ルフォン常盤台 ザ・レジデンス【旧称：（仮称）ルフォンときわの杜プロジェクト】ってどうですか？

[購入検討中さん [男性 30代]]

ルフォン常盤台 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区南常盤台1丁目23番28他 （地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩3分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：46.54平米～90.40平米
売主：サンケイビル
売主：フジ都市開発
販売代理：東急リバブル
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを正式名称へ変更しました　　2014.4.30　管理担当】

[1: 匿名さん]

「緑の特別区」ということで敷地内に植栽が沢山、植えられるのでしょうか。
四季折々、草花がマンションで楽しめるのは魅力ですね。
駅から近いのに静かな立地は住みやすいと思います。
通常は、駅から近いとどうしても電車の音が気になるものですが。

[2: 匿名さん]

ホームページでしか見ていませんが、植栽は期待できなさそうです。
なんといっても建蔽率が70%ですから。
地上に駐車場をどのぐらい取るかにもよるけど、豊富に植栽を植えるほど空地は無いでしょう。

ここは前に何があったのでしょうね？
その点が気になります。

[3: [女性 30代]]

たしか南側が駐車場で、北は高台になって古い家（地主さん？！）が建っていました。
駅前にしては広い敷地だけど、植栽は期待しない方がいいですね。

毎日この辺散歩してましたけど、すごく静かでよい場所です。車の通りも激しくないですし、子どもの散歩に最適でした。環七や川越街道に近いので空気を気にする方はだめかもしれませんね。歩いてすぐよしや、マツキヨ、セイジョー（2f100円ショップ）があり、買い物はすごく便利です。

それより道路はさんで南側にあった怖い人の家が同時期に更地になってるのがびっくりしました。同じく跡地にマンション立つみたいだけどどこにいってしまわれたのでしょうｗ
よしやの横にもマンション立ててるし、この近辺すごいことになってます。

[4: 匿名さん]

土地総合情報システムに載ってるやつかな？

住宅地 ときわ台(東京) 3分 160,000万円 210万円 2,000m²以上 63万円 ほぼ長方形 6.0m 区道 南西 ２種住居 60％ 300％ H26/01-03月

これが本当だと、サンケイビルの取得価格は坪単価210万円。
容積率が280%だから、一種坪単価は75万円。

仕様はわからないけど、坪あたりの建築費を130万円とすると、原価が205万円
粗利率を30%とすると、坪当たり290万円

坪当たり110万の建築費とすると、原価は185万の坪当たり265万円

たぶんこの間に入ってくる価格と予想。


ブリリアときわ台（坪230万円前後？）より駅に近いとはいえ、かなり価格差がありますね。
駅の南側は北側より印象がよくないので、苦戦しそうな気もするんですが・・・

[5: 匿名さん]

駅から、3分であれば、高くて当たり前かなと
古くなっても、23区内の駅近物件は、間違いなく高値で取引される

[6: 匿名さん]

>5

東武東上線ですからねえ。

しかも、常盤台の雰囲気ある北側と違って、飲み屋と風俗街の南側・・・

>3のシミュレーションの上限坪290万なら苦戦するんじゃないでしょうか。
サンケイビルは比較的強気だから、そのぐらいでも驚きはしませんが。

[7: 匿名さん]

>>6

風俗はないでしょう。居酒屋はあっても。
それに現地まで来ると落ち着いた感じですよ。
もちろん北口の小洒落た雰囲気は皆無ですけどね。

ここ買うなら低層のほうがいい。
たぶん４階以上だと環七の騒音がもろに来ます。

[8: 匿名さん]

イメージ的にはブリリア大山町に似た感じでしょうかね。
東上線の駅近でわりと高級路線。
ブリリアが３年前ですから、今だと280万～300万くらいかな。

[9: 匿名さん]

>7

あるんですよ。それが。
夜に南口を歩くと、呼び込みもいますよ。
あなたが女性なら声はかけられないと思うけど・・・

ブリリアを見に行った時に、南口は厳しいと思いました。
（ブリリアは駅から遠すぎるんですが・・・）

[10: 匿名さん]

サンケイビルは、坪単価にすると高いが、広さを抑えて値ごろ感をだすのが上手いという印象
ここは、ときわだいアドレスだし、駅近なので、どうするのかな

[11: 匿名さん]

駅に近いから、ＤＩＮＫＳ向けにしてコンパクトな造りにするのかなと思いきや
公式サイトを見ると70㎡から９０㎡っていうことから
ファミリー向けっていうことになってくるのでしょうね。

どうなんでしょうか。
駅に近くても子育て向きの環境かどうかは
実際に色々な時間に足を運んでみて考えてもいいんじゃないかなとは思います。

[12: 匿名さん]

ディスポーザ、天然大理石カウンタキッチン、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターが標準なんですね

[13: 物件比較中さん]

>>4
マンションマニアさんは平均坪単価を280万円としていますね。
ファインレジデンス成増を見学してよければそれで決めちゃいますが、ここも気になります。

駅近くて便利そう！

[14: 匿名さん]

設備仕様が豪華ですね。当然床暖房もありますよね？
駅に近いですしここまで揃ったファミリー仕様ならお値段はお高めになりそうな予感。
4LDKの間取りはちょっと変わってて良いですね。3LDK以下は一般的な田の字なのでしょうか。
幼稚園が近くに二つ（？）ありますがどちらが評判良いんでしょう？

[15: 匿名さん]

ときわ台は池袋まで8分、新宿まで13分なんですね。思ったよりも近くて便利そうです。
間取りも広くて4人家族でも充分な広さのような気がしました。

LDKがもう少し広いとよかったかなと思いますが、もっと広いと高くなりそうなので、買える範囲のお値段だといいなと感じています。

[16: 匿名さん]

スーパー、ドラッグストアが徒歩１分、駅まで３分の立地でファミリー向けのマンションは、なかなか魅力的。値崩れも少ないだろうから、手放す時も困らないだろうし
駅に近いわりには落ち着いた感じですね

[17: 匿名]

大半の電車は中板橋で通過待ちするので、
実質は池袋10分くらいですかね。
それにしてもスレが閑散としてますね...
280は高すぎると思いますが、確かに駅近で
手離れは良い方かも？

[18: 匿名さん]

けなす所がない。高台だし学区は常盤台小。駅近で高仕様。価格は高くても買う人は買う。そういう物件は、スレも盛り上がらずひっそり完売します。

[19: 匿名さん]

>18
いや、ときわ台の駅南側は印象良くないよ。
30戸ぐらいの物件ならときわ台ブランドでなんとかなると思うけど、この規模だと厳しい。
価格も高値になりそうだし、結構残って苦戦すると見た。

[20: 匿名さん]

立地と仕様は文句なしとなると、結局価格次第になるんだろうな
坪単価258万円ぐらいだと楽に売れそうだけど、280万円ってなるとどうなんだろう

[21: 匿名さん]

多分280ではこないような気がする。

ここは廊下もタイル張りで、石神井公園より仕様は上。
石神井公園より上の価格帯を狙ってるんでしょう。

>4の費用概算が本当なら、長期戦覚悟で坪300万円を狙っているように見えます。
長期戦になるのを見越して高めにつけているような・・・

[22: 匿名さん]

坪単価300万円って高過ぎませんか

[23: 匿名さん]

坪300万は高過ぎるのですが、坪280万でも売れ行きが悪いことは容易に想像がつきますからね。
だったら住友戦法で長期化のロスを織り込んだ上で最初から高くしてくる可能性もあるのかな？と。

感覚的には坪290だと思いますが。

[24: 匿名さん]

どれくらいになるでしょうね。
すごく高級感を出してきているので、それなりに高くはなるのだろうな、という感想を持ちました。

21さんが書かれておられるように、石神井公園よりも上の価格帯というのは
あり得るのかもしれませんね…。
まあまずはふたを開けてみて、ですか。

[25: 匿名さん]

たしか、廊下も石貼りで、キッチン含め天然石をふんだんに使用してる物件
正直、板橋区の物件には思えない

[26: 匿名]

マンマニさんは平均280予想ですが、それならすんなり売れるのでしょうか？
70m2で6000万円。これが限界のような。坪300はさすがに厳しくないか？

[27: 匿名さん]

280でもすんなりとは行かないよ。
新築の場合は駅徒歩1分短くなるごとに坪単価3万円上がるっていうのが相場。

ブリリアが@217らしいから、7分差の21万を足して、@240位ならブリリアよりも戸数が少ないからすんなり行くでしょう。
でも、それより1割以上も高い@280じゃ大苦戦必死。
ぶっちゃけ、@280でも@300でも苦戦することに変わりはない。

[28: 匿名]

250くらいで、ただし一部は300超えみたいな
感じでは
うーん難儀な時代だなあ

[29: 匿名]

常盤台はブランドあってもここは南側
そして都心交通アクセスの実用性は低い
（東上線の各停駅しか使えない）
あたりで、地下直、急行停車駅かつ各停始発駅の
石神井なんかより値段上げきれない感じがするが
さあどうだろう

[30: 匿名さん]

＞新築の場合は駅徒歩1分短くなるごとに坪単価3万円上がるっていうのが相場

そうなんですか。
全然知らなかったです、そういうのがあるって。
近ければ高くなるんだろうというのは頭の隅にありましたが。

でもここだとさすがにあまりに高くなりすぎるとうーんっていう感じになりそう。
良い街ではあるけれど、普通の住宅地ですし。

[31: 匿名さん]

立地もそうだけど、設備仕様がブリリアより良い（ディスポーザー、玄関廊下、トイレ手洗い等他）から240っことはなさそう。マンションマニア氏のラインはいくかと。
ちなみに、北側ロータリー正面の通り（かなり駅近）にも事務所か店舗併設の小さなマンションが建つ模様です。分譲か知りませんが。

[32: [男性 30代]]

すごいですね。つぼたんか２８０万でした。

[33: 匿名さん]

>>32
坪単価280万円は平均値ですか？最上階は300超えとか？

[34: 匿名さん]

環七から８０ｍくらいですね。
以前、同じくらいの距離のマンション５Fに住んでいたことがありますが、環七との間に一番高くて３階建しかなく、排気ガスがダイレクトに来ました。特に真夏は、換気口から排気ガスが入ってきて、家中がすごいにおいでしたし、廊下に出たときもにおいがしました。
でも、１階（いつも通るので）と10階（知り合いの家）の廊下は全然においませんでした。たぶん、排気ガスの流れが５階前後に集中していたのだと思います。
ここに家族で住むのであれば、階数にも気をつけたほうがいいと思いますよ。

[35: [男性 30代]]

>>33
平均だったと思います。価格表は頂けなかったので。覚えている範囲ですみません。
最上階
９０平米で８８００
一階６０平米４７００

といったところです。

[36: 匿名さん]

南西向きの中住戸4階で坪単価280万円です｡目の前にに6階建てが建設中なんで､前が開けたければ7階以上で坪単価290万円です｡

[37: 匿名さん]

室内設備はブリリアより格上ですけど､駆体スペックは同等レベルの標準値です｡床スラブ230mm以上､戸境壁200mm以上は欲しかったです｡

[38: 匿名さん]

坪単価260から320万円趙であれば、話題になっていたとおりの価格ですね
この立地と仕様なら納得かな

[39: 匿名さん]

35さん、価格についてありがとうございました！
大体そんなもの、という感じなのかな。
最近の周りの価格と比べても特に高すぎるというほどでもないように思いました。

眺望を重視したければけっこう上の階にいかなければならない感じですか。
何を重視するかですね…値段も大切だし。

[40: 匿名さん]

MAXで320万ですか。
駅徒歩3分ですし、仕様も高スペックですから妥当な価格帯でしょうか。
外観デザインが結構気に入っているんですが、建築士さんが
ヴィンテージマンションを目指したデザインだそうで、
そうなってくれるのならこの販売価格も納得づくで購入できそうです。

[41: 購入検討中さん]

子ども2でこちらの物件いいなと思っていたのですが、排気ガスのことが上に書かれていて気になります。
価格は予想していたより手が届きそうで嬉しいです、情報ありがとうございます。

[42: 匿名さん]

>>41　さん
すみません、34です。
排気ガスの件を書いたのは、わたしも子持ちなのできっと他の方も気にするだろうな（知らないでいると後悔するだろうな）と思ったからで、逆に階数さえ選べば小さな子がいてもまったく問題ないと思います。

マンションマニアさんが現地の近くで３階相当からの写真を撮っていますし、どこか昇れるところがあるみたいなんですよね・・・そこで確認するか、出来るだけ上階を買うか、１～２階を買うか、考えるのがいいのかなと思います。

なお、排気ガスは夜になれば薄くなるので、日中家にいない人には何も問題ないと思います。（たぶん日中は、太陽の熱で温められた排気ガスが昇ってくるんだと思います）

[43: 匿名]

環七と鉄道の交差ですからね
気にはなります。
それにしても相場上がりましたね。
ぐちっても仕方ないけどここで平均280とは...

[44: 匿名さん]

ゼネコンと駆体スペックが残念な感じです｡Max坪320ならもう少し高仕様が望ましいです｡資材と人件費の高騰でコスト高だから仕方ないんでしょうけど､切ないです｡

[45: 匿名さん]

でも、このあたりにしては、設備系、内装系の仕様は群を抜いていると思う
天然石使いまくりで、廊下まで石張りだし

[46: 物件比較中さん]

>>45
天然石を使いまくりってすごいですね

[47: 匿名さん]

タイル張りの廊下は高級感があり素敵ですが、ペットにとってやさしくない仕様でしょうか？
写真を見るとつるつる滑って足に負担がかかりそうですが、わんちゃんが通る部分だけ何か敷物が必要になりますか？

[48: 匿名さん]

>>47
どんな床でも犬を飼っているなら傷つきますよ。タイルカーペットを敷き詰め対処したほうがよさそうです。

[49: 匿名]

石貼りとタイル貼りは違うと思うんだけど

[50: 匿名さん]

石だろうとタイルだろうと滑りますからペットにはキツいです。