プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その3

[匿名さん]

1000超えたので、その3立てました。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分
都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～118.84平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537707/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[688: 匿名さん]

まぁ管理費が急激に上がるようだったら、ミニショップやジムなどはなくすんじゃないかと。
ちょっとした買い物したければセブンがあるし、体を動かしたければフィットネスルームや温水プールもある体育館がある。
よくプール付きのタワーなども、管理費高くなって維持出来なくなったら水を抜いて廃止になったって話聞きますし。

[689: 匿名]

>>688
ジムはともかく、ミニショップは人件費が出るので、ランニングコスト高そうですね。最初からいらないから、管理費を少しでも下げて修繕積立金にまわせないのかな。

[690: 購入検討中さん [男性 20代]]

>>689
ミニショップはセブンイレブンが出来ることが分かってなかったからプランしたんですかね。仰るように人件費も高いので、個人的にはいらないですね。

[691: 匿名]

ミニショップを廃した後のスペースは何かに活用できますかね？倉庫以外に良い活用方法があれば良いんだけだ。

[692: 匿名]

>>690
多くの人がそう思うのではないかと思います。今からでも計画変更できないのかな。

[693: 匿名]

>>683
まあ、また出るまでお待ちください。そのうちきっと出ますよ。

[694: 購入検討中さん]

>>692

今から計画変更は無理だし、
廃止するなら総会で決議通さなきゃだから、数年はそのままかな。

[695: 購入検討中さん [男性 20代]]

>>694
総会で決議は4分の3の賛成が必要なんでしたっけ？5分の4？

[696: 匿名さん]

過半数でいけるよ。

[697: 匿名]

>>694
管理組合結成前だから、何とでもなると思っていました。以外と柔軟性に欠けるんですね。

[698: 匿名さん]

>697
「ミニショップあり」ということで分譲してますからね。
ごく一部には「それがあるから購入したのに」と言う方もいるでしょう。

最近あちこちで見かけるようになった「自販機コンビニ（ASD）」でも足りるように思えますけどね。

[699: 購入検討中さん]

以前、湾岸エリアの某マンションでミニショップを廃止する際のエピソードが新聞記事に載っていましたね。決議を通すのがいかに大変か痛感しました。
ミニショップで売られている150円程度の割安な牛乳が実は500円するからくりなんかは考えさせられる内容でした。
デベは売るために共用施設を作るのであって、売れちゃえば後は知らぬ存ぜぬ。
入居後、無駄な管理費を払い続けるのは腑に落ちないですね。

[700: 購入検討中さん]

ミニショップの営業日、営業時間をご存じの方はいらっしゃっるでしょうか？３６５日９：００～１８：００くらいなんですかね。

[701: 匿名さん]

プラウドはマンション内に共用設備がいくつもあることがウリなのでは？嫌だったら他の物件を探したほうがいいですよ。

[702: 匿名]

>>698
自販機コンビニ良いですね！

[703: 購入検討中さん [男性 20代]]

>>701
売りというか、近くにコンビニが無いという欠点を補う感じでしょうか。近くにあるならいらないって感じる人が多いかもしれませんね。それでも敷地内にあるのが良いという方もいるでしょうから難しいですね。

[705: 匿名]

品揃えや営業時間もわからないので、使えるかどうか判断つかないです。

[706: 匿名]

折角なので外部に面している倉庫を改造してミニスーパーでも入れて欲しいです。そしたら、委託料払う必要もないだろうし。周囲のマンション住人も喜ぶのでは？

[707: 匿名さん]

ミニショップはコンシェルジュと兼務のことが多いから、簡単に削除はできない。
勤務時間の見直しでほぼコンシェルジュだけにすることはできるけど、それだけでは管理費は下がりませんしね。

[708: 匿名さん]

そもそもマンション内にミニショップとか入れてる時点で、周囲にスーパーやコンビニがない買い物難民居住区確定。
セブンができること分かってれば、品揃えのしょぼいミニショップなんか誰も使わんだろう。

[709: 匿名さん]

>>708
内包してると震災時に便利だよ

[710: 匿名さん]

ですよね。
建物内にショップがあれば震災時には助かると思います。
ミニショップの営業時間は、コンビニに近い営業形態が
便利ですが皆さんが仰るようにコンシェルジュ兼任の
可能性があるのでカフェサービスと同じ時間帯に
限られるかもしれませんね。

[711: 匿名さん]

震災の時はスーパーでもあっという間に品切れ状態になったんだからミニショップあっても
ほとんど意味をなさないんでは？

[712: 匿名さん]

ここって緊急時の非常食とか水とか防災グッズ備蓄する予定ってある？
最近のマンションだとそういうのあるけど、ここはどうなんだろう。

[713: 購入検討中さん [男性 20代]]

>>711
仕入れのパワー次第ですが、
大手のコンビニよりあるとは思えないし、仰るとおりあまりアテにならないかもしれませんね…

[714: 匿名さん]

>>712
非常食や水など保管しているマンションが増えてきたけど、そんなに量は置いてないんじゃないでしょうか？
うちは水30ケースくらい部屋に常備してますｗ

[715: 匿名さん]

>>711
わかってないですなぁ〜。そりゃマンション内のスーパーだけで全てを賄えるわけはない。
ある程度のバッファの役割を果たすっていうことだよ。またそのわずかなバッファでも震災時は
大きく役に立つモノなんだよ。

[716: 匿名]

震災対策なら非常食や非常用の炊き出し設備を常備していた方がコスパが良い。
ミニショップは近所に買物施設が無い場合有用だけど、セブンが出来た時点で微妙な施設になった。

[717: 匿名さん]

震災にも、ってことだと思うんだけど。震災時の備えは大事だけど必要最低限でいいわけだから。

[718: 匿名]

あって害はないけど、コストパフォーマンスがね。災害時用に防災倉庫に備蓄する方が安上がりだし実用的ではないでしょうか。

[719: 匿名]

2期は5月下旬と書いてありますが、1期が3月下旬だったにしては遅くないですね？モデルへの来場者が少ないのかな？

[720: 匿名]

ここを検討されている方は他にどんな所を検討されているんでしょうか？
私はパークハウス東十条が気になっていたのですがもうほぼ終わりですね。

[721: 匿名]

中心価格が5000後半ってのは板橋じゃしんどいっすね。

[722: 匿名さん]

>720

どこと比較するんでしょうね？

板橋区の大規模物件だと、三田線のスカイティアラかな？
埼京線だと東十条、あるいは広さを求めて西武線の上鷺宮と比較する人もいるのかもしれません。
湾岸だと勝どきなら価格帯的には合致するかもしれませんが、さすがに比較する人は少なそうです。

ここのアンケートにはライバル物件のどこが上がっていたのか気になりますね。

[723: 匿名さん]

武蔵浦和のスカイガーデンも見てる人結構多いって担当の営業マンが言ってた。
皆様の仰る通り、スカイティアラも多いとか。
勝どきはなぁ…自分は神戸出身で阪神淡路大震災で被災したからなのか、湾岸の埋立地には住みたくないなぁと思って調べもしてなかった。

[724: 匿名]

>>723
スカイティアラは多そうですけど、武蔵浦和も多いんですね。武蔵浦和は再開発できれいな街並みになるんでしょうから良さそうだけど私には遠いなあ。

[725: 匿名]

埼京線だと三菱北赤羽なんかもありますね。

[726: 匿名さん]

>725

北赤羽は余りこことは競合しないような気がする。

ここは面積が広いけど、北赤羽は狭い。
北赤羽だと面積に拘る人も、グロス価格で探す人も取り込めないから競合しないんじゃないかな？

[727: 匿名さん]

500も残ってるスカイティアラに取られるって。。
にんきないんだね、ここ。

[728: 匿名]

>>727
残っているのではなく、残しているんではないでしょうか。完成在庫を持つリスクを取れるのは住友の強みですね。

[729: 匿名さん]

武蔵浦和は教育水準も高くてレベルの高い学校も多いから子育て世代にとってみたらいい選択肢になるでしょうね。
マンションも安いですし。

[730: 匿名]

>>729
武蔵浦和が赤羽の位置なら・・・。

[731: 匿名さん]

>>730
ん？どういう意味？よくわからないけどそういうことは起きないので考えるだけ無駄かと。

[732: 匿名]

三田線沿いならいろいろ物件がありますね。埼京線沿いは北赤羽や浮間舟渡なら若干ある感じ。数年待てるなら京浜東北と南北線最寄りの東十条の日本製紙跡地の大規模が良さそうですね。

[733: 匿名]

五年待てるなら十条駅前のタワーも良いですよね。オリンピック後なら値段も安くなりそうだし。

[734: 匿名さん]

このエリアも旭化成の物件がシティテラス加賀の向かいにできるし大規模マンション群となりますね。将来の利便性向上も期待できますね。

[735: 匿名]

>>734
野口研究所の建替後に公園寄りにたつんですよね。ミニスーパーでも入れて利便性を向上させてほしいですね。

[736: 匿名]

セブンは便利だけど、ミニスーパーなら尚、良かったのにね。

[737: 匿名]

朝鮮学校の塀は酷くないですか？今にも崩れそうな塀の上に錆び付いたフェンスが乗っていて、地震じゃなくても崩れてきそうです。
反対側の歩道をあるけば良いのかもしれないですが、見た目も悪いしなんとかならないんですかね。

[738: 匿名さん]

>>736
コンビニのほうがいいよ。ATMや宅配、チケット手配などコンビニはサービス面で強い。

[739: 匿名]

>>738
コンビニのメリットありますね。別場所にスーパーもできないかな？

[740: 匿名さん]

6000万以上出して買うマンションのスレなのに、話題の大半がコンビニとミニショップってどうなのよ。

[741: 匿名さん]

>>740
大事だと思うけど。6000万以上っていうけど東京で言えば普通のレベルなわけで庶民なんだから。
全国平均や中央値とかと比べても意味ないよ。不動産で言えば東京はほんと特殊だし。
東京本社在籍で地方に転勤してる友人はほんと言ってるよ。同じ給料水準で地方いけば不動産に関して言えば
4500万も出せばかなりのハイグレードだと。こっちじゃあエントリーモデルしか買えない金額だからね。

[742: 匿名さん]

>>741

いや、大事なのはわかるけど、
よくもまぁコンビニとミニショップでここまで話膨らませられるなと。
野村っぽくない特徴的な外観や、三井住友建設なのにSuKKiT3が採用されてない点（構造面で加賀レジに大きく引けをとっている）とか、他にいくらでも話題にのぼりそうなのにと思って。

[743: 匿名さん]

でも加賀で6000万円は高いですよ。
5000万円切るくらいなら考えるけど。

[744: 匿名さん]

>>742
そう思うなら自分でそういう話題ふって膨らませていけばいいんじゃない？だれもコンビニやミニスーパー限定で話を勧めてるわけじゃないし。
たださ、設備、外観、構造に関して言えば今更意見交換もクソもない話じゃないの？建て替え案件でなおかつ当事者（建て替え組合員）じゃあるまいし、外観が気に入らない、構造がしょぼいというならもうやめるだけの話じゃないの？ここで議論の余地ってあるわけ？もう決まってる話なんで。消費税１０％になるのが決まっててここでグダグダいやだ、ありえない、無駄なとか議論してもバカの遠吠えだわな。

[745: 匿名]

>>743
それはそうですね。6000だすなら加賀と同レベル以上のところも複数ありますからね。とはいえ、好みの問題ですよ。

[746: 匿名]

>>742
概観や構造は確かにどうにもならないですね。何十年後の建て替えの時までは。
概観は好き嫌いはあるでしょう。構造は、一般的ですね。構造が物足りない方は加賀レジの中古がよいんじゃないですかね。

[747: 匿名]

>>742
プラウドにしてはもの足りんですね。

[748: 匿名]

地域のためにも、野口研究所の跡地には生活便利施設を設けてほしいです。旭化成さんお願いします！

[749: 匿名]

>>720
我が家もパークハウス東十条気になっています。あちらは残り2戸ですね。こちらの3LDKの値段であちらの4LDKルーバル買えますので。交通利便性はあちらですが、学区や住環境はこちらが気にいってます。

[750: 匿名さん]

加賀レジの中古は安いから加賀レジほしい人はいいんじゃないかね。新築買うよりも現物も見られるし良いよね

[751: 匿名さん]

加賀レジの中古ってここより安いんですか？
東南だとこことお見合いになるかもしれないけど、南西ならありかも。
シティテラスもほぼ完売らしいから検討しようかな。

[752: 匿名さん]

>>751
中古は売り主次第だからそれによる。売り主が売り急ぎしてるんなら安値ゲット!

[753: 匿名]

>>751
たまに出ますね。
広いタイプがでたら、狙い目だと思います。それなりに高いですが、窓がすっきりしていて、あの構造はやはりすごく良い。
予算とタイミングが合えば、うちも買いたい。

[754: 匿名さん]

>>750
加賀レジの中古は決してここより安くなかったですよ。
部屋にもよりますが、概ね加賀レジ中古よりこちらの方がお安いかと。

[755: 匿名]

>>753
見た目がスッキリしていて、窓が天井まできていて美しいですね。デザインでは加賀レジが良いですね。

[756: 匿名さん]

>>754
中古価格は売り手の事情によって大きく変わるので高い時もあれば安い時もある。
いずれにしてもSUUMOとかで乗ってる価格はオークションで言う所の「即決金額」
であって実際の取引価格はあれよりもっと低い。

[757: 匿名さん]

>>755
仕様もよかったですよ。
リビングにビルトインエアコンも2台ついていて、どの部屋にも標準装備だそうです。

[758: 匿名さん]

今時ビルドインエアコンじゃないところのほうが珍しいかと。

[759: 匿名さん]

んなわけない

[760: 匿名]

>>756
そうなんですか。知らなかった。

[761: 匿名さん]

>757

ビルトインは新築時はいいんだけど、加賀レジぐらい古いと交換が難しいだけに厳しいよね。
見た目はともかく、性能だけなら壁掛けのほうがいいんだよな・・・

[762: 匿名さん]

>>758
ビルトインの方が珍しいけど。
スカイティアラは壁掛け。
固定資産税がかからないから壁掛けの方が良いという意見もある。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/azusawa/private03.html

[763: 匿名さん]

ビルトインエアコンだと固定資産税が上がるのですか？

[764: 入居予定さん]

ビルトインは固定資産税上がります。

坪単価が安く、埼京線を便利に使えて緑が多い環境で、板倉研究所デザインで、三井住友の施工。
充分素晴らしいマンションなので、あとは好みでしょう。

場所が嫌とか、スーパー近くないとダメみたいな人は他のお勧めマンション書いてください。
ただし新築限定ね。

[765: 匿名さん]

>>764
出来てもいないのに素晴らしいとかよく言えるね（笑）
そんなに盲信してるんだったらなんでここにいるのかね

[766: 匿名さん]

>>765
業務の一貫でしょう

[767: 匿名]

>>765
割ときれいな青田ってとこですかね。
利便性は良くないかもしれないけど。
竣工時が楽しみですね。

[768: 匿名さん]

>>767
業務大変ですね

[769: 匿名さん]

タワーだとブリリア目黒とか、低層だとパークコート大山町が気になります。
予算オーバーですか？

[770: 匿名さん]

ブリリア目黒がいいよね。

[771: 匿名]

>>770
憧れっすね。

[773: 匿名さん]

怖いよね。青田買い

[774: 検討中]

>>725
私もパークハウス北赤羽と比較してましたよ。
広さと設備、ルーフバルコニー付が魅力とあと共益費が安いので、向こうにするか悩み中ですが・・

[775: 匿名さん]

北赤羽は快速が止まらないし、住所が浮間だからなぁ。
やはり赤羽までが良いね。
でも、その分値段安いし悩みますねぇ。

[776: 匿名さん]

>>775
家にどれだけ比重を置くかですね。我が家は出かけることが多いし住宅費以外にお金をかけたいのでかなり軽めにしてます

[777: 匿名]

>>768
まあまあ、決めつけないでくださいよ。

[778: 匿名さん]

>>772
野村プラウドの人気も冷めてきましたね。

[779: 匿名さん]

野村も最近ひどいよねぇ。うっちゃえばどうでもいいかんじ感が出てきましたよね

[780: 匿名]

>>778
なんだか残念ですね。

[781: 匿名さん]

本当は現物見てから買いたいけどそれだと言い部屋埋まってるし悩ましい限りですな

[782: 匿名]

野村は信頼できるのかな。

[783: 匿名さん]

>>782
施工するのは施工会社だしそういう意味ではどこも信用できたもんじゃないかと。
あとは問題あった場合のデベの体力だけですね。そういう意味では大手がいい。

[784: 匿名さん]

>>783
そうね。それなら、
すみふ、みつい、地所 だね。

[785: 匿名さん]

野村も大手じゃないの？

[786: 匿名さん]

府中マークス、美しが丘、三田、駒場のリンクが消されてる！

[787: 匿名さん]

>>785
大手かどうかってよりも体力があるかどうかだよ。
キャッシュフローとか財務表みたことある？スミフや三井はキャッシュを豊富にもつ。三菱も旧財閥だけあって資産が多い。
が、野村は違う。野村グループは証券も不動産もそうだがキャッシュフローを限界ギリギリでやってる。悪く言えば自転車操業。
数年前にも増資で大量に株価を刷って発行済株の希釈をしまくって市場から総スカンされた。

竣工前完売をごり押しするのも昨今の仕上げ不備等もそうしたところの一環なんだろうけど実際大問題が起きた時にさてはてそれだけの体力があるかどうかだね。