プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その3

[匿名さん]

1000超えたので、その3立てました。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分
都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～118.84平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537707/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[62: 匿名さん]

またウッディがでてきましたね

[63: 匿名さん]

１期いつから販売でしょうか？

[64: 匿名さん]

契約するのは建物がもう少し出来上がってからがいいですね。なんか不安だし。

[65: 検討中]

どうせ買うなら早いほうが良い場所が取れる。

買うか買わないかまだ決めてないなら、あわてると損だけど。

販売は3月末ですよね。

[66: 検討中]

最近、議論が活発ですね。

人気のあるマンションほど、ネガティブキャンペーンが強いという話も
ある。

野村の信頼性なんてたいしたことない、というのは同意するけど、もっと
信頼性のある会社って、三井不動産くらいしかない。三井不動産は、最近
は高給志向で、このあたりを考えている人には手が届かないだろう。

ま、高給マンションといっても、造りが贅沢なだけで、住む人が高級なわけ
ではない。外国人も多いし・・・普通の日本人が買えるマンションとしては
ここも高級な部類に入るんじゃないの？

[68: 匿名さん]

さて、そろそろ販売開始ですね。
週末にまた現地を見て、MRに行こうと思ってます。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[70: 匿名さん]

>>66
三井とスミフはどっちが良いのかね？
野村は売り急いでるだけで雑なイメージだけど

[71: 物件比較中さん]

売り急いでるってあくまでもイメージ先行だと思いますよ。

即時完売が多い=売り急ぐってかたちで言いますけど、売りたくない営業はどんなデベであれ、どんな業種だっているわけないじゃない。

まともな人だけが来るわけじゃないなか、対応もそりゃ変わるだろうしね。
もちろん、やな営業もいるけど。

日本人はブランド信仰が強い反面、ネットにはひねくれた人もいるから極端な議論が多くなるね、ネットでは。

最近この掲示板を見はじめて思ったことを書いてしまいました…

[72: 物件比較中さん]

売り急いでるって言いますけど、基本どこのデベだってそりゃ売りたいでしょ。営業だもん。
あくまでも変にイメージ先行だと本質見れなくなりますよ。

[73: 匿名さん]

ブライトコート東向きで4000万円台って、何階の部屋ですか？
詳しいお値段やお部屋の広さ等、教えて頂けませんか⁇

[74: 匿名さん]

>>72
別に個人がどう思うが勝手でしょ。それでいいんだよ。実際プラウドは最近問題が多いのも事実なんだから。

[75: 購入検討中さん]

野村は、キャッシュを持ってないので、竣工までに売らないと、高い給料が払えない構造になってる。
でも売り切るスキルはすごいと思う。
建物周辺の知識とか住友不動産営業とは比較にならないぐらい持ってるよ。
住友不動産は方針もあって、竣工後も販売して、値引きなしを前提としている。実際はあるけど。
最終的な利益をどう確保するかでしょう。
利益率は、住友不動産が高い。

[76: 匿名さん]

>>75
正しい。そしてその売り方の違いとキャッシュフローから野村は竣工前に完売してもらわないと困るし後からの出費が出来無い体質。それが仕上げや引渡しが雑という昨今の問題に繋がる。
野村の場合は売り切った時点でもうその物件には全く興味がなくもう次の物件へシフトしてるはず。だから売り切った物件の仕上げなんかもまさしくどうでも良い雑用としかきっと思ってない。
一方スミフはじっくり太く売る。あらかじめ長期販売を想定してるのもあってもともとの定価も高く設定し利益率を上げる。また竣工後も当然営業は続くわけで仕上げチェックは他人事ではなく自分事。だから客から言われたのはもちろん自分たちからも言う。当然だ。そこを売るのは自分たちだからね。

[77: 匿名さん]

なるほど。勉強になります。
野村の営業って、なんか売ることしか考えてないと言うか、雑だなと思っていたんです。

[78: 匿名さん]

>>77
野村をかばうつもりは全く無いということを前提にあえていうが、問題なのはなにも野村だけではなく、
そもそも施工会社だと思うけどね。
施工会社だって実際の工事、仕上げはそこに受注してやってるんだし、役割分担考えたらわかるじゃん。
売主は企画、販売、営業が主な役割であって最終的に全ての責任を持つわけだが、施工会社は
依頼された内容でしっかり仕上げることが仕事だからね。

[79: 匿名さん]

>>78

その依頼の内容がすみふと野村で違うんでないの。
すみふ「ホンマ細部までしっかり頼んまっせ」
野村「体裁だけはそれなりに整えておいてね」

[80: 匿名さん]

>>78

それは違う。デベによっても物件によっても依頼する仕事内容は変われども、
「雑でいいから安くして」ってのはない。結局のところ細部にまで渡る詳細設計仕様書
がなければ現場の人間は作れないからね。

[81: 匿名さん]

プラウド美しが丘は田園都市線たまプラーザ駅が最寄りなんですね。高級住宅地ですよ。こんな高い物件購入して揉めてるなんてかわいそうです。

[82: 匿名さん]

>81
たまプラーザ駅なんて郊外の郊外じゃん。高級住宅街？化石の間違いでしょ。

[83: 検討中]

成城とか二子玉川とか、人気は昔のことでしょう。

今は、とにかく都心、もしくは都心に近いところですよ。
便利さが最大の重点項目。もちろん、周辺環境が悪くない範囲で・・・

渋谷あたりはすでに落ち目。

[84: 匿名さん]

よそのエリアの話は荒れるだけだしスレ違いなのであまり深入りはやめましょう。

[85: 匿名さん]

>80

雑でいいからって依頼はない。
ただ、元々ぎりぎりのスケジュールを引いてると、納品後のチェックとか直しに時間を取ることが出来ないから、
現場の担当者もいい加減な品質でも時間が無くなって検収完了せざるを得なくなる。

現場の担当者は、客が文句をいうより、上司にスケジュール遅延を責められる方がマイナスだから。

[86: 匿名さん]

>>85
うん、だからそれは完全に施工会社側の問題だよね。
無理な納期を引き受けたのも施工会社、それを下請けにやらせてるのも施工会社、下請けの仕事を
ちゃんとみていないのも施工会社。そこが問題。

[87: 匿名さん]

>86

ビジネスの経験がないのかな？

きちんとしたスケジュールを確保するのは依頼主の責任。
施工会社が失敗する可能性を見越して、バッファを確保しておかないとプロジェクトが失敗する可能性は高くなる。

施工会社が失敗しました。で、それをそのまま引き渡すしかスケジュール上選択肢がありません。
となる可能性があるスケジュールを引くほうが悪い。

[88: 匿名さん]

>>87

ビジネスしたことがないのはあなたのようですね。もしくは典型的な言いなり作業しかできない人のご様子。
いったい誰のスケジュールの話をしているのかな？売主が施工会社に依頼するときのスケジュールか？それとも
施工会社が各作業員や下請け会社に発注するときのスケジュールかな？どちらでもいいが、依頼する側が要求するのは
要件と納期。それを踏まえて判断するのは施工会社だろ。納期が無理、であればそういってちゃんと調整するのがビジネス。
できもしないのに押し切られて適当な仕事をするのはそこの受けた側がプロじゃなくてアマだってことだろ。
だから施工会社なり下請けだってだめなんだってことをいってるんだが。

施工会社が失敗したときのためにバッファを確保する？はぁ？よくまぁそんなトンチンカンなこといってるね。
なんで業務委託先が失敗した時のためにバッファを確保するのよ(笑) どれだけ親切なんだか。
リスクを制御するってのは、そんなバッファを用意するってことではないわ。

[89: 匿名さん]

価格表が来ました。まだ、販売開始してないので、価格表スレッドには書けません。

おおまかなところ

南西側には5000万円未満の部屋はない。
東側の2階と4階の半数くらいが5000万円未満。
東側の9階が5000万円台前半。
いずれも70〜80m2
このマンションには70m2未満の部屋はない。
まだ、値段がわかってない部屋もかなりある。
ざっと見たところ、南西側は東側に比べて似た条件（広さ、階数）の部屋で500万円〜600万円
高い。

東側は目の前がテニスコートだし、その先は家政大学。目の前にマンションが建つ可能性
はない。狙い目かも・・・

[90: 匿名さん]

>>89さん
かなりお得感が。。
空気読んだ値付けですね！シティテラスにしなくて良かった。

[91: 匿名さん]

>>89
ありがとう！素晴らしい！まってよかた

[92: 匿名さん]

安くなって嬉しいの？逆に不安になってる。建築費高騰の影響でどこのマンションも新価格だと騒がれ１割は高いはず。5000万切るなら安価な造りになるんでしょうね。

[93: 匿名さん]

確かに！価格からすると仕様は抑え目？

[94: 匿名さん]

去年秋頃、すぐ前にある「テラス加賀」の中古を見学したけど4500万でしたよ。新築と中古、値段の差がほとんどないけど‥。

[95: 匿名さん]

>>92
っていうかもともとのこの辺りはそんなもの。スミフが高いだけ

[96: 匿名さん]

むずかしいところだね。

東側は冬の午後は寒い。
南西側は夏の午後は暑い。

冬暖かくて、夏涼しい部屋が欲しいけど、無理か・・・

[97: 匿名さん]

利益を減らしても、売り切れば、結局、安く済む。

スミフはどうして潰れないのかね。

ただ、スミフも近いうち、売り切れると思う。目の前の工場に
動きがあるようだ。

[98: 匿名さん]

>>97
最初から高い値段で潤うから。
スミフの場合半分も売れたら利益が出るような価格設定。エントランスは豪華に作るが中身はない。

[99: 匿名さん]

>>96
それは最上階の中住戸。一番いいよ。
冬はポカポカ夏ヒンヤリだもの

[100: 匿名さん]

>>98
何処だってエントランスは豪華でしょ

[101: 匿名さん]

さっきまで野村は雑だなんだと言ってたのに価格出たらテンション上がり気味。

[102: 匿名さん]

>>89
結局、一番安い東側のお部屋で、平米数＆詳細の価格としてはおいくらなんですか？
教えてください。

[103: 匿名さん]

>>101
みんな情報待ってたから。

[104: 匿名さん]

今までの情報を見る分には東側高階層が狙い目だね。

[105: 購入検討中さん]

東側の４Fまでは5000万未満があり、4800万円以上ですが、仕様は地方標準です。この物件は上下の価格差があまりないので上層角など上層階にお得感ありますね。なにか見えるわけではありませんので通常の価格差より少ない差で上階が買えます。

[106: 匿名さん]

>>105
上層階は競争倍率高そうですね。
野村はつく営業マンで倍率も変わると言われてるぐらい変わるのでやるしかなさそう

[107: 匿名さん]

>102

それはプライバシーの問題があるので、販売開始になっても書けませんよ。

その部屋を買った人はずっと嫌な思いをするでしょう。

せっかくおおざっぱな情報がでたのですから、本当に検討するなら、自分で
野村に直接確認してください。あと、東側は2, 4, 9階しか値段が決まってな
いので、本当に一番安い部屋がどこかはわかりません。

10階以上は値段が決まってないのに、高層階は安いとか書いている人がいるのは
理解できません。9階が安めなのは事実ですが・・・

[108: 匿名さん]

>99

>それは最上階の中住戸。一番いいよ。

最上階は暑いと言うけどね。最近のマンションの最上階に住んだことが
ないのでわからない。

[109: 匿名さん]

>>107
誰も高階層が安いとはおもってないでしょ。お買い得だとおもってるだけで。

[110: 匿名さん]

>>108

昔は暑かったのかもですけど、今は断熱と熱の逃がし方が設計的に上手なので上のほうが快適です。土に近い方がそこからの湿気がむわっとしてきて湿度が高いからでしょう。

[111: 検討中]

テラス加賀中古　4660万円　ただし81m2。

http://www.nomu.com/mansion/library/3006?gclid=CjwKEAjwrbSoBRDok47Sv6C...

テラス加賀の値段はごく普通の印象。
とすると、野村がすごく安く出してきたということなんですかね。

売れなきゃなんの意味もないから・・・

比較してみるとスカイティアラより安い。なんか変だな。
スカイティアラ高すぎ？？

[112: 検討中]

ほんとだ。

スカイティアラの価格表見てびっくり。全く同じ条件の部屋はないですが、
同じ4Fで比較すると、m2あたりだと、こっちのほうが安い。

スカイティアラは三田線一本だけ。
加賀はJRと三田線の2駅、2路線。

比べ物にならないね。

[113: 検討中]

なんか倍率が高くなりそうな予感。

情報なんて流してもらわないほうが良かったような・・

それとも、まだ話題になっていない欠点でもあるのか？

[114: 匿名さん]

>>111
スカイティアラと比べると見劣りするから安くて当たり前なのでは？

[115: 匿名さん]

スカイティアラはほぼ南向きですから、東向きと比べたらそりゃ高いでしょう
多分スカイティアラの西向きと比べたらこっちのほうが高いと思いますよ。

>114
両方見た私としては、
プラウドのほうが女性受けが良さそう。
スカイティアラは重厚な感じがあるので好みが分かれると思います。

[116: マンション住民さん]

近くに帝京大があるのをご存知ですか?

ドクターヘリがマンション近くを通過すると凄い音です。

[117: 匿名さん]

>>116さん
帝京大があるのは知っていましたがドクターヘリは認識していませんでした。
変な質問ですが音ってどれぐらいですか？テレビが聞こえなくなるとか、寝ていても目が覚めるとか。。頻度も気になります。

[118: 匿名さん]

>>116
値段が出て盛り上がったところで今度はヘリコプターネガ投下ですか。

ドクターヘリが飛んで来る頻度なんて問題にならないほど少ないでしょ。
それに音だって救急車より気にならないし、「飛んできたな」って気づいたらもう着陸してるほど素早いし。
まあ四年前の震災の時は毎日のように来てましたが、あれは非常事態だし。

[119: 匿名さん]

スカイティアラは小豆沢のような立地でぼってるだけでそもそも環境、立地ふくめて
こことは比較にならないでしょう。

[120: 匿名さん]

ここは近くにスーパー出来る予定とかないんですかね？スーパーとか遠いのがネックで不満。。。

[121: 匿名さん]

景観保存地区として規制を強めているのもあるのでスーパーはできないでしょう。
それが逆にこのあたりの環境をより強固なものにしてくれているのだと思います。
さて、よくスーパーがほしいという話がでるのですが、なぜ物理的店舗が必要ですか？
ネットスーパーで買えば当日配達すらしてくれるのに。

[122: 匿名さん]

>>121
スーパー出来ないんですね。
ネットスーパーだと手数料とかもかかりますし。
セコイ主婦ですいません。。。

[123: 匿名さん]

>>122
手数料？なんの手数料でしょうか？配達料のことでしょうか？

[124: 匿名さん]

>>123
そうです、配達料です。
300円くらいしますよね。

[125: 匿名さん]

>>124
それは利用してるスーパーにもよりますが、私のところは5000円以上であれば配送料は無料ですし
それぐらい買うので別に気になりません。それに直接行って買い物して帰ってくる時間と労力を
自分の時給としたら300円なんて激安です。

[126: 匿名さん]

>>125
そういう考え方も確かにありますよね。
すいません、貧乏くさいこと言って。
ただプラウドシティ池袋本町とか、スーパー併設で、やっぱり便利そうっていうのが大きいです。
駅近スーパー近いは羨ましい。
こちらはこちらで環境良さそうでもちろん素敵なんですけどね！

[127: 匿名さん]

暇な主婦なら時間はいっぱいあるでしょ。

[128: 匿名さん]

駅からの帰り道に何もないですから不便なのは確かですよ。

[129: 匿名さん]

昨日行きましたが道が狭いですね。

[130: 匿名さん]

ネットスーパーと実店舗って比較できないと思いますよ。

レトルトや日配品なら構わないのですが、
やはり生鮮三品は目で見て選びたいです。
というか、自分で選ばないと納得できない性分です。

そのあたりは毎日調理をするか、外食やテイクアウトで済ませるか、それぞれの家庭によるのでしょうが。

[131: 匿名さん]

今日はやたらとヘリが飛んでますがドクターヘリですかね？

[132: 匿名さん]

>>130
いくらネットスーパーが便利になっても、やはり実店舗は必要ですよね。
生鮮食品だけは。
私も同感です。

[133: 匿名さん]

ネットスーパーはどこも大赤字だから、将来にわたって続く保証はないよ。
まぁ店舗も同じといえば同じだけどね。
少なくとも今スーパーがない = 需要がない、ってことだから街として発展が見込めない、寂れるリスクもある。
微妙なラインだけど、やっぱちょっと厳しいのかなぁ...

[134: 匿名さん]

>>115
確かにスカイティアラとの比較は同じ南向きでしないとね。向こうは買い物便利、こっちは加賀ブランド。値段見合いで好きな方選べばいいのでは？どっちも人気なさそうだし。

[135: 匿名さん]

もう普通に十条でいいよ。加賀ブランドなんか恥ずかしくて言えないよ。板橋区のくせにって思われちゃうから。

[136: 匿名さん]

ちょっと前までは徒歩10分以内は資産価値安全みたいな空気あったけど、今や5分以内じゃないと厳しい時代なのかね？
それがバカ高いから手が出ないんだけど。

[137: 検討中]

十条駅前に大型スーパーの計画があるのですが、既存店舗が反対していて、
いつ実現するのかわかりません。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/jujou/saikaihatsu...

それまではライフ（徒歩10分くらい）、サミット（徒歩12分くらい）、
オーケーストア（徒歩12分くらい）で我慢するしかないですね。

野菜、果物は実物を見て買いたいという気持ちはわかりますよ。
生協も決して悪くはないと思ってますが・・・

[138: 検討中]

＞昨日行きましたが道が狭いですね。

道が狭いので、自動車の交通量が少ないんですよ。おかげで静寂が保たれています。
環７みたいに自動車が増えたら、この地区は終わりですよ。

[139: 検討中]

店舗の需要が少ないのは、学校が多いからでしょう。

ゴミゴミ地域とスカスカ地域、どっちもメリット、デメリットがあるわけで、
ゴミゴミしているところが好きか、スカスカしているところが好きかで、
好きなほうを選べば良い。

私は避難場所が多いほうが好きだ。このあたりは、帝京大学病院が避難場所。

なお、加賀地区では、新たな大型マンションの噂もあるので、需要は今後も
増えてくるとは思っています。

[140: 匿名さん]

環境重視と言えば聞こえはいいが、なにもないと不便なだけ。

[141: 匿名さん]

勘違いしてる人おおいけど、ここって何もないだけで環境がいいわけじゃないよ。
よかったらもっと人気あるって（笑）
繁華街でお店などがたくさんある→利便性高いけどごちゃごちゃした感じ
緑、公園、図書館、児童館、スポーツ施設多い→環境重視。
それらがなにもないただの住宅街→利便性が低く環境もない→このエリア

[142: 匿名さん]

>>97
やっぱり目の前の工場もマンションになるのですか？

このあたり供給過多にならないか心配ですね

[143: 匿名さん]

すでに供給過多では？

[144: 匿名さん]

ファミリータイプのマンションは、ただ作っただけだと30年後には一気にゴーストタウンになる可能性も。
やはり街には人を惹きつける魅力がないと。
ここにはその魅力ありますかね？

[145: 購入検討中さん]

>>139
加賀地区では、新たな大型マンションの噂って？

[146: 匿名さん]

そんな計画ないよ。だってどうみてももう土地がない。

[147: 匿名さん]

あの学校が売れば大規模マンション件モールができそうですよ。

[148: 匿名さん]

どこの学校？そんな話出てる？

[149: 周辺住民]

>>141
このあたりはまさに、緑、公園、図書館、児童館、スポーツ施設多い地域だと思うんだけど？

[150: 匿名さん]

しかし、予想よりも大分安くしましたよね。

加賀頼みだったのが、売れ残りの懸念がでまくりだったんでしょう。

まぁ加賀だから5千万出せるかって言うと出せないですもんね。
これでこのあたりのマンションの上限金額も見えましたね

スカイティアラは死亡かな。。

[151: 匿名さん]

スミフマンションが割高なのがばれましたね。

[152: 匿名さん]

じゃあ環境重視ということで認定いたします。

[153: 匿名さん]

南西はすごく高いままでしょ。一部が安くなっただけでプラウドはお得だと騒ぐのは単純ではないですか？

[154: 匿名さん]

安く買える部屋の選択肢があるというのは嬉しい限りですよ。

[155: 匿名さん]

あの野村が安くしないと売れないと気付いた程。
需要なんてないよ。

[156: 匿名さん]

それは言えるかもしれない。野村の営業能力はハンパないし基本超強気だから。
ただ、その強気なのもただのごり押しではなく、正確なマーケティングによるものでもある。

[157: 匿名さん]

>>151
すみふマンションは買う時高いけどリセールも高いので。

[158: 匿名さん]

「思ったより」安いのは確かかもだけど、あくまでも相対的な話。
駅徒歩9分の立地を考えると、絶対額としてはまだ高めでしょ。
野村さん、頑張って現実路線を意識してくれたとしたら嬉しいけど、それでも即日完売ってわけにはいかないんじゃないかな～!?

[159: 匿名さん]

確かに、野村はすみふの販売不振を見てるので、
強気には出られないでしょ。
100戸くらいなら余裕だけど、さすがに360戸は相当需要ないと捌けないよ。竣工までに250戸ちょい売れれば良い方じゃないかな。

[160: 匿名さん]

>>157
それは場所によりますよ。

同じ仕様で価格帯が安いマンションあったらそっちえらぶでしょ

[161: 匿名さん]

シティテラスは385戸。ここは363戸。どちらも多いね。
都心タワーであればシングル、子育てファミリー、dinks、老後、別宅、などなど様々な形態と
なおかつ低所得層、富裕層まで巻き込んだ広い範囲をターゲットにできるけど、こういう
場所ではそういうわけにもいかないしね。

スミフと野村は販売戦略がまるで違うわけでスミフの売れ残りは別にスミフにとって問題では
ないのだが、野村からみて今の売れ残り状況を「潜在的需要自体が薄い」と踏んだのだろうかね。
仮にそうだとすると結構中身も削ってきそうな予感はするなぁ。

加賀自体は知名度もないし板橋区民の中でも別に憧れとか別格扱いしてる格上の存在って感じじゃない。
どちらかというと、不便で生活しづらい場所ってことで好まれないパターンだし。

人気エリアや再開発エリアとか注目されてるところは地元や地縁者以外の客がかなり見込める
だろうがもともと板橋みたいな場所は基本的には地縁者の購入割合が最も見込まれるところだと
おもうが、そこの潜在層が薄いんだろうね、きっと。

環境重視派でシティテラス加賀クラスの金額を払うのであればもっと実績と知名度がある場所に
その金額を払う方を選ぶだろうし利便性を求める人間であればここは選ばないだろう。
エリアブランドを求める人もここには来ない。そういうこともあってプラウドは価格を「板橋クラス」に
抑えざるをえなかったのではないかなぁ。