]

常盤台はブランドあってもここは南側
そして都心交通アクセスの実用性は低い
（東上線の各停駅しか使えない）
あたりで、地下直、急行停車駅かつ各停始発駅の
石神井なんかより値段上げきれない感じがするが
さあどうだろう

[30: 匿名さん]

＞新築の場合は駅徒歩1分短くなるごとに坪単価3万円上がるっていうのが相場

そうなんですか。
全然知らなかったです、そういうのがあるって。
近ければ高くなるんだろうというのは頭の隅にありましたが。

でもここだとさすがにあまりに高くなりすぎるとうーんっていう感じになりそう。
良い街ではあるけれど、普通の住宅地ですし。

[31: 匿名さん]

立地もそうだけど、設備仕様がブリリアより良い（ディスポーザー、玄関廊下、トイレ手洗い等他）から240っことはなさそう。マンションマニア氏のラインはいくかと。
ちなみに、北側ロータリー正面の通り（かなり駅近）にも事務所か店舗併設の小さなマンションが建つ模様です。分譲か知りませんが。

[32: [男性 30代]]

すごいですね。つぼたんか２８０万でした。

[33: 匿名さん]

>>32
坪単価280万円は平均値ですか？最上階は300超えとか？

[34: 匿名さん]

環七から８０ｍくらいですね。
以前、同じくらいの距離のマンション５Fに住んでいたことがありますが、環七との間に一番高くて３階建しかなく、排気ガスがダイレクトに来ました。特に真夏は、換気口から排気ガスが入ってきて、家中がすごいにおいでしたし、廊下に出たときもにおいがしました。
でも、１階（いつも通るので）と10階（知り合いの家）の廊下は全然においませんでした。たぶん、排気ガスの流れが５階前後に集中していたのだと思います。
ここに家族で住むのであれば、階数にも気をつけたほうがいいと思いますよ。

[35: [男性 30代]]

>>33
平均だったと思います。価格表は頂けなかったので。覚えている範囲ですみません。
最上階
９０平米で８８００
一階６０平米４７００

といったところです。

[36: 匿名さん]

南西向きの中住戸4階で坪単価280万円です｡目の前にに6階建てが建設中なんで､前が開けたければ7階以上で坪単価290万円です｡

[37: 匿名さん]

室内設備はブリリアより格上ですけど､駆体スペックは同等レベルの標準値です｡床スラブ230mm以上､戸境壁200mm以上は欲しかったです｡

[38: 匿名さん]

坪単価260から320万円趙であれば、話題になっていたとおりの価格ですね
この立地と仕様なら納得かな

[39: 匿名さん]

35さん、価格についてありがとうございました！
大体そんなもの、という感じなのかな。
最近の周りの価格と比べても特に高すぎるというほどでもないように思いました。

眺望を重視したければけっこう上の階にいかなければならない感じですか。
何を重視するかですね…値段も大切だし。

[40: 匿名さん]

MAXで320万ですか。
駅徒歩3分ですし、仕様も高スペックですから妥当な価格帯でしょうか。
外観デザインが結構気に入っているんですが、建築士さんが
ヴィンテージマンションを目指したデザインだそうで、
そうなってくれるのならこの販売価格も納得づくで購入できそうです。

[41: 購入検討中さん]

子ども2でこちらの物件いいなと思っていたのですが、排気ガスのことが上に書かれていて気になります。
価格は予想していたより手が届きそうで嬉しいです、情報ありがとうございます。

[42: 匿名さん]

>>41　さん
すみません、34です。
排気ガスの件を書いたのは、わたしも子持ちなのできっと他の方も気にするだろうな（知らないでいると後悔するだろうな）と思ったからで、逆に階数さえ選べば小さな子がいてもまったく問題ないと思います。

マンションマニアさんが現地の近くで３階相当からの写真を撮っていますし、どこか昇れるところがあるみたいなんですよね・・・そこで確認するか、出来るだけ上階を買うか、１～２階を買うか、考えるのがいいのかなと思います。

なお、排気ガスは夜になれば薄くなるので、日中家にいない人には何も問題ないと思います。（たぶん日中は、太陽の熱で温められた排気ガスが昇ってくるんだと思います）

[43: 匿名]

環七と鉄道の交差ですからね
気にはなります。
それにしても相場上がりましたね。
ぐちっても仕方ないけどここで平均280とは...

[44: 匿名さん]

ゼネコンと駆体スペックが残念な感じです｡Max坪320ならもう少し高仕様が望ましいです｡資材と人件費の高騰でコスト高だから仕方ないんでしょうけど､切ないです｡

[45: 匿名さん]

でも、このあたりにしては、設備系、内装系の仕様は群を抜いていると思う
天然石使いまくりで、廊下まで石張りだし

[46: 物件比較中さん]

>>45
天然石を使いまくりってすごいですね

[47: 匿名さん]

タイル張りの廊下は高級感があり素敵ですが、ペットにとってやさしくない仕様でしょうか？
写真を見るとつるつる滑って足に負担がかかりそうですが、わんちゃんが通る部分だけ何か敷物が必要になりますか？

[48: 匿名さん]

>>47
どんな床でも犬を飼っているなら傷つきますよ。タイルカーペットを敷き詰め対処したほうがよさそうです。

[49: 匿名]

石貼りとタイル貼りは違うと思うんだけど

[50: 匿名さん]

石だろうとタイルだろうと滑りますからペットにはキツいです。

[51: 匿名]

あ、ごめんね、45は49に対してです。
天然石多用なんて、キッチン天板以外では
いまどきなかなか無いですから。
ここも石じゃなくてタイルじゃないかと。

[52: 匿名さん]

床はタイル張りだとペットもそうですが、子供も高齢者も滑りやすいんじゃないかと思います。
滑り止めをやはり敷き詰めて対策した方がいいのかも。
ある程度大きい子供ならいいのですが、
入学前の子供たちだと体に対して頭がバランス的に大きくなって、店頭しやすいですからね。

[53: 匿名さん]

話がそれますが、玄関前カメラ付きインターホンに好印象でです。
カメラ付きインターホンと言っても、エントランスの画像しか映らない場合もあるので。
ここは玄関前の画像も映るんですよね？？

[54: 匿名]

玄関前と敢えて触れてるので、そうでしょうね
確かにそのあたりは省かれがちな設備なので
あると嬉しいかも。

[55: 匿名]

ここは工費を坪10万余計にかけて、坪20万高く売る
ブリリアはシンプルにして工費を坪10万下げて5万安く売る
大雑把にはそんな感じですかね

[56: ときわ台]

>>55
高いですよね
内装も、値段にしては高い
かなり強気な価格帯です
恵比須徒歩7分
西新宿徒歩6分の新築マンションとほぼ同じ価格帯です

[57: 匿名さん]

>56

それはさすがに嘘ですよ。
新宿、恵比寿が坪単価３００アンダーでは買えません。

高いのは同意ですが、極端です。

[58: 匿名さん]

設備仕様のエコロジーの説明で、一括受電で電気料金8％割引と出ておりますが
高圧一括受電サービスで毎月の電気料金5％ダウン、Jcomで毎月の電気料金3％ダウンとはどういう事ですか？
Jcomと電気料金の関連性がよく解りません。

[59: 匿名さん]

ベランダにシンクが無いのがすごく残念です。上の階にはすごく広いルーフバルコニーが付いているのに水道口さえ無い…

どのようにメンテナンスするのでしょうか？

[60: 匿名]

売れ行きと関係あるとは限らないとはいえ、
盛り上がりませんね。黙殺状態に近い...
駅近で適度な規模感とグレードなんで、ある
程度注目されてもいいと思うのですが

[61: 匿名]

第１期32戸ですか
やや苦戦が予想される数字ですかね
やはり高いですか

[62: 匿名さん]

>>58

どうやら東急コミュニティーのMENSシステムを導入したマンションは３％割引になるようです。
東急コミュとJcomの提携によるものです。
Jcomのケーブルテレビが導入されているので適用になるのでしょう。


参照
「東急コミュニティーが既築マンション中心にMEMSサービスに「プラスJ:COM割」を展開」
ttp://itpro.nikkeibp.co.jp/article/NEWS/20140609/562706/

[63: 匿名さん]

ルーバルがあって水道口がないとなると、掃除できませんよね
水道口は設置してないんですか？
他の設備は充実していますから、そこは気になる点ですね。

ディスポーザーが標準装備なのは魅力があります。

[64: 匿名さん]

東武東上線とはいえ、駅まで徒歩３分だから
けして立地が悪いわけではないのと思うのですが
間取りの問題なのか、もう少し完売には時間がかかりそうかもしれません。

[65: 匿名さん]

>64

東武線の23区内は有楽町線乗り入れにともなって枝線みたいな扱いになってますからね・・・

[66: 匿名]

常盤台とは言ってもこのポジションだと、
交通アクセスのよい成増か、通過待ちのない
大山の駅近の方が良い気もしますね。
常盤台の一番の醍醐味のキレイな街並みは
ここだと享受できないのが残念。
広い目で見れば、もちろんよい地域ですけどね。

[67: 匿名]

住戸玄関のインターホンにカメラがあるのはいいですが、ホームページのデザイン/コモンスペースを見ると、エントランスとＥＶホールは仕切りが（インターホンは）なさそうですね。

[68: 匿名]

この規模にしてはセキュリティが一段少なく、
かわりに玄関前インターホンがカメラ付きって
ことですか。
それだとプラマイゼロか、マイナスが大きいような。

[69: 匿名さん]

板橋区にしては、仕様は高いと思いますが、価格がそれ以上に強気
板橋区で坪300万円近いって、池袋本町なみ？

[70: 匿名さん]

仕様がいい物件はやはりある程度、販売できるという売り手側の自信があるのでしょうか。
また、まだマンションが全体的に売りやすい時期だから、多少価格は強気で行けるということでしょうか。
新築マンションは比較的立地が良ければ価格が高くても売れているイメージがあります。

[71: 匿名さん]

東武練馬に安い新築が出ましたね！
ここは何でこんなに高いのか？

[72: 匿名さん]

ここは全然盛り上がらないですね。みんな興味無いのかな？

[73: 匿名さん]

ときわ台は新築マンションが断続的に供給（ガーデンソサエティ、ブリリア等）されていたから需要が枯れちゃってるでしょ。
他から人を呼べるほどの規模はないから、地元需要が枯れてると厳しそう。

[74: 匿名さん]

長く住宅地としてある街ですから、供給が多くなってしまうと…というかんじなのかも。
ここのマンションのいいところは駅までものすごく近いというところなのでそこはとてもよろしいのでは？なんてかんじちゃいますが。
古くからの住民向けなのか、買い替え相談も行っているとのこと。
戸建てを処分してマンションに…という層にアプローチしているのかもしれないですね。

[75: 匿名]

第１期３２戸も完売できなかったのでしょうか？
値上がり基調の時はこんなペースでよいということなのか。

[76: 匿名さん]

駅にも近いし、病院や学校、スーパー、商店街と生活に便利なところですね
普通に便利すぎて目立たないのかな、仕様もいいし気になるところで検討の1つにはしています。

[77: 匿名さん]

ときわ台というエリア自体がごく標準的な住宅街なので目立たない街なのかもしれません。
暮らしていくのにはとても適していると思いますし、
実際に暮らしやすいと思います。
子供さんがおられる方が多いように感じます。
若いファミリーにも良い街なのでは？
それでも以前よりは街の高齢化を感じさせられることもあります。

[78: 匿名さん]

書き込むがなくなりましたね…
やはり高杉なのでしょうか？

[79: 匿名さん]

どうなんでしょうか…
宣伝もそこまですごくしているわけではないっていうのもあるのでしょうか。

第1期は28戸売れたということでしょうか。
今のところは4戸先着順というふうになっていましたから。
2期の販売はかなり絞っているみたいですね。

[80: 匿名さん]

成約特典のプレゼントは豪華ですよね。ギフトカードは魅力的。
ただそれだけ出すならマンション価格自体に反映して欲しいって人はいるかもです。
価格帯はともかくとして、部屋として見るならバルコニーが小さいのが気になりました。
4LDKだと家族の人数も多いでしょうから家族分全て干せなくなる可能性が高そうです。

[81: 匿名さん]

バルコニーの分、部屋に面積を持って行ってしまったんでしょうね。どこで帳尻合わせをするのか、というところなのでしょう。
大物は外で、例えば下着や乾きやすいものは浴室乾燥にするなど、
すみ分けがとても必要になってくるでしょう。
全員分、フルに干してしまうのは難しいですね。

[82: 天皇陛下]

バカにしてますね

[83: 匿名さん]

駅は近いし、設備はマンションについていると良いなと思うものはたいていついていて（ディスポーザーや食洗機など）、あとは本当に価格面というのがポイントなんでしょう。この辺りでは、というふうに考えてしまうとここまでするのか！？という驚きがある人も多いのかもしれません。ここのところのマンションの価格については新聞をいろいろと賑わせていて、特に全国平均値がすごく高くなっているという話ですし、そういう面で考えるとそうなってしまうのかもしれませんが。

[84: 匿名さん]

このあたりは静かで住みやすいと思います。
池袋までもすぐですし、バス便もありますし利便性は良い方だと思いますね
板橋区でもこのあたりは価格帯が高いので周辺よりも治安もいいです

[85: 匿名さん]

東武東上線は有楽町と副都心線に乗り入れ（和光市から分岐）しているので、通勤ラッシュ時間帯でも各駅停車は比較的空いているので結構快適です。また、前述の地下鉄乗り入れは西武池袋線との並走なので帰りは２本に１本しか乗れません。待っているくらいなら、池袋で乗り換えて帰った方が速いです。

[86: 匿名さん]

バルコニーが狭い？
80.90㎡のM1タイプのことですか？

間取り図にバルコニー面積7.68㎡と表記されていますが、
これくらいだと洗濯物も十分に干せない広さですか？

外観の両角が斜めに角度がついたおしゃなデザインの
代償なのでしょうか。

[87: いつか買いたいさん]

通りがかったら、一部囲いが取れてました。モダンな感じでカッコイイですね。

[88: マンション検討中さん]

ここは＊＊＊事務所の跡地です。

[89: 匿名さん]

>>88 マンション検討中さん

ここじゃなくて、向かいの賃貸マンションでしょ？

[90: 匿名さん]

今は販売は先着順があと7戸だけ。プラス1戸別に先着順であるみたいですが、これって何なんでしょう。
キャンセル分だったりするのでしょうか。
あと、1戸は家具がついての販売みたいです。

駅まで結構近いのにまだ販売しているのってどうしてなのでしょうか。
価格が高いなと思ったのですが、皆さんも同じように思われているのでしょうか。

[91: 匿名さん]

価格というより、東上線が不便だからだ思いますよ。
池袋どまりっていうのはちょっと・・・

むしろ、今の相場なら和光市駅とかのほうが同じ価格・駅距離でも売れるかもしれませんね。

[92: 購入経験者さん]

>>88 マンション検討中さん

何の事務所なんですか？？

[93: 匿名さん]

>>91 匿名さん

池袋では山手線や丸ノ内線への乗り換えは便利だし、池袋までは通勤時間帯でも空いてるし、いいと思うんですけどね。人身事故は多いかもですが。

[94: 匿名さん]

>>92 購入経験者さん
ネット見ろ！
まあ、＊＊＊の幹部も街から出ていったようで、周辺住人的にウェルカムなマンションらしいです。

[95: 匿名さん]

>>90 匿名さん

残っているのは、眺望や採光がイマイチだったりする部屋が中心でしょう。成約済みの部屋と比べればだいぶ安くても、残ってる部屋だけ比べて見ると、安いと思えないのかもしれません。

[96: 匿名さん]

東上線が池袋までだから不便という書き込みがあって、なるほど…と思いました。
池袋勤務ならばあまり気にならないことなんですが、
その先、どこかに行く時には必ず乗り換えが必要になってきますものね
それで不便という言葉が出てくるのだろうなぁと思いました
それが故に、沿線のマンション価格もそこまでは高くないというのもあるのかも
もちろんこちらも。
最近の市場価格とは連動しているようには思いますが。

[97: 匿名さん]

このマンションまだ売ってる。

なぜ売れないんだ？

[98: マンション検討中さん]

ここはB1からあるんでしょうか？
1階は少し上がった位置にあるという事ですか？どなたか教えて下さい！

[99: 名無しさん]

>>98 マンション検討中さん
斜面に建ってますので、1階にあたる部屋が法律上はB1となるみたいです。斜面の下の方の部屋は、普通に1階という感じしますよね。

[100: 匿名さん]

値引きはしないと伺っておりますが、さすがに半年も経っているのでどうなんでしょう

[101: 名無しさん]

>>100 匿名さん
残り1部屋なので、値引きしてくれますね、きっと！

[102: 匿名さん]

値引きしてました。あまりいい部屋ではありませんが。

[103: 匿名さん]

東上線沿いは確かに不便さはあるかもしれませんが、
各駅停車は朝8時代でもそこまで混雑していません。運が良ければ座って行けちゃいますから、池袋で乗り換えにはなってしまうかもしれませんが、
ぎゅうぎゅうに混んでいる電車に乗ることを考えると、利点になってくるのではないでしょうか。帰りも池袋発なので並べば座れますよ。

[104: 匿名さん]

おいおい、最終1邸だったのが2邸に増えてるよ。実際はあと何部屋残ってんだか。

[105: 匿名さん]

５部屋はあります。

[106: 匿名さん]

前を通ったけど、エントランスの近くに残りは2戸って書いてありましたよ。

[107: 通りがかりさん]

完売おめでとうございます！

[108: 匿名さん]

完売なのですか？公式サイトには事務所利用住戸あと１戸販売というふうになっています。ただ単に情報の更新が遅いのか・・？
謎ですね。
最後の１戸だし、事務所として使っていたからかエアコンとか照明とかソファとかはついているみたいです。
それが値引きの代わりとかっていうこと、あるのでしょうか。
いずれにしても完売情報も出てきているし、どういうかんじなんでしょうね。

[109: 通りがかりさん]

マンションや、ときわ台駅に貼ってある広告には数日前から完売と出ています。ここまでの道のりは長かったですね〜。よかったよかった。

[110: 匿名さん]

公式ホームページにも完売とは書かれていませんし、ベランダには宣伝用のシートみたいなのがぶら下がってますが、建物の前の看板やエントランスには完売って貼り紙がしてありましたよ。